Определение Судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ РОСТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 9 марта 2022 года Дело N 33-3855/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе председательствующего Хомич С.В.,

судей Головнева И.В., Кушнаренко Н.В.,

при секретаре Атикян Э.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Голикова Александра Сергеевича к Комитету по управлению имуществом г. Батайска о расторжении договора аренды, взыскании денежных средств, по апелляционной жалобе Комитета по управлению имуществом г. Батайска на решение Батайского городского суда Ростовской области от 6 декабря 2021 г.

Заслушав доклад судьи Головнева И.В., судебная коллегия

установила:

Голиков А.С. обратился в суд с иском к Комитету по управлению имуществом г.Батайска о расторжении договора аренды, взыскании денежных средств, указав в обоснование, что на основании протокола заседания Аукционной комиссии по приему заявок на участие в аукционе и признанию заявителей участниками аукциона от 27 января 2021 г. N 6, Комитет по управлению имуществом г.Батайска в лице председателя Н.В.В., именуемый в дальнейшем "арендодатель", с одной стороны, и Голиков А.С., именуемый в дальнейшем "арендатор", с другой стороны, заключили договор НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 08 февраля 2021 года аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 200 кв.м, разрешенное использование участка - обслуживание жилой застройки, в границах, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на земельный участок, прилагаемой к настоящему Договору и являющей его неотъемлемой частью. Регистрация договора аренды произведена 20 февраля 2021 года, номер государственной регистрации НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН.

В ходе подготовки к проведению строительных работ и получения разрешительной документации арендатором выявлены недостатки сданного в аренду имущества, которые полностью препятствуют пользованию земельным участком.

На территории земельного участка расположены 7 многолетних растений - каштанов. Арендатор обратился в УЖКХ г. Батайска с заявлением от 10 марта 2021 года о выдаче разрешения на спил деревьев, однако 24 марта 2021 года получен отказ в связи с социально-значимым объектом. После получения вышеуказанного отказа в адрес арендатора поступило предостережение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 19 мая 2021 года, в соответствии с которым, в целях предупреждения совершения административного правонарушения указано о недопущении уничтожения зеленых насаждений на арендуемом земельном участке. Была проведена топографическая съемка земельного участка, в ходе которой на арендуемой территории выявлен проходящий подземный кабель, принадлежащий ПАО "Ростелеком", тротуар, проходящий от многоквартирного жилого дома N 3, а также канализационная линия (линейный объект) расположенная в непосредственной близости от земельного участка. Кроме того, к земельному участку отсутствует доступ транспортных средств, необходимый для строительства, и доставки стройматериалов.

Указанные недостатки в своей совокупности полностью препятствуют использованию земельного участка в соответствии с его назначением, указанным в договоре аренды.

Данные обстоятельства свидетельствуют о неисполнении договора аренды со стороны КУИ г. Батайска. В соответствии с пунктом 3.3 договора аренды, размер арендной платы в год за участок составляет 551 050 руб. На расчетный счет КУИ г. Батайска Голиковым А.С. внесены денежные средства в сумме 551 050 руб. в качестве арендной платы по договору аренды, что свидетельствует о полном исполнении условий договора со стороны арендатора. 02 июня 2021 года в адрес Комитета по управлению имуществом г.Батайска направлено претензионное письмо, которое до настоящего момента оставлено без внимания.

Ссылаясь на изложенное, истец просил суд расторгнуть договор НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 08 февраля 2021 года аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 200 кв.м., заключенный между Комитетом по управлению имуществом г.Батайска и Голиковым А.С., взыскать с Комитета по управлению имуществом г.Батайска в пользу Голикова А.С. арендную плату по договору в сумме 551 050 руб., а также расходы по оплате госпошлины в сумме 8711 руб.

Решением Батайского городского суда Ростовской области от 6 декабря 2021 г. исковые требования Голикова А.С. удовлетворены.

Комитет по управлению имуществом г. Батайска в лице представителя по доверенности Трунова Т.С. подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

В обоснование жалобы ссылается на несогласие с выводом суда о том, что аукционная документация не содержала достаточной информации.

Указывает, что в аукционной документации полностью указан адрес, кадастровый номер и описание земельного участка, у Голикова А.С. было достаточно времени для того, чтобы изучить состояние и расположение земельного участка. Объективных причин, почему Голиков А.С. не выехал на место расположения земельного участка и не изучил его в достаточной мере, истец не представил. В соответствии с информационным сообщением о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, информация о выставляемом земельном участке достаточно точно отражала его целевое использование и назначение. В информационном сообщении также указаны разрешенные виды использования земельного участка и предельные параметры разрешенного строительства, регламентирующие застройку земельного участка. В заявке на участие в аукционе Голиков А.С. указал, что ознакомился с информационным сообщением, где указаны все условия выставляемого участка на аукцион. Также в заявке истец согласился с предлагаемыми условиями, соответственно, принял на себя обязательство заключить договор аренды земельного участка, оплатить плату за предмет аукциона в течение 10 дней со дня опубликования протокола результатов аукциона на официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов в сети "Интернет". Истец активно использовал земельный участок для своих целей с учетом разрешенного вида использования земельного участка, что подтверждается поданным заявлением в Управление по архитектуре и градостроительству г.Батайска. Согласно предоставленной проектной документации вырубка каштанов не предполагается.

Представленная истцом экспертиза проведена не в рамках судебного разбирательства, истцом не выносился на обсуждение вопрос о проведении экспертизы в рамках судебного процесса в соответствии со ст.ст. 35, 79 ГПК РФ.

Доказательства создания арендодателем таких условий, которые привели к невозможности достижения цели аренды (статья 328, пункт 1 статьи 406 Гражданского кодекса), в материалах дела не представлены. Доказательства, подтверждающие, что арендатор совершил предусмотренные действующим законодательством действия при обнаружении, по его мнению, недостатков земельного участка, включая отказ от договорных отношений, в материалы дела не представлены, равно как и сведения, свидетельствующие о неиспользовании арендатором спорного участка в заявленный истцом период.

Ссылается на то, что Голиков А.С., как лицо, намеревавшееся заниматься предпринимательской деятельностью, мог в полной мере оценить все риски, связанные с построением предприятия на спорном земельном участке. Истец беспрепятственно пользовался спорным земельным участком с 08.02.2021 по 12.08.2021, не заявляя каких-либо требований.

На апелляционную жалобу Голиковым А.С. поданы возражения, содержащие просьбу об оставлении решения суда без изменения.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель КУИ г. Батайска - Шеховцова А.Д. просила отменить решение суда по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе.

Коликов А.С. его представитель Андреев А.П. просили отказать в удовлетворении апелляционной жалобы, полагая решение законным и обоснованным.

Рассмотрев материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований, предусмотренных положениями ст. 330 ГПК РФ, для отмены решения суда первой инстанции.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст.607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу положений ст. 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором.Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст. 612 Гражданского кодекса РФ, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе, в том числе потребовать досрочного расторжения договора.

В соответствии со ст. 620 Гражданского кодекса РФ, по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

Как установлено судом и следует из материалов дела, на основании протокола заседания Аукционной комиссии по приему заявок на участие в аукционе и признанию заявителей участниками аукциона от 27 января 2021 г. N 6, Комитет по управлению имуществом города Батайска в лице председателя Н.В.В., именуемый в дальнейшем "арендодатель", с одной стороны, и Голиков А.С., именуемый в дальнейшем "арендатор", с другой стороны, заключили договор НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 08 февраля 2021 года аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: Российская Федерация, АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, общей площадью 200 кв.м, разрешенное использование участка - обслуживание жилой застройки, в границах, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на земельный участок, прилагаемой к настоящему Договору и являющей его неотъемлемой частью.

Регистрация договора аренды произведена 20 февраля 2021 года, номер государственной регистрации НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН

Обращаясь в суд с настоящим иском, Голиков А.С. ссылался на то, что в ходе подготовки к проведению строительных работ и получения разрешительной документации арендатором выявлены недостатки сданного в аренду имущества, которые полностью препятствуют пользованию земельным участком, в частности на арендуемой территории выявлен проходящий подземный кабель, принадлежащий ПАО "Ростелеком", тротуар, проходящий от многоквартирного жилого дома N 3, а также канализационная линия (линейный объект) расположенная в непосредственной близости от земельного участка.

Судом установлено, что истцом заключен договор аренды спорного земельного участка для целей строительства магазина, что соответствует виду разрешенного использования земельного участка, в связи с чем 22.04.2021 им получено разрешение НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН на строительство магазина, площадью 82,8 кв.м.

Согласно заключению специалиста ООО "Экспертиза СВ" Т.В.А. использование земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН для строительства объекта капитального строительства не возможно в связи с расположением на земельном участке зеленых насаждений, прохождения по земельному участку кабельной линии и расположению канализации на границе земельного участка. Специалист пришел к выводу о необходимости удаления зеленых насаждений по той причине, что ширина земельного участка составляет 7 метров и деревья мешают эксплуатации спорного участка.

Однако, письмом Управления жилищно-коммунального хозяйства от 24.03.2021 НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в выдаче разрешения на спил деревьев в мкр. Авиагородок на главной аллее истцу отказано, ввиду социальной значимости объекта (л.д. 28)

Более того, специалистом установлено, что в месте расположения земельного участка имеется линейный объект-канализация, расстояние до которой составляет 2 м.

Вместе с тем, строительными нормами установлены дистанционные пределы до опорных фундаментов, которые до напорной канализации составляют 5 м.

С учетом расположения канализации на расстоянии 2-х метров от земельного участка и минимально допустимого расстояния до объекта капитального строительства не менее 5 метров, при общей ширине участка менее 7 метров, строительство капитального объекта на спорном земельном участке невозможно.

Также специалистом установлено, что через земельный участок истца проходит подземный кабель связи Ростелеком, охранная зона которого составляет 1,6 метров, в связи с чем строительство объекта капитального строительства также невозможно и по этой причине.

Из материалов дела видно, что в информационном сообщении о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка отсутствовала информация о наличии указанных обременений.

Суд установил, что в договоре аренды не было оговорено отсутствие возможности спила зеленых насаждений, расположенных на земельном участке, а также прохождение по земельному участку кабельной линии и расположение канализации на участке.

При этом суд отметил, что при визуальном осмотре данные обстоятельства не могли быть установлены, поскольку кабельная линия и напорная канализация являются подземными объектами, о запрете на спил деревьев истцу стало известно уже после заключения договора аренды.

Учитывая, что недостатки сданного в аренду имущества, препятствуют арендатору в пользовании данным участком, суд первой инстанции посчитал заявленные исковые требования о расторжении договора аренды законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии с пунктом 3.3 договора аренды, размер арендной платы в год за участок составляет 551 050 руб.

Судом установлено, что на расчетный счет КУИ г. Батайска Голиковым А.С. внесены денежные средства в сумме 551 050 руб. руб. в качестве арендной платы по договору аренды, что свидетельствует о полном исполнении условий договора со стороны арендатора.

Получив от арендатора исполнение обязательства по договору, ответчик свое встречное обязательство по предоставлению арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (ст. 611 ГК РФ) не исполнил, в связи с чем, по мнению суда, обязан возвратить полученное по такой сделке в качестве неосновательного обогащения в силу статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании ст.ст. 88, 94, 98 ГПК РФ, с учетом удовлетворения исковых требований, суд взыскал с ответчика расходы за составление заключения специалиста в сумме 10 000 руб.

Судебная коллегия с данными выводами суда первой инстанции соглашается, полагает, что при вынесении решения судом верно определены юридически значимые обстоятельства дела, правильно применены нормы материального и процессуального права, собранным по делу доказательствам дана надлежащая правовая оценка, выводы суда в полной мере соответствуют обстоятельствам дела.

Доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что Голиков А.С. имел возможность осмотреть земельный участок до участия в торгах и отказаться участвовать в них, однако, приняв участие в торгах и заключив договор аренды, он не может ссылаться на невозможность использования земельного участка, являются несостоятельными и основанными на неверном толковании ответчиком норм материального закона.

В соответствии со ст. 612 Гражданского кодекса РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Как верно установил суд первой инстанции, в договоре аренды не было оговорено отсутствие возможности спила зеленых насаждений, расположенных на земельном участке, а также прохождение по земельному участку кабельной линии и расположение канализации на участке, а при визуальном осмотре данные обстоятельства не могли быть установлены, поскольку кабельная линия и напорная канализация являются подземными объектами, о запрете на спил деревьев истцу стало известно уже после заключения договора аренды.

Поскольку недостатки сданного в аренду имущества препятствуют арендатору в пользовании данным участком, суд пришел к верному выводу об обоснованности заявленных исковых требований о расторжении договора аренды и возврате полученной по договору денежной суммы.

В целом доводы апелляционной жалобы не содержат каких-либо новых обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда первой инстанции или опровергали выводы судебного решения, направлены на иную оценку доказательств, представленных сторонами, в связи с чем не могут служить основанием к отмене решения суда.

При таких обстоятельствах оснований для отмены или изменения решения суда по доводам жалобы не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Батайского городского суда Ростовской области от 6 декабря 2021 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом г. Батайска - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи

Мотивированный текст апелляционного определения изготовлен 16.03.2022г.


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка