Дата принятия: 29 октября 2018г.
Номер документа: 33-3852/2018
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ЛИПЕЦКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 29 октября 2018 года Дело N 33-3852/2018
29 октября 2018 года судебная коллегия по гражданским делам Липецкого областного суда в составе:
председательствующего Давыдовой Н.А.,
судей Кедриной О.В., Климко Д.В.,
при секретаре Пилипенко Е.В.,
рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Липецке дело по апелляционной жалобе ответчиков Терещенко В.И., Терещенко Е.Г. Е.Г., Терещенко О.В., Терещенко В.В. на решение Елецкого районного суда Липецкой области от 14 августа 2018 года, которым постановлено:
"Удовлетворить иск администрации Елецкого муниципального района Липецкой области к Терещенко В.И., Терещенко Е.Г., Терещенко О.В., Терещенко В.В., ООО "Фарм-Сервис", администрации сельского поселения Нижневоргольский сельсовет Елецкого муниципального района Липецкой области.
Прекратить обременение в виде ипотеки права аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1 752 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.
Решение суда является основанием для исключения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационной записи об ипотеке права аренды N48-48-07/041/2014-178 от 30.12.2014 г., внесенной на основании договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома N1 от 26.12.2014 г., заключенного между ООО "Фарм- Сервис" и Терещенко В.И., Терещенко Е.Г., Терещенко О.В., Терещенко В.В., а также на основании муниципального контракта от 26.12.2014 г., заключенного между ООО "Фарм-Сервис" и администрацией сельского поселения Нижневоргольский сельсовет Елецкого муниципального района Липецкой области.
В удовлетворении встречного иска Терещенко В.И. к администрации Елецкого муниципального района Липецкой области об обращении взыскания на предмет залога отказать".
Заслушав доклад судьи Давыдовой Н.А., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
администрация Елецкого муниципального района Липецкой области обратилась в суд с иском к Терещенко В.И., Терещенко Е.Г., Терещенко О.В., Терещенко В.В., ООО "Фарм-Сервис", администрации сельского поселения Нижневоргольский сельсовет Елецкого муниципального района Липецкой области о прекращении обременения в виде ипотеки.
В обоснование требований истец ссылался, что ООО "Фарм-Сервис" на основании договора аренды от 23.06.2014г. N 24 был предоставлен земельный участок площадью 1752 кв.м. из земель населенных пунктов с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>, для строительства многоквартирного многоэтажного жилого дома.
Участниками долевого строительства выступили администрация сельского поселения Нижневоргольский сельсовет Елецкого муниципального района Липецкой области и граждане Терещенко В.И., Терещенко Е.Г., Терещенко О.В., Терещенко В.В.
22 сентября 2015 года администрация сельского поселения в одностороннем порядке отказалась от исполнения муниципального контракта от 26.12.2014г. на долевое участие в строительстве жилого дома.
Заочным решением Елецкого районного суда Липецкой области от 21.12.2015г. расторгнут договор участия в строительстве многоквартирного дома от 26.12.2014г., заключенный между ООО "Фарм-Сервис" и ответчиками Терещенко.
22.01.2016г. истец в одностороннем порядке расторг договор аренды земельного участка, который в настоящее время обременен правами ипотеки.
Ответчики Терещенко иск не признали, Терещенко В.И. обратился со встречным иском об обращении взыскания на предмет залога - право аренды земельного участка из земель населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес>, для строительства многоквартирного многоэтажного жилого дома.
В обоснование встречного иска ссылался на то, что заочным решением Елецкого районного суда от 14.12.2015г. расторгнут договор долевого участия многоквартирного дома, заключенный между Терещенко В.И., Терещенко Е.Г., Терещенко О.В., Терещенко В.В. и ООО "Фарм-Сервис", с ООО "Фарм-Сервис" в пользу каждого истца взысканы денежные средства в размере по 262 500 рублей, до возврата причитающихся денежных средств Терещенко являются залогодержателями земельного участка по договору участия в строительстве многоквартирного дома N 1 от 26.12.2014г.
Поскольку до настоящего времени решение суда от 14.12.2015г. не исполнено, учитывая размер задолженности ООО "Фарм-Сервис" перед Терещенко на общую сумму 1 050 000 рублей, просит суд обратить взыскание на предмет залога - право аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> <адрес>, путем продажи его с торгов, определив начальную продажную цену в размере совокупной суммы обязательств залогодателя перед истцами.
В судебном заседании представитель истца администрации Елецкого муниципального района Липецкой области по доверенности Ермолова Л.А. иск поддержала, против встречного иска возражала, ссылаясь на то, что срок действия договора аренды спорного участка на момент подачи встречного иска истек, соответственно, предмет ипотеки в виде аренды перестал существовать и взыскание на него не может быть обращено.
Ответчик Терещенко В.И., его представитель Кирьянова С.А., ответчик Терещенко О.В. встречный иск поддержали, против иска администрации Елецкого района Липецкой области возражали, указали, что свои обязательства ООО "Фарм-Сервис" перед семьей Терещенко не было исполнено, частично принадлежащие им денежные средства были вложены в строительство фундамента, возведенного на спорном земельном участке.
Представитель ответчика администрации сельского поселения Нижневоргольский сельсовет Елецкого муниципального района Липецкой области глава администрации Сенчакова Л.Н. в судебное заседание не явилась, просила рассмотреть дело в её отсутствие, ранее в суде иск администрации Елецкого района Липецкой области признала, указала, что срок аренды истек, денежные средства участникам долевого строительства не были возвращены.
Представитель ответчика ООО "Фарм-Сервис" в судебное заседание не явился.
Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Липецкой области в суд не явился.
Суд постановилрешение, резолютивная часть которого приведена выше.
В апелляционной жалобе ответчики Терещенко В.И., Терещенко Е.Г., Терещенко О.В., Терещенко В.В. просят отменить решение суда, ссылаясь на неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права и принять новое решение, которым удовлетворить встречные исковые требования, отказав в иске истцу.
Выслушав объяснения ответчиков Терещенко В.И., Терещенко Е.Г. и их представителя, объяснения представителя истца, изучив материалы дела, проверив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения суда первой инстанции.
Согласно пункту 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Согласно пункту 1 статьи 12.1 данного Федерального закона залогом в порядке, установленном статьями 13 - 15 данного Закона, должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Таким образом, залог земельного участка возникает в силу указанных положений Федерального закона от 30.12.2004г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" и его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим Законом обязанностей, направленных на оплату денежных средств в случае нарушения сроков строительства (статья 6), при нарушении условий о качестве (статья 7), при расторжении договора (статья 9) и т.д.
Предметом ипотеки по настоящему делу является право аренды на земельный участок застройщика, которое возникло в силу положений специального закона - Федерального закона от 30.12.2004г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".
Согласно пункту 9 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" в строительстве к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.
В соответствии с частью 8.1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", залог права собственности земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 настоящего Федерального закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.
В силу 53 Федерального закона от 13.07.2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон о регистрации) регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.
Пунктом 1.1 статьи 25 Федерального закона 16.07.1998г. N 102-ФЗ "Об ипотеке" установлен порядок погашения регистрационной записи об ипотеке, возникшей в силу Закона об участии в долевом строительстве, в соответствии с которым регистрационная запись погашается органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на основании заявления застройщика и предъявления им всех перечисленных в этой норме документов, подтверждающих окончание строительства и передачу квартир по заключенным договорам.
Основания прекращения залога установлены статьей 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, одним из которых является прекращение обеспеченного залогом обязательства.
Как установлено судом, 26 декабря 2014 года между Терещенко В.И., Терещенко Е.Г., Терещенко О.В., Терещенко В.В. и ответчиком ООО "Фарм-Сервис" был заключен договор N 1 долевого участия в строительстве многоквартирного дома по адресу: <адрес>
Между администрацией сельского поселения Нижневоргольский сельсовет Елецкого муниципального района Липецкой области и ООО "Фарм-Сервис" 17 февраля 2015 года был заключен муниципальный контракт на строительство недвижимого имущества по указанному выше адресу, согласно приложению N 1.
Строительство указанного 3-х этажного жилого дома было прекращено.
В нарушение требований Федерального закона РФ от 30.12.2004г. N214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" перечисленные администрацией сельского поселения и Терещенко денежные средства ООО "Фарм-Сервис" были использованы не по целевому назначению, в том числе на оплату расходов, не связанных со строительством указанного дома.
Решением Арбитражного суда Липецкой области по указанному муниципальному контракту с ООО "Фарм-Сервис" взыскано 10 810 294 рублей, муниципальный контракт расторгнут в одностороннем порядке.
Решением Елецкого районного суда Липецкой области от 14.12.2015 г. расторгнут договор N 1 долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 26.12.2014г., заключенный между ООО "Фарм-Сервис" и Терещенко В.И., Терещенко Е.Г., Терещенко О.В., Терещенко В.В., с ООО "Фарм-Сервис" в пользу каждого из них взысканы денежные средства в размере 262 500 руб.
Из материалов дела следует, что для осуществления строительства многоквартирного дома по адресу: <адрес>, ООО "Фарм-Сервис" с администрацией Елецкого муниципального района был заключен договор аренды земельного участка N24 от 23.06.2014г. со сроком действия с 23.06.2014г. по 22.06.2017г.
По состоянию на 09.06.2018г. обременение в виде аренды земельного участка отсутствует, имеется запись только об ипотеке права аренды N от 30.12.2014г., установленной на срок с 30.12.2014г. по 23.12.2015г. в пользу участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве дома по адресу: <адрес>.
Таким образом, при условии прекращения действия договора аренды земельного участка, что подтверждается выпиской из ЕГРП, самим договором аренды, с учетом невозможности продолжения дальнейшего строительства многоквартирного многоэтажного жилого дома на данном земельном участке, суд пришел к выводу о правомерности требований администрации Елецкого муниципального района Липецкой области о прекращении обременения в виде ипотеки, иное бы привело к нарушению прав истца как собственника земельного участка.
Суд первой инстанции правомерно указал, что решение суда является основанием для исключения из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационной записи об ипотеке права аренды N от 30.12.2014г.
Доводы апелляционной жалобы ответчиков о том, что ипотека права аренды в силу прямого указания в пункте 1 статьи 12.1. Закона об участии в долевом строительстве устанавливается в пользу залогодержателей - участников договоров по долевому участию в строительстве, обеспечивая исполнение именно этих договоров, в связи с чем ссылка суда на прекращение договора аренды земельного участка, как обеспечиваемое ипотекой обязательство необоснованна, были предметом рассмотрения суда первой инстанции и аргументировано отклонены, что нашло отражение в обжалуемом решении суда.
Действительно, залог права аренды возникает в силу положений Федерального закона от 30.12.2004г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" и его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим Законом обязанностей, направленных на оплату денежных средств в случае нарушения сроков строительства (статья 6), при нарушении условий о качестве (статья 7), при расторжении договора (статья 9) и т.д.
Между тем, Федеральный закон от 30.12.2004г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" и Федеральный закон от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", предусматривая указанные основания для прекращения залога права аренды (субаренды), применимые в случаях завершения строительства, не содержат положений об основаниях прекращения залога тогда, когда застройщик не способен исполнить принятые на себя обязательства по договорам долевого участия.
Как правомерно указано судом первой инстанции, прекращенное право само по себе уже не представляет имущественного интереса и не может быть реализовано, доказательств наличия возможности отчуждения заложенного права аренды и его стоимости ответчики не представили, в связи с чем правовых оснований для удовлетворения встречных исковых требований Терещенко не имелось.
Коль скоро перестал существовать предмет ипотеки в связи с прекращением аренды земельного участка, судебная коллегия соглашается с выводом суда о прекращении ипотеки права аренды земельного участка по основанию, предусмотренному подпунктом 3 пункта 1 статьи 325 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть в связи с прекращением заложенного права.
Также отклоняется судебной коллегией как основанный на неверном толковании закона довод апелляционной жалобы о том, что погашение записи до возврата денежных средств является нарушением Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" и Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Судом проверялись доводы ответчиков о вложении ООО "Фарм-Сервис" в строительство дома денежных средств на сумму более 1000000 рублей, с учетом разъяснений пункта 22 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 5 (2017) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27 декабря 2017 г.), согласно которым во избежание негативных последствий пропуска срока на предъявление кредиторами требований (абзац третий п. 1 ст. 142 Закона о банкротстве) и реализации статуса залогового кредитора (п. 4 ст. 138 Закона о банкротстве), суд вправе признать требования кредитора обеспеченными залогом на незарегистрированный объект, в отношении которого представлены достаточные доказательства соответствия его признакам объекта недвижимого имущества (без учета регистрации).
Из представленных суду доказательств усматривается, что фундамент строительством завершен не был, использовать имеющиеся конструкции для строительства многоквартирного дома (в соответствии с видом разрешенного использования спорного земельного участка с кадастровым номером N) невозможно, существующие конструкции следует демонтировать.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к выводу, что об отсутствии сведений, что вложение денежных средств и осуществление строительных работ по возведению фундамента привело к возникновению недвижимого имущества, которое может рассматриваться как объект незавершенного строительства, подлежащего государственной регистрации с последующим отчуждением для обеспечения прав участников долевого строительства.
Выводы суда в этой части мотивированы, соответствуют исследованным по делу доказательствам и оснований для признания их ошибочными судебная коллегия не усматривает.
Из материалов дела следует, что по настоящему делу ответчикам разъяснялось право на предъявление встречного иска об оспаривании прекращения права аренды с учетом положений статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, регистрации права на незавершенный строительством объект, обращении взыскания на заложенное имущество при наличии доказательств действия данного права, требований о регистрации права на незавершенный строительством объект ответчиками заявлено не было.
Исходя из заявленных требований, с учетом установленных по делу обстоятельств, судебная коллегия соглашается с выводами суда об отсутствии оснований для удовлетворения встречного иска и для отказа в иске администрации Елецкого муниципального района Липецкой области о прекращения обременения в виде ипотеки права аренды в отношении земельного участка, срок действия которой на момент рассмотрения спора истек.
Таким образом, разрешая заявленные требования, суд правильно определилюридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановилрешение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.
Доводы апелляционной жалобы не могут являться основаниями к отмене судебного решения, поскольку не опровергают выводов суда, а повторяют правовую позицию ответчиков, выраженную ими в суде первой инстанции, исследованную судом и нашедшую правильную оценку в постановленном по делу решении.
Правовых оснований к отмене или изменению решения суда первой инстанции не имеется.
На основании изложенного и руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Елецкого районного суда Липецкой области от 14 августа 2018 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу ответчиков Терещенко В.И., Терещенко Е.Г., Терещенко О.В., Терещенко В.В. - без удовлетворения.
Председательствующий подпись
Судьи подписи
Копия верна: судья
секретарь
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
