Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ ДАГЕСТАН

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 23 августа 2021 года Дело N 33-3816/2021

от 23 августа 2021 года дело N 33-3816/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Дагестан в составе:

председательствующего Сатыбалова С.К..,

судей Гасановой Д.Г. и Хираева Ш.М.,

при секретаре судебного заседания Султановой А.М.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по гражданскому делу по иску Алияровой Земфиры Алияровны к ЗАО "АРСИ" об обязании ЗАО "АРСИ" передать по акту приема - передачи в соответствии с "договором участия в долевом строительстве жилого дома (объект недвижимости)" от <дата> долю в объекте долевого строительства в виде квартиры, взыскании с ЗАО "АРСИ" в пользу Алияровой Земфиры Алияровны сумму неустойки в размере 400 571,06 рублей, компенсации морального вреда в размере 250 000 рублей, штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 200000 рублей, признании уведомления о расторжении договора участия в долевом строительстве от <дата> N недействительным, признании недействительным договора участия в долевом строительстве жилого дома, заключённого между ЗАО "АРСИ" и Абдуллаевой З.Д. от <дата>, признании недействительной записи о государственной регистрации договора за N от <дата>, заключённого между ЗАО "АРСИ" и Абдуллаевой З.Д. от 04.06.2020г. об участии в долевом строительстве жилого дома в части <адрес>, подъезд 2 по строительному адресу: г, Махачкала, <адрес>, обязании Управления Росреестра по Республике Дагестан исключить запись о регистрации договора за N от 10.09.2020г. из Единого государственного реестра нрав на недвижимое имущество и сделок с ним - апелляционной жалобе представителя истца Алияровой З.А.- -. Меджидовой Г.А на решение Ленинского районного суда г. Махачкалы от <дата>.

Заслушав доклад судьи Гасановой Д.Г., объяснения представителя Алияровой З.А. - Меджидовой Г.А., просившей решение суда отменить и исковые требования Алияровой З.А. удовлетворить, генерального директора ЗАО "АРСИ" Ашурбекова М.В., представителя ЗАО "АРСИ" - Магомедова А., просивших решение суда оставить без изменения, судебная коллегия

установила:

Алиярова З.А. обратилась в суд с иском к ЗАО "АРСИ", дополненным в последующем об обязании передать по акту приема - передачи долю в объекте долевого строительства, взыскании неустойки, морального вреда и штрафа. признании уведомления о расторжении договора участия в долевом строительстве от <дата> N направленное ЗАО "АРСИ" Алияровой З.А. недействительным, признании недействительным договора участия в долевом строительстве жилого дома, заключённого между ЗАО "АРСИ" и Абдуллаевой З.Д. от <дата>, признании недействительной записи о государственной регистрации договора за N от <дата>, заключённого между ЗАО "АРСИ" и Абдуллаевой З.Д. от 04.06.2020г. об участии в долевом строительстве жилого дома в части <адрес>, подъезд 2 по строительному адресу: г, Махачкала, <адрес>, обязании Управления Росреестра Республика Дагестан исключить запись о регистрации права от <дата> из ЕГРН.

В обоснование иска указывается, что <дата> между Алияровой Земфирой Алияровой (далее-Участник) и ЗАО "Арси" (далее - Застройщик) заключён договор участия в долевом строительстве жилого дома.

Объектом долевого строительства по Договору является <адрес> (восемьдесят семь), расположенная в многоквартирном жилом <адрес> по строительному адресу: г. Махачкала, ул. <адрес> площадью 55,46 кв.м.

Согласно п.2.1. вышеуказанного договора, срок ввода в эксплуатацию объекта недвижимости - декабрь 2017 г. и согласно Договору, Участник при надлежащем выполнении своих обязательств по Договору получает право требования на передачу квартиры от застройщика участнику.

В соответствии с п. 3.1. Договора участия в долевом строительстве от <дата> цена договора составила 1 497 000 руб.

Истец выполнил своё обязательство по оплате за жилое помещение, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от <дата> N.

Жилой дом окончен строительством, хоть и с нарушением сроков. Однако, правоустанавливающие документы на квартиру в пользу участника Застройщиком по сей день под разными предлогами не оформлены, чем нарушены права Участника.

<дата> ею получено СМС от ЗАО "АРСИ" (N тел.N), которое содержало сообщение о приглашении на подписание документов для регистрации в Росреестре. После получения СМС она посетила офис ЗАО "АРСИ" и при разговоре с гендиректором Ашурбековым М.В. получила отказ в передаче квартиры.

Ашурбеков М. потребовал 300 000 рублей, которые ей были выплачены в конце 2018 г. как ответ и добровольное удовлетворение ее претензии, которую она подала в адрес застройщика с требованием выплатить ей неустойку за срыв сроков сдачи дома и передачи квартиры согласно договору, а также и затраты понесённые за съем квартиры и моральный вред причинённый ей. Получив отказ, гендиректор пригрозил, что продаст ее квартиру другим людям за 2 000000 рублей.

После этого разговора она неоднократно обращалась к гендиректору и другим уполномоченным работникам ЗАО "АРСИ" с просьбой о передаче ей квартиры, но получила отказ. Таким образом, она осталась и без квартиры и без денег, а застройщик предлагает вернуть лишь часть выплаченных ею денег за квартиру, которыми он пользовался с 2016 года, а сейчас после окончания строительства решилподороже продать.

Со своей стороны, все условия по настоящему договору исполнила полностью и надлежащим образом. Оплатила по условиям договора стоимость квартиры в размере 1 470 000 рублей в день заключения договора.

Решением Ленинского районного суда г. Махачкалы от <дата> постановлено:

"В удовлетворении исковых требований Алияровой Земфиры Алияровны к ЗАО "АРСИ" об обязании ЗАО "АРСИ" передать по акту приема - передачи в соответствии с "договором участия в долевом строительстве жилого дома (объект недвижимости)" от <дата> долю в объекте долевого строительства в виде <адрес> (восемьдесят семь), расположенной в многоквартирном жилом <адрес>, подъезд 2 по строительному адресу: г, Махачкала, <адрес> (почтовый адрес: г. Махачкала, ул.Х.О. Булача, 8 "Е") общей площадью 55,46 кв.м, взыскании с ЗАО "АРСИ" в пользу Алияровой Земфиры Алияровны сумму неустойки в размере 400 571,06 рублей, компенсации морального вреда в размере 250 000 рублей, штрафа за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя в размере 200000 рублей, признании уведомления о расторжении договора участия в долевом строительстве от <дата> N направленное ЗАО "АРСИ" Алияровой З.А. недействительным, признании недействительным договора участия в долевом строительстве жилого дома, заключённого между ЗАО "АРСИ" и Абдуллаевой З.Д. от <дата>, признании недействительной записи о государственной регистрации договора за N от <дата>, заключённого между ЗАО "АРСИ" и Абдуллаевой З.Д. от 04.06.2020г. об участии в долевом строительстве жилого дома в части <адрес>, подъезд 2 по строительному адресу: г, Махачкала, <адрес>, обязании Управления Росреестра по Республике Дагестан исключить запись о регистрации договора за N от 10.09.2020г. из Единого государственного реестра нрав на недвижимое имущество и сделок с ним - отказать".

На данное Алияровой З.А. подана апелляционная жалоба, в которой просит отменить решение Ленинского районного суда г. Махачкалы от <дата> и вынести новое решение об удовлетворении исковых требований Алияровой З.А.

В обоснование жалобы указывает, что, оснований для одностороннего расторжения договора у ответчика не имелось, так как истица практически полностью оплатила деньги по договору, доказательств обратному суду не представлено.

Условия договора в дальнейшем не менялись и письменно не оформлялись как требует того п. 10.3 ДДУ от <дата> заключённого между истицей и ответчиком.

Доводы суда о том, основанием для одностороннего расторжения ДДУ были приходно-кассовые ордера, согласно которым истице возвращены суммы в размере 100 и 200 тысяч, как "возврат денег по договору", считает несостоятельными и не доказанными, так как в этих ордерах указано что "деньги возвращаются за <адрес>" а не по договору, как указано в решении.

100 000 истцу были возвращены как ответ и добровольное удовлетворение ее устной претензии в сентябре 2016 г. так как после заключения договора ДДУ от <дата> строительные работы практически не велись ЗАО "АРСИ" и застройщик признавал, что сроки сдачи дома затянутся при таком медленном темпе строительства.

Денежная сумму в размере 200 000 рублей была возвращена истице после получения на руки Претензии от <дата>, которую она принесла в офис застройщика, с требованием выплатить ей неустойку за срыв сроков сдачи дома и передачи квартиры согласно договору, а также затраты понесённые за съем квартиры и причинённый моральный вред. Срок сдачи квартиры согласно договору декабрь 2017 г. Стороны договорились, истцу также была списана 27 000 рублей, которую она не доплатила при составлении договора как неустойка.

В соответствии с пунктом 10.3 договора долевого участия в строительства от <дата> заключённого между ЗАО "АРСИ" и Алияровой З.А. - "Любые изменения к настоящему Договору оформляются в письменном виде, вступают в силу с момента их государственной регистрации и являются неотъемлемой частью настоящего договора"

Данным пунктом договора предусмотрено, что в случае если сумма изменится, то должны заключить дополнительное соглашение, график погашения платежей, показывающее, что сумма договора изменилась. Но таких доказательств суду представлено не было. Это признавалось и представителем ответчика на каждом процессе,

Суд не установил, почему застройщик по происшествии почти 5 лет поспешно расторг договор в одностороннем порядке в период пандемии без ведома истицы, хотя доказательством того, что это было сделано из-за возросшей цены квартиры является, новый договор, заключённый с Абдуллаевой до расторжения договора с истицей и без возврата ее денег.

Договор, заключённый между ЗАО "АРСИ" и Алияровой З.А. от <дата>, нельзя признать расторгнутым, так как застройщиком нарушен порядок расторжения договора, предусмотренный 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" а именно: согласно п. 4 ст. 9 закона, в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Уведомление о расторжении договора от <дата> не было получено Алияровой З.А., о нем ей стало известно лишь в суде, где стороной ответчика было представлена копия уведомления с приложением отчёта отслеживания отправления письма, но описи вложения при этом не было приложено, хотя это обязательное требование закона при отправлении уведомления. Таким образом, суду не было представлено доказательств о том, что именно

Алияровой З.А. не было известно о расторжении договора, перепродаже ее квартиры за месяц до направления уведомления, что подтверждается представленным в суд стороной ответчика договором участия в долевом строительстве жилого дома от 04.06.2020 г. заключённым между ЗАО "АРСИ" и Абдуллаевой З.Д.

Истицей также не было получено письменного уведомления Застройщика о готовности объекта долевого строительства к передаче участнику. Истицей лишь было получено смс от ЗАО "АРСИ" в котором говорилось о том, что ее приглашают на подписание документов для регистрации в Росреестре.

Между тем, <дата> ответчик направляет истице уже Досудебную претензию об оплате задолженности и предупреждает, что в случае невнесения суммы 327 000 рублей в добровольном порядке, застройщик инициирует расторжение договора.

Так Истица получила смс от <дата> о приглашении ее для принятия участия в общем собрании собственников помещений от официального номера ЗАО "АРСИ" +N, таким образом, она <дата> тоже была уверена, что она хозяйка квартиры по договору от <дата>, когда квартира ранее до получения сим от <дата> уже была продана другому лицу ДДУ от <дата>. Таким образом ответчик вводил в заблуждение истицу и поступал с квартирой по своему усмотрению и извлёк двойную выгоду от продажи ее квартиры.

Однако, при вынесении решения суд принял как доказательство переписку ответчика сам с собой, но не принял во внимание тот факт, что без возврата денег истице, как требует того закон, он продал квартиру второй раз.

В соответствии со ст. 450.1 ГК РФ Предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомочённой стороной путём уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления.

В ходе судебного заседания было установлен уведомление о расторжении договора участия в долевом строительстве между ЗАО "АРСИ" и Алияровой З.А. от <дата> датировано от <дата> т.е. после двойной продажи квартиры истицы.

Застройщиком не исполнены пункты 2.6 и 2.6.2 договора, деньги истцу были возвращены перед завершением судебного процесса, дата внесения на депозит нотариуса денежных средств <дата>

Согласно п.2.1 договора между истцом и ответчиком, срок ввода в эксплуатацию Объекта недвижимости - декабрь 2017 г. Застройщик сдал дом в эксплуатацию только в <дата>, то есть со значительным нарушением сроков. Сам договор заключён <дата>.

В соответствии со ст.6 N 214-ФЗ Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере.

В соответствии со ст.6 ФЗ-214 Застройщик обязан был сообщить о переносе сроков передачи квартиры за два месяца до срока, указанного в договоре, однако этого сделано не было.

Нарушение данных сроков предусматривает внушительную неустойку, поскольку дольщик является слабой стороной в договоре, который вложил денежные средства в объект недвижимости, пока застройщик нарушает сроки, деньги за этот период обесцениваются.

Со стороны ответчика имеет место злоупотребление прав со стороны ответчика.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республика Дагестан от <дата> постановлено перейти к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились истец Алиярова З.А., ответчик Абдуллаева З.Д., не направил своего представителя третье лицо Управление Росреестра по Республике Дагестан.

В соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц.

В суде апелляционной инстанции представитель истца Меджидова Г.А. исковые требования поддержала и просила их удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель ЗАО "АРСИ" Тагиров Э.Ю. и генеральный директор ЗАО "АРСИ" Ашурбеков М.В. исковые требования не признали и просили в удовлетворении исковых требований отказать.

При этом генеральный директор ЗАО "АРСИ" Ашурбеков М.В. пояснил, что изначально у Алияровой З.А. оставалась задолженность 27000 руб. После Алиярова З.А. обратилась с просьбой вернуть ей 100000 руб. для операции на глаза ребенка, генеральный директором ЗАО "АРСИ" тогда был его отец, он лично вернул ей 100 руб., после по ее просьбе вернули 200000 руб. После сдачи дома они стали всех уведомлять, в апреле он с Алияровой З.А. встретился, она сказала, что вернет деньги, которых забрала. Месяц дал срок отсрочки и в мае он истек, они стали всех уведомлять о задолженности, она на письма не среагировала. Тогда они расторгли Договор с Алияровой З.А. и продали квартиру. После звонил его знакомый из Минстроя и сказал, что необходимо ей помочь и дать отсрочку, он пояснил, что она может приехать, забрать деньги. Сейчас свободных квартир нет, В строящемся доме квартиры имеются, ей предлагали варианты, ее не устраивало. Когда 100000 брала, она говорила, что через месяц вернёт, не вернула.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, судебная коллегия находит постановленное по делу решение подлежащим отмене на основании п.4 ч.4 ст. 330 ГПК РФ в силу нижеследующего.

Согласно п. 4 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ при наличии оснований, предусмотренных частью четвертой настоящей статьи, суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ.

О переходе к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции выносится определение с указанием действий, которые надлежит совершить лицам, участвующим в деле и сроков их совершения.

На заседании суда апелляционной инстанции установлено, что судом первой инстанции дело было рассмотрено без привлечения Абдуллаевой З.Д. в качестве ответчика.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия находит решение Ленинского районного суда г. Махачкалы от <дата> подлежащим отмене.

При рассмотрении дела по правилам производства в суде первой инстанции судебная коллегия пришла к следующим выводам

Из материалов дела усматривается, что <дата> между Алияровой Земфирой Алияровой (далее-Участник) и ЗАО "АРСИ" (далее - Застройщик) заключён договор участия в долевом строительстве жилого дома.

Согласно Договору, объектом долевого строительства является квартира N 87 (восемьдесят семь), расположенная в многоквартирном жилом <адрес> по строительному адресу: г. Махачкала, ул. <адрес> площадью 55,46 кв.м.

Согласно п. 3.2 Договора Алиярова З.А. обязалась оплатить из общей суммы 1497 руб. сумму 1470 000 руб. в течение 10 дней с даты подписания Договора, а сумму 27 000 руб.- в течение 15 дней с момента заключения (государственной регистрации) данного Договора.

Ответчик (застройщик) по условиям договора обязался передать застройщику объект долевого строительства по акту приёма - сдачи (пункты 2.2 и 2.3 Договора).

Срок ввода в эксплуатацию объекта недвижимости - декабрь 2017 г.

В соответствии с п. 2.4 Договора, о готовности объекта долевого строительства застройщик в сроки, установленные действующим законодательством РФ, направляет участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) объекта недвижимости, о готовности объекта долевого строительства к передаче и о необходимости принятия участниками.

Участник при надлежащем выполнении своих обязательств по Договору получает право требования на передачу квартиры от застройщика участнику (п. 2.1 Договора).

Из материалов дела усматривается, что согласно квитанции от <дата> Алиярова З.А. внесла в кассу ответчика оплату за <адрес> жилом <адрес> - 1470 000 руб.

Договор долевого участия государственную регистрацию не прошёл и в связи с этим истцом в кассу ответчика не были внесены 27 000 руб.