Дата принятия: 23 октября 2018г.
Номер документа: 33-3780/2018
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СМОЛЕНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 23 октября 2018 года Дело N 33-3780/2018
Судебная коллегия по гражданским делам Смоленского областного суда в составе:
председательствующего Гузенковой Н.В.,
судей Болотиной А.А., Дороховой В.В.,
при секретаре Заец Т.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Савинцевой Марины Николаевны к Маслову Павлу Николаевичу о признании сделки недействительной по апелляционной жалобе представителя Маслова П.Н. по доверенности Баценкова С.Ф. на решение Заднепровского районного суда г. Смоленска от 07 августа 2018 года.
Заслушав доклад судьи Болотиной А.А., объяснения представителя ответчика Маслова П.Н. по доверенности Баценкова С.Ф. в поддержание доводов апелляционной жалобы, возражения представителей истца Савинцевой М.Н. по доверенности Тереховой О.В. и Козловой С.А. относительно апелляционной жалобы, судебная коллегия
установила:
Савинцева М.Н., уточнив требования, обратилась в суд с иском к Маслову П.Н. о признании сделки - договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от (дата) недействительной, применении последствий признания сделки недействительной. В обоснование требований указала, что (дата) она заключила с Масловым П.Н. договор купли-продажи жилого дома общей площадью 66,8 кв.м и земельного участка с кадастровым номером N, находящихся по адресу: ..., уплатив 850000 руб. за дом, 150000 руб. за земельный участок, 500000 руб. за неотделимые улучшения дома (ремонт, установка стеклопакетов, перекрытие крыши). В мае 2017 года, при вселении в дом, истцу стало известно о наличии скрытых недостатков, которые делают невозможным проживание в доме, в связи с чем считает, что при заключении договора ответчик ввел ее в заблуждение.
В судебном заседании суда первой инстанции представитель истца Козлова С.А. уточненные требования поддержала в полном объеме.
Представитель ответчика Маслова П.Н. - Баценков С.Ф. в судебном заседании суда первой инстанции исковые требования не признал, указав на приобретение спорного дома истцом при оказании услуг риэлтором, отметил, что имущество истцом осматривалось.
Решением Заднепровского районного суда г. Смоленска от 07.08.2018 признан недействительным договор купли-продажи жилого дома площадью 66,8 кв.м с кадастровым (условным) номером N и земельного участка площадью 800 кв.м с кадастровым номером N, находящихся по адресу: ..., заключенный (дата) между Масловым П.Н. и Савинцевой М.Н., с Маслова П.Н. в пользу Савинцевой М.Н. взыскано 1 500000 руб., суд обязал Савинцеву М.Н. передать указанное недвижимое имущество Маслову П.Н.
В апелляционной жалобе представитель ответчика Маслова П.Н. по доверенности Баценков С.Ф. просит решение суда отменить, принять новое об отказе в удовлетворении иска в полном объеме, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права. Считает, что при заключении сделки купли-продажи заблуждения покупателя не имелось, в связи с чем отсутствовали основания для признания сделки недействительной, Маслов П.Н. не вводил Савинцеву М.Н. в какое-либо заблуждение, у нее имелась возможность ознакомиться с приобретаемым жилым домом, в том числе, исходя из условий риэлтерского договора, с привлечением специалистов. Указывает на имеющиеся недостатки судебной экспертизы, положенной в основу решения суда, а также на то обстоятельство, что не проживание истца в жилом доме негативно сказалось на его состоянии. Негодным к проживанию жилой дом не признан.
В возражениях на апелляционную жалобу истец Савинцева М.Н. полагает решение законным и обоснованным. Ссылаясь на заключение судебной экспертизы, указывает на имеющиеся существенные недостатки жилого дома, о наличии которых не была поставлена в известность при заключении сделки, что обусловило заблуждение.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика Маслова П.Н. по доверенности Баценков С.Ф. поддержала апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам.
Представители истца Савинцевой М.Н. - Терехова О.В. и Козлова С.А. в судебном заседании апелляционной инстанции возражали против удовлетворения апелляционной жалобы по доводам письменных возражений, считая решение суда законным и обоснованным, не подлежащим отмене.
Истец Савинцева М.Н., ответчик Маслов П.Н., извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, в суд апелляционной инстанции не явились.
Руководствуясь ст.ст. 167, 327 ГПК РФ, судебная коллегия определиларассмотреть дело в отсутствие сторон.
Проверив законность и обоснованность решения в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражений на нее, обсудив указанные доводы, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Статьей 454 ГК РФ установлено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Пунктом 1 ст. 456 ГК РФ предусмотрено, что продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.
В силу положений п. 1 ст. 485 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.
Пунктами 1 и 2 ст. 469 ГК РФ предусмотрено, что продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи; при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
Согласно ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Судом по делу установлено, что (дата) между ООО "Центр-Жилья" (исполнитель) и Савинцевой М.Н. (клиент) заключен договор на оказание услуг по приобретению объекта недвижимости - земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: ... (т. 1 д.л. 48).
(дата) между Масловым П.Н. (продавец) и Савинцевой М.Н. (покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 800 кв.м с кадастровым номером N и жилого дома площадью 66,8 кв.м с кадастровым (условным) номером N, находящихся по адресу: .... Стоимость недвижимого имущества определена сторонами в сумме 1000000 руб., из которых: жилой дом оценен в 850000 руб., земельный участок - 150000 руб. Государственная регистрация права собственности истца на указанные объекты недвижимого имущества произведена (дата) (т. 1 л.д. 17-22).
(дата) между сторонами подписан акт приема-передачи спорных жилого дома и земельного участка, по условиям которого ответчик передал, а истец приняла, в т.ч. спорный жилой дом. Претензий по качеству покупатель не выразила (т. 1 л.д. 23).
Согласно расписке от (дата) Савинцева М.Н. уплатила Маслову П.Н. за неотъемлемые улучшения жилого дома (перекрытие крыши, установку стеклопакетов, качественный ремонт) 500000 руб. (т. 1 л.д. 25).
Факт оплаты истцом приобретенного недвижимого имущества в полном объеме подтверждается платежным поручением от (дата) N, и участвующими в деле лицами не оспаривался (т. 1 л.д. 24).
С целью установления имеющихся в жилом доме строительных недостатков судом была назначена экспертиза. По заключению эксперта ООО "Смоленское бюро строительных услуг" от (дата) и дополнительному заключению от (дата) (т. 1 л.д. 60-108, 166-201) рыночная стоимость недвижимого имущества составляет 672029 руб. При обследовании дома выявлены следующие недостатки (дефекты) его конструкций: сечение стропильных ног дощатой стропильной системы и конструктив их исполнения не соответствует требованиям прочности и жесткости, установленным строительными нормами и правилами; вследствие длительной эксплуатации и отсутствия контроля за состоянием конструкций балки чердачного перекрытия имеют загнивания опорных концов и прогибы; полы, вследствие длительной эксплуатации и не проведения профилактических ремонтов, имеют отклонения от горизонтальной плоскости и загнивание; перегородки имеют коробление материала; внутренняя отделка помещений имеет коробления; наружная отделка фасада здания имеет коробление и изломы сайдинга; монтажная пена при установке оконных блоков не закрыта от внешнего воздействия. Выявленные дефекты состояния наружной и внутренней отделки, состояния перегородок и полов, прогиба балок чердачного перекрытия могли быть выявлены при визуальном осмотре, состояние стропильной системы без специальных познаний в области строительства определить невозможно. Несущие конструкции жилого дома (стены, стропильная система из круглого леса) соответствуют строительным нормам, действующим при его возведении, чердачное покрытие по состоянию балок перекрытия (загнивание опорных концов и балок) не соответствует требованиям прочности и жесткости. Общее состояние стропильной системы со стропильными ногами из круглого леса определено как ограничено работоспособное, дощатая стропильная система не соответствует требованиям жесткости и прочности.
По заключению городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда г. Смоленска от 13.07.2018 выявлены основания для признания жилого дома N по ... подлежащим капитальному ремонту. Дом кирпичный, срок эксплуатации его не истек, по выводам специализированной организации основание и стены здания находятся в работоспособном состоянии, строительные конструкции чердачного перекрытия и частично конструкции крыши с учетом изменений, произошедших в них со временем, - в аварийном. В настоящее время с точки зрения технических возможностей можно устранить любой выявленный физический износ (т. 1 л.д. 214-217).
Обращаясь в суд с иском, истец в обоснование требований ссылалась на то, что до заключения договора купли-продажи она не была поставлена в известность о таких недостатках жилого дома, как загнивание опорных концов балок чердачного перекрытия, об аварийном состоянии дощатой стропильной системы, которые не могли быть обнаружены путем простого осмотра и без специальных познаний, чем была введена в заблуждение относительно таких качеств жилого дома, которые в обороте рассматриваются как существенные.
Разрешая спор по существу, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст.ст. 469, 178 ГК РФ, исследовав и оценив представленные по делу доказательства, в том числе, заключение эксперта и дополнительное заключение, свидетельские показания, пришел к выводу о том, что имеются достаточные правовые основания для признания сделки купли-продажи жилого дома и земельного участка, заключенного между Масловым П.Н. и Савинцевой М.Н., недействительной, как совершенной под влиянием заблуждения, обязании сторон сделки возвратить в первоначальное состояние.
С данными выводами судебная коллегия не соглашается.
В пунктах 1-3 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 N 23 "О судебном решении" разъяснено, что решение должно быть законным и обоснованным (ч. 1 ст. 195 ГПК РФ).
Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
В соответствии с ч.ч. 1, 2 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Результаты оценки доказательств суд обязан отразить в решении, в котором приводятся мотивы, по которым одни доказательства приняты в качестве обоснования выводов суда, другие доказательства отвергнуты судом, а также основания, по которым одним доказательствам отдано предпочтение перед другими.
Данным требованиям решение суда не соответствует, выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, что в соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ является основанием для отмены решения.
Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (п. 1). Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (п. 2).
Так, в силу п. 1 ст. 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.
При наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, в частности если: сторона допустила очевидные оговорку, описку, опечатку и т.п.; сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные; сторона заблуждается в отношении природы сделки; сторона заблуждается в отношении лица, с которым она вступает в сделку, или лица, связанного со сделкой; сторона заблуждается в отношении обстоятельства, которое она упоминает в своем волеизъявлении или из наличия которого она с очевидностью для другой стороны исходит, совершая сделку (п. 2 ст. 178 ГК РФ).
При этом по смыслу указанной нормы, заблуждение должно иметь место на момент совершения сделки и быть существенным. Неправильное представление о любых других обстоятельствах, помимо перечисленных в законе, не может быть признано заблуждением и не может служить основанием для признания сделки недействительной.
Характер заблуждения в случае спора оценивает суд с учетом обстоятельств дела.
Таким образом, исходя из положений п.п. 1, 2 ст. 178 ГК РФ, юридически значимым обстоятельством по настоящему делу являлся выяснение вопроса о понимании Савинцевой М.Н. сущности сделки на момент ее совершения.
Как видно из дела, истец ссылается на то, что ответчик ввел ее в заблуждение относительно качества жилого дома, не сообщив достоверных сведений о его строительных недостатках.
Между тем перечень случаев, имеющих существенное значение, изложенный в вышеприведенной норме, является исчерпывающим. Неправильное представление о предмете договора не является существенным заблуждением.
При заключении сделки истец не заблуждалась в отношении ее существа и предмета, которым является договор купли-продажи жилого дома, а не иная сделка. При этом, ею были совершены последовательные действия: подписаны договор купли-продажи и акт приема-передачи, в договоре указано об отсутствии видимых дефектов, составлена расписка о получении суммы за "неотъемлемые улучшения".
В целях правильного юридического оформления и приобретения жилого дома, отвечающего требованиям истца, Савинцева М.Н. заключила с профессиональным участником на рынке недвижимости - ООО "Центр-Жилья" договор, пункт 2.1.1 которого предусматривал привлечение в необходимых случаях по согласованию с клиентом специалистов других профилей.
Таким образом, до заключения спорной сделки истец имела возможность оценить качество строительных конструкций приобретаемого ею жилого дома, что и было реализовано ею в процессе рассмотрения настоящего дела, а ее ссылки на отсутствие познаний в сфере индивидуального жилищного строительства не могут быть приняты во внимание судебной коллегией, поскольку при заключении сделки она должна была проявить необходимую в данном случае осторожность и осмотрительность, и в случае надобности воспользоваться услугами специалиста.
Судебная коллегия отмечает, что истец лично дважды осматривала приобретаемый объект до его приобретения, что подтверждено ее представителем при рассмотрения дела в суде первой инстанции, ей было известно о том, что дом не новый, Маслов П.Н. не препятствовал полному осмотру, а также не имелось препятствий для привлечения компетентных специалистов в области жилищного строительства, большинство выявленных недостатков могли быть обнаружены путем визуального осмотра (т. 1 л.д. 121), что свидетельствует о не проявлении истцом должной степени заботливости и осмотрительности, которая от нее требовалась с учетом характера возникших правоотношений.
В п. 8 спорного договора купли-продажи указано, что покупатель удовлетворен качественным состоянием недвижимого имущества, установленного путем внутреннего осмотра перед заключением данного договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов, о которых ему не сообщил продавец. Из п. 10 договора усматривается, что стороны не лишены право- и дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить договор на крайне невыгодных для себя условиях, из чего можно сделать вывод, что Савинцева М.Н. в момент заключения оспариваемой сделки являлась дееспособным лицом, способным руководить своими действиями и отдавать им отчет, объективно воспринимать окружающую действительность.
Цена приобретаемого объекта недвижимости завышенной не является, была согласована сторонами в соответствии со ст. 421 ГК РФ, исходя из состояния самого жилого дома, построенного более 60 лет назад, о чем указывает сторона истца (т. 1 л.д. 121), с учетом его физического износа, составляющего 61% (т. 1 л.д. 213, об.).
Суд, основываясь на заключении судебной экспертизы и дополнительной экспертизы, указал на наличие строительных недостатков, которые признал существенными. При этом в решении суда отсутствует указание о признании недостатков существенными применительно к п. 2 ст. 475 ГК РФ, как того требуется исходя из положений ст. 557 ГК РФ, стоимость устранения выявленных недостатков определена не была.
В то же время, из заключения усматривается, что фундамент, стены дома находятся в работоспособном состоянии, крыша (стропильная система из круглого леса) - в ограничено работоспособном состоянии, перекрытие и дощатая стропильная система - в аварийном состоянии (т. 1 л.д. 72), по заключению межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда г. Смоленска жилой дом непригодным для жилья не признан (т. 1 л.д. 215-217).
Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что обнаружение в жилом доме дефектов не исключает возможности использования жилого дома по назначению - для проживания, а выводы суда о том, что сделка была совершена Савинцевой М.Н. под влиянием заблуждения относительно таких качеств дома, которые в обороте рассматриваются как существенные, и имеются предусмотренные п. 2 ст. 178 ГК РФ основания для признания сделки недействительной, ошибочные.
Доводы апелляционной жалобы о допущенных недостатках экспертного заключения в части неверного указания номера дома (35 вместо 35-а), имеющегося отопления (печное вместо газового), приложенных фотодокументов, существенными не являются и не свидетельствуют о порочности экспертного заключения.
На основании условий договора, представленных в дело доказательств и объяснений сторон, судебная коллегия приходит к выводу, что истцу была предоставлена необходимая информация о приобретаемом объекте недвижимости, сторонами оговорены все существенные условия договора купли-продажи, что позволяло истцу сделать осознанный выбор товара в соответствии с целями, для которых он приобретался, доказательств в подтверждение умышленных действий (бездействия) ответчика по введению истца в заблуждение не имеется, в связи с чем, приходит к выводу о недоказанности, в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ, Савинцевой М.Н. обстоятельств, на которые указано в основании иска.
Названные истцом обстоятельства не свидетельствуют о том, что она заблуждалась относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые делают невозможным его использования по назначению, и не являются основанием для признания сделки недействительной на основании ст. 178 ГК РФ.
При таких обстоятельствах решение суда подлежит отмене с вынесением иного решения об отказе в удовлетворении исковых требований полностью.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Заднепровского районного суда г. Смоленска от 07.08.2018 отменить и вынести новое решение.
В удовлетворении исковых требований Савинцевой М.Н. к Маслову П.Н. о признании недействительным договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от (дата), заключенного между Масловым П.Н. и Савинцевой М.Н., и применении последствий недействительности сделки отказать.
Председательствующий
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
