Определение Судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВОРОНЕЖСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 6 июля 2021 года Дело N 33-3843/2021

6 июля 2021 г. судебная коллегия по гражданским делам Воронежского областного суда в составе:

председательствующего Ваулина А.Б.,

судей Копылова В.В., Мещеряковой Е.А.,

при секретаре - помощнике судьи Макушевой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Воронежского областного суда в городе Воронеже по докладу судьи Копылова В.В.

гражданское дело N 2-298/2021 по иску Париновой Анны Борисовны к обществу с ограниченной ответственностью "Энергоавтомат" о признании пункта договора долевого участия недействительным, взыскании денежных средств

по апелляционной жалобе ООО "Энергоавтомат"

на решение Советского районного суда г. Воронежа от 31 марта 2021 г.

(судья Дорофеева И.В.),

УСТАНОВИЛА:

Паринова А.Б. (далее - истец, участник долевого строительства, кредитор) обратилась в суд с иском к ООО "Энергоавтомат" (далее - ответчик, застройщик, должник) о признании пункта 2.3 договора долевого участия от 10.04.2019 недействительным, взыскании излишне уплаченной денежной суммы в размере 38096,40 рубля, компенсации морального вреда 30000 рублей, неустойки за период с 07.11.2020 по 19.01.2021 в размере 27810 рублей, а также штрафа, с компенсацией издержек, связанных с защитой нарушенных прав, обосновав свои требования с учётом уточнений тем, что 10.04.2019 между сторонами был заключён договор долевого участия N (далее - спорный договор) по условиям которого ответчик обязан был передать истцу однокомнатную <адрес> строящемся многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>, на 11 этаже, площадью без учёта лоджии - 41,13 кв.м (включаю лоджию - 43,75 кв.м), однако застройщиком была построена квартира площадью 40,6 кв.м, что меньше указанной в договоре на 0,53 кв.м, а поскольку цена за 1 кв.м в договоре была определена в размере 71880 рублей, то переплата составила 38096,40 рубля, которые застройщик должен возвратить, так как, по мнению истца, предусмотренные спорным договором условия об отсутствии возможности к перерасчёту покупной цены объекта долевого строительства ввиду несоответствия проектной площади квартиры данным БТИ, допуская отклонение общей площади квартиры без участия лоджий по результатам технической инвентаризации от общей проектной площади квартиры без учета лоджий не более, чем на пять процентов, а равно отклонение площади квартиры с учетом лоджий от проектной площади, включающей лоджии, в указанных пределах ничтожны как не соответствующие положениям законодательства о защите прав потребителей (л.д. 2-5, 57-58).

Решением Советского районного суда г. Воронежа от 31.03.2021 исковые требования удовлетворены частично, оспариваемые условия договора долевого участия N от 10.04.2019 признаны недействительными, с ответчика в пользу Париновой А.Б. взысканы 38 096,40 рубля в качестве перерасчёта цены оспоренной сделки, неустойка в размере 15000 рублей, штраф в размере 15000 рублей, компенсация морального вреда - 5000 рублей, почтовые расходы 333,6 рублей, расходы на представителя 7 000 рублей, а всего 80429,70 рубля (л.д. 84-82).

В апелляционной жалобе ООО "Энергоавтомат" просит решение суда первой инстанции отменить как незаконное и необоснованное, приняв новое решение об отказе в удовлетворении иска, поскольку отсутствовали основания для признания недействительным пункта 2.3 заключенного между сторонами договора долевого участия от 10.04.2019 об установлении предела погрешности в площади объекта долевого строительства, не влекущие изменения его цены (л.д. 87-88).

В судебном заседании представитель ответчика по доверенности Медведева Ю.Ю. указала на отсутствие правовых и фактических оснований для отказа в удовлетворении апелляционной жалобы и отмены решения районного суда.

Истец Паринова А.Б. настаивала на правомерности состоявшегося по данному делу судебного акта вне зависимости от доводов апелляционной жалобы ответчика.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещённые о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, заявлений и ходатайств об отложении слушания дела не направили, что с учётом части 1 статьи 327 и части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), позволяет рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, исследовав и обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда согласно части 1 статьи 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений на неё, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со статьёй 309, пунктом 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами.

В силу части 4 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ, Закон об участии в долевом строительстве) договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Из материалов настоящего гражданского дела следует и установлено судом первой инстанции, что 10.04.2019 между ООО "Энергоавтомат" и Париновой А.Б. заключён договор N долевого участия в строительстве, по условиям которого застройщик обязался построить многоквартирный дом и после окончания строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома в срок до 31.08.2020 передать однокомнатную <адрес> на 11 этаже, общей проектной площадью, без учёта лоджии - 41,13 кв.м, проектной площадью, включающей лоджии - 43, 75 кв.м. Указанный жилой дом расположен на земельном участке по адресу: <адрес> с кадастровым номером N. Согласно п. 1.2 указанного договора цена 1 кв.метра общей приведённой площади объекта долевого строительства на момент заключения договора составила 71880 рублей (л.д. 65-73).

Согласно п. 2.2.1 Договора цена договора составляет 3144750 рублей, которая оплачена истцом в полном объеме (л.д. 17).

Исходя из акта приема-передачи N, от подписания которого истец отказалась, общая площадь квартиры составила 40,6 кв.м (л.д. 74).

Наличие разницы между проектной и фактической площадью объекта в размере 0,53 кв.м представителем ответчика не оспаривалось и подтверждено в ответе ООО " Энергоавтомат" от 13.11.2020 (л.д. 22-23).

Удовлетворяя заявленные истцом требования на основании ст.ст. 168, 309-310 ГК РФ, ч.ч. 1 и 9 ст. 4, ст.ст. 7, 19 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, ст.ст. 16, 29 Закона о защите прав потребителей, разъяснения, изложенные в пункте 76 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами положений раздела I части первой гражданского кодекса Российской Федерации", суд первой инстанции исходил из того, что условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными. Приходя к такому выводу относительно п. 2.3 заключённого между сторонами договора долевого участия в строительстве, суд первой инстанции нашёл обоснованными требования истца в части признания предусмотренного этим пунктом условия сделки об отсутствии возможности перерасчёта цены объекта долевого строительства как нарушающего права потребителя, поскольку позволяют застройщику передать участнику долевого строительства объект меньшей площади без соответствующего перерасчёта, определив ко взысканию с ответчика в пользу истца денежные средства в размере 38 096,40 рубля в качестве перерасчёта цены сделки, исходя из действительной площади передаваемой квартиры, удовлетворив также производные от данных требования.

Однако, принимая во внимание доводы апелляционной жалобы ООО "Энергоавтомат", с такими выводами судебная коллегия согласиться не может, поскольку судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения настоящего дела, неправильно применены нормы материального права, а потому, в силу требований п. 2 ст. 328, п. 1, п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, решение суда подлежит отмене с принятием нового решения.

Из материалов дела следует, что оспариваемым участником долевого строительства пунктом 2.3 договора от 10.04.2019 N предусмотрено, что при несоответствии проектной площади квартиры данным БТИ, изменение стоимости квартиры не производится. Стороны допускают отклонение общей площади квартиры без участия лоджий по результатам технической инвентаризации от общей проектной площади квартиры без учета лоджий не более, чем на пять процентов, а равно отклонение площади квартиры с учётом лоджий от проектной площади, включающей лоджии, в указанных пределах (л.д. 66).

Участвующими в деле лицами не оспаривается факт уменьшения на 0,53 кв.м фактической площади (40,6 кв.м) построенной для истца квартиры от проектной (41,13 кв.м) без учёта лоджии, т.е. на 1,29% и, таким образом, наличие разницы менее, чем на 5% площади.

В ответе N от 13.11.2020 на претензию истца ответчик сообщил, что договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома предусмотрено, что в случае уменьшения площади квартиры взаиморасчеты между сторонами не производятся (л.д. 22-23).

На основании пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Согласно пункту 2 статьи 424 ГК РФ изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать условие о цене договора, то есть о размере денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Частью 2 указанной статьи предусмотрена возможность изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором установлена такая возможность изменения цены и условия ее изменения.

Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" часть 2 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве дополнена предложением, согласно которому цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

Исходя из положений пункта 3 статьи 555 ГК РФ в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя её размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Таким образом, по смыслу приведённых выше норм права, стороны договора участия в долевом строительстве вправе, но не обязаны определить окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства установленной в договоре и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учётом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу части 1 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (подпункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ).

По смыслу статей 5 и 7 Федерального закона 30.12.2004 N 214-ФЗ, договором могут быть установлены определённые пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Как следует из материалов дела, застройщиком передана истцу квартира, имеющая отступление от условий договора в части размера объекта долевого строительства, при этом выявлена разница между его фактической и проектной общей площадью.

В соответствии со статьёй 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путём сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Пункт 2.3 заключённого между сторонами договора участия в долевом строительстве действительно содержит условие о том, что в случае уменьшения фактической общей площади не более, чем на 5%, относительно проектной не влечёт изменения стоимости квартиры, т.е. цены договора.

Буквальное значение содержащихся в данном пункте и в тексте всего договора слов и выражений не указывает на возможность определения окончательной цены договора в случае наличия положительной либо отрицательно разницы между проектной и фактической общей площадью объекта долевого строительства.

Вместе с тем, действующее законодательство не содержит императивных требований к содержанию договора участия в долевом строительстве, согласно которым цена договора должна определяться исходя из фактической площади переданного участнику долевого строительства объекта.

В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора (пункт 1), условия договора определяются по усмотрению сторон (пункт 4), кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422). Согласно пункту 1 статьи 422 Кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Доказательств понуждения участника долевого строительства на заключение спорного договора в представленной суду редакции либо на крайне невыгодных для потребителя условиях стороной истца не представлено.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции, постановляя решение, необоснованно применил часть 4 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, согласно которой условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

Пункт 2.3 договора о том, что при уменьшении общей площади квартиры относительно проектной перерасчёт стоимости квартиры не производится, не нарушает права и законные интересы участника долевого строительства как потребителя, поскольку он принят истцом при заключении договора на добровольной основе, доказательств иного суду не представлено.

При таком положении, требования истца о признании пункта 2.3 договора долевого участия в строительстве взыскании денежных средств удовлетворению не подлежали, а по потому решение районного суда следует отменить и в удовлетворении иска - отказать полностью, поскольку нарушений прав Париновой А.Б. действиями (бездействием) застройщика, исходя из предмета иска и его оснований, судебной коллегией не установлено.

Согласно части 4 статьи 329 ГПК РФ в определении суда апелляционной инстанции указывается на распределение между сторонами судебных расходов, в том числе расходов, понесённых в связи с подачей апелляционных жалобы, представления.

Исходя из требований части 1 статьи 103 ГПК РФ издержки, понесённые судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобождён в силу подпункта 4 пункта 2, пункта 3 статьи 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), взыскиваются с ответчика, не освобождённого от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворённой части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счёт средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Поскольку судебной коллегией отменено решение районного суда и в иске потребителя отказано, то сумма государственной пошлины подлежит на средства бюджета.

Вопрос о распределении судебных издержек, связанных с рассмотрением непосредственно апелляционной жалобы, судебной коллегией не разрешался ввиду отсутствия соответствующих ходатайств сторон.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Энергоавтомат" удовлетворить.

Решение Советского районного суда г. Воронежа от 31 марта 2021 г. отменить.

Принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований Париновой Анны Борисовны к обществу с ограниченной ответственностью "Энергоавтомат" отказать.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 07.07.2021.

Председательствующий:

Судьи коллегии:


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка