Дата принятия: 25 августа 2021г.
Номер документа: 33-3834/2021
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КАЛИНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 25 августа 2021 года Дело N 33-3834/2021
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:
председательствующего Мухарычина В.Ю.,
судей Филатовой Н.В., Гарматовской Ю.В.,
при секретаре Журавлевой М.И.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Ивановой Натальи Александровны к Михайлюк Валентине Николаевне о признании недействительным договора купли-продажи земельных участков, по апелляционной жалобе Ивановой Натальи Александровны на решение Гурьевского районного суда Калининградской области от 29 марта 2021 года.
Заслушав доклад судьи Филатовой Н.В., пояснения Ивановой Н.А. и ее представителя Филатова А.С., поддержавших доводы апелляционной жалобы, возражения Михайлюк В.Н. и ее представителя Котельниковой С.И., третьего лица Шелля А. и его представителя Вишневской А.И., полагавших решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Иванова Н.А. обратилась в суд с исковым заявлением к Михайлюк В.Н., оспаривая договор купли-продажи от 01.10.2019, заключенный между ней в лице представителя по доверенности Шелля А. и Михайлюк В.Н. в отношении земельного участка с кадастровым номером 39:03:010072:404 и расположенного на нем жилого дома с кадастровым номером 39:03:010072:194. Настаивает на том, что с ее стороны отсутствовала воля на заключение данного договора, указанная сделка является мнимой. Учитывая изложенное, просила признать договор недействительным.
Решением суда от 29.03.2021 исковые требования Ивановой Н.А. оставлены без удовлетворения.
В апелляционной жалобе Иванова Н.А. просит решение суда отменить и принять новое решение об удовлетворении иска.
Настаивает на том, что никакой сделки от ее имени Шеллем А. фактически совершено не было по причине мнимости, безденежности и незаключенности.
По ее мнению, судом не было принято во внимание, что действия Шелля А. и Михайлюк В.Н. были заранее скоординированы с целью реализации интересов именно Шелля А., который имеет к ней претензии материального характера, обусловленные недействительным соглашением от 17.07.2019.
Обращает внимание, что Михайлюк В.Н. знала обо всех материальных претензиях Шелля А. к ней, действовала в его интересах, денежными средствами для совершения сделки не располагала. В этой связи оспаривает вывод суда о добросовестности ответчика.
Считает, что не установлены юридически значимые обстоятельства оспариваемой сделки, поскольку фактическая передача земельного участка и жилого дома не состоялась, ответчик не вступила в права владения недвижимым имуществом, сделка не прошла государственную регистрацию, а продавец не получила денежные средства, что свидетельствует о недействительности безденежной сделки.
Утверждает, что не знала и не могла знать о совершаемых Шеллем А. сделках, так как ответчик и третье лицо, являясь близкими знакомыми и свойственниками, скрыли это от нее. Тем самым в их действиях усматривается злоупотребление правом.
С учетом фактических обстоятельств полагает, что при разрешении спора следует руководствоваться специальной нормой - абз. 2 п. 3 ст. 182 ГК РФ, содержащим запрет на совершение представителем от имени представляемого сделок в отношении себя лично.
Кроме того, суду следовало принять во внимание существенное занижение действительной рыночной стоимости жилого дома и земельного участка, которая составляет 20 094 000 рублей, в то время как в договоре купли-продажи указана цена 8 360 000 рублей. При этом она не имела намерений продавать имущество по цене, заниженной по отношению к рыночной цене.
Считает, что о недействительности сделки свидетельствует и то обстоятельство, что передаточный акт от 01.10.2019 составлен к договору от 01.08.2019, которого не существует.
Критикует выводы суда о том, что выдавая доверенность, она предполагала, что с ее имуществом могут быть совершены сделки, полагая, что они носят абстрактный и вероятностный характер. Оспаривая такие выводы, утверждает, что не могла предвидеть и предположить, что Шелль А. начнет действовать в своих интересах, злоупотребляя правом.
Обращает внимание, что по доверенности предполагалось перечисление денежных средств на ее расчетный счет, однако денежные средства по оспариваемой сделке на ее счет не поступили. Условие договора купли-продажи о том, что расчеты будут произведены наличными денежными средствами, противоречит полномочиям представителя, указанным в доверенности.
Кроме того, никаких расчетов между участниками сделки фактически совершено не было. Пояснения Шелля А. в данной части и представленная им справка из ПАО "ВТБ" о действительности сделки не свидетельствуют.
Указывает, что отзыв ею доверенности был направлен на защиту своих прав собственника против недобросовестных действий ответчика и третьего лица, что вопреки выводам суда нельзя расценивать как злоупотребление правом.
Михайлюк В.Н. в письменных возражениях на апелляционную жалобу считает ее доводы необоснованными и просит решение суда оставить без изменения.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия находит решение суда подлежащим оставлению без изменения.
Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
На основании ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).
В силу п. 1 ст. 185 ГК РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами.
Согласно п. 1 ст. 182 ГК РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Сделка, которая совершена с нарушением правил, установленных в абзаце первом настоящего пункта, и на которую представляемый не дал согласия, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы. Нарушение интересов представляемого предполагается, если не доказано иное (п. 3 ст. 182 ГК РФ).
Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (ст. 167 ГК РФ).
В соответствии со ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Как установлено судом и подтверждено материалами дела, 19.07.2019 нотариусом Гурьевского нотариального округа Калининградской области Н. была удостоверена доверенность N, которой Иванова Н.А. уполномочивала Шелля А. продать за сумму и на условиях по своему усмотрению принадлежащее ей на праве собственности недвижимое имущество, состоящее из двух земельных участков и двух жилых домов, в том числе объектов недвижимости, являющихся предметом настоящего спора.
Для совершения указанных действий Шеллю А., как указано в доверенности, было предоставлено право быть представителем Ивановой Н.А. в ФКП Росреестра, администрации Гурьевского городского округа, нотариальной конторе, БТИ, органах ФНС, ГКУ "Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг", а также в иных органах, государственных и негосударственных учреждениях; подписывать и подавать от имени Ивановой Н.А. заявления, представлять и получать необходимые сведения, справки и документы, расписываться, при необходимости заключить и подписать договоры о задатке, предварительные договоры, заключить и подписать договоры купли-продажи и передаточные акты, перечислить причитающиеся ей за проданное имущество денежные средства на счет N, открытый на ее имя в ПАО "Сбербанк России", передать проданное недвижимое имущество, подписывать и представлять заявления на государственную регистрацию и заявления о приостановлении возобновлении, прекращении государственной регистрации, регистрировать переход права собственности, получить договор и другие документы после окончания государственной регистрации, а также выполнять все действия и формальности, связанные с данным поручением.
Доверенность была зарегистрирована в реестре N и подписана Ивановой Н.А. в присутствии нотариуса.
01.10.2019 между Ивановой Н.А., интересы которой представлял Шелль А. на основании указанной выше доверенности, и Михайлюк В.Н. был заключен договор купли-продажи в отношении земельного участка площадью 998 кв.м с кадастровым номером 39:03:010072:404 и жилого дома площадью 310 кв.м с кадастровым номером 39:03:010072:194, расположенных по адресу: Калининградская область, г. Гурьевск, ул. Советская.
По условиям договора купли-продажи Иванова Н.А., выступающая в качестве продавца земельных участков, произвела отчуждение данного имущества в пользу покупателя Михайлюк В.Н.
Между сторонами была достигнута договоренность по цене продаваемого имущества, порядку и срокам оплаты его стоимости, которая согласно п. 4 договора составила 8 360 000 рублей, расчет произведен в полном объеме до подписания Договора.
Заключение договора на указанных в нем условиях и совершение расчетов по нему ответчиком Михайлюк В.Н. и третьим лицом Шеллем А. в ходе рассмотрения дела подтверждено.
02.10.2019 Михайлюк В.Н. и Шеллем А. в Управление Росреестра по Калининградской области были представлены документы для государственной регистрации перехода права собственности по указанному выше договору от Ивановой Н.А. к Михайлюк В.Н.
Однако государственная регистрация была приостановлена 15.10.2019 в связи с отменой 10.10.2019 Ивановой Н.А. выданной Шеллю А. доверенности, и 01.11.2019 в государственной регистрации перехода права собственности было отказано.
Обращаясь в суд с настоящим иском, Иванова Н.А. настаивает на том, что на совершение сделки она своего согласия не давала и оспариваемой сделкой нарушены ее права.
Разрешая спор и отказывая в удовлетворении заявленных Ивановой Н.А. требований, суд исходил из того, что Иванова Н.А. выразила волю на продажу принадлежащих ей объектов недвижимости посредством заключения сделки с Михайлюк В.Н. через своего представителя Шелля А., сделка сторонами исполнена.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда, изложенными в решении, поскольку они основаны на правильном применении норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, соответствуют представленным по делу доказательствам в их совокупности, которым судом дана оценка, отвечающая требованиям ст. 67 ГПК РФ.
Судом установлено, что Иванова Н.А. и Шелль А. ранее более 10 лет сожительствовали, брак не регистрировали, что не отрицали в суде.
17.07.2019 Иванова Н.А. и Шелль А. заключили соглашение, в котором со ссылкой на положения ст.ст. 244, 421 ГК РФ предусмотрели условия реализации имущества, право собственности на которое зарегистрировано за Ивановой Н.А., а именно 11 земельных участков и 2 жилых домов, в числе которых и спорные объекты недвижимости.
По условиям соглашения Иванова Н.А. обязалась выдать Шеллю А. доверенность на продажу указанного имущества, а Шелль А. обязался продать это имущество на условиях по своему усмотрению и уплатить Ивановой Н.А. в счет стоимости всего имущества, подлежащего продаже, сумму в размере 7 600 000 руб. без учета НДФЛ. Указанная сумма сторонами согласована и изменению не подлежит. Все остальные денежные средства, полученные от продажи объектов недвижимого имущества, поименованного в соглашении, будут принадлежать Шеллю А., который может их использовать по своему усмотрению.
После заключения 17.07.2019 данного соглашения Иванова Н.А. 19.07.2019 выдала Шеллю А. указанную выше доверенность, которой уполномочила его продать принадлежащие ей объекты недвижимости, выразив тем самым свою волю на отчуждение спорного имущества.
Таким образом, вопреки утверждениям Ивановой Н.А., она выразила свою волю на продажу принадлежащих ей объектов недвижимости посредством заключения сделки или сделок через представителя, которая была реализована ее представителем Шеллем А., действующим на основании нотариально удостоверенной доверенности.
Во исполнение предоставленных полномочий Шелль А. 01.10.2019 заключил договор купли-продажи с Михайлюк В.Н., реализовав ей земельный участок и жилой дом за обусловленную цену, получил причитающиеся денежные средства, что подтверждено его распиской в договоре.
В этой связи совершенные Ивановой Н.А. действия по выдаче доверенности 19.09.2019, которая действовала до ее отзыва 10.10.2019, повлекли определенные вытекающие из нее последствия в виде заключения между сторонами договора купли-продажи от 01.10.2019.
Заключением оспариваемого договора, предполагавшего переход права собственности на земельный участок и жилой дом от Ивановой Н.А. к Михайлюк В.Н., была реализована имевшаяся у продавца Ивановой Н.А. воля на отчуждение спорного имущества.
О намерении Ивановой Н.А. произвести отчуждение спорного имущества за цену по усмотрению Шелля А. свидетельствует и заключенное между ними накануне соглашение от 17.07.2019.
Кроме того, о своем намерении продать дом и земельный участок Иванова Н.А. неоднократно поясняла в судебных заседаниях по гражданскому делу N 2-750/2020 по иску Михайлюк В.Н. к Ивановой Н.А. о государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом и земельный участок.
Сам по себе отзыв Ивановой Н.А. впоследствии доверенности суд справедливо не признал обстоятельством, подтверждающим отсутствие у нее воли на совершение оспариваемой сделки, указав, что выдавая доверенность, в которой уполномочивала Шелля А. продать за сумму и на условиях по своему усмотрению принадлежащее ей на праве собственности недвижимое имущество, Иванова Н.А. уже согласилась с последующим заключением сделок на таких условиях и не могла не предвидеть наступления для нее связанных с этим правовых последствий.
Давая оценку действиям Ивановой Н.А. по отзыву доверенности тогда, когда ей стало известно о заключенной на основании данной доверенности сделки с Михайлюк В.Н., суд со ссылкой на положения ст.ст. 1 и 10 ГК РФ указал, что такие действия следует расценивать не иначе как злоупотребление правом.
Учитывая обстоятельства дела, судебная коллегия позицию суда в данной части разделяет и вопреки доводам жалобы оснований для иных суждений не усматривает.
Доводы Ивановой Н.А. о мнимости оспариваемой сделки правовых оснований под собой не имеют и своего подтверждения в ходе рассмотрения настоящего дела не нашли.
В обоснование таких доводов Иванова Н.А. ссылается на то, что Шелль А. и Михайлюк В.Н. являются близкими знакомыми и свойственниками, заключенный ими договор является безденежным.
Между тем взаимоотношения представителя продавца с покупателем сами по себе на мнимость договора не указывают, а исполнение покупателем обязанности по оплате договора подтверждено соответствующей распиской Шелля А. в самом договоре.
Доводы апелляционной жалобы истца о том, что расчеты по договору произведены наличным путем, а не путем перевода денежных средств на счет продавца, как это предусмотрено доверенностью, подлежат отклонению как несостоятельные.
В силу абз. 1 ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Из буквального толкования доверенности от 19.07.2019 следует, что Иванова Н.А. наделила Шелля А. полномочиями перечислить причитающиеся ей за проданное имущество денежные средства на счет N, открытый на ее имя в ПАО "Сбербанк России", то есть денежные средства должны были быть перечислены Ивановой Н.А. Шеллем А., а не покупателем недвижимости.
Как следует из материалов гражданского дела N 2-750/2020, 23.10.2019 Шелль А. в адрес Ивановой Н.А. направил уведомление о состоявшейся сделке с целью подтверждения действующих банковских реквизитов для перевода ей поступивших по сделке денежных средств. Однако на предложения Шелля А. получить денежные средства, в том числе высказанное в судебном заседании, Иванова Н.А. ответила отказом.
Таким образом, материалами дела подтвержден факт заключения между Ивановой Н.А. и Михайлюк В.Н. сделки, предполагающей переход права собственности на объекты недвижимости к ответчику. Имеющаяся у истца воля на отчуждение имущества была реализована, произошло фактическое исполнение сторонами данной сделки - по договору переданы денежные средства и исполнено встречное обязательство - переданы по акту приема-передачи земельный участок и жилой дом.
При этом ссылка в передаточном акте от 01.10.2019 на договор купли-продажи от 01.08.2019 вместо 01.10.2019 судом справедливо была расценена как техническая ошибка, поскольку из содержания акта ясно следует, что продавец передал, а покупатель принял объекты именно по спорной сделке; никто из лиц, участвующих в деле, не заявлял о заключении сторонами подобного договора 01.08.2019.
Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости от Ивановой Н.А. к Михайлюк В.Н., как указано выше, обусловлено недобросовестным поведением истца, прекратившей такую регистрацию. В этой связи довод жалобы Ивановой Н.А. о том, что сделка не прошла регистрацию, о ее недействительности не свидетельствует.
Утверждения Ивановой Н.А., повторяемые ею в апелляционной жалобе, о заключении Шеллем А. оспариваемого договора в своих интересах на содержании договора не основаны.
При этом неисполнение Шеллем А. обязанности по передаче полученного по сделке Ивановой Н.А., на что она также ссылается в обоснование своих требований, не влечет признания сделки заключенной Шеллем А. в отношении себя лично, поскольку в такой ситуации для представляемого законом предусмотрен иной способ защиты нарушенного права (абз. 4 ст. 974абз. 4 ст. 974, ст. 1102 ГК РФ).
Доводы апелляционной жалобы Ивановой Н.А. о том, что она не имела намерения продавать спорные земельный участок и жилой дом по цене, заниженной по отношению к рыночной, на правильность выводов суда не влияют, так как в выданной Шеллю А. доверенности она наделила его полномочиями определить цену договора по своему усмотрению.
С учетом изложенного, вопреки доводам апелляционной жалобы, по делу не установлено совокупности условий, которые бы позволили применить к спорным правоотношениям положения п. 2 ст. 182 ГК РФ и признать оспариваемую сделку недействительной.
Доводов, которые бы имели правовое значение для разрешения спора и могли повлиять на оценку законности и обоснованности обжалуемого решения, апелляционная жалоба не содержит.
В целом доводы апелляционной жалобы повторяют позицию, которая была известна суду первой инстанции, они не опровергают выводы суда, а выражают несогласие с ними. По своей сути доводы жалобы направлены на переоценку обстоятельств, являвшихся предметом исследования в судебном заседании, а также доказательств, которым дана оценка, в силу чего апелляционная жалоба не может являться основанием для отмены оспариваемого судебного решения.
При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает, что судом первой инстанции были исследованы все юридически значимые по делу обстоятельства и дана надлежащая оценка собранным по делу доказательствам, в связи с чем решение суда является законным и отмене по доводам, содержащимся в апелляционной жалобе, не подлежит.
Руководствуясь п. 1 ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Гурьевского районного суда Калининградской области от 29 марта 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Мотивированное определение изготовлено 30 августа 2021 года.
Председательствующий:
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
