Определение Судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СВЕРДЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 14 мая 2021 года Дело N 33-3860/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе:

председательствующего Киселевой С.Н.,

судей Мехонцевой Е.М., Орловой А.И.,

при ведении протокола секретарем Фаттаховой А.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании с использованием средств аудиозаписи гражданское дело по иску по иску Администрации города Екатеринбурга к Гриценко Сергею Константиновичу, индивидуальному предпринимателю Гриценко Алексею Константиновичу о взыскании задолженности по договору аренды, возложении обязанности заключить договор аренды, по встречному иску Гриценко Сергея Константиновича, индивидуального предпринимателя Гриценко Алексея Константиновича к Администрации города Екатеринбурга о признании договора действующим на прежних условиях, поступившее по апелляционным жалобам сторон на решение Кировского районного суда г. Екатеринбурга от 23.10.2020.

Заслушав доклад судьи Мехонцевой Е.М., объяснения представителя истца по доверенности от 09.11.2020 Истратовой О.А., ответчика Гриценко С.К., представителя ответчиков по доверенностям от 14.08.2020 и 12.08.2020 Шашковой К.В., судебная коллегия

установила:

Администрация города Екатеринбурга обратилась в суд с иском к Гриценко С.К., ИП Гриценко А.К. о взыскании задолженности по договору аренды, возложении обязанности заключить договор аренды.

В обоснование исковых требований указано, что земельный участок по адресу: <адрес>, с кадастровым номером :6, площадью 1532 кв.м., назначение земли общественно-деловой застройки (для общественно-деловых целей), принадлежит на праве собственности Муниципальному образованию "город Екатеринбург", право собственности зарегистрировано 10.01.2007.

17.02.2020 Гриценко А.К. и Гриценко С.К. в Администрацию города Екатеринбурга подано заявление N 359/003/23/134 на заключение договора аренды на указанный земельный участок.

Истцом подготовлен проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора от 02.03.2020 N 7-1430 на вышеуказанный земельный участок под нежилое здание склада площадью 286,6 кв.м., с кадастровым номером :76, и нежилое здание, площадью 598,9 кв.м, с кадастровым номером :77, на срок с 17.02.2020 по 16.02.2069. на предложенных условиях договор аренды арендаторами не подписан.

Истец указывает, что за период с февраля по май 2020 у Гриценко С.К. образовалась задолженность по уплате арендных платежей в размере 21554,61 руб., у Гриценко А.К. - 40029,99 руб. В соответствии с условиями договора аренды в случае невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок арендатору начисляется неустойка в размере 0,1% от размера подлежащего перечислению платежа арендной платы, в связи с чем с 12.05.2020 по 27.05.2020 Гриценко С.К. начислены пени 344,87 руб., Гриценко А.К. за период с 12.05.2020 по 21.05.2020 пени в размере 400,30 руб. На основании изложенного, истец просил: взыскать с Гриценко С.К. в пользу Администрации города Екатеринбурга задолженность по арендной плате за период с февраля 2020 по май 2020 в сумме 21554,61 руб., пени в сумме 344,87 руб. за период с 12.05.2020 по 27.05.2020; взыскать с Гриценко А.К. в пользу Администрации города Екатеринбурга задолженность по арендной плате за период с февраля 2020 по май 2020 в сумме 40029,99 руб., пени в сумме 400,30 руб.; возложить на Гриценко С.К. и Гриценко А.К. обязанность заключить с Администрацией города Екатеринбурга договор аренды от 02.03.2020 N 7-1430 земельного участка, расположенного по адресу: г<адрес>, общей площадью 1532 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для общественно-деловых целей, кадастровый номер :6.

Определением от 09.09.2020 к производству суда принято уточнение исковых требований, согласно которым истец также просил взыскать с Гриценко А.К. в пользу Администрации города Екатеринбурга задолженность в размере 257867,32 руб., в том числе по арендной плате за период с июля 2019 по февраль 2020 в размере 252563,47 руб., пени за период с 11.03.2020 по 31.03.2020 в размере 5303,85 руб. Расчет арендных платежей произведен в соответствии с договором аренды N 7-928нк от 09.01.2001.

Определением от 01.10.2020 к производству суда принято уточнение исковых требований, согласно которым истец просил взыскать с Гриценко С.К. в пользу Администрации города Екатеринбурга задолженность в размере 90599,16 руб., в том числе по арендной плате за период с июля 2019 по февраль 2020 в размере 88735,71 руб., пени за период с 11.03.2020 по 31.03.2020 в размере 1863,45 руб. Расчет арендных платежей произведен в соответствии с договором аренды N 7-928нк от 09.01.2001.

Определением от 09.09.2020 к производству суда был принят встречный иск Гриценко С.К., ИП Гриценко А.К. к Администрации города Екатеринбурга о признании договора краткосрочной аренды от 09.01.2004 N 7-928нк действующим на прежних условиях. В обоснование встречных исковых требований указано, что истцам принадлежит на праве собственности помещение площадью 316,4 кв.м. с кадастровым номером :215 в здании, расположенном на земельном участке. При переходе права собственности на помещение ответчик приобрел право пользования земельным участком на тех же условиях, что и предыдущий владелец в соответствии с договором краткосрочной аренды от 09.01.2004 N 7-928нк, заключенным между Администрацией города Екатеринбурга и ООО "Магазин N 37" сроком с 01.07.2003 на неопределенный срок. 18.12.2018 указанное помещение было приобретено ( / С.Р,А./ ) 04.07.2019 - истцами. Указанный договор до настоящего времени не расторгнут, доказательств направления в адрес настоящих собственников или предыдущих собственников помещений каких-либо документов, свидетельствующих о прекращении договора аренды, не имеется.

Оспариваемым решением встречные исковые требования Гриценко С.К., ИП Гриценко А.К. к Администрации города Екатеринбурга о признании договора действующим на прежних условиях удовлетворены. Признан действующим договор краткосрочной аренды N 7-928 нк от 09.01.2004. Исковые требования Администрации города Екатеринбурга к Гриценко С.К., ИП Гриценко А.К. о взыскании задолженности по договору аренды, возложении обязанности заключить договор аренды удовлетворены частично. Взысканы с Гриценко С.К. в пользу Администрации города Екатеринбурга задолженность по арендной плате за период с 08.07.2019 по 31.05.2020 в размере 64836,54 руб., пени в размере 200 руб. Взысканы с ИП Гриценко А.К. в пользу Администрации города Екатеринбурга задолженность по арендной плате за период с 08.07.2019 по 31.05.2020 в размере 124270,05 руб., пени в размере 500 руб. В остальной части исковых требований Администрации города Екатеринбурга к Гриценко С.К., ИП Гриценко А.К. о взыскании задолженности по договору аренды, возложении обязанности заключить договор аренды отказано.

С решением суда не согласился истец, в апелляционной жалобе просит его отменить в части взысканной суммы, ссылаясь на неправильное определение подлежащих установлению обстоятельств, недоказанность установленных по делу обстоятельств, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права.

С таким решением не согласились ответчики, в апелляционной жалобе просят его отменить в части взысканной суммы, ссылаясь на неправильное определение подлежащих установлению обстоятельств, недоказанность установленных по делу обстоятельств, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца настаивала на доводах своей жалобы, возражала против доводов жалобы ответчиков, ответчик, представитель ответчиков настаивали на доводах своей жалобы, возражал против доводов жалобы истца.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции ответчики, третье лицо не явились, Гриценко С.К. извещен телефонограммой 27.04.2021. Остальным участникам, извещения направлены по почте, конверт был вручен третьему лицу 04.05.2021, направленный ИП Гриценко А.К. конверт возвращен по истечении срока хранения. Кроме того, лица, участвующие в деле, извещены с учетом положений части 2.1 статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, сведения о движении дела, дате и времени судебного заседания заблаговременно размещены на официальном сайте Свердловского областного суда. С учетом изложенного, руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с тем, что не явившиеся лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом и в срок, достаточный для обеспечения явки и подготовки к судебному заседанию, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения явившихся участников, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Судом апелляционной инстанции приобщены к материалам дела дополнительные доказательства уточнения местоположения границ и площади земельного участка, площади помещения в собственности ответчиков в соответствии с требованиями статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку судом при подготовке по делу не выполнены положения статьи 150 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, разъяснения, содержащиеся в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.06.2008 N 11 "О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству".

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером :6, расположенный по адресу: <адрес> категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - земли общественно-деловой застройки (для общественно-деловых целей), поставлен на кадастровый учет 01.04.2005 как ранее учтенный, площадью 1456 кв.м, находится в собственности Муниципального образования "город Екатеринбург", право собственности зарегистрировано 10.01.2007. с 28.08.2019 в связи с проведением межевания площадь земельного участка составляет 1532 кв.м.

На указанном земельном участке расположены объекты недвижимого имущества: здания с кадастровыми номерами :76, :77. Нежилое здание с кадастровым номером :77 имеет площадь 598,9 кв.м., наименование - магазин, нежилое здание с кадастровым номером :76 имеет площадь 286,6 кв.м., наименование - склад.

В здании с кадастровым номером :77 находится нежилое помещение с кадастровым номером :215, площадью 316,4 кв.м, принадлежит на праве общей долевой собственности Гриценко С.К. и Гриценко А.К. (35/100 и 65/100 соответственно). 08.08.2019 по заявлению ответчиков были внесены изменения в ЕГРН, указана площадь 308,4 кв.м.

Согласно части 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным, при этом нормами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно части 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Между арендодателем Администрацией муниципального образования г. Екатеринбурга и арендатором ООО "Магазин N 37" заключен договор краткосрочной аренды земельной доли N 7-928нк от 09.01.2004, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в краткосрочную аренду сроком на 1 год земельную долю без выдела в натуре под встроенное помещение площадью 282 кв.м., расположенное в здании по адресу: <адрес>. Размер арендуемой земельной доли составляет 300 кв.м. Помещение используется под магазин и склад. Настоящий договор действует с 01.07.2003, срок окончания действия договора 29.06.2004. Размер годовой арендной платы подлежит ежегодному пересмотру на основании федеральных, областных и муниципальных нормативных актов и доводится арендодателем до сведения арендатора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.

Согласно пунктам 1, 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Как следует из пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Как следует из разъяснений, содержащихся в пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" по смыслу статей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

ООО "Магазин N 37" по договору купли-продажи N 1 от 18.12.2019 продал ( /С.Р.А. / ). помещение (литер А) с кадастровым номером :215, расположенное по адресу: <адрес>, а также право аренды земельной доли 300 кв.м. участка общей площадью 1456 кв.м., с кадастровым номером <адрес>:6, на основании договора краткосрочной аренды от 09.01.2004 N 7-928нк с арендодателем Администрацией муниципального образования г. Екатеринбург.

По договору купли-продажи от 04.07.2019 ( /С.Р,А. / ). продал, Гриценко А.К., Гриценко С.К. купили в общую долевую собственность (65/100 и 35/100 соответственно) имущество: нежилое помещение общей площадью 316,4 кв.м., с кадастровым номером :215, расположенное по адресу: <адрес>.

Доказательств того, что договор краткосрочной аренды земельной доли N 7-928нк от 09.01.2004, был изменен или расторгнут в установленном законом порядке, суду не представлено.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты. В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Таким образом, в силу пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации договор краткосрочной аренды от 09.01.2004 N 7-928нк до настоящего времени является действующим.

С учетом изложенного, основания для возложения на ответчиков обязанности заключить договор аренды отсутствуют, судебная коллегия соглашается с соответствующими выводами суда первой инстанции.

В данном случае земельный участок сформирован в 2005 году, границы его уточнены, истец не лишен права заявить требование о возложения обязанности заключить дополнительное соглашение с уточнением площади земельного участка и площади помещения с кадастровым номером :215.

Доводы ответчиков о том, что первоначально договор аренды оформлен в отношении части участка 300 кв.м, подлежат отклонению, поскольку в настоящее время участок сформирован, поставлен на кадастровый учет, сведения о площади участка, необходимого для использования здания с кадастровым номером :77, ответчиками не предоставлено.

Площадь части участка 300 кв.м не соответствует площади расположенного на нем двухэтажного здания с кадастровым номером :77 площадью 598,9 кв.м., поскольку не обеспечивает необходимой территорией для его обслуживания, соответствующие доказательства не приведены.

Поскольку площадь участка уточнена, также уточнена площадь помещений в собственности арендатора, нельзя сделать вывод о продлении договора аренды от 09.01.2004 на прежних условиях, решение о признании договора продленным подлежит отмене в указанной части на основании пункта 3 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, истец в расчете арендной платы применил для ответчиков ставку арендной платы, предусмотренную для земельных участков под объектами торговли, а не по виду разрешенного использования участка земли общественно-деловой застройки (для общественно-деловых целей).

В силу пункта 12 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации. Если иное не установлено Земельным кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности (пункт 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации).

Ставки арендной платы являются регулируемыми, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы (пункты 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

Поскольку земельный участок находится в муниципальной собственности, расчет арендной платы правомерно произведен на основании Положения "Об особенностях регулирования земельных отношений на территории муниципального образования "город Екатеринбург", утвержденного Решением Екатеринбургской городской Думы от 28.03.2006 N 23/22 (ред. от 10.11.2015), решения Екатеринбургской городской Думы N 90/70 от 23.12.2008, постановления Администрации г. Екатеринбурга от 22.11.2011 N 5501, Приказа МУГИСО от 15.01.2013 N 32, постановлений Правительства Свердловской области N 1672-ПП от 27.12.2013, N 1227-ПП от 30.12.2014, N 1209-ПП от 28.12.2015, N 928-ПП от 29.12.2016, N 1020-ПП от 29.12.2017, N 903-ПП от 20.12.2018, которыми установлены соответствующие ставки арендной платы исходя из разрешенного использования земельного участка, деятельности арендатора, целей использования земельного участка (фактического пользования).

Согласно пункту 5 статьи 18.1 Решения Екатеринбургской городской Думы от 23.12.2008 N 90/70 "О внесении изменений в Решение Екатеринбургской городской Думы от 28.03.2006 N 23/22 "Об утверждении Положения "Об особенностях регулирования земельных отношений на территории муниципального образования "город Екатеринбург" расчет арендной платы осуществляется исходя из основного вида разрешенного использования земельного участка, находящегося в собственности муниципального образования "город Екатеринбург", в соответствии с договором аренды земельного участка; в случае выявления несоответствия фактического использования земельного участка, находящегося в собственности муниципального образования "город Екатеринбург", виду разрешенного использования земельного участка, установленному в договоре аренды земельного участка, расчет арендной платы осуществляется в соответствии с фактическим использованием земельного участка.

Из материалов дела следует, что в спорном помещении осуществляется торговая деятельность, размещен магазин "Верный", в ЕГРН 05.03.2019 зарегистрировано обременение в виде аренды по договору аренды нежилого помещения от 28.02.2019 в пользу ООО "Союз Святого Иоанна Воина" правообладателя соответствующей торговой сети, доказательств необходимости применения какой-либо иной ставки арендной платы с учетом фактического использования ответчиками земельного участка не представлено, поэтому с учетом разрешенного использования земельного участка и его фактического пользования ответчиком, ставка арендной платы составляет 6,7% от кадастровой стоимости, истцом определена правильно.