Дата принятия: 01 февраля 2022г.
Номер документа: 33-3808/2022
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КРАСНОДАРСКОГО КРАЕВОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 1 февраля 2022 года Дело N 33-3808/2022
01 февраля 2022 года <Адрес...>
Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:
председательствующего Пономаревой Л.Е.,
судей <ФИО>8, Ефименко Е.В.,
при помощнике судьи <ФИО>5,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску <ФИО>1 к ООО "Сибирь" о взыскании денежных средств,
по апелляционной жалобе представителя ООО "Сибирь" по доверенности <ФИО>2 на решение Советского районного суда <Адрес...> от <Дата ...>г., которым исковые требования удовлетворены. Суд постановил:
уменьшить цену договора участия в долевом строительстве от 18.08.2014г., заключенного между ООО "Сибирь" и <ФИО>1, до 2 192 956 рублей.
Взыскать с ООО "Сибирь" в пользу <ФИО>1 уплаченную сумму по договору участия в долевом строительстве от 18.08.2014г. в размере 110 257 рублей, неустойку в размере 20 000 рублей, штраф в размере 20 000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 1 000 рублей, расходы по оплате судебной экспертизы в размере 42 500 рублей, а всего 193 757 рублей.
В удовлетворении остальной части требований отказано.
Взыскать с ООО "Сибирь" в пользу муниципального образования <Адрес...> государственную пошлину в размере 3 805,14 рублей.
Заслушав доклад судьи <ФИО>8 об обстоятельствах дела, содержании решения суда, доводах апелляционной жалобы, возражений на апелляционную жалобу, судебная коллегия
установила:
<ФИО>1 обратилась в суд иском (с учетом уточненных требований в порядке ст. 39 ГПК РФ) к ООО "Сибирь", в котором просила уменьшить цену договора участия в долевом строительстве от 18.08.2014г., заключенного между ООО "Сибирь" и <ФИО>1, до 2 192 956 рублей, взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства в размере 110 257 в счет уменьшения цены договора участия в долевом строительстве, взыскать с ответчика в пользу истца неустойку в размере 110 257 рублей, штраф в размере 50% от взысканных сумм, компенсацию морального вреда в размере 5 000 рублей, расходы по оплате судебной строительно-технической экспертизы в размере 42 500 руб.
Требования мотивированы тем, что 18.08.2014г. между истцом и ООО "Сибирь" заключен договор участия в долевом строительстве . Стоимость передаваемой квартиры составляет 2 303 213 рублей, которая была оплачена истцом в полном объеме, тем самым обязательства по договору истцом выполнены.
Согласно приложению к договору в состав квартиры должны входить два раздельных санузла, жилая комната площадью 18,70 кв.м., квартира должна иметь два окна и выход на балкон.
Однако, в соответствии с техническим паспортом, фактически в квартире установлен один санузел (ванная комната), туалет отсутствует. <Адрес...> жилой комнаты с проектной площадью 18,70 кв.м. составляет 12 кв.м., при этом данная комната фактически имеет одно окно и не имеет выхода на балкон. Кроме того, жилая площадь уменьшилась.
Решением Советского районного суда <Адрес...> от <Дата ...>г. исковые требования удовлетворены частично. Суд уменьшил цену договора участия в долевом строительстве от 18.08.2014г., заключенного между ООО "Сибирь" и <ФИО>1, до 2 192 956 рублей. С ответчика в пользу истца взыскана уплаченная сумма по договору участия в долевом строительстве от 18.08.2014г. в размере 110 257 рублей, неустойка в размере 20 000 рублей, штраф в размере 20 000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 1 000 рублей, расходы по оплате судебной экспертизы в размере 42 500 рублей, а всего 193 757 рублей. В удовлетворении остальной части требований отказано.
С ООО "Сибирь" в пользу муниципального образования <Адрес...> взыскана госпошлина в размере 3 805,14 рублей.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от <Дата ...>г. решение Советского районного суда <Адрес...> от <Дата ...><Адрес...>, по делу вынесено новое решение, которым в удовлетворении исковых требований отказано.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от <Дата ...>г. отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.
<Дата ...>г. гражданское дело поступило в Краснодарский краевой суд.
В апелляционной жалобе представитель ООО "Сибирь" по доверенности <ФИО>2 выражает несогласие с постановленным решением суда, просит его отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований. Указывает на то, что изменение конфигурации квартиры не является недостатком квартиры, наличие которых может повлечь последствия, предусмотренные ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004г. N 214-ФЗ. Технические характеристики объекта были согласованы сторонами в Приложении к договору долевого участия в строительстве. Автор жалобы отмечает, что судом первой инстанции необоснованно отказано в удовлетворении ходатайства ответчика о назначении повторной судебной экспертизы.
В возражениях на апелляционную жалобу представитель <ФИО>1 по доверенности <ФИО>6 просит апелляционную жалобу оставить без удовлетворения, считая решение суда законным и обоснованным.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, не явились, о причинах неявки суду не сообщили, о рассмотрении дела в их отсутствие или об отложении слушания дела не просили. О времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом в соответствии со статьями 113, 114 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) путем направления судебных повесток с уведомлением по адресам, имеющимся в материалах дела, что подтверждается судебными уведомлениями.
Кроме того, информация о рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции заблаговременно размещена на сайте Краснодарского краевого суда - Kraevoi.krd.sudrf.ru.
При указанных обстоятельствах, судебная коллегия, учитывая положения ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц
При новом апелляционном рассмотрении материалов дела, судебная коллегия, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, принимая во внимание замечания судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции, указанные в определении от <Дата ...>г., приходит к следующим выводам.
Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом от <Дата ...> N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
К отношениям, возникшим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяются общие положения гражданского законодательства об обязательствах, возникающих из договора, положения об отдельных видах обязательств, а также законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, <Дата ...>г. между <ФИО>1 и ООО "Сибирь" заключен договор участия в долевом строительстве .
Согласно условиям договора ответчик взял на себя обязанность по строительству многоквартирного жилого дома по адресу: <Адрес...>/А, литер 1, и передать истцу квартиру общей площадью 66,88 кв.м., а истец обязался уплатить стоимость квартиры в размере 2 303 213 руб. Цена одного квадратного метра составляла - 34 438 руб. Стоимость договора оплачена истцом в полном объеме, что сторонами не оспаривается.
Согласно приложению к договору в состав квартиры должны входить два раздельных санузла, жилая комната площадью 18,70 кв.м., квартира должна иметь два окна и выход на балкон.
Однако, в соответствии с техническим паспортом, фактически ответчик передал истцу квартиру, в которой установлен только один санузел (ванная комната), отдельный туалет отсутствует, жилая комната имеет одно окно и не имеет выхода на балкон.
Для выполнения комплекса ремонтных работ по исправлению недостатков квартиры между истцом и ООО "Арбор" заключен предварительный договор от <Дата ...>г., согласно которому стоимость ремонтных работ составила 403 000 руб.
Таким образом, истец считает, что им излишне уплачена сумма в размере 403 000 рублей.
В адрес ответчика истцом направлена претензия, в которой он указал о необходимости уменьшения размера цены договора и урегулировании вопроса, однако до настоящего времени ответ не получен. В связи с чем истец считает необходимым взыскать с ответчика неустойку за неисполнение в добровольном порядке требований с учетом Закона о защите прав потребителей по состоянию на 25.10.2019г. в размере 40 300 рублей
В процессе рассмотрения дела, судом первой инстанции была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено ООО "Эксперт ЮФО".
Согласно заключению от <Дата ...>г. двухкомнатная квартира , расположенная по адресу: <Адрес...>А, не соответствует условиям договора участия в долевом строительстве от <Дата ...>, в указанным в приложении (план объекта). Несоответствия выражаются в следующем: отсутствует (не выполнен строительством) санузел площадью 1,49 кв.м и отсутствует технический канал для размещения инженерных коммуникаций; отсутствует оконно-дверной проем из жилой комнаты на лоджию; оконный проем в жилой комнате отсутствует; изменены положение и конфигурация межкомнатных перегородок; изменены площади жилых и нежилых помещений: лоджия: 5,4 кв.м вместо 5,5 кв.м; жилая комната: 16,3 кв.м вместо 12,8 кв.м; жилая комната: 12,0 кв.м вместо 18,7 кв.м; коридор: 17,7 кв.м вместо 15,74 кв.м; балкон: 8,0 кв.м вместо 7,08 кв.м, санузел: 4,1 кв.м вместо 3,38 кв.м, кухня: 11,3 кв.м вместо 10,69 кв.м. Экспертом сделан вывод, что квартира соответствует требованиям технических регламентов. Планировка двухкомнатной квартиры соответствует проектной документации, но площади помещений разнятся. Квартира не соответствует техническим характеристикам квартиры, указанным в приложении к Договору участия в долевом строительстве от <Дата ...>. Установленные несоответствия привели к ухудшению качества квартиры. Стоимость затрат на устранение недостатков определена экспертом 375 000 руб.
Разрешая заявленные требования и частично их удовлетворяя, суд первой инстанции, принимая заключение эксперта как надлежащее доказательство, отвечающее требованиям ст. 86 ГПК РФ, пришел к выводу о том, что в спорной квартире имеются существенные недостатки, устранение которых невозможно, в связи с чем, требования истца об уменьшении цены договора являются обоснованными, требования о взыскании неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, а также судебных расходов, также подлежащими удовлетворению.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 4 Федерального закона от <Дата ...> N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно ч. 4 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве договор участия в долевом строительстве должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства; 5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.
Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектным решением). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно от площади в основном и зависит ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.
На основании п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
Согласно п. 2 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Исходя из положений п. 3 ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
В соответствии с ч. 1 и 2 ст. 5 Закона об участии в долевом строительстве, в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.
По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
В соответствии с ч. 1 ст. 7 Федерального закона от <Дата ...> N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (ч. 2).
Таким образом, отступление застройщика от условий договора является основанием для соразмерного уменьшения цены договора.
При таких обстоятельствах, учитывая требования закона, суд первой инстанции пришел к верному выводу о наличии у истца права требования уменьшения цены договора до 2 192 956 руб., то есть на 110 257 рублей, поскольку именно отсутствие второго санузла является существенным недостатком, устранение которого невозможно.
Учитывая установленные обстоятельства дела, компенсационную природу неустойки, направленную на восстановление прав, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, а потому служащей соответствовать последствиям нарушения, суд первой инстанции правомерно применив положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, взыскал с ответчика в пользу истца неустойку в размере 20 000 рулей.
Оснований не согласиться с такими выводами суда у судебной коллегии не имеется, поскольку они основаны на законе и фактических обстоятельствах дела.
Штраф, предусмотренный статьей 13 Закона , имеет гражданско-правовую природу и по своей сути является предусмотренной законом мерой ответственности за ненадлежащее исполнение обязательств.
Ссылаясь на приведенную норму права, суд первой инстанции обоснованно взыскал с ответчика в пользу истца штраф за несоблюдение удовлетворения требования потребителя в добровольном порядке в размере 20 000 руб., поскольку такой размер штрафа соответствует требованиям разумности, справедливости при урегулировании разногласий.
Установив факт нарушения прав потребителя <ФИО>1 ненадлежащим исполнением застройщиком обязательств по договору долевого участия в строительстве, суд возложил на ответчика обязанность компенсировать моральный вред в размере 1 000 рублей в пользу истца, что согласуется с положениями статьи 15 Закона Российской Федерации от <Дата ...> "О защите прав потребителей" (далее - Закона ). Присужденная к взысканию сумма в счет компенсации морального вреда соответствует требованиям разумности и справедливости.
Согласно ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.
Судом первой инстанции обоснованно взысканы с ответчика судебные расходы, размер которых определен верно.
