Дата принятия: 13 февраля 2019г.
Номер документа: 33-3806/2018, 33-9/2019
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ЛИПЕЦКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 13 февраля 2019 года Дело N 33-9/2019
13 февраля 2019 года судебная коллегия по гражданским делам Липецкого областного суда в составе: председательствующего Игнатенковой Т.А.,
судей Фроловой Е.М. и Климко Д.В.,
при секретаре Крыловой И.В.,
рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу истца Сердченкова В.Л. на решение Становлянского районного суда Липецкой области от 20 августа 2018 года, которым постановлено:
"В удовлетворении иска Сердченкова В.Л. к АО "Рождественский карьер", ООО "Индустрия" о понуждении к заключению договора купли - продажи квартиры отказать".
Заслушав доклад судьи Фроловой Е.М., судебная коллегия
установила:
Сердченков В.Л. обратился с иском к АО "Рождественский карьер" о понуждении к заключению договора купли - продажи квартиры. В обоснование иска ссылался на заключение с ответчиком 29.08.2007 г. договора аренды двухкомнатной квартиры, расположенной в <адрес>, сроком на десять лет с правом выкупа у арендодателя нанимаемой квартиры по остаточной стоимости с учетом инфляционных процессов, за минусом суммы, уплаченной арендатором в виде арендной платы за время проживания в данной квартире. 18.08.2017 г., по истечении десяти лет с момента заключения договора аренды, истец обратился к ответчику с заявлением о выкупе квартиры, однако ответчик отказал, предложив заключить договор купли-продажи спорной квартиры по её кадастровой стоимости. В связи с тем, что ответчик уклоняется от принятых на себя обязательств, просит обязать ответчика заключить с ним договор купли-продажи указанной на условиях предоставленного проекта договора по цене 71 042 руб.
Истец Сердченков В.Л. в суд не явился, его представители поддержали заявленные требования и пояснили, что в пользовании квартира находилась в течение десяти лет. В данный период истец производил арендную плату, сумма которой подлежит зачету в выкупную цену. Кроме того, истцом улучшены жилищные условия, произведены замена оконных рам и батарей отопления в квартире, текущий ремонт.
Представитель ответчиков АО "Рождественский карьер", ООО "Индустрия" в суд не явился, в письменном отзыве просил рассмотреть дело в его отсутствие, иск не признал, при этом против заключения договора купли-продажи квартиры не возражал. Указанная истцом стоимость квартиры является заниженной, не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, так как истец не обращался по этому вопросу к единственному акционеру АО "Рождественский карьер" - ООО "Индустрия". Понуждение собственника объекта недвижимого имущества к заключению договора купли-продажи спорной квартиры законом не допускается.
Суд постановилрешение об отказе в иске.
В апелляционной жалобе истец Сердченков В.Л. просил отменить решение суда и вынести новое - об удовлетворении иска, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права; несоответствие выводов суда обстоятельствам дела.
Изучив материалы дела, выслушав истца и его представителя, представителя ответчиков, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражения на них, судебная коллегия считает доводы жалобы истца заслуживающими внимания, а решение суда подлежащим отмене с вынесением нового решения об удовлетворении иска.
В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли- продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
В соответствии со ст.624 ГК РФ выкуп арендованного имущества, в том случае, когда в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
Пунктом 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" предусмотрено, что требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (п. 2 ст. 3, п. 1 ст. 421, абзац 1 п. 1 ст. 445 ГК РФ).
Равным образом на рассмотрение суда могут быть переданы разногласия, возникшие в ходе заключения договора, при наличии обязанности заключить договор или соглашения сторон о передаче разногласий на рассмотрение суда. Такой спор подлежит рассмотрению в том же порядке, что и спор о понуждении к заключению договора (п. 1 ст. 446 ГК РФ).
В силу п. 43 названного Постановления условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в ст. 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).
При толковании условий договора в силу абзаца 1 ст. 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (п. 5 ст. 10, п. 3 ст. 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.
Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.
Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац 1 ст. 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).
Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.
Из материалов дела следует, что ответчик АО "Рождественский карьер" является собственником многоквартирного дома N в <адрес>, состоящего из 8 квартир, в том числе квартиры N
ООО "Индустрия" является единственным учредителем АО "Рождественский карьер".
Истец состоит в трудовых отношениях с АО "Рождественский карьер".
29.08.2007 г. между ЗАО "Рождественский карьер" и Сердченковым В.Л. заключен договор аренды двухкомнатной квартиры общей площадью 50,3 кв.м, распложенной в <адрес>, сроком на десять лет.
По данным инвентаризационного дела на д. N по <адрес> и техпаспорта по состоянию на 30.05.2018 г. на квартиру N площадь квартиры уточнена и составляет: общая - 49,6 кв. м, жилая - 29,6 кв. м.
Согласно условиям договора (п. 1.7) по истечении срока аренды либо в иной согласованный с арендатором и арендодателем срок, арендатор имеет право выкупить у арендодателя нанимаемую квартиру по остаточной стоимости с учетом инфляционных процессов, за минусом суммы, уплаченной арендатором в виде арендной платы за время проживания в данной квартире.
Подпунктом 2.1.3 договора предусмотрена обязанность арендодателя заключить с арендатором новый договор аренды квартиры на тот же срок и на тех же условиях по истечении срока действия настоящего договора и в случае отказа арендатора от покупки квартиры в соответствии с п. 1.7 настоящего договора.
Согласно п.п. 2.4.2, 2.4.3 договора арендатор имеет преимущественное по отношению к другим лицам право на заключение договора аренды на новый срок; преимущественное по отношению к другим лицам право на приобретение квартиры в собственность со всем установленным в нем на момент заключения настоящего договора оборудованием по истечении десяти лет с момента заключения настоящего договора по остаточной стоимости с учетом инфляционных процессов.
Срок аренды квартиры начинает течь с 29.08.2007 г. и заканчивается 29.08.2017 г. (п. 5.1 договора).
Постановлением главы сельского поселения Яблоновский сельсовет Краснинского района Липецкой области от 22.05.2015 г. спорному жилому дому присвоен адрес: <адрес>
Установлено, что на основании договора аренды жилого помещения истец и члены его семьи вселились в спорную квартиру, зарегистрированы в ней и проживают по настоящее время, оплачивая платежи за аренду, содержание жилого помещения и коммунальные услуги.
Сердченков В.Л. надлежащим образом исполнял обязанность по оплате арендных платежей, за период аренды с 2007 по 2017 годы им уплачено 98168 руб. (л.д. 32).
Учитывая, согласованные между сторонами условия договора, руководствуясь ст. 421 ГК РФ, суд верно признал за истцом первоочередное право выкупа у ответчика нанимаемой квартиры по остаточной стоимости с учетом инфляционных процессов по истечении срока договора аренды (т.е. начиная с 30.08.2017 г.), либо в иной согласованный срок.
Кадастровая стоимость квартиры, согласно выписке из ЕГРН на 15.03.2018 г. составляет 489471,65 руб.
18.08.2017 г. истец обращался в АО "Рождественский карьер" с заявлением (вх. N 3044) о заключении с ним договора купли-продажи квартиры с определением цены квартиры на условиях, изложенных в договоре аренды 29.08.2007 г., представив свой расчет стоимости квартиры (л.д. 35-37). Ответчик, как указывает истец, предложил заключить договор купли-продажи спорной квартиры по её кадастровой стоимости.
Письменный ответ АО "Рождественский карьер" на заявление истца не представлен.
Согласно представленному истцом расчету, остаточная стоимость квартиры составляет с учетом инфляции составляет 169209,82 руб. (л.д. 36), таким образом, цена по предложенному им проекту договору купли-продажи квартиры составит 71 072 руб. (169209,82 - 98168).
Отказывая в иске, суд исходил из того, что предложенный истцом расчет вызывает у суда сомнение и недопустимо понуждение к заключению договора.
Судебная коллегия считает выводы суда необоснованными, постановленными с нарушением норм материального права.
Согласно справке АО "Рождественский карьер" в связи с отсутствием техпаспорта и свидетельства на право собственности на спорную квартиру (есть свидетельство на жилой дом) представить остаточную балансовую стоимость данной квартиры нет возможности.
В свою очередь ответчики не предлагали истцу заключить договор купли-продажи квартиры по своей цене. Сами продажную стоимость квартиры по условиям договора не определили, свой расчет суду не представили.
При наличии у суда первой инстанции сомнений в правильности расчета истца и при отсутствии мотивированных возражений ответчика, суду належало поставить на обсуждение сторон вопрос о назначении соответствующей экспертизы.
Судебной коллегией восполнен пробел суда первой инстанции, по делу назначена судебная комплексная бухгалтерско-оценочная экспертиза для определения остаточной стоимости квартиры с учетом инфляционных процессов по состоянию на август 2017 г. исходя из условий договора аренды, проведение которой поручено экспертам ФБУ ВРЦСЭ МЮ РФ. В ходе экспертизы, исходя из характера вопроса, установлено отсутствие необходимости привлечения к экспертизе эксперта-оценщика.
Таким образом, по делу проведена бухгалтерская экспертиза. Согласно выводу эксперта остаточная стоимость спорной квартиры на август 2017 г. составляет 152486,47 руб. (л.д. 203-211).
Однако экспертом-бухгалтером не в полном объеме дан ответ на поставленный судом вопрос, в связи с чем назначена дополнительная экспертиза для определения остаточной стоимость с учетом инфляции за период с августа 2007 г. по август 2017 г.
Согласно заключению дополнительной экспертизы от 01.02.2019 г. остаточная стоимость квартиры с учетом инфляции за период с августа 2007 г. по август 2017 г. включительно составила 346332,12 руб.
Истец с заключениями экспертиз согласился.
Представитель ответчиков возражал против результатов экспертиз, ссылаясь на то, что судом назначалась комплексная экспертиза, а проведена только бухгалтерская, а также на некомпетентность эксперта.
Судебная коллегия считает доводы представителя ответчиков несостоятельными, поскольку в ходе проведения экспертизы бесспорно установлено отсутствие необходимости применения познаний в области оценки. Анализ рынка недвижимости, исходя из условий договора об определении продажной стоимости квартиры, не требовался, достаточным являлся бухгалтерский анализ. Квалификация эксперта сомнений не вызывает. Представленные суду экспертные заключения старшего государственного эксперта Репиной А.И., имеющей высшее экономическое образование, стаж работы 7 лет, мотивированы, основаны на детальных расчетах с применением необходимых методик бухгалтерского учета по технической документации на спорную квартиру и с учетом финансовых документов ответчика, индексы потребительских цен применены правильно.
Более того, представителем ответчиков в суд апелляционной инстанции представлен свой расчет продажной стоимости квартиры за период с июня 2007 г. по сентябрь 2017 г., произведенный на основе системы калькулятор инфляции России (интернет), согласно которому стоимость квартиры определена в размере 354306, 42 руб., что фактически аналогично выводам эксперта, за исключением двух обстоятельств: отсутствует мотивированный расчет, и период инфляции определен неверно - на 3 месяца больше.
Учитывая изложенное, судебная коллегия принимает экспертные заключения ФБУ ВРЦСЭ МЮ РФ от 21.12.2018 г. и 01.02.2019 г. в качестве достоверного доказательства определения остаточной стоимости квартиры с учетом инфляционных процессов по условиям договора от 29.08.2007 г. в размере 346332,12 руб. При этом продажная стоимость квартиры составит 248164,12 руб. (346332,12 - 98168 (совокупность арендных платежей).
Доводы ответчиков о том, что из договора аренды не следует обязанность ответчика заключить договор купли-продажи с истцом, недопустимо понуждение к заключению договора, невозможно заключить договор, т.к. ответчик находится в стадии реорганизации путем слияния, несостоятельны.
Исходя из буквального толкования условий договора аренды квартиры от 29.08.2007 г. бесспорно усматривается обязанность АО "Рождественский карьер" передать в собственность за плату, обусловленную договором, арендатору квартиру при его волеизъявлении. Такое волеизъявление истцом выражено письменно и подано ответчику 18.08.2017 г., за 10 дней до истечения срока по договору, тем самым, арендатор определилсвое право на выкуп вместо продолжения аренды.
Принимая во внимание позицию сторон в ходе судебного разбирательства, судебная коллегия приходит к выводу, что отказ в заключении договора купли-продажи при обращении истца к ответчику в августе 2017 г. был обусловлен только разногласиями по цене. Цена объекта недвижимости как существенное условие договора купли-продажи установлена судом апелляционной инстанции.
Ссылки представителя ответчиков на реорганизацию АО "Рождественский карьер" и решение единственного акционера ООО "Индустрия" от 22.06.2018 г о том, что в период проведения реорганизации в форме слияния какие-либо сделки по отчуждению объектов недвижимости, принадлежащих на праве собственности АО "Рождественский карьер", не осуществлять (л.д. 105), правового значения не имеют.
В силу ч. 4 ст. 57 ГК РФ юридическое лицо считается реорганизованным, за исключением случаев реорганизации в форме присоединения, с момента государственной регистрации юридических лиц, создаваемых в результате реорганизации.
Сведений о госрегистрации реорганизованного юрлица суду не представлено. Таким образом, на момент разрешения спора АО "Рождественский карьер" является самостоятельным юридическим лицом.
Решение единственного акционера о запрете на сделки представлено в суд только 20.08.2018 г., тогда как с заявлением о выкупе истец обратился к собственнику имущества 18.08.2017 г., а с иском в суд 28.03.2018 г., то есть ранее принятого решения, и в удовлетворении заявления о выкупе квартиры истцу отказано незаконно.
Более того, в результате слияния юрлиц имущество каждого из них переходит в собственность одного реорганизованного лица, соответственно, установить правопреемство возможно и на стадии исполнения решения суда.
Доводы ответчиков о несоблюдении досудебного порядка разрешения спора основаны на неверном толковании закона.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает исковые требования Сердченкова В.Л. обоснованными. АО "Рождественский карьер" обязан заключить с ним договор купли-продажи квартиры N в <адрес> по цене 248169,12 руб.
Учитывая принцип разумности срока исполнения решения, связанного с оформлением документов по переходу права собственности, судебная коллегия полагает необходимым установить срок исполнения решения до 01.04.2019 г.
Исходя из определенной судом цены иска (цена по договору) госпошлина по делу составит 5682 руб. Истцом оплачена госпошлина в размере 2332 руб. С учетом положений ст. ст. 98, 103 ГПК РФ, ст. 333.19 НК РФ с ответчика АО "Рождественский карьер" в бюджет Краснинского муниципального района Липецкой области подлежит довзысканию госпошлина в размере 3350 руб.
Руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Становлянского районного суда Липецкой области от 20 августа 2018 года отменить, постановить новое решение которым обязать АО "Рождественский карьер" заключить с Сердченковым В.Л. договор купли-продажи квартиры <адрес> общей площадью 49,6 кв. м по цене 248164 руб. 12 коп. в срок до 01.04.2019 г.
Взыскать с АО "Рождественский карьер" в бюджет Краснинского муниципального района Липецкой области госпошлину в размере 3350 руб.
Председательствующий:
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
