Дата принятия: 07 ноября 2019г.
Номер документа: 33-3857/2019
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ТУЛЬСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 7 ноября 2019 года Дело N 33-3857/2019
Судебная коллегия по гражданским делам Тульского областного суда в составе:
председательствующего Кабанова О.Ю.,
судей Алексеевой Т.В., Черенкова А.В.,
при секретаре Захаренко О.М.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционным жалобам ответчика Мугенова Э.Д., его представителя по доверенности Крутикова М.Ю. на решение Ефремовского районного суда Тульской области от 29 апреля 2019 года по гражданскому делу N 2-219/2019 по иску ООО "Иранд" к Мугенову Э.Д. о расторжении договора аренды земельных участков, прекращении договора субаренды, взыскании задолженности по арендной плате, исключении записи об обременении.
Заслушав доклад судьи Алексеевой Т.В., судебная коллегия
установила:
ООО "Иранд" обратилось в суд с иском к Мугенову Э.Д. о расторжении договора аренды земельных участков, прекращении договора субаренды, взыскании задолженности по арендной плате, исключении записей об обременении.
В обоснование иска указано, что ООО "Иранд" является собственником земельных участков категории земель: земли сельскохозяйственного назначения площадью 180 270 кв.м с кадастровым N и площадью 501 030 кв.м с кадастровым N. Данные участки ранее входили в состав земельного участка, с кадастровым номером N, общей площадью 791,0650 га расположенного по адресу: <адрес>), который находится в пользовании у Мугенова Э.Д. по договору аренды от 24.12.2007г., заключенному сроком на 49 лет. Записи об обременении земельных участков с кадастровыми NN и N внесены в ЕГРН 25.04.2017г. С момента получения в собственность ООО "Иранд" земельных участков с кадастровыми NN и N, выделенных из земельного участка с кадастровым N, на них было распространено обременение в виде договора аренды от 24.12.2007г. В свою очередь между Мугеновым Э.Д. и Скляровым В.В. 05.07.2018г. был заключен договор субаренды земельного участка с кадастровым N, на земельные участки с кадастровыми NN и N наложено обременение в виде договора субаренды от 05.07.2018г.
03.06.2016г. в адрес Мугенова Э.Д. истцом было направлено требование (уведомление-оферта) об изменении арендной платы по договору аренды земельных участков с кадастровыми NN и N с 2016 года в соответствии с Отчетом N о рыночной стоимости арендной платы: по земельному участку площадью 501 030 кв.м с кадастровым N размер арендной платы составляет 5 100 рублей в год за один гектар, по земельному участку площадью 180 270 кв.м с кадастровым N размер арендной платы составляет 11 000 рублей в год за один гектар. Арендные платежи должны быть перечислены на расчетный счет ООО "Иранд" в срок до 31.12.2016г. Уведомление и Отчет о рыночной стоимости арендной платы были получены Мугеновым Э.Д. 27.06.2016г., возражений относительно увеличения арендной платы от Мугенова Э.Д. не поступало. Арендатор Мугенов Э.Д. с 2015 года по настоящее время арендную плату не вносит. 30.10.2018г. в адрес Мугенова Э.Д. было направлено уведомление о расторжении договора аренды в отношении земельных участков с кадастровыми N и N. Указанное уведомление Мугеновым Э.Д. получено не было, однако согласно положениям ст. 165.1 ГК РФ расценено истцом как доставленное ответчику.
С учетом уточнений в порядке ст. 39 ГПК РФ, истец ООО "Иранд" просит расторгнуть договор аренды от 24.12.2007г. в отношении земельных участков с кадастровыми NN и N; взыскать с Мугенова Э.Д. в пользу ООО "Иранд" задолженность по оплате арендных платежей по земельному участку с кадастровым N в размере 594 891 руб., неустойку в размере 171 725,20 руб.; по земельному участку с кадастровым N в размере 766 575,90 руб., неустойку в размере 221 284,91 руб., а также государственную пошлину и расходы на оплату услуг представителя в размере 30 000 руб.; исключить из ЕГРП на объект недвижимости регистрационные записи об обременении земельных участков с кадастровыми NN и N по договору аренды от 24.12.2007г.; а также записи об обременении указанных земельных участков по договору субаренды от 05.07.2018г.; считать договор субаренды, заключенный между Мугеновым Э.Д. и Скляровым В.В. в отношении земельных участков с кадастровыми NN и N, прекращенным.
Третье лицо Скляров В.В. обратился в суд с самостоятельным иском к ООО "Иранд", указав, что является собственником 2/209 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым N, общей площадью 7 910 650 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>. На основании договора от 24.12.2007г. указанный земельный участок был передан в аренду Мугенову Э.Д. сроком на 49 лет (до 18.01.2057г.). По договору от 06.03.2013г., заключенному между Мугеновым Э.Д. и им, как главой КФХ, указанный земельный участок был передан ему в субаренду. Осенью 2016 года ему стало известно, что из 8/9 долей земельного участка с кадастровым N были образованы земельные участки с кадастровым N, общей площадью 501 030 кв.м и с кадастровым N, общей площадью 180 270 кв.м, которые были проданы ООО "Иранд". На момент заключения данного договора число участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым N превышало пяти, при этом ООО "Иранд" участником долевой собственности, а также членом крестьянского фермерского хозяйства, использующим этот земельный участок, не являлся. Решение общего собрания участников долевой собственности об образовании земельных участков с кадастровыми NN и N отсутствует. Считает, что сделка купли-продажи от 12.03.2016г. совершена с нарушением статей 166, 168 ГК РФ и ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", нарушает его права и законные интереса как участника общей долевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения, в связи с чем просил признать недействительной сделку купли-продажи от 12.03.2016г. земельного участка общей площадью 501 030 кв.м с кадастровым N и общей площадью 180 270 кв.м с кадастровым N, обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Тульской области аннулировать запись о регистрации права общей долевой собственности ООО "Иранд" (доля в праве 8/9) на земельный участок с кадастровыми NN; N.
Представитель истца ООО "Иранд" по доверенности и по ордеру адвокат Глаголев С.В. в судебном заседании суда первой инстанции заявленные требования поддержал. Пояснил, что 20.10.2015г. ООО "Иранд" приобрело у Зайцева А.П. 1/9 долю в праве общей долевой собственности на земельные участки площадью 501 030 кв.м, с кадастровым N и площадью 180 270 кв.м с кадастровым N. 17.09.2015г. Пикин А.А. приобрел у 7 собственников в лице их представителя Павлова В.А. 8/9 долей указанных земельных участков. 12.03.2016г. Пикин А.А. продал ООО "Иранд" 8/9 долей земельных участков. Право собственности на 1/9 долю земельных участков с кадастровыми N, N, зарегистрировано в ЕГРН за ООО "Иранд" 28.10.2015г., на 8/9 долей вышеуказанных земельных участков - 23.03.2016г. Указанные земельные участки были выделены из земельного участка с кадастровым N. 24.12.2007г. между собственниками земельного участка с кадастровым N, и Мугеновым Э.Д. был заключен договор аренды сроком на 49 лет. По условиям договора аренды арендная плата за 2/209 доли земельного участка составляет 10 центнеров пшеницы, которая выплачивается до 31 декабря текущего года. Мугенов Э.Д. не платит ООО "Иранд" и Пикину А.А. арендную плату с 2015 по 2018 год. В связи с неоплатой Мугеновым Э.Д. арендной платы за 2015, 2016, 2017 гг. ООО "Иранд" 02.04.2018г. направило в соответствии п.3 ст.619 ГК РФ требование. настаивал на расторжении договора аренды ввиду не оплаты арендатором арендной платы более двух раз, что является существенным нарушением условий договора. Представитель истца просил в иске Склярову В.В. отказать.
Представитель ответчика Мугенова Э.Д. по доверенности Мугенов Д.Х. в судебном заседании суда первой инстанции исковые требования ООО "Иранд" не признал. Пояснил, что 24.12.2007г. между собственниками земельного участка с кадастровым N, и Мугеновым Э.Д. был заключен договор аренды вышеуказанного земельного участка сроком на 49 лет. По условиям договора аренды арендная плата за 2/209 доли земельного участка составляет 10 центнеров пшеницы, которая выплачивается до 31 декабря текущего года. После получения в 2018 году требования ООО "Иранд" о выплате задолженности по арендной плате за 2015, 2016, 2017 годы, ответчик Мугенов Э.Д. сообщил Пикину А.А., что тот может в любое время приехать на ток к Склярову В.В. и получить там арендную плату, где ее получают зерном все пайщики. Мугенов Э.Д. готов оплатить истцу арендную плату за 2015, 2016, 2017 годы пшеницей или деньгами исходя из стоимости пшеницы. С Отчетом ООО "<данные изъяты>" о рыночной стоимости арендной платы не согласен, считает цену арендной платы, указанную в данном Отчете, завышенной, несогласованной.
Третье лицо Скляров В.В. в судебное заседание суда первой инстанции не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом. В ходе судебного разбирательства Скляров В.В. исковые требования ООО "Иранд" не признал, пояснив, что является с 06.03.2013г. субарендаротом земельного участка с кадастровым N площадью 7910650 кв.м. Утверждал, что арендную плату Пикин А.А. не получал умышленно, уклонялся от ее получения. По устному соглашению между ним и Мугеновым Э.Д. арендную плату платил всем пайщикам он, платил зерном, которое сам производил. Собственники земельных участков получали зерно на току в <адрес>. Информацию о том когда и где можно получить зерно он вывешивал на информационных стендах в магазине д.Кукуй.
Представитель ответчика Мугенова Э.Д. и третьего лица Склярова В.В. по доверенности Крутиков М.Ю. в судебном заседании суда первой инстанции исковые требования ООО "Иранд" не признал. Пояснил, что 24.12.2007г. между ООО "Иранд" и Мугеновым Э.Д. был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым N общей площадью 7910650 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> для ведения сельскохозяйственного производства. 05.07.2018г. Скляров В.В. заключил с Мугеновым Э.Д. договор субаренды вышеуказанного земельного участка. 03.06.2016г. истцом ООО "Иранд" ответчику Мугенову Э.Д. было направлено требование об изменении арендной платы по договору аренды спорного земельного участка на основании Отчета, составленного ООО "<данные изъяты>" о рыночной стоимости арендной платы. Поскольку Мугенов Э.Д. в ответ на это уведомление не направил своих возражений в адрес истца, истец ошибочно в нарушение положений ст.614 ГК РФ счёл, что в п.3 договора аренды были внесены изменения о размере арендной платы. Считал, что увеличение арендной платы необоснованно. Указал, что со стороны арендатора не было уклонения от исполнения обязанности по внесению арендной платы. По договоренности с субарендатором Скляровым В.В. выплата арендной платы в натуральной (денежной форме) производилась Скляровым в 2015, 2016, 2017, 2018 годах. Арендодатель ООО "Иранд" в лице Пикина А.А. уклонялся от получения арендной платы.
Ответчик по исковым требованиям Склярова В.В. - генеральный директор ООО "Иранд" Пикин А.А. в судебное заседание суда первой инстанции не явился, в представленном ходатайстве просил рассмотреть дело в его отсутствие.
Третье лицо Управление Росреестра по Тульской области в судебное заседание суда первой инстанции своего представителя не направило, о времени и месте рассмотрения дела извещено надлежащим образом.
Решением Ефремовского районного суда Тульской области от 29.04.2019г. исковые требования ООО "Иранд" к Мугенову Э.Д. о расторжении договора аренды земельных участков, прекращении договора субаренды, взыскании задолженности по арендной плате, исключении записей об обременении, удовлетворены частично; расторгнут договор аренды от 24.12.2007г. в отношении земельного участка с кадастровым N площадью 180 270 кв.м, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: <адрес>, муниципальное образование <адрес> и в отношении земельного участка с кадастровым N площадью 501 030 кв.м, категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: <адрес>, муниципальное образование Ясеновское (Кукуйский с\о); прекращен договор субаренды от 05.07.2018г., заключенный между Мугеновым Э.Д. и Скляровым В.В. в отношении земельных участков с кадастровыми NN и N категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, расположенных по адресу: <адрес>, муниципальное образование Ясеновское (Кукуйский с\о); в удовлетворении остальных исковых требований ООО "Иранд" к Мугенову Э.Д. отказано; с Мугенова Э.Д, в пользу ООО "Иранд" взыскана государственная пошлина в сумме 6000 руб., расходы на оплату услуг представителя в сумме 15 000 руб.
Дополнительным решением от 05.09.2019 третьему лицу Склярову В.В. отказано в иске к ООО "Иранд", Пикину А.А. о признании договоров купли-продажи земельных участков недействительными.
В апелляционных жалобах ответчик Мугенов Э.Д., его представитель по доверенности Крутиков М.Ю. просили постановленное по делу решение отменить, ввиду нарушения судом норм материального права, неправильного определения обстоятельств, имеющих значение для дела.
Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения в соответствии с ч.1 ст.327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобах, обсудив доводы апелляционных жалоб, выслушав объяснения представителя ответчика Мугенова Э.Д. по доверенности Мугенова Д.Х., возражения представителя истца ООО "Иранд" по ордеру адвоката Глаголева С.В., судебная коллегия приходит к следующему.
Разрешая спорные правоотношения, суд первой инстанции установил обстоятельства, имеющие для дела, проверив доводы и возражения сторон по существу спора, и обоснованно пришел к выводу о частичном удовлетворении заявленных ООО "Иранд" требований о расторжении договора аренды, и признании договора субаренды прекращенным.
Вывод суда мотивирован в постановленном по делу решении, подтвержден имеющимися в материалах дела доказательствами, которым суд дал надлежащую оценку в соответствии с положениями ст.67 ГПК РФ.
В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В силу п.п. 1 и 3 ст. 607 Гражданского кодекса РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Согласно статье 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (п. 1). Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2).
Согласно ст.619 Гражданского кодекса РФ договор аренды может быть расторгнут судом досрочно по требованию арендодателя в случае невнесения арендатором более двух раз подряд по истечении установленного в договоре срока арендной платы.
Согласно ст.614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Судом первой инстанции установлено, что ООО "Иранд" является собственником земельных участков категории земель: земли сельскохозяйственного назначения площадью 180 270 кв.м с кадастровым N и площадью 501 030 кв.м с кадастровым N.
Право собственности на земельные участки с кадастровыми N и N на 8\9 долей приобретено ООО "Иранд" на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ у Пикина А.А., на 1\9 долю на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ у Зайцева А.П., являющегося собственником на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 05.06.2013г., выданного нотариусом Ефремовского нотариального округа Мацневой Г.Н.
Право собственности Пикина А.А. на указанные доли земельных участков приобретено на основании договора купли-продажи от 18.09.2015г., зарегистрировано Управлением Росреестра по Тульской области 28.09.2015г.
Данные участки ранее входили в состав земельного участка общей площадью 791,0650 га с кадастровым N, расположенного по адресу: <адрес>, муниципальное образование Ясеновское (Кукуйский с/о).
24.12.2007г. между собственниками земельного участка в лице представителя по доверенности Ямниковой Т.И. как арендодателями, и Мугеновым Э.Д. как арендатором, был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым N сроком на 49 лет.
Как установлено судом, до выделения земельных участков с кадастровыми NN и N из земельного участка с кадастровым N и приобретения истцом в собственность земельных участков с кадастровыми NN и N, указанные земельные участки были обременены договором аренды.
Записи об обременении земельных участков с кадастровыми NN и N договором аренды внесены в Единый государственный реестр недвижимости 25.04.2017г.
06.03.2013г. между Мугеновым Э.Д. как арендатором и ИП Главой КФХ Скляровым В.В. как субарендатором был заключен договор субаренды земельного участка с кадастровым N сроком на 5 лет.
05.07.2018г. между Мугеновым Э.Д. и Скляровым В.В. был повторно заключен договор субаренды земельного участка с кадастровым N.
Сведения об обременении земельных участков с кадастровыми NN и N в виде договора субаренды внесены в Единый государственный реестр недвижимости 25.07.2018г., запись о регистрации N.
Обосновывая заявленные требования ООО "Иранд" сослалось на то, что условия договора аренды Мугеновым Э.Д.не исполняются.
Как следует из п.3 договора аренды земли сельскохозяйственного назначения от 24.12.2007, арендная плата за 2\209 доли земельного участка с кадастровым N общей площадью 791,0650 га составляет 10 центнеров пшеницы не ниже фуражного качества.
Согласно п.9 договора аренды от 24.12.2007г. изменение условий договора, кроме пункта 3, допускается по письменному соглашению сторон, но до начала или после окончания полевых сельскохозяйственных работ.
В соответствии с п. 3 договора аренды земельного участка с кадастровым N от 24.12.2007г. арендная плата за 2\209 доли составляет 10 центнеров пшеницы и выплачивается частями или целиком до 31 декабря текущего года.
Как установлено судом первой инстанции арендатор Мугенов Э.Д. не вносил арендную плату собственнику земельных участков ООО "Иранд" более двух раз подряд в период с 2015 по 2018 годы.
Проанализировав условия договора аренды, районный суд пришел к обоснованному выводу, что у арендодателя отсутствуют законные основания требовать внесения изменений в договор и требовать от арендатора выплаты арендной платы не в натуральном, а в денежном выражении.
В указанной части иска ООО "Иранд" о взыскании арендной платы и неустойки было отказано, постановленное в данной части решение не обжалуется, также не обжалуется и дополнительное решение об отказе в иске Склярову В.В.
Вместе с тем, установив отсутствие правовых оснований требовать выплаты арендной платы в денежном выражении, суд согласился с доводами истца о наличии задолженности по арендной плате, расценив такую невыплату более двух раз подряд как существенное нарушение договора аренды.
Доводы ответчика о возможности получения истцом арендной платы в натуральной форме у субарендатора тщательно проверялись судом и своего подтверждения не нашли. До настоящего времени ответчик не погасил перед истцом задолженность по арендной плате.
В связи с чем, судебная коллегия находит правильным вывод суда первой инстанции о наличии оснований для досрочного расторжения договора аренды земельного участка, ввиду невнесения арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа и соответственно признании прекращенным заключенного арендатором договора субаренды.
Доводы апелляционных жалоб ответчика Мугенова Э.Д. и его представителя сводятся к утверждению об отсутствии у суда оснований для расторжения договора аренды земельных участков, прекращении договора субаренды, однако данные доводы являлись предметом исследования суда первой инстанции, направлены на переоценку представленных в материалы дела доказательств, противоречат вышеприведенным правовым нормами, а потому подлежат отклонению.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены постановленного по делу решения по доводам апелляционных жалоб ответчика Мугенова Э.Д. и его представителя по доверенности Крутикова М.Ю.
Руководствуясь ст.328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Ефремовского районного суда Тульской области от 29 апреля 2019 года оставить без изменения, апелляционные жалобы ответчика Мугенова Э.Д., его представителя по доверенности Крутикова М.Ю. без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
