Определение Судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ МОСКОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 8 февраля 2023 года Дело N 33-3798/2023

г. Красногорск, Московская область 8 февраля 2023 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего судьи Глумовой Л.А.,

судей Потаповой С.В., Рубцовой Н.А.,,

при помощнике судьи Стельмак М.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании от 8 февраля 2023 года апелляционные жалобы Давлетшиной А. М., ООО "ЛидерИнвестГрупп" на решение Мытищинского городского суда Московской области от 16 августа 2021 года по гражданскому делу N 2-5971/2021 по исковому заявлению Давлетшиной А. М. к ООО "ЛидерИнвестГрупп" о признании расторгнутыми договора уступки прав и обязанностей участника долевого строительства по договору долевого участия в строительстве и предварительного договора купли-продажи, взыскании неустойки и штрафа,

заслушав доклад судьи Глумовой Л.А.

объяснения явившихся лиц,

УСТАНОВИЛА:

Истец Давлетшина А.М. обратилась в суд с исковым заявлением к ООО "ЛидерИнвестГрупп", в котором просит расторгнуть договор уступки прав и обязанностей участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве <данные изъяты> г. и предварительный договор купли-продажи <данные изъяты> от <данные изъяты>, заключенные между ней и ответчиком, взыскать в ответчика оплаченные по договорам денежные средства в размере 1 131 628 руб. 07 коп., неустойку по статье 6 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в размере 648 988 руб. 66 коп., а также штраф.

В обоснование заявленных требований истец указала на то, что 01.04.2016 между ней и ответчиком был заключен Договор <данные изъяты> уступки прав и обязанностей участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, по условиям которого к истцу перешла часть прав и обязанностей Участника долевого строительства по Договору участия в долевом строительстве <данные изъяты> от 03.03.2016 в части квартиры, а также соответствующего общего имущества в многоквартирном доме. 26.05.2016 между сторонами было подписано Дополнительное соглашение <данные изъяты> к Договору. Дата завершения строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию установлена не позднее 31.12.2016. Также 01.04.2016 между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи <данные изъяты> согласно которому стороны договорились о подготовке и заключении в будущем договора купли-продажи, объектом которого будет квартира. По настоящее время квартира истцу не передана. 03.05.2019 истец обратилась к ответчику с досудебной претензией, которая оставлена без удовлетворения.

Истец в судебное заседание не явилась, ее представитель по доверенности Кораблев А.А. в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, просил суд их удовлетворить.

Представитель ответчика ООО "ЛидерИнвестГрупп" по доверенности Шарий Е.А. в судебном заседании исковые требования в части признания договора <данные изъяты> уступки прав и обязанностей участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве от <данные изъяты>, заключенного между Давлетшиной А.М. и ООО "ЛидерИнвестГрупп", а также дополнительных соглашений к нему N<данные изъяты>, 2 от <данные изъяты> и от <данные изъяты> расторгнутыми признал, последствия признания иска ему разъяснены. В остальной части требования не признал по доводам, изложенным в письменном отзыве, просил отказать в удовлетворении данных исковых требований.

Решением суда исковые требования Давлетшиной А. М. удовлетворены частично.

Суд признал расторгнутым Договор <данные изъяты> уступки прав иобязанностей участника долевого строительства по договору участия вдолевом строительстве от <данные изъяты>, заключенный междуДавлетшиной А.М. и ООО "ЛидерИнвестГрупп", а также дополнительныесоглашения к нему N<данные изъяты>, 2 от <данные изъяты> и от <данные изъяты>.

Признал прекратившим свое действие предварительный договор купли-продажи N<данные изъяты> от <данные изъяты>, заключенный междуДавлетшиной А.М. и ООО "ЛидерИнвестГрупп", с <данные изъяты>.

Взыскал с ООО "ЛидерИнвестГрупп" в пользу ДавлетшинойАлександры М. денежные средства в размере 829 699,03 руб.,уплаченные ею в счет исполнения обязательств по Договору <данные изъяты> прав и обязанностей участника долевого строительства по договоруучастия в долевом строительстве от <данные изъяты>; штраф в размере250 000 руб.

В удовлетворении исковых требований о признании предварительногодоговора купли-продажи расторгнутым, взыскании неустойки в связи спросрочкой передачи объекта по договору долевого участия в строительстве за период с 02.05.2016 по 22.06.2019 в размере 648 988,66 руб., а также вовзыскании денежных средств, уплаченных истцом в счет исполненияобязательств по Договору N<данные изъяты> уступки прав и обязанностей участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве от 1 апреля 2016 года, и штрафа в большем размере - отказал.

Не согласившись с указанным решением суда сторонами были поданы апелляционные жалобы, в которых стороны просят решение суда отменить как незаконное и необоснованное.

Обсудив доводы апелляционных жалоб, проверив материалы дела, выслушав доводы сторон, судебная коллегия находит обжалуемое решение подлежащим изменению в части.

Исходя из требований ст. 195 ГПК РФ о законности и обоснованности решения, необходимо иметь в виду, что решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению.

Обоснованным решение следует признавать тогда, когда в нем отражены имеющие значение для данного дела факты, подтвержденные проверенными судом доказательствами, удовлетворяющими требования закона об их относимости и допустимости, или общеизвестными обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

При этом в силу ст. 12, 67 ГПК РФ судом должны быть созданы условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств дела; всесторонне, полно и объективно исследованы доказательства.

Судебная коллегия полагает, что решение суда в части указанным требованиям не соответствует, выводы суда в части противоречат имеющимся материалам дела.

Из материалов дела следует, что 1 апреля 2016 г. между ООО "ЛидерИнвестГрупп" и Давлетшиной А.М. был заключен договор N<данные изъяты> уступки прав и обязанностей участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, по условиям которого к истцу перешла часть прав и обязанностей ответчика как участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве N <данные изъяты> от 3 марта 2016 г., заключенному между ООО "КомфортИнвест" (застройщик) и ООО "ЛидерИнвестГрупп" (участник долевого строительства), в части квартиры-студии с условным <данные изъяты> общей площадью 26,5 кв.м., а также соответствующего общего имущества в многоквартирном доме.

Условиями договора предусмотрена дата завершения строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома - не позднее 31 декабря 2016 г. (пункт 1.1).

Согласно пункту 1.2 договора <данные изъяты> от <данные изъяты> в связи с тем, что оплата по настоящему договору производится цессионарием (Давлетшиной А.М.) в адрес цедента (ООО "ЛидерИнвестГрупп") на условиях рассрочки, право требования к застройщику (ООО "Загородная Усадьба") о передаче объекта после завершения строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома перейдет к цессионарию после окончательной оплаты последним в адрес цедента цены настоящего договора.

Цена договора составляет 3 826 065 руб. 06 коп.; оплата производится путем внесения денежных средств в соответствии с графиком платежей. Периодический платеж состоит из аванса и задатка, при этом задаток в случае расторжения договора по вине истца возврату не подлежит (пункты 2.1, 2.3).

В приложении <данные изъяты> к договору изложен график платежей по договору, содержащий сведения о дате платежей (ежемесячно с <данные изъяты>г. по <данные изъяты>), сумме ежемесячных платежей, состоящих из платежей в счет аванса и платежей в счет задатка.

В тот же день - <данные изъяты> между ООО "ЛидерИнвестГрупп" и ДавлетшинойА.М. был заключен предварительный договор купли-продажи N <данные изъяты>, согласно которому стороны договорились о подготовке и заключении в будущем договора купли-продажи, объектом которого будет являться квартира-студия с условным <данные изъяты> общей площадью 26,5 кв.м., а также соответствующее общее имущество в многоквартирном доме.

Условиями договора стоимость квартиры определена в размере 3 826 065 руб. 06 коп.; предусмотрено, что в связи с заключением сторонами договора уступки прав требования N <данные изъяты> от <данные изъяты> все расчеты производятся на основании и в рамках договора уступки права требования; стороны обязались заключить основной договор при условии расторжения договора уступки прав по соглашению сторон в срок не позднее 3-х месяцев со дня расторжения договора уступки прав.

<данные изъяты> между сторонами было заключено дополнительное соглашение <данные изъяты> к договору уступки прав N <данные изъяты> от <данные изъяты>, согласно которому стоимость уступаемых прав и обязанностей по договору участия в долевом строительстве N <данные изъяты> определена в размере 3 489 228, 28 руб., внесены изменения в приложение <данные изъяты> (График платежей) в части подлежащих оплате платежей в счет аванса и платежей в счет задатка.

Оплата по договору Давлетшиной А.М. произведена частично, последний платеж произведен истцом <данные изъяты>

<данные изъяты> истец направила в адрес ответчика уведомление об одностороннем отказе от исполнения договоров уступки прав <данные изъяты> от <данные изъяты>, предварительного договора купли-продажи <данные изъяты> от <данные изъяты>, дополнительного соглашения <данные изъяты> от <данные изъяты> к договору уступки прав <данные изъяты> от <данные изъяты> и требованием о возврате оплаченных ею денежных средств в размере 1 131 628,07 руб., которая оставлена без удовлетворения.

Квартира до настоящего времени истцу не передана.

Как следует искового заявления и материалов дела, Давлетшина А.М. заявила требования о расторжении договоров <данные изъяты> от <данные изъяты>, N <данные изъяты> от <данные изъяты> в связи с ее односторонним отказом от договоров, уведомление о котором было направлено ею в адрес ответчика <данные изъяты>

Согласно части 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором (часть 1).

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (часть 2).

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Из ст.421 ГК РФ следует, что граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон.

Разрешая требования о признании расторгнутым Договора <данные изъяты> уступки прав и обязанностей участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве от 1 апреля 2016 года, заключенного между Давлетшиной А.М. и ООО "ЛидерИнвестГрупп", а также дополнительных соглашений к нему N<данные изъяты>, <данные изъяты> от <данные изъяты> и от <данные изъяты>, суд принял во внимание признание иска в данной части представителем ответчика и счел данные требования подлежащими удовлетворению.

В связи с признанием договора расторгнутым, с ответчика в пользу истца судом взысканы денежные средства в размере 829 699,03 руб., уплаченные ею в счет исполнения обязательств по Договору уступки прав и обязанностей участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве от 1 апреля 2016 года с учетом удержания согласно п.5.6 Договора Уступки суммы задатка и вычетом штрафной неустойкив размере 5% от суммы фактически внесенных истцом денежных средств по договору (1131628,07 - 56581,40 (штрафная неустойка) - 245347,64(задаток).

Судебная коллегия не может согласиться с такими выводами суда и размером взысканной в пользу истицы суммы по следующим основаниям.

Из п. 5.5 договора <данные изъяты> года следует, что в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным п. 5.3 договора цессионарии обязаны уплатить цеденту штрафную неустойку в размере 5% фактически внесенных цессионариями денежных средств по договору, которую цедент имеет право удержать в одностороннем порядке из причитающихся к возврату цессионарием сумм.

Пунктом 5.6 договора предусмотрено, что в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным п. 5.3 денежные средства, фактически оплаченные цессионариями цеденту на дату расторжения, подлежат возврату за вычетом суммы уплаченного к моменту расторжения договора задатка и штрафной неустойки в размере 5% от суммы фактически внесенных цессионарием денежных средств по договору.

Из уведомления ответчика об одностороннем отказе от договора следует, что ответчик готов вернуть 56581,40 руб. из полученных 1131628,07 рублей.

При этом судебная коллегия не может согласиться с доводами ответчика, что между сторонами согласованы условия о задатке.

В силу пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (пункт 2 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 3 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 данной статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Из приведенных норм права следует, что задаток выполняет три функции: платежную (задаток представляет собой часть той суммы, которую должник обязан уплатить кредитору), доказательственную (удостоверительную) (задаток передается в доказательство заключения договора) и обеспечительную (задаток передается в обеспечение исполнения основного обязательства), - что отличает его от аванса, выполняющего исключительно платежную функцию.

Аванс представляет собой сумму средств, выдаваемую вперед в счет предстоящих платежей. Как и задаток, аванс выполняет платежную функцию, то есть является частью суммы, передаваемой в счет последующих платежей. Однако, аванс (в общем его виде) не обладает обеспечительной функцией, потому не включает в себя негативную составляющую стимулирующей функции, которая применительно к задатку отражена в нормах статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Основная же цель задатка состоит в предотвращении неисполнения договора.

При этом следует учитывать, что пункт 3 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации предполагает презумпцию аванса в любых случаях сомнения относительно назначения денежной суммы.

По смыслу закона соглашение о задатке должно содержать все перечисленные в статье 380 Гражданского кодекса Российской Федерации условия. Для квалификации суммы, уплаченной по договору в качестве задатка, должны быть указаны условия, установленные пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации для задатка. При неисполнении этих требований переданная сумма признается авансом.

Кроме того, при заключении соглашения о задатке обе стороны договора должны понимать и выразить волю на то, что передаваемая сумма выполняет как платежную функцию и служит доказательством заключения договора, так и обеспечительную функцию, а также стороны должны осознавать последствия отказа от исполнения договора, предусмотренные пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации. Подтверждением того, что стороны пришли к соглашению о задатке, служат условия договора или соглашения о задатке.

В пункте 2.1 договора уступки прав указано, что задатком признается денежная сумма, уплачиваемая цессионариями в размере и порядке, предусмотренном Графиком платежей в счет причитающихся с цессионариев по настоящему договору платежей цеденту в счет цены квартиры, в доказательства заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Из п. 2.3 договора следует, что задаток в случае расторжения договора по вине цессионариев возврату не подлежит, аванс в случае расторжения договора подлежит возврату цессионариям с учетом положений п. 5.4 договора.

Вместе с тем, в указанном договоре не указаны последствия отказа от исполнения договора по вине цедента, установленные пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации (если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка).