Дата принятия: 25 мая 2021г.
Номер документа: 33-3810/2021
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ИРКУТСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 25 мая 2021 года Дело N 33-3810/2021
Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:
судьи-председательствующего Скубиевой И.В.,
судей Васильевой И.Л., Кулаковой С.А.,
при секретаре Горячкиной К.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании
гражданское дело N 2-1505/2020 по иску правозащитной общественной организации Иркутской области "За Граждан" в интересах Лагунавичене М.Л., Лагунавичус А.Э. к обществу с ограниченной ответственностью Финансово-строительная компания "Родные берега" о признании договора недействительным в части, уменьшении стоимости договора, взыскании денежной суммы, стоимости устранения недостатков, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа,
по встречному иску общества с ограниченной ответственностью Финансово-строительная компания "Родные берега" к Лагунавичене М.Л., Лагунавичус А.Э. о взыскании неустойки, судебных расходов,
по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью Финансово-строительная компания "Родные берега"
на решение Октябрьского районного суда г. Иркутска от 24 ноября 2020 года,
УСТАНОВИЛА:
в обоснование требований указано, что по договору участия в долевом строительстве от 14.12.2018 Номер изъят с ООО ФСК "Родные Берега" (застройщик) истцам 15.02.2020 передана двухкомнатная <адрес изъят> общей площадью 47,3 кв.м (без площади балкона). Стоимость квартиры по условиям договора - 3222600 руб., то есть 68131 руб. 8 коп. за 1 кв.м. Дата изъята истцы обратились в правозащитную общественную организацию Иркутской области "За Граждан" с просьбой провести проверку объекта на соответствие требованиям технических регламентов. В ходе проверки установлено, что переданный объект не может быть признан жилым, необходимо проведение перепланировки. По мнению истцов, договор участия в долевом строительстве содержит условия, ущемляющие права потребителей, освобождающие застройщика от ответственности за недостатки передаваемого объекта - абзац "Отделка помещения, передаваемого "дольщику", цена объекта необоснованно завышена. Поскольку, исходя из проектной площади объекта и стоимости проекта, стоимость одного квадратного метра составит 52980 руб. 60 коп. Требование об устранении нарушений от 20.02.2020 ответчиком проигнорировано. По мнению истцов, застройщик ведет противоправную деятельность в отношении участников долевого строительства.
Просили признать договор от 14.12.2018 Номер изъят, заключенный между ООО ФСК "Родные Берега" и Лагунавичене М.Л., Лагунавичус А.Э. недействительным в части цены договора, указанной в п.п. 3.1, 3.2, 3.3 в связи с несоответствием проектной декларации, применить последствия недействительности, уменьшить цену договора с 3222600 руб. до 2667573 руб. 21 коп.; признать условия договора, изложенные в п.п. 2.2, 3.5, ничтожными в силу закона, как освобождающие застройщика от ответственности, применить последствия недействительности и уменьшить цену договора на сумму работ, связанных с капитальным ремонтом, перепланировкой и переустройством квартиры с 2667573 руб. 21 коп. до 2167573 руб. 21 коп.; уменьшить цену договора в связи с уменьшением общей приведенной площади квартиры с 50,35 кв.м до 49,4 кв.м с 2167573 руб. 21 коп. до 2114592 руб. 61 коп.; взыскать сумму уменьшения цены договора - 1108007 руб. 39 коп. в равных долях по 554003 руб. 70 коп. в пользу каждого, стоимость устранения недостатков - 567600 руб. в равных долях; неустойку за неисполнение требования потребителя в размере 1 % от 1108007 руб. 39 коп. за каждый день с 01.03.2020 до даты вынесения решения в равных долях; компенсацию морального вреда - 30000 руб. в равных долях; штраф в пользу истцов и общественной организации.
В обоснование встречных исковых требований ООО ФСК "Родные берега" указано, что, по условиям договора, оплата осуществляется в течение трех банковских дней с государственной регистрации договора. Поскольку оплата по договору произведена 16.01.2019 и 17.01.2019, а регистрация договора произведена 09.01.2019, допущена просрочка оплаты с 15.01.2019 по 17.01.2019. Письменная претензия проигнорирована. Просил взыскать с Лагунавичене М.Л., Лагунавичус А.Э. в пользу ООО ФСК "Родные берега" неустойку - 2290 руб. 83 коп., госпошлину - 400 руб.
Решением Октябрьского районного суда г. Иркутска от 24.11.2020 исковые требования, встречные исковые требования удовлетворены частично.
Взысканы с ООО ФСК "Родные берега" в пользу Лагунавичене М.Л., Лагунавичус А.Э. стоимость устранения недостатков - по 70344 руб. 60 коп., неустойка - по 25000 руб., компенсация морального вреда - по 5000 руб., штраф - по 25086 руб. 15 коп. каждому. В пользу общественной организации взыскан штраф 50172 руб. 30 коп.
Отказано в удовлетворении исковых требований о признании договора от 14.12.2018 Номер изъят участия в долевом строительстве многоквартирного дома в части цены договора, указанной в п.п. 3.1, 3.2, 3.3, в связи с несоответствием проектной декларации, применении последствий недействительности сделки - уменьшении цены договора с 3222600 руб. до 2667573 руб. 21 коп., признании договора в части п.п. 2.2, 3.5 ничтожным, применении последствий недействительности сделки - уменьшении цены договора на сумму работ, связанных с капитальным ремонтом, перепланировкой и переустройством квартиры с 2667573 руб. 21 коп. до 2167573 руб. 21 коп., уменьшении цены договора в связи с уменьшением общей приведенной площади квартиры с 50,55 кв.м до 49,4 кв.м с 2167573 руб. 21 коп. до 2114592 руб. 61 коп., взыскании с ООО ФСК "Родные Берега" суммы уменьшения цены договора в размере 1108007 руб. 39 коп. в равных долях по 554003 руб. 70 коп., стоимости устранения недостатков, неустойки, компенсации морального вреда в большем размере. Взыскана с ООО ФСК "Родные берега" в доход муниципального образования г. Иркутска госпошлина - 5206 руб. 9 коп.
Исковые требования ООО ФСК "Родные берега" удовлетворены частично. Взысканы с Лагунавичене М.Л., Лагунавичус А.Э. в пользу ООО ФСК "Родные берега" неустойка - по 300 руб., госпошлина - по 200 руб. с каждого. В удовлетворении исковых требований о взыскании неустойки в большем размере отказано.
В апелляционной жалобе представитель ответчика ООО ФСК "Родные берега" Хренников В.Д. просит решение отменить, принять новое решение об отказе в иске, мотивируя тем, что суд вынес решение на основании заключения экспертизы от 13.10.2020 Номер изъят эксперта ООО "Депэкспо" ФИО1, выводы которого о недостатках в объекте долевого строительства сделаны на основании нормативов, которые используются застройщиком на добровольной основе, а именно СП 71.13330.2017 "Изоляционные и отделочные покрытия. Актуализированная редакция СНиП 3.04.01-87 (с Изменением 1)", СП 72.13330.2016 "СНиП 3.04.03-85 Защита строительных конструкций и сооружений от коррозии". Считает, что суд необоснованно взыскал с ответчика косвенные расходы (накладные расходы, сметная прибыль и НДС), рассчитанные экспертом в заключении. Накладные расходы включаются в себестоимость продукции, издержки ее производства и обращения. Сметная прибыль является нормативной частью строительной продукции и не относится на себестоимость работ. Истцы не понесли расходов на оплату сметной прибыли, накладных расходов и НДС подрядным организациям и физическим лицам. Указывает на то, что суд взыскал с ответчика неустойку и штраф, размер которых не соответствует нарушенному обязательству, в связи с чем нарушен принцип баланса интересов.
Письменных возражений не поступило.
В соответствии с ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судебной коллегией в отсутствие не явившихся лиц.
Заслушав доклад судьи Иркутского областного суда Кулаковой С.А., выслушав объяснения представителя ООО ФСК "Родные берега" Исмаевой А.Н., поддержавшей доводы апелляционной жалобы, указавшей на неправильное распределение судебных расходов на проведение экспертизы, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность оспариваемого решения, судебная коллегия оснований для отмены постановленного судом решения не находит, исходя из следующего.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 ФЗ от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - Закон N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В силу п. 3 ч. 4 ст. 4 Закона N 214-ФЗ договор должен содержать цену договора, сроки и порядок ее уплаты.
В соответствии с ч. 1 ст. 5 Закона N 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч. 1 ст. 23 настоящего Федерального закона.
В соответствии с ч. 1 ст. 7 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В соответствии с ч. 6 ст. 7 Закона N 214-ФЗ участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.
Как следует из материалов дела, 14.12.2018 ООО ФСК "Родные берега" (застройщик) и Лагунавичус А.Э., Лагунавичене М.Л. (участники долевого строительства) заключили договор Номер изъят участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по условиями которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) дом и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать участнику по акту приема-передачи соответствующий объект, а участник обязуется уплатить обусловленную договором стоимость объекта и при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию дома принять объект по акту приема-передачи.
Объектом долевого строительства является: двухкомнатная квартира, итоговой площадью 50,35 кв.м, в том числе общая площадь объекта - 48,30 кв. м, площадь лоджий и/или балконов (с учетом понижающего коэффициента 0,5) - 2,05 кв.м, строительный Номер изъят, расположенная <адрес изъят>, подлежащее передаче участнику после получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома и входящее в состав дома, <адрес изъят> на земельном участке с кадастровым номером Номер изъят (часть 1).
Цена договора - стоимость объекта, подлежащая уплате участником по настоящему договору (п. 3.1).
Стоимость одного квадратного метра итоговой площади объекта составляет 64003 руб. 98 коп. Указанная стоимость является окончательной и не подлежит изменению, за исключением случаев, предусмотренных п. 3.6. настоящего договора (п. 3.2).
Цена договора определяется путем умножения установленной в п. 3.2. настоящего договора стоимости одного квадратного метра итоговой площади объекта на итоговую площадь объекта, указанную в настоящем договоре, и составляет 3222600 руб., подлежит изменению в порядке, установленном п. 3.6. договора.
Оплата по договору производится участниками долевого строительства за счет собственных и кредитных денежных средств, предоставляемых по кредитному договору от 14.12.2018 Номер изъят с ПАО СКБ Приморья "Примсоцбанк" в следующем порядке: 800000 руб. оплачивается участниками долевого строительства не позднее 3-х банковских дней после регистрации договора в Управлении Росреестра по Иркутской области путем перечисления денежных средств на расчетный счет застройщика. При этом подтверждением оплаты денежных средств будет являться предоставление платежного документа;
окончательный расчет производится в безналичном порядке путем перечисления кредитных средств - 2422600 руб. участниками долевого строительства с текущего счета Лагунавичене М.Л. в ФСКБ Приморья "Примсоцбанк" в г. Иркутске на аккредитивный счет застройщика для последующего перечисления на расчетный счет застройщика не позднее трех рабочих дней после государственной регистрации настоящего договора.
Квартира в обеспечение обязательств, принятых по кредитному договору, считается находящейся в залоге у банка в силу закона с момента государственной регистрации права собственности участников долевого строительства.
Участник уплачивает цену договора в порядке и сроки, установленные в графике оплаты, который является неотъемлемым приложением к договору (п. 3.4).
Стороны допускают, что в результате проведения строительно-монтажных работ площадь объекта может измениться (увеличиться либо уменьшиться). Допустимым считается изменение общей площади объекта от проектной площади объекта не более чем на 5 %, как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения. В случае, если изменение общей площади объекта от проектной площади объекта составит более 5 % в сторону увеличения, участник обязуется оплатить застройщику дополнительно возникшую площадь. В случае, если изменение общей площади объекта от проектной площади объекта составит более 5 % в сторону уменьшения, застройщик обязуется вернуть денежные средства участнику. Перерасчет цены договора производится по стоимости одного квадратного метра, установленной в п. 3.2. настоящего договора (п. 3.5).
29.06.2018 застройщику ООО ФСК "Родные берега" выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию Номер изъят. 3 очередь строительства. 2 этап строительства. Блок-секция Номер изъят.
15.02.2020 ООО ФСК "Родные берега" и Лагунавичене М.Л. и Лагунавичус А.Э. подписали акт приема-передачи, по которому застройщик передал, а участники приняли двухкомнатную <адрес изъят>, итоговой площадью 49,4 кв.м, в том числе общей площадью 47,3 кв. м, площадь лоджий и/или балконов (с учетом понижающего коэффициента 0,5) - 2,1 кв. м, расположенную на Номер изъят этаже блок-секции Номер изъят в многоквартирном доме по адресу: <адрес изъят>. Окончательная стоимость объекта не изменена и составила 3222600 руб.
Оценивая доводы искового заявления о признании п.п. 3.1, 3.2, 3.3 договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 14.12.2018 Номер изъят недействительным в связи с несоответствием проектной декларации, применении последствий недействительности, уменьшении цены договора от 14.12.2018 Номер изъят с 3222600 руб. до 2667573 руб. 21 коп., суд первой инстанции, руководствуясь нормами ст.ст. 421, 424, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив, что договором установлена цена одного квадратного метра объекта долевого строительства - 64003,98 руб. (п. 3.2), общая цена договора - 3222 600 руб. (п. 3.3), обоснованно исходил из того, что условие о цене договора сторонами согласовано при его подписании и не противоречит ч. 1 ст. 5 и ст. 18 Закона N 214-ФЗ и законодательству о защите прав потребителей.
Принимая во внимание, что в силу п. 2 ст. 2 Закона N 214-ФЗ объект долевого строительства - это не только жилое или нежилое помещение, но также и общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, анализируя п.п. 3.1, 3.2, 3.3. договора в их взаимосвязи, суд пришел к выводу о том, что цена договора, изложенная в п.п. 3.3, 3.2 договора, согласована сторонами в соответствии со ст. ст. 421, 424 ГК РФ, оснований согласиться с расчетом стоимости одного квадратного метра жилья, подготовленного стороной истца, и удовлетворения указанных исковых требований у суда не имелось.
Оценивая доводы искового заявления о признании договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 14.12.2018 Номер изъят в части п.п. 2.2., 3.5 ничтожным, применении последствий недействительности сделки - уменьшении цены договора на сумму работ, связанных с капитальным ремонтом, перепланировкой и переустройством квартиры с 2667573 руб. 21 коп. до 2167573 руб. 21 коп., уменьшении цены договора в связи с уменьшением общей приведенной площади квартиры с 50,55 кв.м до 49,4 кв.м, взыскании суммы уменьшения цены договора в равных долях по 554003 руб. 70 коп., суд первой инстанции установил, что согласно акту приема-передачи от 15.02.2020 застройщик передал, а дольщики приняли квартиру итоговой площадью 49,4 кв.м, в том числе общей площадью 47,3 кв. м, площадь лоджий и/или балконов (с учетом понижающего коэффициента 0,5) 2,1 кв. м. Цена договора - 3222600 руб.
Отказывая в удовлетворении исковых требований в указанной части, суд первой инстанции, руководствуясь нормами ст.ст. 4, 7 Закона N 214-ФЗ, ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, проанализировав условия заключенного сторонами договора, обоснованно указал, что, исходя из условий договора - п.п. 3.2, 3.5, изменение общей площади объекта менее 5 % не влечет пересчета цены договора.
Принимая во внимание, что, исходя из буквального толкования п. 3.5 договора участия в долевом строительстве, стороны допускают, что в результате проведения строительно-монтажных работ площадь объекта может измениться (увеличиться либо уменьшиться), устанавливая допустимым изменением не более 5 % (как в сторону уменьшения, так в сторону увеличения), учитывая, что разница между площадью квартиры, переданной по акту приема-передачи от 15.02.2020, и фактической площадью составляет 1 кв. м, то есть менее 5 %, оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции не имеется.
Оценивая доводы искового заявления о том, что квартира с надлежащей отделкой истцам не предоставлена, о нарушении такими условиями договора прав потребителя, суд первой инстанции проанализировал условия договора, руководствовался нормами ч. 4 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст.ст. 5.4, 7, 24 ФЗ от 27.12.2002 N 184-ФЗ "О техническом регулировании", ст. 39 ФЗ от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции".
Как следует из п. 10.4 проектной документации, имеются сведения о положительном заключении экспертизы Номер изъят, выданном 27.06.2018 ООО "Организация Байкальской Экспертизы Проектов" (по объекту капитального строительства "ЖК "Родной берег" (блок-секция Номер изъят), заключении государственной экологической экспертизы от 25.06.2018 Номер изъят, выданном ФГБУ Управление Федеральной службы по надзору в сфере природопользования (Росприроднадзора) по Иркутской области.
Данное обстоятельство свидетельствует о соответствии проектной документации и инженерных изысканий нормативным требованиям, результатам инженерных изысканий, заданию на проектирование, требованиям технических регламентов, требованиям безопасности, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности, учитывая, что 29.06.2018 завершившему строительство жилого дома в соответствии с указанной проектной документацией ответчику выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, что подтверждает соблюдение им национальных стандартов и сводов правил, предъявляемых к данному объекту, соответствие, в том числе в части помещения истцов, проектной документации.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что истцом не представлено доказательств, подтверждающих возникновение у истца убытков в связи с невыполнением ответчиком обязательств по договору в части отделки и ненадлежащего исполнения своих обязательств, нарушения норм действующего законодательства по включению п. 2.2 в договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 14.12.2018 Номер изъят.
Принимая во внимание, что при заключении договора стороны согласовали уровень отделки помещения, в силу ст. ст. 166, 168 Гражданского кодекса РФ, п. 1 ст. 16 Закона "О защите прав потребителей", ч. 4 ст. 4, ч. ч. 1, 2 ст. 7 Закона N 214-ФЗ, оснований для признания договора в участия п.п. 2.2., 3.5 ничтожным, уменьшении цены договора, взыскании суммы уменьшения цены суд первой инстанции обоснованно не установил.
Между тем согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы от 13.10.2020 Номер изъят эксперта ФИО1, ООО "Департамент Экспертизы и Оценки", качество выполненных работ на объекте долевого строительства соответствует условиям договора участия в долевом строительстве от 14.12.2018 Номер изъят, проектной декларации, проектной документации, техническим регламентам, в том числе требованиям: СП 14.13330.2014; СП 15.13330.2012; СП 28. 13330.2012; СП 30. 13330.2012; СП 51.13330.2011; СП 60.13330.2012. Однако выявлены нарушения соответствия объекта техническим регламентам в рамках требований: СП 29.13330.2011, СП 31-111-2004, СП 70.13330.2012, СП 71.13330.2017, СП 72.13330.2016. Дефекты являются значительным, но не критическим, и устранимы, что не влечет непригодности квартиры для использования. Стоимость их устранения в ценах 3 квартала 2020 года составит 140689 руб. 20 коп. Установка внутренних перегородок в <адрес изъят> соответствует проекту.
В соответствии с ч. 1 ст. 7 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В соответствии с ч. 2 ст. 7 Закона N 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе, потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
