Определение Судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ САРАТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 2 июня 2021 года Дело N 33-3843/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:

председательствующего Смородиновой Н.С.,

судей Аракчеевой С.В., Артемовой Н.А.,

при секретаре Косаревой К.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Измаиловой Г.Г. к администрации муниципального образования "Город Саратов" о признании права собственности на нежилые здания по апелляционной жалобе Измаиловой Г.Г. на решение Волжского районного суда г. Саратова от 10 марта 2021 года, которым в удовлетворении исковых требований отказано.

Заслушав доклад судьи Аракчеевой С.В., объяснения представителя истца Аввакумова Р.В., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

Измаилова Г.Г. обратилась в суд с иском к администрации муниципального образования "Город Саратов" (далее - администрация МО "Город Саратов"), в котором с учетом уточнений просила признать за ней право собственности на завершенную первую очередь строительства торгового комплекса, состоящего из завершенного строительством нежилого здания магазина N N литер N общей площадью 1 247,3 кв.м, и завершенного строительством нежилого здания магазина N N литер N общей площадью 1 247,3 кв.м, по адресу: <адрес>, 1 этап строительства.

В обоснование своих требований указала, что на основании договора аренды земельного участка N от 20 сентября 2017 года ей принадлежит на праве аренды земельный участок с кадастровым номером N площадью 24 325 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование "для строительства торгового центра (торгово-развлекательного центра, комплекса) общей площадью свыше 5 000 кв.м" по адресу: г. Саратов, Новосоколовогорский жилой район. Договор аренды заключен на срок до 19 сентября 2027 года. В отношении данного земельного участка ею получен градостроительный план земельного участка N, в котором определены допустимые границы застройки земельного участка.

Согласно проектной документации, изготовленной ООО "Геостройсервис", строительство торгового комплекса на указанном земельном участке осуществляется в два равных этапа. Каждый этап строительства предполагает строительство 2 нежилых зданий.

В соответствии с проектом первого этапа строительства на указанном земельном участке за счет собственных средств истцом возведено нежилое здание - магазин N N общей площадью 1 247,3 кв.м и нежилое здание - магазин N общей площадью 1 247,3 кв.м.

В получении разрешения на строительство администрацией МО "Город Саратов" ей было отказано.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящими требованиями.

Решением Волжского районного суда г. Саратова от 10 марта 2021 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда, Измаилова Г.Г. подала апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме. Полагает, что завершенные строительством спорные объекты являются первой очередью строительства именного торгового комплекса, строительство которого предусмотрено проектной документацией. Выражает несогласие с выводом суда о том, что возведенные истцом нежилые здания не являются частями одного нежилого здания, в связи с чем их нельзя отнести к торговым центрам.

Иные лица, участвующие в деле, в заседание судебной коллегии не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, сведений об уважительности причин неявки не представили, об отложении судебного заседания не ходатайствовали. Кроме того, информация о времени и месте рассмотрения настоящего гражданского дела размещена на официальном сайте Саратовского областного суда (http://oblsud.sar.sudrf.ru) (раздел судебное делопроизводство).

В силу ч. 3 ст. 167 ГПК РФ неявка лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела, в связи с чем судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе (ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, в соответствии с договором аренды земельного участка от 20 сентября 2017 года N, заключенным между комитетом по управлению имуществом г. Саратова и Измаиловой Г.Г., истцу принадлежит на праве аренды земельный участок с кадастровым номером N площадью 24 325 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование "для строительства торгового центра (торгово-развлекательного центра, комплекса) общей площадью свыше 5 000 кв.м", расположенный по адресу: <адрес>

Договор аренды заключен на срок 10 лет до 19 сентября 2027 года.

В отношении данного земельного участка Измаиловой Г.Г. получен градостроительный план N, в котором определены допустимые границы застройки земельного участка, а также указана информация о градостроительном регламенте в территориальной зоне, где расположен земельный участок.

Согласно проектной документации, изготовленной ООО "Геостройсервис", строительство торгового комплекса на указанном земельном участке осуществляется в два равных этапа. Каждый этап строительства предполагает строительство 2-ух нежилых зданий.

В соответствии с проектом первого этапа строительства на указанном земельном участке за счет собственных средств истцом возведено нежилое здание - магазин N общей площадью 1 247,3 кв.м и нежилое здание - магазин N общей площадью 1 247,3 кв.м.

Измаилова Г.Г. обратилась в администрацию МО "Город Саратов" за выдачей разрешения на строительство, однако письмом администрации МО "Город Саратов" от 24 августа 2020 года N ей было отказано по тем основаниям, что представленная документация предусматривает строительство 2-ух зданий площадью 1246,4 кв.м каждый, являющихся 1 этапом строительства, сведения о последующих этапах строительства и о взаимосвязи этапов строительства между собой не представлены; соответствие запроектированных объектов разрешенному виду использования земельного участка не подтверждено; отсутствуют результаты инженерных изысканий; проектная документация не соответствует требованиям Положения о составе разделов проектной документации и требованиях к их содержанию, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 16 февраля 2008 года N 87.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с требованиями о признании права собственности на завершенные строительством нежилые здания - магазин N литер <адрес> общей площадью 1 247,3 кв.м и магазин N литер <адрес> общей площадью 1 247,3 кв.м,

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что возведенные истцом нежилые здания, являющиеся по данным технического учета отдельно стоящими зданиями магазинов, не связанные на данном этапе строительства функционально, не являются частями одного нежилого здания, как предусмотрено законодательством, их нельзя отнести к торговым центрам (комплексам) на основании пп. 1 п. 3, пп. 1 п. 4 ст. 378.2 НК РФ, п.п. 53, 54 Национального стандарта, в том числе на первом этапе строительства, в связи с чем возведение указанных жилых зданий не соответствует целевому назначению данного земельного участка на момент осуществления строительства.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции ввиду следующего.

Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Пункт 1 ст. 130 ГК РФ предусматривает, что к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В силу ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем, в том числе признания права.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и иное вновь созданное недвижимое, имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 40 ЗК РФ собственники земельных участков имеют право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны: использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; сохранить межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством; осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов, в том числе меры пожарной безопасности; своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами; своевременно производить платежи за землю; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; не допускать загрязнение, от истощение, деградацию, порчу, уничтожение земель и почв и иное негативное воздействие синя земли и почвы выполнять иные требования, предусмотренные ЗК РФ, федеральными законами.

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка при соблюдение установленных законом условий.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п.п. 25, 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. В силу п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка (далее - правообладатель земельного участка).

Согласно п. 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Понятие торгового комплекса дано в п.п. 53, 54 ГОСТ Р 51303-2013, утвержденного приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 28 августа 2013 года N 582-ст, под которым понимается совокупность торговых предприятий, реализующих товары и оказывающих услуги, расположенные на определенной территории и централизующие функции хозяйственного обслуживания торговой деятельности. Под функциями хозяйственного обслуживания подразумевают инженерное обеспечение (электроосвещение, тепло- и водоснабжение, канализацию, средства связи), ремонт зданий, сооружений и оборудования, уборку мусора, охрану торговых объектов, организацию питания служащих и т.п.

Торговый центр - совокупность торговых предприятий и/или предприятий по оказанию услуг, реализующих универсальный или специализированный ассортимент товаров и универсальный ассортимент услуг, расположенных на определенной территории в зданиях или строениях, спланированных, построенных и управляемых как единое целое и предоставляющих в границах своей территории стоянку для автомашин.

Понятие торгового комплекса (центра) также дано в ст. 378.2 НК РФ.

Торговым центром (комплексом) в силу пп. 1 и пп. 2 п. 4 ст. 378.2 НК РФ признается отдельно стоящее нежилое здание (строение, сооружение), помещения в котором принадлежат одному или нескольким собственникам и которое отвечает хотя бы одному из следующих условий: здание (строение, сооружение) расположено на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания; здание (строение, сооружение) предназначено для использования или фактически используется в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания. При этом здание (строение, сооружение) признается предназначенным для использования в целях размещения торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания, если назначение помещений общей площадью не менее 20 процентов общей площади этого здания (строения, сооружения) в соответствии с кадастровыми паспортами соответствующих объектов недвижимости или документами технического учета (инвентаризации) таких объектов недвижимости предусматривает размещение торговых объектов, объектов общественного питания и (или) объектов бытового обслуживания.

Судом первой инстанции установлено и из материалов дела следует, что в соответствии с техническими паспортами по состоянию на 07 сентября 2020 года объект недвижимого имущества - магазин N (литер <адрес>) имеет общую площадь 1 247,3 кв.м, состоит из 1 этажа, на котором имеются два помещения - площадью 1 235,7 кв.м. и 11,6 кв.м; магазин N (литер <адрес>) имеет общую площадь 1 247,3 кв.м, состоит из 1 этажа, на котором имеются два помещения- площадью 1 235,7 кв.м и 11,6 кв.м.

При рассмотрении настоящего гражданского дела судом была назначена строительно-техническая экспертиза, согласно выводам которой нежилое здание торгового объекта N литер <адрес>, расположенное по адресу: <адрес>, является отдельно стоящим строением. На основании натурных измерений определена фактическая общая площадь помещения, которая составила 1 248,0 кв.м. Документальная площадь вышеуказанного торгового объекта на основании данных технического паспорта, изготовленного 07 сентября 2020 года, составляет 1 247,3 кв.м.

Нежилое здание торгового объекта N литер <адрес>, расположенное по адресу: <адрес>, является отдельно стоящим строением и полным аналогом здания торгового объекта N литер <адрес>. На основании натурных измерений определена фактическая общая площадь помещения, которая составила 1 248,0 кв.м. Документальная площадь вышеуказанного торгового объекта на основании данных технического паспорта, изготовленного 07 сентября 2020 года, составляет 1 247,3 кв.м.

Нежилое здание N литер <адрес>, нежилое здание N литер <адрес>, расположенные по адресу: <адрес>, соответствуют строительным, градостроительным, санитарно-гигиеническим, экологическим, противопожарным нормам и правилам и другим техническим регламентам, данные строения не создают угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушают права пользователей смежных участков и объектов недвижимости, и находятся в границах земельного участка с кадастровым номером N.

Каких-либо иных зданий и строений, кроме нежилых зданий магазина N и магазина N, в границах земельного участка с кадастровым номером N не имеется. Нежилые здания магазина N и магазина N соответствуют первому этапу строительства торгового центра (торгово-развлекательный центр, комплекс) в соответствии с видом разрешенного использования.

Исследовав и оценив представленные доказательства, руководствуясь ст. 222 ГК РФ, ст. 42 ЗК РФ, разъяснениями, изложенными в п.п. 25, 26 постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 10/22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", учитывая обстоятельства, установленные при рассмотрении настоящего дела, суд первой инстанции правильно пришел к выводу о несоответствии возведенного строения целевому назначению земельного участка, так как изначально земельный участок был согласован и передан в аренду для строительства торгового центра (торгово-развлекательного центра, комплекса), что не дает арендатору законных оснований для возведения на нем иного объекта - магазина.

При этом судом обоснованно учтено, что согласно проектной документации на торговый комплекс по адресу: <адрес>, на первом этапе строительства предполагалось строительство двух нежилых зданий одинаковой площади.

Вместе с тем сведения о взаимосвязи этапов строительства между собой с помощью планировочных приемов, в результате которых образуется единый объект недвижимости - торговый центр (торгово-развлекательный центр) общей площадью свыше 5 000 кв.м, в представленной проектной документации отсутствуют.

Кроме того, с учетом площадей четырех объектов недвижимости (площадь двух объектов - 1 248 кв.м. каждый, оставшихся двух объектов проектная - аналогичная) площадь единого объекта недвижимости составит менее 5 000 кв.м, что не соответствует виду разрешенного использования земельного участка.

Понятие "отдельно стоящее нежилое здание" не тождественно понятию "торговый центр (комплекс)", нежилые здания по указанному выше адресу могут быть признаны торговым центром (торгово-развлекательным комплексом) при их соответствии условиям, указанным в Национальном стандарте и п.п. 3, 4 и 4.1 ст. 378.2 НК РФ.

Однако, в материалах дела отсутствуют доказательства того, что вышеуказанные два нежилых здания, находящиеся на земельном участке с кадастровым номером N, соответствуют вышеназванным требованиям, необходимым для признания их торговым центром или торгово-развлекательным комплексом, в том числе в будущем.

Согласно представленным в материалы дела условиям подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства к централизованным системам холодного водоснабжения и водоотведения от 22 июля 2019 года N объектами подключения являются продовольственные магазины (NN N, N, N, N), расположенные на вышеуказанном земельном участке, а не торговый центр (торгово-развлекательный комплекс).

Из договора от 04 апреля 2019 года N, заключенного между ООО "Концессии водоснабжения-Саратов" и истцом, следует, что подключаемыми объектами к водопроводно-канализационному хозяйству являются магазины продовольственных товаров (NN N, N, N, N) - 1-этажные по адресу: <адрес>

Из предварительного договора аренды от 23 сентября 2020 года N, заключенного между Измаиловой Г.Г. и ООО "Агроторг", следует, что стороны договорились заключить договор аренды двух нежилых зданий, расположенных по адресу: <адрес>

Таким образом, из представленных суду первой инстанции доказательств следует, что на данном этапе строительства на предоставленном истцу в аренду земельном участке построены два отдельно стоящих здания, не связанные со строительной точки зрения и функционально, без централизующих функций хозяйственного обслуживания торговой деятельности.

На основании изложенного суд первой инстанции пришел к правильным выводам о том, что указанные здания не относятся в настоящее время к торговому комплексу по смыслу п. 54 ГОСТ Р 51303-2013, а фактически они представляют собой отдельно стоящие здания, как и указано в технических паспортах на них.

Таким образом, дав оценку всем собранным по делу доказательствам в их совокупности и учитывая требования закона, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что оснований, предусмотренных законом, для удовлетворения заявленных требований не имеется, указав при этом, что на данном этапе строительства на предоставленном истцу в аренду земельном участке построены два отдельно стоящих здания, не связанные со строительной точки зрения и функционально, без централизующих функций хозяйственного обслуживания торговой деятельности.

Этот вывод мотивирован, подтвержден имеющимися в деле доказательствами и оснований для признания его неправильным судебной коллегией не установлено.

По существу доводы жалобы сводятся к переоценке представленных доказательств и иному толкованию законодательства, аналогичны обстоятельствам, на которые ссылался автор жалобы в суде первой инстанции, они были предметом обсуждения суда первой инстанции и им дана правильная правовая оценка на основании исследования в судебном заседании всех представленных доказательств в их совокупности в соответствии со ст. 67 ГПК РФ. Оснований к переоценке указанных доказательств судебная коллегия не находит.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному разрешению данного дела, в том числе и те, на которые имеются ссылки в апелляционной жалобе, судом первой инстанции не допущено. Таким образом, законных оснований для отмены решения суда не усматривается.

Руководствуясь ст. ст. 327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Волжского районного суда г. Саратова от 10 марта 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Измаиловой Г.Г. - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка