Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 25 мая 2021 года Дело N 33-3779/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:

председательствующего Арманшиной Э.Ю.

судей Батршиной Ю.А.

Ишбулатовой Е.И.

при ведении протокола помощником судьи Ахтямовой Э.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе и дополнению к ней Гибадуллиной Л.Ф., Гибадуллиной Р.М. на решение Ленинского районного суда г. Уфы от 08 октября 2020 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Башкортостан Батршиной Ю.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Шафикова Д.И. обратилась в суд с исковым заявлением, с уточнением искового заявления в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, к Гибадуллиной Л.Ф. и Гибадуллиной Р.М. о расторжении договора купли-продажи и о взыскании денежных средств.

В обоснование исковых требований указано на то, что 27 декабря 2017 г. между Гибадуллиным Ф.З., Гибадуллиной Р.М., Гибадуллиной Л.Ф. (Продавцы) и Шафиковой Д.И. (Покупатель) был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка (далее - Договор). Предметом Договора являются жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: адрес. Сделка зарегистрирована в Управлении Росреестра по Республике Башкортостан. Во время покупки дома стены были завешены коврами, продавцы сообщили истице о хорошем качестве дома. Однако, после покупки дома выявились скрытые недостатки дома. В частности, требуется усиление фундамента, замена перекрытий, замена кровли, ремонт штукатурки, замена электропроводки. Общая стоимость восстановительного ремонта составляет 690 000 руб., что подтверждается экспертным заключением. Считает, что продавцы нарушили права истца на надлежащее качество купленного дома как покупателя по договору. Истцом предпринимались меры по досудебному урегулированию спора - были отправлены претензии ответчикам, которые были проигнорированы.

На основании вышеизложенного с учетом принятых судом уточнений, истица просила суд расторгнуть договор купли продажи земельного участка и жилого дома от 27 декабря 2017 г., находящихся по адресу: адрес, заключенный между Гибадуллиным Ф.З., Гибадуллиной Р.М., Гибадуллиной Л.Ф. и Шафиковой Д.И. Взыскать с Гибадуллиной Р.М. в пользу Шафиковой Д.И. денежные средства в размере 140 000 рублей по договору купли-продажи земельного участка и жилого дома от 27 декабря 2017 г., находящихся по адресу: адрес; расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 059, 26 рублей, расходы на проведение экспертизы в размере 8 037, 04 рублей, расходы на оплату услуг представителя 18 148, 15 рублей. Взыскать с Гибадуллиной Л.Ф. в пользу Шафиковой Д.И. денежные средства в размере 130 000 рублей по договору купли-продажи земельного участка и жилого дома от 27 декабря 2017 г., находящихся по адресу: адрес; расходы по оплате государственной пошлины в размере 2840, 74 рублей, расходы на проведение экспертизы в размере 7462, 96 рублей, расходы на оплату услуг представителя 16851, 85 рублей.

Обжалуемым решением Ленинского районного суда г. Уфы от 08 октября 2020 года постановлено:

исковые требования Шафиковой Д. И. к Гибадуллиной Л. Ф. и Гибадуллиной Р. М. о расторжении договора купли-продажи и о взыскании денежных средств удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи от дата земельного участка и жилого дома, находящихся по адресу: адрес, заключенный между Гибадуллиным Ф.З., Гибадуллиной Р.М., Гибадуллиной Л.Ф. и Шафиковой Д.Л.

Запись о праве собственности Шафиковой Д. И. на жилой дом, площадью 83,2 кв.м., кадастровый номер N... и земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, 1576 кв.м., расположенных по адресу: адрес, аннулировать.

Взыскать с Гибадуллиной Р. М. в пользу Шафиковой Д. И. денежные средства в размере 140 000 рублей по договору купли-продажи от дата земельного участка и жилого дома, находящихся по адресу: адрес; расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 059, 26 рублей, расходы на проведение экспертизы в размере 8 037, 04 рублей, расходы на оплату услуг представителя 18 148, 15 рублей.

Взыскать с Гибадуллиной Л. Ф. в пользу Шафиковой Д. И. денежные средства в размере 130 000 рублей по договору купли-продажи от дата земельного участка и жилого дома, находящихся по адресу: адрес; расходы по оплате государственной пошлины в размере 2840, 74 рублей, расходы на проведение экспертизы в размере 7462, 96 рублей, расходы на оплату услуг представителя 16851, 85 рублей.

В апелляционной жалобе Гибадуллина Л.Ф. просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное. В обоснование доводов жалобы указано о несогласии с представленным истцом заключением, полагает, что необходимо проведение строительно-технической экспертизы, истцом не представлено доказательств того, что указанные им повреждения внутренней отделки не возникли в результате ненадлежащей эксплуатации жилого дома самим истцом или в результате межкомнатной перегородки. Полагает, что суд ошибочно не принял во внимание тот факт, что при заключении сделки купли-продажи, истцы не были лишены возможности произвести осмотр дома, его наружного состояния и состояния кровли, однако данным правом не воспользовались, заключив договор на изложенных условиях с указанием на отсутствие взаимных претензий. При этом, исходя из объема, характера, степени выраженности имеющихся у спорного жилого дома недостатков и дефектов, истцы, осматривая и принимая жилой дом от продавца, не могли не знать о существовании таковых, поскольку данные обстоятельства могли быть установлены ими с достаточной степенью очевидности, специальных познаний в области строительства для этого не требовалось. Также указывает на то, что 08 октября 2020 года в суде были допрошены свидетели, однако в обжалуемом решении суда данный факт не отражен и судом не дана правовая оценка показаниям свидетелей, которые были предупреждены за дачу заведомо ложных показаний. В дополнениях к апелляционной жалобе указано на пропуск срока, предусмотренный ст. 477 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Лица, участвующие в деле, извещены о времени и месте проведения судебного заседания судебной коллегии заблаговременно и надлежащим образом. На основании ст.ст. 167, 327 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Информация о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы и дополнению к ней Гибадуллиной Л.Ф., Гибадуллиной Р.М. на решение Ленинского районного суда г. Уфы от 08 октября 2020 г. заблаговременно была размещена на интернет сайте Верховного Суда Республики Башкортостан.

Проверив материалы дела и решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав Гибадуллину Л.Ф., ее представителя Манапову З.Ф., поддержавших доводы жалобы, Шафикову Д.И., ее представителя Ахметова Р.Л., возражавших против доводов жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ от дата N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 4 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Данным требованиям решение суда первой инстанции не соответствует.

Согласно пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии части 1 и части 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В пункте 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу п.1, 2 ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

В соответствии со ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.

Согласно ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В силу п. 2 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

В соответствии с п. 1 ст. 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

В соответствии с п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенной нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, расторжение договора в судебном порядке по требованию одной из сторон возможно лишь в случае существенного нарушения договора другой стороной либо в других случаях, которые должны быть прямо предусмотрены законом или договором.

Разрешая заявленные требования Шафиковой Д.И. и удовлетворяя иск, суд первой инстанции, пришел к выводу о расторжении договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, учитывая при этом заключение эксперта N... от 24 октября 2019 г. выполненное ООО "Агентство "Башоценка", в соответствии с которым жилой дом имеет дефекты, которые носят скрытый характер. Устранить обнаруженные в доме дефекты без несоизмеримых затрат времени и денег невозможно.

Вместе с тем, судебная коллегия не может согласиться с указанным выводом суда.

Как видно из материалов дела, 27 декабря 2017 г. между Гибадуллиным Ф.З., Гибадуллиной Р.М., Гибадуллиной Л.Ф. заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка.

По условиям договора, продавцы продают земельный участок и жилой дом, а покупатель покупает в собственность земельный участок и жилой дом, находящиеся по адресу: адрес.

Приобретаемый жилой дом принадлежит продавцам на праве общей долевой собственности:

- Гибадуллину Ф.З. принадлежит 1/3 доля на основании договора передачи жилого помещения в собственность, утвержденный постановлением главы администрации Салаватского района от 30.12.2002 N..., что подтверждается свидетельством о гос. регистрации права N... выданный ГУ Федеральной регистрационной службы по РБ от дата;

- Гибадуллиной Р.М. принадлежит 1/3 доля на основании договора передачи жилого помещения в собственность, утвержденный постановлением главы администрации Салаватского района от 30.12.2002 N..., что подтверждается свидетельством о гос. регистрации права N... выданный ГУ Федеральной регистрационной службы по РБ от дата;

-Гибадуллиной Л.Ф. принадлежит 1/3 доля на основании договора передачи жилого помещения в собственность, утвержденный постановлением главы администрации Салаватского района от 30.12.2002 N..., что подтверждается свидетельством о гос. регистрации права N... выданный ГУ Федеральной регистрационной службы по РБ от дата.

По условиям договора, стороны определилистоимость земельного участка - 10 000 руб., жилого дома - 390 000 руб. (п. 6 Договора).

Согласно акту приема - передачи от 27 декабря 2017 г. Шафикова Д.И. оплатила денежные средства в сумме 400 000 руб.

В обоснование иска Шафиковой Д.И. указано на то, что в процессе эксплуатации ею жилого дома в доме обнаружены существенные недостатки, которые не были оговорены продавцом при продаже спорного недвижимого имущества.

В подтверждение заявленных требований истцом представлено заключение специалиста N... от 24 октября 2019 г. выполненное ООО "Агентство "Башоценка".

Согласно представленному заключению специалист ФИО11 пришла к выводу, что в результате проведенных расчетов и анализа, имеющегося в распоряжении эксперта, стоимость восстановительного ремонта внутренней отделки и части конструктивных элементов жилого дома, площадью 83,06 кв.м., расположенного по адресу: адрес. с учетом округлении, на дату составления оценки составляет 690 000 руб.

Обнаруженные дефекты носят скрытый характер. Устранить обнаруженные в доме дефекты без несоизмеримых затрат времени и денег невозможно.

Вместе с тем, судебная коллегия отмечает, что специалист ФИО11 не предупреждена об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ. Кроме того, ФИО11 является специалистом в области оценочной деятельности, что следует из раздела 4 указанного заключения специалиста (л.д. 52 Том1). Данное заключение специалиста (оценщика) об определении рыночной стоимости восстановительного ремонта внутренней отделки и части конструктивных элементов жилого дома не содержит указаний на недостатки проданного дома, о чем также указано в доводах апелляционной жалобы ответчиков.

В целях проверки доводов апелляционной жалобы, а также с целью установления с целью установления имеющихся скрытых недостатков в жилом доме судебной коллегией по настоящему гражданскому делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено АНО "Экспертная специализированная организация "Региональный центр экспертизы" по Приволжскому округу - Уфа".

Из заключения эксперта следует, что явные дефекты жилого дома, расположенного по адресу: адрес, в виде трещин в наружной стене, просадок вертикальных стоек, балок перекрытия, потолка, пола, протечек крыши на момент заключения договора купли-продажи жилого дома и земельного участка 27 декабря 2017 г. между Гибадуллиным Ф.З., Гибадуллиной P.M., Гибадуллиной Л.Ф. и Шафиковой Д.И., также имелись, как и на дату 02.10.1990г. и дату осмотра в рамках данной экспертизы.

Дефекты жилого дома, расположенного по адресу: адрес виде трещин в наружной стене, просадок вертикальных стоек, балок перекрытия, потолка, пола, протечек крыши, зафиксированные на дату 02.10.1990г. и обнаруженные при осмотре в рамках данной экспертизы не исключают возможность использования данным жилым домом для проживания.

Устранения дефектов в виде трещин в наружной стене, просадок жальных стоек, балок перекрытия, потолка, пола, протечек крыши жилого дома по адресу: адрес возможно без несоразмерных расходов или затрат времени.

Из разъяснений эксперта по вышеуказанному заключению также следует, что на дату 02 октября 1990г. составления данного технического паспорта жилого дома по адресу: адрес строительные конструкции имели следующие характеристики и технические состояния:

- неравномерные осадки фундаментов;

- трещины в наружных стенах;

- протечки крыши;

- просадка полов.

По результатам визуального осмотра в рамках данного заключения выявлено, что квартире 2 данного жилого дома никто не проживает примерно с 2006 года, входных дверей в данную квартиру нет, печь дровяная и полы в ней разрушены, отсутствует электроснабжение.

По результатам визуального осмотра в рамках данного заключения выявлены следующие обстоятельства квартиры 1 жилого дома по адресу: адрес:

- имеются трещины до 50мм в наружной стене квартиры 1;

- в каждой из квартир имеется погреб;

- в квартире 1 разобрана дровяная печь и перегородка между кухней и комнатой;

- в квартире 1 имеется техническое подполье для прокладки водоснабжения (проложено примерно в 2002 году) и канализации (проложена примерно в 2008 году);

- просадки вертикальных стоек, поддерживающие подстропильные продольные составные балки перекрытия над 1-м этажом квартиры 1 и, соответственно, потолок также просел;

- вследствие просадки подстропильных продольных составных балок перекрытия над 1-м этажом квартиры 1, поперечные - стропильные; балки и, собственно, само перекрытие с насыпным утеплителем в помещении чердака также просел - имеются места осыпания насыпного утеплителя внутрь помещений квартиры 1;