Определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 1 февраля 2022 года Дело N 33-378/2022

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего

Кудасовой Т.А.,

судей

Семеновой О.А.,

Зориковой А.А.

при помощнике

Дмитриевой М.О.


рассмотрела в открытом судебном заседании 01 февраля 2022 года гражданское дело N 2-120/2021 по апелляционной жалобе ООО "Ренессанс" на решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> по иску Дарковича С. Е. к ООО "Ренессанс" о защите прав потребителя, об уменьшении покупной цены, компенсации морального вреда.

Заслушав доклад судьи Кудасовой Т.А., объяснения Дарковича С.Е., представителя Дарковича С.Е. - Колеченкова В.М., представителя ООО "Ренессанс" - Васильева О.Д., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Даркович С.Е. обратился в Невский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ООО "Ренессанс", к котором, с учетом уточнения исковых требований, просил взыскать с ответчика в счет уменьшения покупной цены квартиры сумму в размере 404758,13 рублей, компенсацию морального вреда в сумме 100000 рублей, судебные расходы, понесенные истцом в связи с оплатой судебной экспертизы, в размере 38360 рублей, услуги по вызову эксперта в суд в размере 9090 рублей, расходы по оплате оценки специалиста в размере 17500 рублей, расходы по оплате доверенности в размере 2040 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 30138 рублей.

В обоснование заявленных требований истец указал, что <дата> между ним и ООО "Ренессанс" был заключен договор участия в долевом строительстве N...-РНС, в соответствии с условиями которого истцу должна была быть передана квартира в доме по строительному адресу: <адрес> В переданной квартире имеются недостатки, препятствующие ее использованию. По условиям договора в квартире должны быть две застекленные лоджии, однако при приемке квартиры истцу стало известно, что в квартире имеется лишь одна застекленная лоджия, тогда как вместо второй лоджии оборудована открытая терраса, огороженная со стороны фасада здания и от соседней террасы справа невысокой декоративной перегородкой, а какое либо перекрытие над террасой сверху отсутствует. Ответчик при приемке квартиры обязался устранить указанные недостатки, каких-либо работ по устранению недостатков до настоящего времени не произвел.

Решением Невского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> исковые требования удовлетворены частично.

С ООО "Ренессанс" в пользу Дарковича С.Е. взысканы денежные средства в размере 404758,13 рублей, компенсация морального вреда в размере 30000 рублей, расходы по оплате услуг представителя в размере 30000 рублей, расходы по вызову эксперта в размере 9000 рублей, расходы на оплату экспертиз в размере 38000 рублей, штраф в размере 100000 рублей.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

С ООО "Ренессанс" в доход бюджета Санкт-Петербурга взыскана государственная пошлина в сумме 7 507 рублей.

Дополнительным решением с ООО "Ренессанс" в пользу Дарковича С.Е. взысканы расходы по уплате экспертизы в размере 17500 рублей.

Не согласившись с указанным решением суда, ООО "Ренессанс" подал апелляционную жалобу.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в соответствии с частью 1 статьи 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, <дата> между ООО "Ренессанс" и Даркович С.Е. заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного <адрес>-РНС согласно которому застройщик обязался в предусмотренный договором срок передать дольщику двухкомнатную квартиру по адресу: <адрес>, по акту приема-передачи, а дольщик обязался уплатить застройщику обусловленную договором цену в размере 6287 152 руб.

Согласно п.1.1 договора технические характеристики помещения в соответствии с проектной документацией: общая площадь (за исключением площади лоджий) - 69,20 кв.м.; жилая площадь 28,00 кв.м.; площадь кухни - 5,14 кв.м., площадь лоджий 13,53 кв.м.

Согласно приложению N... к договору ограждения балконов и лоджий выполняется на основе алюминиевого профиля и остекления.

<дата> между ООО "Ренессанс" и Даркович С.Е. подписан акт приема передачи помещения, согласно которому истцу передана двухкомнатная <адрес>.

Право собственности истцом зарегистрировано в установленном законом порядке <дата>.

Также истцом в материалы дела представлен акт осмотра квартиры от <дата>, из которого следует, что квартира принята истцом с замечаниями, перечисленными в гарантийном письме.

Из текста гарантийного письма от <дата> следует, что терраса (лоджия) открытая и не соответствует условиям договора, так как в договоре указаны 2 лоджии.

Как указывает истец, использовать террасу по назначению не представляется возможным, поскольку это представляет опасность для жизни и здоровья.

В подтверждение своей позиции истцом представлено заключение специалиста N... ЧЭУ "Городское учреждение судебной экспертизы" от <дата>.

Из заключения специалиста следует, что в соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве N...-РНС от <дата> предусмотрено устройство лоджий. Фактически в осматриваемой квартире зафиксировано наличие террасы. Данный факт не соответствует условиями договора участия в долевом строительстве N...-РНС от <дата>. Безопасное использование террасы в существующем техническом состоянии не представляется возможным. Существует угроза для здоровья и жизни людей, находящихся на террасе, вследствие возможного попадания каких-либо предметов на исследуемую террасу, с большой высоты.

Ответчик в процессе рассмотрения дела возражал против удовлетворения исковых требований, указав, что проект, который отображен в договоре купли-продажи, после передачи объекта не изменился, технические условия так же не изменились. Истец с указанным планом был ознакомлен, поскольку он является приложением к договору. Кроме того, ответчик не согласился с выводами специалиста, указанными в заключении, предоставленном истцом.

По ходатайству ответчика определением Невского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> по делу была назначена строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено ООО "Эксперт Центр".

Согласно заключению эксперта от <дата> N N... Э помещение, расположенное по адресу: <адрес> <адрес>, в части имеющейся в помещении террасы, выходящей на <адрес> условиям договора участия в долевом строительстве N...-РНС от <дата>, а также строительным нормам и правилам, действующим техническим регламентам, не соответствует.

С учетом выявленных несоответствий, использование террасы, входящей в состав помещения, расположенного по адресу: <адрес> по прямому назначению возможно. Использование террасы на момент проведения обследования, угрозы для жизни и здоровья граждан не представляет.

Техническая возможность приведения помещения террасы в соответствие с условиями договора участия в долевом строительстве N...-РНС от <дата> имеется. Рыночная стоимость приведения помещения террасы в соответствие с условиями договора составляет 164291 рубль.

Суд первой инстанции пришел к выводу о противоречивости указанной экспертизы, в связи с чем определением Невского районного суда <адрес> от <дата> по делу была назначена повторная строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено ООО "Бюро независимой экспертизы "Версия".

Согласно заключению эксперта от <дата> N... помещение, расположенное по адресу: <адрес>, в части имеющейся в помещении террасы, выходящей на <адрес> условиям договора участия в долевом строительстве N...-РНС от <дата>, а также строительным нормам и правилам, действующим техническим регламентам, не соответствует.

С учетом выявленных несоответствий, использование террасы, входящей в состав помещения, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес> по прямому назначению не возможно. Использование террасы для жизни и здоровья граждан не безопасно.

Техническая возможность приведения помещения террасы в соответствие с условиями договора участия в долевом строительстве N...-РНС от <дата>, отсутствует.

Из исследовательской части указанного заключения следует, что над осматриваемой террасой высота фасадной стены от уровня пола террасы составляет N... м, на указанном участке стены имеется множество архитектурных элементов: карнизов, отливов, выступов кирпичной кладки на которых в зимнее время возможно образование наледи с последующим падением на рассматриваемую террасу. Также в фасадной стене над террасой расположены оконные проемы, что также может служить источником падения каких-либо предметов на террасу. Для приведения террасы в соответствие с условиями договора участия в долевом строительстве от 13.07. 2016 необходимо перестроить террасу в балкон, но это повлечет изменение общего архитектурного решения фасада здания. Также, можно утверждать, что устройство ограждения террасы на основе алюминиевого профиля и остекления практически невозможно, так как для этого требуется изменение фасада здания, которое нарушит его архитектурное решение.

Суд первой инстанции принял указанное заключение в качестве относимого и допустимого доказательства.

Разрешая заявленные исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что покупная цена квартиры подлежит снижению на сумму N... руб. исходя из стоимости N... кв.м. приобретенного объекта (N... рублей), указанной в договоре, и площади террасы N... кв.м.), с учетом понижающего коэффициента (N...) (N...).

Ответчик в апелляционной жалобе указывает, что суд необоснованно взыскал с ООО "Ренессанс" стоимость террасы, рассчитанную исходя из стоимости N... кв.м. площади террасы, указанной в договоре, поскольку взыскав с ответчика стоимость террасы, суд фактически исключил площадь террасы из площади квартиры. Однако истцом зарегистрировано право собственности на квартиру, включая площадь террасы.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Согласно п. 1 части 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации. В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно от площади в основном и зависит ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Исходя из содержания статьи 19 названного Федерального закона, застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, переданный участнику долевого строительства объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Положениями ч. 1 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ установлена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (подпункт 2 части 2 статьи 7 Федерального закона N 214-ФЗ).

Поскольку в данном случае объект долевого строительства построен ответчиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества объекта, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истец, как участник долевого строительства, вправе потребовать соразмерного уменьшения цены договора.

Судебная коллегия соглашается с указанным выводом, поскольку в ходе рассмотрения дела установлено, что в соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве от <дата> предусмотрено устройство двух застекленных лоджий. Однако, фактически истцу передана квартира с одной застекленной лоджией и одной открытой террасой. Данное обстоятельство не соответствует условиями договора участия в долевом строительстве от <дата>, что является основанием для уменьшения покупной цены.

Суд первой инстанции, оценив собранные по делу доказательства, счел возможным взыскать с ООО "Ренессанс" в пользу истца сумму в размере 404758,13 рублей в счет снижения покупной цены квартиры.

Ответчик в апелляционной жалобе указывает, что суд необоснованно взыскал с ООО "Ренессанс" стоимость террасы, рассчитанную исходя из стоимости 1 кв.м. площади террасы.

Судебная коллегия полагает данный довод апелляционной жалобы заслуживающим внимания, поскольку истец просит уменьшить покупную цену квартиры в связи с тем, что ему передали квартиру без остекленной лоджии, вместо лоджии ему передана открытая терраса.

Выводы суда первой инстанции о том, что стоимость уменьшения цены договора должна рассчитываться исходя из стоимости одного квадратного метра стоимости террасы, основаны на ошибочном толковании норм права.

Так, из условий договора (п. 2.2) следует, что цена договора определена сторонами из расчета 90854, 80 рублей за один квадратный метр общей площади помещения, определенной в п. 1.1.1 Договора.

Из п. 1.1.1 Договора следует, что в общую площадь помещения (N... кв.м.) не включена площадь лоджий.

Из акта приема-передачи помещения от <дата> следует, что дольщику передана квартира общей площадью N... кв.м., площадь лоджий, балконов, террас - N... кв.м.

В суде апелляционной инстанции представитель ООО "Ренессанс" просил назначить по делу судебную экспертизу в "Городское учреждение судебной экспертизы", поставив на разрешение экспертов следующий вопрос: какова разница между рыночной стоимостью квартиры в текущем состоянии и при условии выполнения застройщиком остекления террасы в соответствии со СНиП, проектной документацией, в том числе положительному заключению негосударственной экспертизы?

Истец возражал против назначения экспертизы.

В пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2021 N 16 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции" разъяснено, что если судом первой инстанции неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела (пункт 1 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), то суду апелляционной инстанции следует поставить на обсуждение вопрос о представлении лицами, участвующими в деле, дополнительных (новых) доказательств и при необходимости по их ходатайству оказать им содействие в собирании и истребовании таких доказательств.

Суду апелляционной инстанции также следует предложить лицам, участвующим в деле, представить дополнительные (новые) доказательства, если в суде первой инстанции не установлены обстоятельства, имеющие значение для дела (пункт 2 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), в том числе по причине неправильного распределения обязанности доказывания (часть 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Учитывая, что суд первой инстанции при рассмотрении спора не установил все обстоятельства, имеющие значение для дела, не предложил сторонам представить доказательства в подтверждение размера причиненных истцу убытков, то апелляционным определением Санкт-Петербургского городского суда от <дата> по делу назначена судебная экспертиза.

Согласно выводам эксперта, разница между рыночной стоимостью квартиры, расположенной по адресу: <адрес> текущем состоянии и при условии выполнения застройщиком остекления террасы в соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве от <дата> составляет N... рубля.

Оснований не доверять заключению экспертного учреждения "Городское учреждение судебной экспертизы", у судебной коллегии не имеется, поскольку экспертиза проводилась компетентным экспертным учреждением в соответствии со ст. ст. 79, 84, 85 ГПК РФ, заключение эксперта отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ. Эксперт был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Выводы эксперта А.В. Добровольскене непротиворечивы, уровень её образования, проведенные исследования и использованные методики соответствуют Федеральному закону от <дата> N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации".

Ответчик с заключением судебной экспертизы согласился.

Истец возражал против принятия экспертного заключения, однако никаких доказательств, опровергающих выводы эксперта, не представил, ходатайств о назначении по делу повторной экспертизы не заявил.

На основании проведенного исследования, судебная коллегия приходит к выводу о снижении покупной цены объекта долевого строительства при наличии выявленных недостатков, в связи с чем, с ООО "Ренессанс" в пользу Дарковича С. Е. подлежат взысканию денежные средства в сумме N... рублей в счет соразмерного уменьшения цены договора.

Размер убытков определен в виде разницы между рыночной стоимостью квартиры истца в текущем состоянии и при условии выполнения застройщиком остекления террасы, поскольку истцом заявлены требования о взыскании убытков в связи с невыполнением ответчиком работ по остеклению террасы.