Определение Судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 09 апреля 2019 года №33-374/2019

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КАЛИНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 9 апреля 2019 года Дело N 33-374/2019
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:
председательствующего: Ольховского В.Н.
судей: Алферовой Г.П., Ганцевича С.В.
при секретаре: Чика О.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Королевой Галины Александровны по доверенности Корольской Ирины Александровны на решение Ленинградского районного суда г.Калининграда от 18 октября 2018 года, которым суд постановил:
Исковые требования ООО "Сезон обуви" к Королёвой Галине Александровне о взыскании суммы долга по договору займа, обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить частично.
Взыскать с Королёвой Галины Александровны в пользу ООО "Сезон обуви" задолженность по договору займа N22/06/16 от 22 июня 2016 г. в размере 769800 руб., из которых: сумма основного долга - 400000 руб., проценты по договору займа - 269800 руб., пени за просрочку возврата займа - 100000 руб.
Взыскать с Королёвой Галины Александровны в пользу ООО "Сезон обуви" расходы по оплате государственной пошлины в размере 15709 руб.
Обратить взыскание на недвижимое имущество, находящееся в ипотеке (залоге):
- жилой дом с кадастровым номером N, общей площадью 72,6 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>.
- земельный участок из земель населенных пунктов, для ведения садоводства, общей площадью 441 кв.м, с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>,
и установить его начальную продажную стоимость в размере 641200 руб., в том числе жилого дома - 449360 руб., земельного участка - 191840 руб.
Определить способ реализации заложенного имущества в виде продажи с публичных торгов.
Заслушав доклад судьи Алферовой Г.П., объяснения представителя Королевой Г.А. по доверенности Корольской И.А., поддержавшей доводы жалобы, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
ООО "Сезон обуви" обратилось в суд с иском к Королевой Г.А. о взыскании задолженности по договору займа и обращении взыскания на заложенное имущество, указав, что 22 июня 2016 года между ними был заключен договор займа N 22/06/16, согласно которому ответчице предоставлен займ в размере 400000 руб. на срок 12 месяцев под 3, 5% от суммы займа в месяц.
В обеспечение исполнения обязательств по вышеуказанному договору займа 22 июня 2016 года между ООО "Сезон обуви" и Королевой Г.А. был заключен договор ипотеки, согласно которому последняя передала в залог истцу принадлежащий ей жилой дом и земельный участок по адресу: <адрес>, залоговой стоимостью 800000 руб.
По состоянию на 20 августа 2018 года образовалась задолженность по договору займа в размере 1501800 руб., которую истец просил взыскать с ответчицы, а также обратить взыскание на предмет ипотеки, установив начальную продажную стоимость в размере залоговой - 800000 руб., и взыскать расходы по госпошлине.
Рассмотрев дело, суд вынес изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель Королевой Г.А. - Корольская И.А. просит решение отменить и вынести новое об отказе в иске, не соглашаясь с размером взысканной задолженности, в частности с выводом суда о том, что в погашение займа было внесено 80200 руб., тогда как она представлены доказательства, подтверждающие уплату денежных средств на сумму 100200 руб., которые суд оставил без внимания. Также не согласна с отчетом об оценке рыночной стоимости заложенного имущества, на основании которого судом была установлена начальная продажная цена имущества, указывая, что оценка дома произведена без его осмотра, при использовании сравнительного и доходных подходов отсутствуют данные по объектам аналогам и информация о ставке арендной платы, что свидетельствует о нарушении требований стандартов оценки. Считает определенную в отчете рыночную стоимость предмета ипотеки заниженной.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда от 29 января 2019 года по ходатайству Корольской И.А. назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости заложенного недвижимого имущества. Производство по делу приостановлено.
Определением судебной коллегии от 22 марта 2019 года производство по делу возобновлено в связи с поступлением заключения экспертизы.
В судебное заседание апелляционной инстанции явилась представитель ответчицы Корольская И.А., апелляционную жалобу поддержала. Дополнила, что определенная по результатам судебной экспертизы рыночная стоимость предмета ипотеки является заниженной, с выводами эксперта не согласна. Настаивает на том, что действительная стоимость имущества составляет около 1, 8 млн. руб. Кроме того, полагает, что обязательства по возврату займа ответчицей исполнены. Просит решение отменить и в удовлетворении иска отказать.
В судебное заседание апелляционной инстанции не явились истец ООО "Сезон обуви", ответчица Королева Г.А., о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежаще, суд об уважительности причин неявки не уведомили, в связи с чем суд апелляционной инстанции в соответствии с ч. 3 ст. 167, ч. 1, 2 ст. 327 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия находит решение подлежащим изменению в части размера взысканной задолженности и начальной продажной цены в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела.
Как следует из материалов дела, 22 июня 2016 года между ООО "Сезон обуви" и Королевой Г.А. заключен договор займа N 22/06/16, согласно которому последней предоставлен займ в сумме 400000 руб. под 3,5% в месяц на срок 12 месяцев, то есть до 22 июня 2017 года.
В соответствии с п.п. 2.21, 2.2.2 договора проценты за пользование займом уплачиваются ежемесячно до 22 числа каждого месяца, а полное погашение суммы займа осуществляется в конце срока займа. Ежемесячный размер процентов составляет 14000 руб.
За несвоевременный возврат суммы займа займодавец вправе требовать от заемщика уплаты неустойки в размере 0,5% от неуплаченной в срок суммы займа за каждый день просрочки.
В обеспечение исполнения обязательств по вышеуказанному договору 22 июня 2016 года между ООО "Сезон обуви" и Королевой Г.А. заключен договор ипотеки N33/06/16, в соответствии с которым Королева Г.А. передал в залог ООО "Сезон обуви" принадлежащее ей на праве собственности недвижимое имущество: жилой дом общей площадью 72,6 кв.м, этажность 2, расположенный по адресу: <адрес>, с КН N, а также расположенный по тому же адресу земельный участок из земель населенных пунктов, для ведения садоводства, общей площадью 441 кв.м, с КН N. Залоговая стоимость указанного имущества соглашением сторон установлена в размере 800 000 руб., в том числе 600 000 руб. - жилой дом, 200 000 руб. - земельный участок.
Ипотека указанных объектов недвижимости зарегистрирована в установленном порядке в ЕГРП 29 июня 2016 года
Согласно п. 4.1 договора ипотеки залогодержатель вправе обратить взыскание на предмет залога в случае неисполнения заемщиком обязательств, определенных условиями договора займа, по истечении 90 дней после наступления срока исполнения указанных обязательств, в том числе при неуплате или несвоевременной уплате суммы основного долга полностью или в части, а также при нарушении сроков внесения процентов за пользование займом.
Обращение взыскания производится по решению суда. Стороны могут предусмотреть в договоре об ипотеке условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке (п. 4.2 договора).
Из представленного истцом расчета следует, что за период с 30 июля 2016 года по 30 июля 2018 года начислено процентов на сумму 350000 руб. (14000 руб. х 25 месяцев), ответчицей погашено за период с 29 августа 2016 года по 13 марта 2017 года - 80200 руб., в связи с чем задолженность по процентам составила - 269800 руб., погашение в уплату основного долга и неустойки не производилось, вследствие чего размер основного долга - 400000 руб., неустойка за период с 23 июня 2017 года по 20 августа 2018 года составила 832000 руб. из расчета (400000 руб. х 0, 5% х 416 дней).
Согласно расчету истца по состоянию на 20 августа 2018 года образовалась задолженность в размере 1501800 руб., из которых сумма основного долга - 400000 руб., проценты по договору займа - 269800 руб., пени за просрочку возврата займа - 832000 руб.
Установив, что с первого месяца исполнения обязательств по договору займа, Королева Г.А. допускала просрочки платежей как по датам их внесения, так и по сумам, в связи с чем образовалась задолженность по процентам; срок действия договора займа истек 23 июня 2017 года, однако сумма займа не возвращена, задолженность по процентам не погашена, суд, руководствуясь п. 3 ст. 809, п. 1 ст. 810 ГК РФ правомерно взыскал с ответчицы образовавшуюся по состоянию на 20 августа 2018 года задолженность.
Определяя размер задолженности, суд обоснованно исходил из того, что начисленная займодавцем неустойка на сумму 832000 руб. явно несоразмерна характеру и последствиям нарушения основного обязательства, не соответствует принципам разумности и справедливости, в связи с чем подлежит уменьшению на основании ст. 333 ГК РФ до 100000 руб., соответственно, окончательно взыскал с ответчицы 769800 руб., из которых: сумма основного долга - 400000 руб., проценты по договору займа - 269800 руб., пени за просрочку возврата займа - 100000 руб.
Между тем, судом не была дана оценка доводам ответчицы и оценка представленным ею доказательствам, подтверждающим, что погашение займа ею производилось не только перечислением денежных средств на счет ООО "Сезон обуви", но и по требованию его директора Л. путем перечисления на его банковскую карту.
Так, из выписки по счету банковской карты ответчицы следует, что ею переведены на банковскую карту Л. денежные средства в размере 2000 руб. - 28 февраля 2017 года, 3200 руб. и 8800 руб. - 17 апреля 2017 года, 5000 руб. - 21 апреля 2017 года (л.д.175). Кроме этого на карту 10 марта 2017 года внесен взнос через банкомат на сумму 5000 руб., что подтверждается чеком (л.д. 174). Платежным поручением от 10 мая 2017 года Королева Г.А. перечислила на счет ООО "Сезон обуви" в счет оплаты займа 5000 руб. (л.д.176).
Вместе с тем, в представленном истцом расчете задолженности с указанием дат и сумм, поступивших от Королевой Г.А. в погашение займа, учтены только платежи на сумму 2000 руб. от 28 февраля 2017 года и 5000 руб. от 10 марта 2017 года. При этом из названного расчета следует, что после 13 марта 2017 года ответчица денежные средства в погашение займа не вносила.
Из объяснений представителя Королевой Г.А. - Корольской И.А. в суде апелляционной инстанции установлено, что о необходимости перечисления денежных средств в погашение займа на банковскую карту Л. с указанием ее реквизитов в адрес заемщицы было направлено соответствующее смс-уведомление от сотрудника ООО "Сезон обуви", а денежные средства, перечисленные по платежному поручению от 10 мая 2017 года в размере 5000 руб., были возвращены истцом 12 мая 2017 года как ошибочно направленные.
Из объяснений представителя ООО "Сезон обуви", данных в судебном заседании апелляционной инстанции 29 января 2019 года, установлено, что денежные средства в сумме 5000 руб. были возвращены Королевой Г.А., поскольку к тому моменту она уже подписала соглашение о передаче предмета ипотеки в погашение займа в порядке отступного и последнее было выставлено на продажу. О наличии каких-либо обязательственных отношениях между Л. и Королевой Г.А., не касающихся заключенных договоров займа и ипотеки, истцу неизвестно. Между тем ООО "Сезон обуви" не возражает против зачета перечисленных на карту Л. денежных средств в погашение займа, о чем также ранее сообщало и суду первой инстанции.
Принимая во внимание позицию истца, в том числе и то, что ранее часть платежей, внесенных на карту Л. была учтена самим истцом в расчете задолженности, а также при отсутствии доказательств правомерности получения директором ООО "Сезон обуви" Л. от ответчицы денежных средств во исполнение каких-либо иных обязательств, помимо вышеуказанного договора займа, и, учитывая положения п. 1 ст. 312 ГК РФ, предусматривающие возможность принятия исполнения от должника не только самим кредитором, но и управомоченным им лицом (в данном случае руководителем юридического лица-займодавца), судебная коллегия полагает возможным учесть в погашение задолженности по договору займа, заключенному с ООО "Сезон обуви", и названные выше платежи на общую сумму 17000 руб. ( 3200 руб. и 8800 руб. от 17 апреля 2017 года, 5000 руб. от 21 апреля 2017 года), внесенные Королевой Г.А. на банковскую карту директора Л.
При таких обстоятельствах размер задолженности по процентам подлежит уменьшению на 17000 руб. и составит 252800 руб. из расчета: (269800 руб. - 17000 руб. = 252800 руб.), а всего подлежащая взысканию задолженность составит 752800 руб.
Позиция представителя ответчика в суде апелляционной инстанции о том, что при передаче заложенного имущества в порядке отступного, представители ООО "Сезон обуви" изъяли находившиеся в жилом доме денежные средства и документы, подтверждающие погашение займа на сумму 300 тыс. руб., о чем подано заявление в органы полиции, не может быть признана состоятельной, как не подтвержденная доказательствами, отвечающими требованиям ст.ст. 59, 60 ГПК РФ.
Поскольку заемщиком было допущено ненадлежащее исполнение обязательств по кредитному договору, повлекшее образование просроченной задолженности, суд, руководствуясь положениями ст. 334, п. 1 ст. 348, п. 1 ст. 349 ГК РФ, ст.ст. 50, 51 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", обоснованно обратил взыскание на предмет ипотеки - принадлежащее ответчику на праве собственности вышеуказанное недвижимое имущество: земельный участок с находящимся на нем жилым домом в СНТ "Победа".
Руководствуясь п. 2 ч. 2 ст. 54 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", суд установил начальную продажную стоимость заложенного имущества в размере 80% от рыночной стоимости 801500 руб. ( в том числе жилой дом - 561700 руб., земельный участок - 239800 руб.), определенной отчетом ООО "Оценочная фирма "Контэкс" N18/43/011713/18 от 30 марта 2018 года, а именно в размере - 641200 руб. (из которых жилой дом - 449360 руб., земельный участок - 191840 руб.).
Не соглашаясь с вышеуказанным отчетом об оценке, ответчица в суде апелляционной инстанции заявила ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы для определения рыночной стоимости предмета ипотеки, которое определением судебной коллегии от 29 января 2019 года было удовлетворено, проведение экспертизы поручено ФБУ "Калининградская лаборатория судебной экспертизы".
Из заключения ФБУ "Калининградская лаборатория судебной экспертизы" N 148/6-2 от 20 марта 2019 года следует, что дом возведен на земельном участке с нарушением градостроительных и противопожарных норм, ширина участка не позволяет расположить дом согласно нормативным правилам, на территории есть скважина и септик, земельный участок не благоустроен, дом не имеет внешней отделки. Внутренняя отделка в исследуемом жилом доме частичная и выполнена с нарушением строительных норм и правил, то есть находится в неудовлетворительном состоянии, что приравнивается экспертом к ее отсутствию. Эти обстоятельства объективно подтверждены фотографиями оцениваемого имущества.
Согласно заключению эксперта рыночная стоимость земельного участка с находящимся на нем жилым домом составила 1190864 руб., в том числе земельного участка - 595544 руб., жилого дома - 595320 руб.
Приводимые представителем ответчицы доводы о том, что дом подключен к энергоснабжению, имеется водоснабжение, дом пригоден для проживания и т.д. не опровергают правильность выводов эксперта, поскольку все заключенные ответчицей договоры были представлены в экспертное учреждение, и наличие данных сетей учтено при определении рыночной стоимости имущества, что прямо отражено в заключении.
Оснований не согласиться с выводами эксперта судебная коллегия не усматривает.
С учетом положений п. 2 ч. 2 ст. 54 Закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" судебная коллегия считает необходимым установить начальную продажную цену заложенного имущества для его реализации с торгов в размере 80% от указанной в заключении экспертизы, то есть в размере
952691, 20 руб., в том числе земельного участка - 476435, 20 руб., жилого дома - 476256 руб.
При таких обстоятельствах решение подлежит изменению в части уменьшения размера взысканной с Королевой Г.А. в пользу ООО "Сезон обуви" задолженности по договору займа до 752800 руб., а также в части увеличения начальной продажной стоимости заложенного имущества до 952691, 20 руб.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Ленинградского районного суда г.Калининграда от 18 октября 2018 года изменить в части взыскания с Королёвой Галины Александровны в пользу ООО "Сезон обуви" задолженности по договору займа N22/06/16 от 22 июня 2016 года, уменьшив взысканную задолженность до 752800 руб., из которых: сумма основного долга - 400000 руб., проценты по договору займа - 252800 руб., пени за просрочку возврата займа - 100000 руб.
То же решение в части определения начальной продажной стоимости принадлежащего Королёвой Галине Александровне недвижимого имущества изменить, установив начальную продажную стоимость земельного участка из земель населенных пунктов, для ведения садоводства, общей площадью 441 кв.м, с кадастровым номером N, с находящимся на нем жилым домом общей площадью 72, 6 кв.м с кадастровым номером N, расположенные по адресу: <адрес>, в размере 952691, 20 руб., в том числе земельного участка - 476435, 20 руб., жилого дома - 476256 руб.
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка