Дата принятия: 03 октября 2018г.
Номер документа: 33-3760/2018
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ АСТРАХАНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 3 октября 2018 года Дело N 33-3760/2018
Судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда в составе:
председательствующего: Костиной Л.И.,
судей областного суда: Поляковой К.В., Лапшиной Л.Б.,
при секретаре Ивановой Л.С.,
заслушав в открытом судебном заседании в апелляционном порядке по докладу судьи Поляковой К.В. дело по апелляционной жалобе представителя Шихалиевой Г.С. по доверенности Мильгизина Р.Р. на решение Володарского районного суда Астраханской области от 31 июля 2018г. по делу по иску Шихалиевой Г. С. к администрации МО "Володарский район" о защите права на заключение договора аренды земельного участка на новый срок,
УСТАНОВИЛА:
Шихалиева Г.С. в лице представителя по доверенности Варламовой Д.Ю. обратилась в суд с иском, указав, что ДД.ММ.ГГГГг. администрацией МО "<адрес>" было принято постановление N о предоставлении Шихалиевой Г.С. в аренду сроком на три года земельного участка с кадастровым номером N, находящегося по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГг. на основании принятого постановления ответчиком был подготовлен проект договора аренды вышеуказанного земельного участка за N, а также произведен расчет арендной платы за земельный участок, после чего подписанный ответчиком проект договора с приложенным к нему расчетом был передан истцу для ознакомления и последующего подписания договора истцом. Ознакомившись с представленными документами, содержащими существенные условия сделки, в частности, с произведенным ответчиком расчетом арендной платы, истец воздержалась от подписания договора ввиду явного несоответствия размера арендной платы фактическому состоянию и характеристикам вышеуказанного земельного участка: земельный участок, расположенный в сельской местности на территории бывшей промзоны, находясь на значительном удалении от районного и областного центров, не имел подведенных к его границам действующих сетей инженерно-технического обеспечения, подъездные пути к границам земельного участка полностью отсутствовали. Кроме того, состояние земельного участка не позволяло использовать его по прямому назначению, указанному в договоре: территория промзоны, в границах которой находился земельный участок, была захламлена производственными отходами некогда существовавшего на этом месте промышленного предприятия, ввиду чего использование земельного участка в соответствии с установленным для него видом разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства, не представлялось возможным. В дополнение к вышеуказанному на момент вручения истцу проекта договора для его подписания ответчиком не было обеспечено выполнение необходимых кадастровых работ по определению координат характерных точек границ земельного участка, по внесению указанных сведений в ГКН, а также работ по определению и закреплению границ земельного участка на местности. При этом текст представленного проекта договора не содержал положений, которые бы предусматривали обязательства арендодателя по выполнению указанных кадастровых работ, а также по предоставлению арендатору земельного участка в состоянии, пригодном для его использования по прямому назначению, либо обязательства арендодателя по приведению земельного участка в такое состояние. Таким образом, истец не согласилась на заключение сделки на условиях, содержавшихся в подготовленном ответчиком проекте договора от ДД.ММ.ГГГГг. за N, в связи с чем во владение земельным участком Шихалиева Г.С. не вступила, фактическое пользование земельным участком не осуществляла. По указанной причине документ о передаче земельного участка от арендодателя к арендатору сторонами не подписывался, государственная регистрация сделки ввиду отсутствия соглашения сторон по всем ее существенным условиям не производилась. В дальнейшем в целях согласования с ответчиком приемлемого для истца размера арендной платы, как одного из существенных условий сделки по аренде земельного участка, истец обратился к ответчику с просьбой об изменении вида разрешенного использования земельного участка и о внесении ряда изменений в документ, выражавший условия сделки. В результате земельному участку был установлен вид разрешенного использования - для ведения сельского хозяйства. Сторонами подписано Соглашение от ДД.ММ.ГГГГг., которым предусматривалось, что арендная плата вносится арендатором лишь после государственной регистрации сделки в Управлении Росреестра по Астраханской области, а не с ДД.ММ.ГГГГг., как было предусмотрено первоначальной редакцией проекта договора. Таким образом, указанным способом сторонами были согласованы существенные условия сделки, касающиеся размера арендной платы за земельный участок и момента начала осуществления арендатором арендных платежей. С учетом этого одновременно с подписанием Соглашения от ДД.ММ.ГГГГг. истцом был также подписан текст ранее подготовленного ответчиком проекта договора аренды за N, от подписания которого истец ранее воздерживалась, из чего следует, что все необходимые требования, предъявляемые законом к письменной форме сделки, были выполнены сторонами лишь ДД.ММ.ГГГГг., при этом выражением сделки стали одновременно два документа - Соглашение от ДД.ММ.ГГГГг. и подписанный ДД.ММ.ГГГГг. проект договора за N, датированный ДД.ММ.ГГГГг. Характерным доказательством признания указанных документов единой сделкой является внесение органами Росреестра в ЕГРП сведений об их регистрации под единым номером регистрации (N). При этом в подписанных документах не содержались условия, по которым положения Договора аренды распространялись бы на период, предшествующий дате его заключения, или которыми бы стороны признавали существование ранее возникших правоотношений, в том числе, связанных с осуществлением истцом фактического пользования земельным участком. Таким образом, моментом заключения Договора аренды для его сторон следует считать дату - ДД.ММ.ГГГГг. Государственная регистрация Договора аренды была произведена Управлением Росреестра по Астраханской области ДД.ММ.ГГГГг.
Начиная с указанного момента истец, выступающий арендатором земельного участка, производил в пользу ответчика платежи по арендной плате, размер которых соответствовал расчету, произведенному ответчиком и являвшемуся неотъемлемой частью вышеуказанного Соглашения от ДД.ММ.ГГГГг., а, следовательно, и сделки в целом. В соответствии с пп. 4.3.4 Договора аренды арендатор имеет право по истечении срока действия договора, при условии надлежащего выполнения обязательств по настоящему договору, в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за 3 (три) месяца до истечения срока действия договора. По условиям Договора срок аренды земельного участка истекал ДД.ММ.ГГГГг. С учетом этого ДД.ММ.ГГГГг. истцом в адрес ответчика было направлено заявление о продлении Договора аренды на новый срок. Однако, вместо ответа по существу поданного заявления ответчиком в адрес истца была направлена претензия, в которой ответчиком заявлено о наличии у истца задолженности по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГг. по ДД.ММ.ГГГГг., предъявлены требования о погашении указанной задолженности, а также процентов за пользование чужими денежными средствами. В претензии ответчиком также заявлено о намерении досрочно расторгнуть Договор аренды в судебном порядке по основаниям, предусмотренным ст.619 ГК РФ. Истец считает, что ответчик уклоняется от продления Договора аренды на новый срок, предъявляя необоснованные требования о погашении задолженности по арендной плате за период, предшествующий заключению Договора аренды.
В связи с указанными обстоятельствами, с учетом уточненных в ходе судебного разбирательства исковых требований истец просил признать незаконными действия (бездействие) администрации МО "Володарский район" по уклонению от заключения с Шихалиевой Г.С. договора аренды земельного участка с кадастровым номером N на новый срок, нарушающими предусмотренное сделкой право Шихалиевой Г.С. на продление договора аренды на новый срок. Обязать администрацию МО "Володарский район" заключить с Шихалиевой Г.С. договор аренды земельного участка с кадастровым номером N на новый срок продолжительностью три года, исчисляемый с даты заключения указанного договора аренды в установленном законом порядке, с сохранением прочих условий ранее заключенной между Шихалиевой Г.С. и администрацией МО "Володарский район" сделки по аренде вышеуказанного земельного участка; определить порядок исполнения ответчиком указанной обязанности - путем подготовки администрацией МО "Володарский район" проекта договора аренды земельного участка, его подписания уполномоченным лицом администрации МО "Володарский район" и направления заказным письмом с описью вложения в адрес Шихалиевой Г.С. по адресу: <адрес>; установить срок для исполнения ответчиком указанной обязанности - не позднее 10 календарных дней с даты вступления в силу решения суда. Возложить на ответчика обязанность по возмещению судебных расходов в сумме 10.300 руб., а также в сумме 450 руб.
Шихалиева Г.С. в судебном заседании участия не принимала, её представитель по доверенности Мильгизин Р.Р. уточненные исковые требования поддержал.
Представитель администрации МО "Володарский район" по доверенности Нарядчиков Д.М. в судебном заседании исковые требования не признал. Вместе с тем, представитель администрации МО "Володарский район" по доверенности Уразгалиева Д.М. в судебном заседании поясняла, что у администрации не имеется каких-либо препятствий в продлении договора аренды и в настоящее время они готовы подписать договор о продлении срока аренды земельного участка.
Третье лицо Сущевский О.В. в судебном заседании участия не принимал.
Решением Володарского районного суда Астраханской области от 31 июля 2018г. исковые требования Шихалиевой Г.С. оставлены без удовлетворения.
В апелляционной жалобе представитель Шихалиевой Г.С. по доверенности Мильгизин Р.Р. ставит вопрос об отмене состоявшегося решения и принятии нового об удовлетворении исковых требований Шихалиевой Г.С. в полном объеме. Считает, что районным судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, неверно применены нормы материального и процессуального права. Выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам гражданского дела и не основаны на законе. Указывает, что в вынесенном решении не приводятся нормы права, которые бы предусматривали необходимость повторного предоставления органом публичной власти земельного участка в аренду лицу, которому такой участок был предоставлен ранее и с которым заключен договор аренды, содержащий условия его пролонгации. Правоотношения сторон договора ошибочно квалифицированы судом как вытекающие из публичных правоотношений, споры по которым подлежат рассмотрению в порядке административного судопроизводства. Считает "голословным" вывод суда первой инстанции о том, что действия ответчика по нерассмотрению заявления истца подлежали обжалованию истцом в установленном законом порядке, поскольку, по мнению представителя истца, данный вывод основан на ошибочном понимании судом норм гражданского, земельного и административного права, не соответствует требованиям процессуального законодательства РФ, в связи с чем не может служить основанием для последующего вывода об отсутствии доказательств уклонения ответчика от продления ранее заключенного договора аренды на новый срок.
В возражениях на апелляционную жалобу Сущевский О.В. и его представитель Романова Н.Ф просили решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя истца - без удовлетворения.
На заседание судебной коллегии Шихалиева Г.С., Сущевский О.В., представитель Управления Росреестра по Астраханской области, будучи надлежаще извещенными, не явились, об отложении рассмотрения жалобы ходатайств не представили, причину неявки не сообщили, Сущевский О.В. просил рассматривать дело в его отсутствие. При указанных обстоятельствах в силу ст.ст.167, 327 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Заслушав докладчика по делу, выслушав представителя Шихалиевой Г.С. по доверенности Мильгизина Р.Р., поддержавшего доводы жалобы, представителей Уразгалиеву Д.М. и Романову Н.Ф., согласившихся с решением суда, проверив материалы дела и обсудив доводы жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.
По общему правилу, установленному п. 1 ст.621 ГК РФ, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Как следует из материалов дела, постановлением от ДД.ММ.ГГГГг. N администрацией МО "Володарский район" Шихалиевой Г.С. предоставлен в аренду сроком на три года земельный участок с кадастровым номером N, находящийся по адресу: <адрес>, площадью 2.000 кв.м.
На основании указанного постановления администрацией МО "Володарский район" с Шихалиевой Г.С. подписан договор N от ДД.ММ.ГГГГг. аренды земельного участка с кадастровым номером N, находящегося по адресу: <адрес>. Договор прошел государственную регистрацию ДД.ММ.ГГГГг. Документы на проведение государственной регистрации договора аренды сданы в регистрирующий орган ДД.ММ.ГГГГг. (л.д.88-105).
По условиям договора аренды N от ДД.ММ.ГГГГг. срок аренды участка устанавливается на 3 года с ДД.ММ.ГГГГг. по ДД.ММ.ГГГГг. (п. 2.1).
В соответствии с п. 4.3.4 Договора аренды арендатор имеет право по истечении срока действия договора, при условии надлежащего выполнения обязательств по настоящему договору, в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договора (л.д.13-16, 17).
ДД.ММ.ГГГГг. стороны подписали Соглашение о внесении изменений в договор аренды земельного участка N от ДД.ММ.ГГГГг., по условиям которого на основании постановления администрации МО "Володарский район" N от ДД.ММ.ГГГГг. внесены изменения в указанный договор аренды земельного участка: в п.1.1. договора вместо слов "для ведения личного подсобного хозяйства с правом возведения жилых и нежилых строений" читать "для ведения сельского хозяйства"; пункт 3.2. договора дополнить "Арендная плата вносится арендатором после государственной регистрации в Управлении Росреестра по Астраханской области". Соглашение прошло государственную регистрацию ДД.ММ.ГГГГг. (л.д.20)
ДД.ММ.ГГГГг. истцом в адрес ответчика было направлено заявление о продлении Договора аренды на новый срок (л.д.22).
На письменную претензию администрации МО "Володарский район" по вопросам внесения арендной платы ДД.ММ.ГГГГг. истцом направлено ответчику письмо, в котором высказано несогласие с обстоятельствами, изложенными в претензии, а также направлен проект дополнительного соглашения N к указанному договору аренды, в том числе о продлении срока аренды по договору до ДД.ММ.ГГГГг. включительно (л.д.23-24,25). Указанное дополнительное соглашение сторонами подписано не было.
В ответе администрации МО "Володарский район" от ДД.ММ.ГГГГг. на обращение от ДД.ММ.ГГГГг. Шихалиевой Г.С. повторно предложено погасить имеющуюся задолженность по арендным платежам (л.д.26).
Разрешая спор и оставляя исковые требования без удовлетворения, районный суд исходил из того, что отказа от продления договора аренды, равно как и возражений относительно пролонгирования договора аренды со стороны администрации МО "Володарский район" в адрес истца не поступало.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований, поскольку они основаны на исследованных в судебном заседании доказательствах и не противоречат действующему законодательству.
Кроме того, в силу положений ст.421, п. 2 ст. 209 ГК РФ передача имущества в аренду это право, а не обязанность собственника.
В принудительном (судебном) порядке указанное право может быть реализовано лишь в случаях, предусмотренных абз. 3 п. 1 ст. 621 ГК РФ, и указанными в этой норме способами, однако, право понуждения к заключению договора аренды на новый срок ст. 621 ГК РФ не предусмотрено.
При указанных обстоятельствах и в конкретно рассматриваемом случае, возложение в судебном порядке на администрацию МО "Володарский район" обязанности заключить договор аренды земельного участка с истцом в нарушение ст. 421 ГК РФ понуждает собственника распорядиться земельным участком вопреки волеизъявлению, а также подменяет собой установленную ст.34 ЗК РФ компетенцию органа местного самоуправления по распоряжению земельными участками, что является недопустимым.
Как верно отмечено районным судом, заявление Шихалиевой Г.С. о продлении договора аренды спорного земельного участка администрацией МО "Володарский район" в установленном законом порядке не рассмотрено, ответ не дан, между тем действия администрации по нерассмотрению указанного заявления истцом не обжалованы, в связи с чем отсутствуют доказательства, указывающие на уклонение стороны ответчика от заключения договора аренды спорного земельного участка на новый срок.
Доводы апелляционной жалобы о том, что районный суд ошибочно квалифицировал правоотношения сторон договора как вытекающие из публичных правоотношений, являются несостоятельными, поскольку противоречат тексту обжалуемого судебного акта, так как в нем не содержится отсылка на решение заявленных исковых требований в порядке административного судопроизводства.
Иные доводы апелляционной жалобы не содержат обстоятельств, свидетельствующих о нарушении судом норм материального и процессуального права, сводятся к повторному изложению исковых требований и к несогласию с выводами суда первой инстанции, основаны на ином толковании норм материального права и не являются основанием к отмене вынесенного решения.
На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.328 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Володарского районного суда Астраханской области от 31 июля 2018г. оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя Шихалиевой Г.С. по доверенности Мильгизина Р.Р. - без удовлетворения.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
