Определение Судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 22 июня 2022 года Дело N 33-3848/2022

Санкт-Петербург 22 июня 2022 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

председательствующего судьи Горбатовой Л.В.

судей Осиповой Е.А., Пучковой Л.В.

при секретаре Минихановой Е.И.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-924/2022 по апелляционной жалобе Федоренко О. В. на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 1 марта 2022 года, которым Федоренко О. В. отказано в удовлетворении иска к обществу с ограниченной ответственностью "Арсенал 10" о признании недействительным одностороннего акта приема-передачи нежилого помещения, обязании передать нежилое помещение, взыскании неустойки, компенсации морального вреда.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Горбатовой Л.В., объяснения Федоренко О.В. и ее представителя Федоренко С.Н., действующего в порядке части 6 статьи 53 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, возражения представителя общества с ограниченной ответственностью "Арсенал 10" - Косёнкиной М.А., действующей на основании доверенности от 30 августа 2021 года сроком на один год, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

Федоренко О.В. обратилась во Всеволожский городской суд Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Арсенал 10" (далее - ООО "Арсенал 10"), в котором просила признать недействительным односторонний акт N-Н приема-передачи нежилого помещения, составленного ООО "Арсенал 10" 26 марта 2021 года в соответствии с договором участия в долевом строительстве N от 31 июля 2020 года; обязать ответчика передать ей нежилое помещение N-Н по договору участия в долевом строительстве N от 31 июля 2020 года; взыскать неустойку в размере 1631 рублей 66 копеек, компенсацию морального вреда в размере 20 000 рублей.

В обоснование заявленных требований Федоренко О.В. указала, что 31 июля 2020 года между ней и ООО "Арсенал 10" заключен договор участия в долевом строительстве N .7/К11, в соответствии с которым ответчик (застройщик) обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоэтажный жилой дом со встроенными помещениями и встроенно-пристроенным подземным паркингом (корпус 6, корпус 7), по адресу: <адрес>, и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в срок, установленный настоящим договором, передать участнику долевого строительства нежилое помещение с чистовой отделкой, расположенное в строительных осях: N на 1-м этаже объекта в 6-й секции, общей площадью 2,5 кв.м с высотой потолка 2,75 кв.м, имеющее условный N (далее Помещение), а участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную настоящим договором цену в порядке и на условиях договора принять указанное нежилое помещение с оформлением соответствующих документов.

Срок передачи помещения участнику долевого строительства не позднее 31 марта 2021 года.

Истец исполнила условия договора участия в долевом строительстве N, оплатила приобретаемое помещение, перечислив на расчетный счет ООО "Арсенал 10" 26 августа 2020 года 50 000 руб.

Жилой дом введен в эксплуатацию, однако, до настоящего времени кладовая по акту приема-передачи истцу не передана.

10 ноября 2020 года осуществлялась предварительная приемка кладовой, по результатам которой выяснилось, что фактически указанные выше характеристики кладовой не соблюдены. Площадь кладовой по результатам обмера составила 2,35 кв.м, а не 2,5 кв.м, то есть меньше указанной в договоре на 0,15 кв.м, высота потолков не 2,7 кв.м, а 2,54 кв.м.

10 ноября 2020 года на момент предварительной приемки, указанное нежилое помещение было открыто, в нем хранились строительные материалы и мусор. В потолке имелось несколько прорезанных отверстий.

Указанные недостатки были отражены в акте предварительного осмотра нежилого помещения от 10 ноября 2020 года, в котором указан срок устранения замечаний до 23 декабря 2020 года.

Недостатки не были устранены в установленный срок, в этой связи, 25 декабря 2020 года и 28 января 2021 года в адрес ООО "Арсенал 10" направлены повторные претензии, которые оставлены без удовлетворения.

26 апреля 2021 года ответчиком в адрес истца был направлен односторонний акт приема-передачи нежилого помещения N-Н от 26 марта 2021 года. Информация о порядке получения ключей от кладовки и сами ключи застройщиком истцу предоставлены не были, что лишило ее возможности проверить факт устранения выявленных нарушений.

Истец считает, что у ответчика не имелось оснований для составления одностороннего акта, им допущено нарушение прав истца по передаче объекта долевого строительства в период с 1 апреля 2021 года.

Согласно представленному истцом расчету просрочка передачи объекта на момент обращения с иском в суд составила 89 дней, размер неустойки 1 631,66 руб. (50000х89х2х1/300х5,5%).

В судебном заседании суда первой инстанции Федоренко О.В. и ее представитель Федоренко С.Н. настаивали на удовлетворении иска.

Представитель ответчика - ООО "Арсенал 10" Косёнкина М.А. в судебном заседании возражала против удовлетворения иска по основаниям, изложенным в письменных возражениях на иск.

Решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 1 марта 2022 года в удовлетворении требований Федоренко О.В. отказано.

Федоренко О.В. не согласилось с законностью и обоснованностью решения Всеволожского городского суда Ленинградской области от 1 марта 2022 года, подала апелляционную жалобу, в которой просит постановленное решение отменить, принять по делу новый судебный акт, об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы указано на нарушение судом норм материального и процессуального права. Выражает несогласие с выводом суда об отсутствии доказательств несоответствия площади передаваемого помещения площади, указанной в договоре. Иные доводы апелляционной жалобы аналогичны доводам искового заявления.

Проверив дело, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

В соответствии с ч.1 ст.4 Федерального закона 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно частям 1-3 Федерального закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

При передаче объекта долевого строительства застройщик обязан передать участнику долевого строительства инструкцию по эксплуатации объекта долевого строительства, содержащую необходимую и достоверную информацию о правилах и об условиях эффективного и безопасного его использования, сроке службы объекта долевого строительства и входящих в его состав элементов отделки, систем инженерно-технического обеспечения, конструктивных элементов, изделий (далее - инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства).

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или не устранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Согласно ч.1 ст.6 Федерального закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору (ч.2 ст.6 Федерального закона N 214-ФЗ).

В соответствии с пунктом 4 статьи 12 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон о защите прав потребителей) изготовитель (исполнитель, продавец, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер) освобождается от ответственности за неисполнение обязательств или за ненадлежащее исполнение обязательств, если докажет, что неисполнение обязательств или их ненадлежащее исполнение произошло вследствие непреодолимой силы, а также по иным основаниям, предусмотренным законом.

Согласно разъяснению, содержащемуся в абзаце первом п. 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 года N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", при разрешении требований потребителей необходимо учитывать, что бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере) (п. 4 ст. 13, п. 5 ст. 14, п. 5 ст. 23.1, п. 6 ст. 28 Закона о защите прав потребителей, ст. 1098 ГК РФ).

Следовательно, освобождение застройщика от ответственности за неисполнение обязательств перед участником долевого строительства по основаниям, предусмотренным законом, допускается только в том случае, если наличие таких оснований доказано застройщиком.

Согласно ч.3 ст.8 Федерального закона N 214-ФЗ после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

В силу части 6 статьи 8 Федерального закона N 214-ФЗ если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в установленный срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, когда составлен акт, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства установленным требованиям) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства). Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.

По смыслу приведенной нормы, право застройщика составить односторонний акт о передаче объекта долевого строительства возникает в случае неправомерного отказа или уклонения участника долевого строительства от принятия объекта.

Судом установлено, что 31 июля 2020 года между Федоренко О.В. и ООО "Арсенал 10" был заключен договор участия в долевом строительстве N, в соответствии с которым ответчик (застройщик) обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоэтажный жилой дом со встроенными помещениями и встроенно-пристроенным подземным паркингом (корпус 6, корпус 7), по адресу: <адрес>, и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, в срок, установленный настоящим договором, передать участнику долевого строительства нежилое помещение, расположенное в строительных осях: 2с6-3с6; Жс6- Кс6 на 1- м этаже объекта в 6-й секции, общей площадью 2,5 кв.м, имеющее условный N, а участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную настоящим договором цену в порядке и на условиях договора принять указанное нежилое помещение с оформлением соответствующих документов.

Указанное помещение представляет собой кладовую со следующими характеристиками: общая площадь 2,5 кв.м, высота потолков 2,75 м, отделка: под чистовую.

Срок передачи объекта долевого строительства дольщику - не позднее 31 марта 2021 г (п.3.1.6 договора).

Согласно п.3.2.5 договора в случае обнаружения дефектов и (или) недоделок при осмотре помещения, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, стороны составляют акт о несоответствии дефектов и (или) недоделок. После устранения перечисленных в акте о несоответствии дефектов и (или) недоделок участник долевого строительства обязан принять помещение в течение 7 (семи) дней со дня получения соответствующего уведомления.

Пунктом 4.3 договора предусмотрено, что в случае если помещение построено (создано) с отступлением от условий настоящего договора, приведшим к ухудшению его качества, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного настоящим договором использования, участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.

Истец исполнила условия договора участия в долевом строительстве N от 31 июля 2020 года, оплатила приобретаемое помещение, перечислив на расчетный счет ООО "Арсенал 10" 26 августа 2020 года 50 000 руб., что подтверждается платежным чеком ПАО "Сбербанк России" (л.д.20).

30 июля 2020 года ООО "Арсенал 10" получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N.

10 ноября 2020 года состоялся предварительный осмотр помещения, по результатам которого составлен акт, с указанием в нем недостатков качества передаваемого помещения (отсутствие уплотнителя коробки входной двери, отверстие в потолке, отверстие в верхних перекрытиях, остатки строительного мусора, материалов, сколы штукатурки, люфт двери). От подписания акта приема-передачи помещения истец отказалась.

24 декабря 2020 года состоялся повторный осмотр помещения, по результатам которого составлен акт, в котором истцом указаны недостатки качества передаваемого помещения, от подписания акта приема-передачи помещения истец отказалась.

Из указанного акта следует, что кладовка к передаче не готова, по результатам обмера кладовки от 24 декабря 2020 года высота потолка 2,55, размеры 1,33м х 1,78м.

13 января 2021 года в адрес истца было направлено уведомление о завершении строительства объекта и готовности к передаче помещения (исх. N от 13 января 2021 года). В данном уведомлении истец была приглашена на осмотр и приемку помещения 16 февраля 2021 года в 16 часов 00 минут (л.д.116,117)

27 февраля 2021 года состоялся осмотр помещения, по результатам которого составлен акт, вновь зафиксировавший недостатки качества передаваемого помещения - несоответствие площади передаваемого помещения; от подписания акта приема-передачи помещения, истец отказалась (л.д.132).

5 марта 2021 года истцу направлено повторное приглашение на осмотр и приемку помещения 11 марта 2021 года в 14 часов 00 минут.

Из материалов дела следует и не оспаривалось сторонами, что истец явилась на осмотр помещения 11 марта 2021 года, в 12 часов 45 минут, то есть ранее назначенного времени, ввиду чего осмотр не состоялся.

Как следует из материалов дела, указанные истцом в предварительном акте осмотра недостатки ответчиком не признаются.

Из материалов дела следует, что истцом в адрес ответчика неоднократно направлялись претензии (20 ноября 2020 года, 25 декабря 2020 года и 28 января 2021 года) о возврате части уплаченных по договору N от 31 июля 2020 года денежных средств в связи с отклонением фактической площади от заявленной.

Ответчик, не согласился с доводами истца, о несоответствии фактической площади помещения кладовой проектной площади, не удовлетворил требования претензий.

Из материалов дела следует, что 24 марта 2021 года ответчиком с участием специалиста ООО "Европейский Центр Судебных экспертов" произведен осмотр помещения (N) и оценка его технического состояния, по результатам которого специалистом не выявлено несоответствий качества передаваемого помещения условиям Договора участия в долевом строительстве и положениям Федерального закона 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ, не установлены недостатки качества, препятствующих приемке помещения и использованию его по целевому назначению (л.д.143-165).

Необоснованный отказ истца от подписания акта приема-передачи после осмотра помещения, был расценен ответчиком как уклонение о принятия объекта долевого строительства, в этой связи ответчиком 26 марта 2021 года был составлен односторонний акт о передаче объекта долевого строительства.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что истцом в нарушение положений ст.56 ГПК РФ не представлено доказательств наличия у передаваемого объекта существенных и неустранимых недостатков, в то время как основанием отказа от подписания акта приема-передачи объекта является наличие не любых недостатков, а только тех недостатков, которые делают объект непригодным для предусмотренного договором использования.

Судебная коллегия в полной мере соглашается с указанным выводом, поскольку истцом не представлено никаких доказательств несоответствия площади передаваемого помещения проектной, ходатайств о проведении судебной строительно-технической экспертизы стороной истца заявлено не было.

Довод апелляционной жалобы, что судом вопрос о назначении по делу экспертизы не ставился, судебной коллегией не принимается, поскольку в силу положений ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте ч. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Таким образом, учитывая, что ответчиком представлены доказательства, не оспоренные стороной истца, того, что нежилое помещение отвечает всем необходимым критериям, оснований для признании одностороннего акта приема-передачи нежилого помещения от 26 марта 2021 года недействительным у суда первой инстанции обоснованно не имелось.