Определение Судебной коллегии по гражданским делам Кемеровского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КЕМЕРОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 29 апреля 2021 года Дело N 33-3842/2021

"29" апреля 2021 года г.Кемерово

Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда в составе: председательствующего Бугровой Н.М.,

судей: Галлингера А.А., Улитиной Е.Ю.,

при секретаре Гилевой К.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в порядке апелляционного производства по докладу судьи Улитиной Е.Ю.

гражданское дело по апелляционной жалобе представителя общества с ограниченной ответственностью "Агроторг" - Бабко Ирины Анатольевны

на решение Ленинск-Кузнецкого городского суда Кемеровской области от 14 января 2021 года

по иску общества с ограниченной ответственностью "Агроторг" к Бирст Александру Эвальдовичу о признании права аренды нежилого помещения, государственной регистрации права аренды,

УСТАНОВИЛА:

Истец - Общество с ограниченной ответственностью "Агроторг" (далее по тексту - ООО "Агроторг") обратился в суд с иском к ответчику Бирст А.Э. о признании заключенным договора N аренды нежилого помещения площадью ... кв.м., расположенного на первом этаже отдельно стоящего здания общей площадью ... кв.м., по адресу: <адрес>, на условиях Приложения N, возложении обязанности произвести регистрацию договора аренды в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области в течение 10 рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу.

В ходе судебного разбирательства истец изменил предмет исковых требований и просил о признании права аренды нежилого помещения, государственной регистрации права аренды.

Требования мотивированы тем, что между ООО "Агроторг" (арендатором) и Бирст А.Э. (арендодателем) сложились арендные правоотношения в отношении вышеназванного нежилого помещения площадью ... кв.м., принадлежащего ответчику на праве собственности. Подлинник договора аренды, подписанный сторонами, у ООО "Агроторг" отсутствует, имеются лишь копии договоров аренды в разных редакциях.

Однако, начиная с июля 2018 года ООО "Агроторг" фактически использует вышеназванное помещение под магазин "Пятерочка", исправно перечисляет арендодателю арендную плату в размере, определенном договором аренды: 120 000 рублей до государственной регистрации договора аренды, включая НДФЛ. При этом, ООО "Агроторг" выступает налоговым агентом и из указанной суммы ежемесячно перечисляет в соответствующий бюджет НДФЛ. Арендодателем арендные платежи принимались и не возвращались, претензии по размеру арендной платы, срокам её внесения со стороны арендодателя отсутствовали. Срок аренды согласован на 10 лет, то есть до 26.06.2028. Таким образом, исходя из переписки сторон и поведения ответчика, ответчик акцептовал оферту истца о заключении договора аренды вышеназванного нежилого помещения, при этом все существенные условия договора аренды (предмет договора аренды, срок аренды и размер арендной платы) сторонами согласованы. Соответственно, у истца возникло право аренды спорного нежилого помещения на согласованных существенных условиях, которое подлежит государственной регистрации на основании решения суда.

По мнению истца, ответчик Бирст А.Э., препятствуя и уклоняясь от совершения сделки в надлежащей форме, ссылаясь на несогласование несущественных условий договора, но фактически принимая исполнение такой сделки, ведет себя недобросовестно.

С учетом уточнения иска, истец просил суд признать за ООО "Агроторг" право аренды в отношении нежилого помещения площадью ... кв.м, с кадастровым N, расположенного по адресу: <адрес>, принадлежащего на праве собственности ответчику Бирст А.Э.; установить срок аренды до 26.06.2028 включительно, размер ежемесячной арендной платы в размере и на условиях: 120 000 рублей до государственной регистрации договора аренды, 150 000 рублей - после проведения государственной регистрации договора аренды, включая НДФЛ, в месяц; произвести регистрацию права аренды в Управлении государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области в течение 10 рабочих дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Решением Ленинск-Кузнецкого городского суда Кемеровской области от 14 января 2021 года в удовлетворении исковых требований ООО "Агроторг" отказано.

В апелляционной жалобе представитель ООО "Агроторг" - Бабко И.А., действующая на основании доверенности N от 02.11.2020 сроком по 04.03.2022 (л.д.14-16 том N 3), просит решение суда отменить и вынести новое, которым удовлетворить заявленные исковые требования в полном объеме.

Считает, что судом сделаны неверные выводы о последствиях несоблюдения простой письменной формы сделки. Фактически договор аренды сторонами был подписан, но подлинники договора находятся у ответчика, в связи с чем истец лишен возможности зарегистрировать договор аренды в установленном законом порядке. Истцом в материалы дела была представлена копия подписанного сторонами договора аренды нежилого помещения N от 05.06.2018 и акта приема-передачи помещения к нему от 26.06.2018, подписание которых ответчик отрицал. От придания договору надлежащей формы (повторного подписания) ответчик уклонялся, летом 2020 года направил в адрес истца договор аренды спорного помещения на иных условиях, которые отличались от условий по договору, подписанному в 2018 году. При этом, с момента фактического пользования истцом помещением и подписания акта приема-передачи, представленного в материалы дела, истец ежемесячно оплачивал ответчику арендную плату в размере 120 000 рублей, которая принималась ответчиком без возражений, что подтверждается платежными поручениями. Таким образом, несмотря на отсутствие подписанного сторонами подлинника договора аренды, право аренды спорного нежилого помещения возникло у ООО "Агроторг" ввиду сложившихся между сторонами отношений по использованию спорного имущества за плату, осуществления ответчиком мероприятий, свидетельствующих об исполнении договора аренды: передачи имущества, оформления производственной реконструкции объекта, выполнения кадастровых работ по определению арендуемого контура, а также принятия Бирст А.Э. платы за пользование помещением на протяжении двух лет. Несоблюдение письменной формы договора аренды не влечет его незаключенность или недействительность.

Кроме того, указывает, что при рассмотрении спора суду следовало применить к возникшим между сторонами отношениям положения законодательства об акцепте и оферте. Совершением ответчиком конклюдентных действий условия аренды были согласованы, что считается соблюдением письменной формы для договора аренды.

Относительно доводов апелляционной жалобы ответчиком Бирст А.Э. поданы письменные возражения (л.д.55-57 том N 3), в которых он просит решение Ленинск-Кузнецкого городского суда Кемеровской области от 14 января 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца ООО "Агроторг" Платошечкина А.Н., действующая на основании доверенности N от 02.11.2020 сроком по 04.03.2022, доводы апелляционной жалобы поддержала, просила решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных истцом требований.

Представитель ответчика Бирст А.Э. - Серебренникова С.Ф., действующая на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ сроком на три года, в судебном заседании суда апелляционной инстанции поддержала доводы письменных возражений и просила оставить обжалуемое решение без изменения, считая его законным и обоснованным.

Ответчик Бирст А.Э., представитель третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Кемеровской области, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом.

Судебная коллегия, руководствуясь ч.1 ст.327, ч.3 ст.167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, выслушав участников процесса, проверив, в соответствии с ч.1 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, законность и обоснованность судебного решения, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с п.1 ст.8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В силу п.1 ст.420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст.421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст.422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п.1 ст.432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст.606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п.3 ст.607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу п.1 ст.610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с положениями п.1 ст.651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

В соответствии с абз.1 п.1 ст.655 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Индивидуально-определенный объект аренды может быть указан не только в самом договоре, но и в иных подписанных сторонами документах, подтверждающих соглашение относительно договорного имущества, в частности в акте приема-передачи имущества в аренду.

Согласно ч.3 ст.433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Из содержания указанных норм в их взаимосвязи следует, что для признания заключенным между сторонами спора договора аренды здания требовалось не только достижение соглашения по всем существенным условиям, соблюдение требования о письменной форме сделки, но и государственная регистрация такого договора, отсутствие которой свидетельствует о незаключенности договора.

Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что на основании решения Ленинск-Кузнецкого городского суда от 22.12.2015 истец Бирст А.Э. являлся собственником нежилого здания, имеющего 3 этажа, в том числе 1 подземный, общей площадью ... кв.м, расположенного по адресу: <адрес>

Впоследствии ответчиком Бирст А.Э. были выполнены работы по реконструкции принадлежащего ему нежилого здания, в результате которых площадь здания составила ... кв.м., в связи с чем он обратился в суд для узаконения реконструкции.

Решением Ленинск-Кузнецкого городского суда от 04.04.2019 прекращено право собственности Бирст А.Э. на нежилое здание общей площадью ... кв.м, расположенное по адресу: <адрес>, и признано право собственности на нежилое здание общей площадью ... кв.м, находящееся по адресу <адрес>, расположенное на земельном участке с кадастровым N площадью ... кв.м.

Право собственности Бирст А.Э. на нежилое помещение N площадью ... кв.м., кадастровый N, расположенное в здании по вышеуказанному адресу (подвал N, этаж N) зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 16.09.2019.

Как установлено судом первой инстанции, с мая 2018 года между Бирст А.Э. и ООО "Агроторг" ведутся переговоры по заключению договора аренды вышеназванного нежилого помещения, а именно: до реконструкции - части здания общей площадью ... кв.м., расположенной на первом этаже отдельно стоящего здания общей площадью ... кв.м. по адресу: <адрес>, а после реконструкции - нежилого помещения площадью ... кв.м., расположенного в здании общей площадью ... кв.м. по адресу: <адрес> (подвал N, этаж N), кадастровый N.

Указанные обстоятельства подтверждаются представленной в материалы дела перепиской сторон, а также копиями договоров аренды в двух различных редакциях, подписание которых ответчик Бирст А.Э. оспаривает.

При этом, сведения о предмете договора аренды нежилого помещения N от 05.06.2018, копия которого представлена в материалы дела, не соответствуют сведениям об объекте, принадлежащем ответчику на основании решения Ленинск-Кузнецкого городского суда от 04.04.2019.

Подлинника письменного договора аренды, подписанного сторонами, как и акта приема-передачи нежилого помещения, истцом не представлено.

На основании статьи 60 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

В соответствии с ч.2 ст.71 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации письменные доказательства представляются в подлиннике или в форме надлежащим образом заверенной копии. Подлинные документы представляются тогда, когда обстоятельства дела согласно законам или иным нормативным правовым актам подлежат подтверждению только такими документами, когда дело невозможно разрешить без подлинных документов или когда представлены копии документа, различные по своему содержанию.

Согласно ч.7 ст.67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд не может считать доказанными обстоятельства, подтверждаемые только копией документа или иного письменного доказательства, если утрачен и не передан суду оригинал документа.

В силу ч.1 ст.56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как указано в ст.12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности сторон.

Судом первой инстанции установлено, что ответчик передал истцу спорное нежилое помещение в пользование без подписания договора аренды и акта приема-передачи, и, начиная с июля 2018, ООО "Агроторг" перечисляет Бирст А.Э. денежные средства в размере 120 000 рублей ежемесячно за пользование спорным нежилым помещением, что подтверждается копиями платежных поручений и не оспаривается ответчиком.

Поскольку истцом не представлен в материалы дела подписанный сторонами подлинник договора аренды нежилого помещения, а стороны спора не достигли соглашения по всем существенным условиям аренды, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении требований ООО "Агроторг" о признании за обществом права аренды нежилого помещения, принадлежащего ответчику Бирст А.Э., и государственной регистрации права аренды нежилого помещения.

Ссылка истца в апелляционной жалобе на п.3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" не свидетельствует о незаконности принятого судом первой инстанции решения. Исходя из разъяснений, изложенных в указанном пункте Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, несоблюдение требований к форме договора при достижении сторонами соглашения по всем существенным условиям (пункт 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации) не свидетельствует о том, что договор не был заключен. В этом случае последствия несоблюдения формы договора определяются в соответствии со специальными правилами о последствиях несоблюдения формы отдельных видов договоров, а при их отсутствии - общими правилами о последствиях несоблюдения формы договора и формы сделки (статья 162, пункт 3 статьи 163, статья 165 Гражданского кодекса Российской Федерации). Так, при несоблюдении требования о письменной форме договора доверительного управления движимым имуществом такой договор является недействительным (пункты 1 и 3 статьи 1017 Гражданского кодекса Российской Федерации). В то же время, согласно пункту 1 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды движимого имущества на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме, при несоблюдении которой стороны не вправе ссылаться на свидетельские показания в подтверждение договора и его условий (пункт 1 статьи 162 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При разрешении настоящего спора установлено, что обязательная письменная форма договора аренды, в котором должны быть согласованы его условия, не соблюдена и истцом не доказан факт заключения с ответчиком договора аренды.

Доводы истца ООО "Агроторг" о фактическом исполнении договора аренды, получении ответчиком арендной платы, не свидетельствуют о согласованности всех условий договора аренды.

Ссылка истца в апелляционной жалобе о неприменении судом первой инстанции к возникшим между сторонами отношениям положений законодательства об акцепте и оферте является необоснованной.

Пунктом 1 статьи 160 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что двусторонние (многосторонние) сделки могут совершаться способами, установленными п.2 и п.3 ст.434 Гражданского кодекса Российской Федерации, которыми для заключения договора (помимо составления единого документа) также предусмотрена возможность принятия письменного предложения заключить договор путем совершения действий по его исполнению.

Согласно п.3 ст.434 Гражданского кодекса Российской Федерации письменная форма договора считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 438 настоящего Кодекса.

В силу п.3 ст.438 Гражданского кодекса Российской Федерации совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.

Вместе с тем, представленная истцом в материалы дела переписка с ответчиком подтверждает лишь ведение до настоящего времени переговоров между сторонами спора о заключении договора аренды, но не свидетельствует о направлении истцом оферты, содержащей все существенные условия относительно аренды нежилого помещения, и об акцепте указанной оферты ответчиком.