Дата принятия: 25 августа 2021г.
Номер документа: 33-3735/2021
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВОЛОГОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 25 августа 2021 года Дело N 33-3735/2021
от 25 августа 2021 года N 33-3735/2021
г. Вологда
Судебная коллегия по гражданским делам Вологодского областного суда в составе
председательствующего Дечкиной Е.И.,
судей Корешковой В.О., Репман Л.Ю.,
при ведении протокола помощником судьи Куликовой Ю.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Юрченко А.В., Ширяева А.В., Колесова А.С. по доверенностям Кутузова М.С., представителя Захматова М.А., Воробьева П.И. по доверенностям Игнатьева М.В., представителя Кивитара А.С., Уханова А.В. по доверенностям Смирнова А.Ю. на решение Вологодского городского суда Вологодской области от 17 марта 2021 года.
Заслушав доклад судьи Вологодского областного суда Дечкиной Е.И., объяснения представителя Администрации г. Вологды по доверенности Чебыкиной Ю.Ю., заключение прокурора прокуратуры Вологодской области Швед Н.И., судебная коллегия
установила:
постановлением Администрации города Вологды (далее - Администрация г. Вологды) N... от <ДАТА> предписано провести торги в форме открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером N..., государственная собственность на который не разграничена, с местоположением: <адрес>, площадью 13 317 кв. м, с видом разрешенного использования "индивидуальные жилые дома" для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Начальная цена на право заключения договора аренды определена в размере 4 184 000 рублей, срок договора аренды - 5 (пять) лет.
Согласно протоколу приема заявок на участие в аукционе N... от <ДАТА> открытый аукцион признан несостоявшимся, единственным участником аукциона выступило общество с ограниченной ответственностью "Лотос" (далее - ООО "Лотос"), которое было вправе заключить с организатором аукциона договор аренды земельного участка после полной оплаты права на заключение договора аренды для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
<ДАТА> между Администрацией г. Вологды (арендодатель) и ООО "Лотос" (арендатор) заключен договор аренды N... земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, по условиям которого арендодатель передает за плату в аренду земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, для комплексного освоения в целях жилищного строительства, с кадастровым номером N... с местоположением: <адрес> площадью 13 317 кв. м с видом разрешенного использования "индивидуальные жилые дома", категория земель - земли населенных пунктов. Срок договора аренды установлен на 5 лет.
Согласно пункту 4.2 названного договора реализация комплексного освоения участка осуществляется в следующие сроки:
подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка - 2 года с даты подписания договора;
выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончанию строительства передаче в муниципальную собственность - 7 лет с даты подписания;
осуществление жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования - 7 лет.
Постановлением Администрации г. Вологды N... от <ДАТА> утвержден представленный ООО "Лотос" проект планировки и проект межевания территории земельного участка с кадастровым номером N... по <адрес>.
В соответствии с проектом межевания в результате разделения участка с кадастровым номером N... на кадастровый учет были поставлены вновь сформированные земельные участки:
с кадастровым номером N... площадью 827 кв. м;
с кадастровым номером N... площадью 1224 кв. м;
с кадастровым номером N... площадью 1262 кв. м;
с кадастровым номером N... площадью 1175 кв. м;
с кадастровым номером N... площадью 943 кв. м;
с кадастровым номером N... площадью 851 кв. м;
с кадастровым номером N... площадью 1209 кв. м;
с кадастровым номером N... площадью 1287 кв. м;
с кадастровым номером N... площадью 705 кв. м;
с кадастровым номером N... площадью 1230 кв. м;
с кадастровым номером N... площадью 1393 кв. м;
с кадастровым номером N... площадью 1210 кв. м.
В связи с образованием названных земельных участков ООО "Лотос" <ДАТА> представило в адрес Департамента имущественных отношений Администрации г. Вологды заявление о заключении новых договоров аренды в отношении каждого из образованных земельных участков.
Соглашением от <ДАТА> договор аренды N..., заключенный между Администрацией г. Вологды и ООО "Лотос", расторгнут с указанной даты.
В тот же день между Администрацией г. Вологды (арендодатель) и ООО "Лотос" (арендатор) заключены новые договоры N..., N..., N..., N..., N..., N..., N..., N..., N..., N... о предоставлении в аренду для комплексного освоения в целях жилищного строительства вышеуказанных земельных участков с кадастровыми номерами N..., N..., N..., N..., N..., N..., N..., N..., N..., N... соответственно.
По условиям данных договоров арендодатель сдает в аренду земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, для комплексного освоения в целях жилищного строительства с местоположением: <адрес> с видом разрешенного использования "индивидуальные жилые дома", категорией земель - земли населенных пунктов. Договоры заключены сроком до <ДАТА>.
В связи с окончанием сроков действия договоров аренды <ДАТА> ООО "Лотос" направило в адрес Администрации г. Вологды заявление о предоставлении в аренду земельных участков с кадастровыми номерами N..., N..., N..., N..., N..., N..., N..., N..., N..., N... для завершения строительства. Кроме того, ООО "Лотос" представлена справка общества с ограниченной ответственностью "ИнжКомПроект" (далее - ООО "ИнжКомПроект") от <ДАТА>, из которой следует, что в ходе визуального осмотра территории на спорных земельных участках расположено 10 фундаментов, степень готовности каждого из которых составляет 100%. Из письма общества с ограниченной ответственностью "Гортехинвентаризация" (далее - ООО "Гортехинвентаризация") от <ДАТА> также установлено, что степень готовности конструктивных элементов нулевого цикла объектов индивидуального жилищного строительства, расположенных по <адрес>, составляет 100 %.
По результатам рассмотрения представленных документов <ДАТА> между Администрацией г. Вологды и ООО "Лотос" заключены договоры о предоставлении в аренду земельных участков для завершения строительства N..., N..., N..., N..., N..., N..., N... сроком по <ДАТА>.
На основании соглашений от <ДАТА> ООО "Лотос" с согласия Администрации г. Вологды передал все права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером N..., вытекающие из договора N... от <ДАТА>, Кивитару А.С., права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером N..., вытекающие из договора N... от <ДАТА>, Колесову А.С., права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером N..., вытекающие из договора N... от <ДАТА>, Юрченко А.В., права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером N..., вытекающие из договора N... от <ДАТА>, Ширяеву А.В., права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером N..., вытекающие из договора N... от <ДАТА>, Уханову А.В., права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером N..., вытекающие из договора N... от <ДАТА>, Воробьеву П.И., права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером N..., вытекающие из договора N... от <ДАТА>, Захматову М.А.
Из представления Прокуратуры города Вологды от <ДАТА> об устранении нарушений федерального законодательства, причин и условий, им способствующих, адресованного мэру города Вологды, следует, что в ходе проверки соблюдения земельного законодательства при распоряжении вышеуказанными земельными участками выявлены грубые нарушения требований закона. Установлено, что на момент предоставления ООО "Лотос" земельных участков на них отсутствовали какие-либо объекты незавершенного строительства. Кроме того, данным обществом вопреки положениям статьи 51.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не было представлено в уполномоченный орган местного самоуправления уведомление о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства. Таким образом, договоры аренды заключены без законных на то оснований.
Ссылаясь на приведенные обстоятельства, а также на заключение договоров аренды земельных участков с ООО "Лотос без проведения торгов, Администрация г. Вологды обратилась в суд с исковыми заявлениями к ООО "Лотос", Воробьеву П.И. (дело N...), к ООО "Лотос", Ширяеву А.В. (дело N...), к ООО "Лотос", Уханову А.В. (дело N...), к ООО "Лотос", Захматову М.А. (дело N...), к ООО "Лотос", Юрченко А.В. (дело N...), к ООО "Лотос", Колесову А.С. (дел N...), к ООО "Лотос", Кивитару А.С. (дело N...) с требованиями о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок.
Определением суда от <ДАТА> указанные гражданские дела объединены в одно производство.
С учетом заявления об изменении требований истец просил суд:
1. признать недействительным (ничтожным) соглашение от <ДАТА> о передаче прав и обязанностей по договору N... о предоставлении в аренду земельных участков для завершения строительства от <ДАТА>, заключенное между ООО "Лотос" и Юрченко А.В.;
2. признать недействительным (ничтожным) договор о предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства от <ДАТА> N... с кадастровым номером N... с местоположением: <адрес>, площадью 1209 кв. м, с видом разрешенного использования: "индивидуальные жилые дома", заключенный между Администрацией г. Вологды и ООО "Лотос" (номер гос. регистрации N...);
3. применить последствия недействительности ничтожной сделки путем возложения на Юрченко А.В. обязанности передать Администрации г. Вологды по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером N... с местоположением <адрес>, площадью 1209 кв. м, с видом разрешенного использования: "индивидуальные жилые дома";
4. признать недействительным (ничтожным) соглашение от <ДАТА> о передаче прав и обязанностей по договору N... о предоставлении в аренду земельных участков для завершения строительства от <ДАТА>, заключенное между ООО "Лотос" и Ширяевым А.В.;
5. признать недействительным (ничтожным) договор о предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства от <ДАТА> N... с кадастровым номером N... с местоположением: <адрес>, площадью 1230 кв. м, с видом разрешенного использования: "индивидуальные жилые дома", заключенный между Администрацией г. Вологды и ООО "Лотос" (номер гос. регистрации N...);
6. применить последствия недействительности ничтожной сделки путем возложения на Ширяева А.В. обязанности передать Администрации г. Вологды по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером N... с местоположением <адрес>, площадью 1230 кв. м, с видом разрешенного использования: "индивидуальные жилые дома";
7. признать недействительным (ничтожным) соглашение от <ДАТА> о передаче прав и обязанностей по договору N... о предоставлении в аренду земельных участков для завершения строительства от <ДАТА>, заключенное между ООО "Лотос" и Ухановым А.В.;
8. признать недействительным (ничтожным) договор о предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства от <ДАТА> N... с кадастровым номером N... с местоположением: <адрес>, площадью 851 кв. м, с видом разрешенного использования: "индивидуальные жилые дома", заключенный между Администрацией г. Вологды и ООО "Лотос" (номер гос. регистрации N...);
9. применить последствия недействительности ничтожной сделки путем возложения на Уханова А.В. обязанности передать Администрации г. Вологды по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером N... с местоположением <адрес>, площадь 851 кв. м, с видом разрешенного использования: "индивидуальные жилые дома";
10. признать недействительным (ничтожным) соглашение от <ДАТА> о передаче прав и обязанностей по договору N... о предоставлении в аренду земельных участков для завершения строительства от <ДАТА>, заключенное между ООО "Лотос" и Колесовым А.С.;
11. признать недействительным (ничтожным) договор о предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства от <ДАТА> N... с кадастровым номером N... с местоположением: <адрес>, площадью 1262 кв. м, с видом разрешенного использования: "индивидуальные жилые дома", заключенный между Администрацией г. Вологды и ООО "Лотос" (номер гос. регистрации N...);
12. применить последствия недействительности ничтожной сделки путем возложения на Колесова А.С. обязанности передать Администрации г. Вологды по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером N... местоположением <адрес>, площадь 1262 кв. м, с видом разрешенного использования: "индивидуальные жилые дома";
13. признать недействительным (ничтожным) соглашение от <ДАТА> о передаче прав и обязанностей по договору N... о предоставлении в аренду земельных участков для завершения строительства от <ДАТА>, заключенное между ООО "Лотос" и Кивитар А.С.;
14. признать недействительным (ничтожным) договор о предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства от <ДАТА> N... с кадастровым номером N... с местоположением: <адрес>, площадью 1175 кв. м, с видом разрешенного использования: "индивидуальные жилые дома", заключенный между Администрацией г. Вологды и ООО "Лотос" (номер гос. регистрации N...);
15. применить последствия недействительности ничтожной сделки путем возложения на Кивитара А.С. обязанности передать Администрации г. Вологды по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером N... с местоположением <адрес>, площадь 1175 кв. м, с видом разрешенного использования: "индивидуальные жилые дома";
16. признать недействительным (ничтожным) соглашение от <ДАТА> о передаче прав и обязанностей по договору N... о предоставлении в аренду земельных участков для завершения строительства от <ДАТА>, заключенное между ООО "Лотос" и Захматовым М.А.;
17. признать недействительным (ничтожным) договор о предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства от <ДАТА> N... с кадастровым номером N... с местоположением: <адрес>, площадью 1287 кв. м, с видом разрешенного использования: "индивидуальные жилые дома", заключенный между Администрацией г. Вологды и ООО "Лотос" (номер гос. регистрации N...);
18. применить последствия недействительности ничтожной сделки путем возложения на Захматова М.А. обязанности передать Администрации г. Вологды по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером N... с местоположением <адрес>, площадь 1287 кв. м, с видом разрешенного использования: "индивидуальные жилые дома";
19. признать недействительным (ничтожным) соглашение от <ДАТА> о передаче прав и обязанностей по договору N... о предоставлении в аренду земельных участков для завершения строительства от <ДАТА>, заключенное между ООО "Лотос" и Воробьевым П.И.;
20. признать недействительным (ничтожным) договор о предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства от <ДАТА> N... с кадастровым номером N... с местоположением: <адрес>, площадью 1224 кв. м, с видом разрешенного использования: "индивидуальные жилые дома", заключенный между Администрацией г. Вологды и ООО "Лотос" (номер гос. регистрации N...);
21. применить последствия недействительности ничтожной сделки путем возложения на Воробьева П.И. обязанности передать Администрации г. Вологды по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером N... с местоположением <адрес>, площадь 1224 кв. м, с видом разрешенного использования: "индивидуальные жилые дома".
В судебном заседании представитель истца Администрации г. Вологды по доверенности Чебыкина Ю.Ю. уточненные исковые требования от <ДАТА> поддержала по доводам, изложенным в исковом заявлении, просила иск удовлетворить.
Представитель ответчика ООО "Лотос" в судебное заседание не явился, о времени и мести рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Ответчики Уханов А.В., Кивитар А.С. в судебное заседание не явились, извещены, их представитель по доверенностям Смирнов А.Ю. в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в отзыве на иск.
Ответчики Воробьев П.И., Захматов М.А. в судебное заседание не явились, извещены, их представитель по доверенностям Игнатьев М.В. в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в отзыве на иск.
Ответчики Колесов А.С., Юрченко А.В., Ширяев А.В. в судебное заседание не явились, извещены, их представитель по доверенностям Кутузов М.С. в судебном заседании поддержал доводы представителей ответчиков, просил в иске отказать.
Представитель третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, прокурора г. Вологды, прокурора Вологодской области по доверенности помощник прокурора г. Вологды Оленева А.Н. в судебном заседании исковые требования полагала подлежащими удовлетворению. Указала, что винтовые сваи, которые могли находится на спорных земельных участках, были установлены с целью создать видимость наличия фундамента, как объекта незавершенного строительства.
Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО "Гортехинвентаризация", ООО "ИнжКомПроект", Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.
Решением Вологодского городского суда Вологодской области от 17 марта 2021 года:
признаны недействительными соглашение от <ДАТА> о передаче прав и обязанностей по договору N... о предоставлении в аренду земельных участков для завершения строительства от <ДАТА>, заключенное между ООО "Лотос" и Юрченко А.В., и договор о предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства от <ДАТА> N... с кадастровым номером N..., площадью 1209 кв. м, с видом разрешенного использования "индивидуальные жилые дома", расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между Администрацией г. Вологды и ООО "Лотос";
применены последствия недействительности сделки путем возложения на Юрченко А.В. обязанности передать Администрации г. Вологды земельный участок с кадастровым номером N... площадью 1209 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>;
признаны недействительными соглашение от <ДАТА> о передаче прав и обязанностей по договору N... о предоставлении в аренду земельных участков для завершения строительства от <ДАТА>, заключенное между ООО "Лотос" и Ширяевым А.В., и договор о предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства от <ДАТА> N... с кадастровым номером N..., площадью 1230 кв. м, с видом разрешенного использования "индивидуальные жилые дома", расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между Администрацией г. Вологды и ООО "Лотос";
применены последствия недействительности сделки путем возложения на Ширяева А.В. обязанности передать Администрации г. Вологды земельный участок с кадастровым номером N..., площадью 1230 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>;
признаны недействительными соглашение от <ДАТА> о передаче прав и обязанностей по договору N... о предоставлении в аренду земельных участков для завершения строительства от <ДАТА>, заключенное между ООО "Лотос" и Ухановым А.В., и договор о предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства от <ДАТА> N... с кадастровым номером N..., площадью 851 кв. м, с видом разрешенного использования "индивидуальные жилые дома", расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между Администрацией г. Вологды и ООО "Лотос";
применены последствия недействительности сделки путем возложения на Уханова А.В. обязанности передать Администрации г. Вологды земельный участок с кадастровым номером N..., площадью 851 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>;
признаны недействительными соглашение от <ДАТА> о передаче прав и обязанностей по договору N... о предоставлении в аренду земельных участков для завершения строительства от <ДАТА>, заключенное между ООО "Лотос" и Колесовым А.С., и договор о предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства от <ДАТА> N... с кадастровым номером N..., площадью 1262 кв. м, с видом разрешенного использования "индивидуальные жилые дома", расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между Администрацией г. Вологды и ООО "Лотос";
применены последствия недействительности сделки путем возложения на Колесова А.С. обязанности передать Администрации г. Вологды земельный участок с кадастровым номером 35:24:0201001:1579, площадью 1262 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>;
признаны недействительными соглашение от <ДАТА> о передаче прав и обязанностей по договору N... о предоставлении в аренду земельных участков для завершения строительства от <ДАТА>, заключенное между ООО "Лотос" и Кивитаром А.С., и договор о предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства от <ДАТА> N... с кадастровым номером N..., площадью 1175 кв. м, с видом разрешенного использования "индивидуальные жилые дома", расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между Администрацией г. Вологды и ООО "Лотос";
применены последствия недействительности сделки путем возложения на Кивитара А.С. обязанности передать Администрации г. Вологды земельный участок с кадастровым номером N..., площадью 1175 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>;
признаны недействительными соглашение от <ДАТА> о передаче прав и обязанностей по договору N... о предоставлении в аренду земельных участков для завершения строительства от <ДАТА>, заключенное между ООО "Лотос" и Захматовым М.А., и договор о предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства от <ДАТА> N... с кадастровым номером N..., площадью 1287 кв. м, с видом разрешенного использования "индивидуальные жилые дома", расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между Администрацией г. Вологды и ООО "Лотос";
применены последствия недействительности сделки путем возложения на Захматова М.А. обязанности передать Администрации г. Вологды земельный участок с кадастровым номером N..., площадью 1287 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>;
признаны недействительными соглашение от <ДАТА> о передаче прав и обязанностей по договору N... о предоставлении в аренду земельных участков для завершения строительства от <ДАТА>, заключенное между ООО "Лотос" и Воробьевым П.И., и договор о предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства от <ДАТА> N... с кадастровым номером N..., площадью 1224 кв. м, с видом разрешенного использования "индивидуальные жилые дома", расположенного по адресу: <адрес>, заключенный между Администрацией г. Вологды и ООО "Лотос";
применены последствия недействительности сделки путем возложения на Воробьева П.И. обязанности передать Администрации г. Вологды земельный участок с кадастровым номером N..., площадью 1224 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>;
с Уханова А.В., Воробьева П.И., Захматова М.А., Юрченко А.В., Ширяева А.В., Колесова А.С., Кивитара А.С. в доход местного бюджета взыскана государственная пошлина по 300 рублей с каждого;
с ООО "Лотос" в доход местного бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 6000 рублей.
В апелляционной жалобе представитель Юрченко А.В., Ширяева А.В., Колесова А.С. по доверенностям Кутузов М.С., представитель Захматова М.А., Воробьева П.И. по доверенностям Игнатьев М.В., представитель Кивитара А.С., Уханова А.В. по доверенностям Смирнов А.Ю. просят решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе истцу в удовлетворении исковых требований. Полагают вывод суда об отсутствии у металлических свай с оголовками прочной связи с землей и о неполном выполнении всего цикла фундаментных работ ошибочным и противоречащим собранным по делу доказательствам, в частности, проведенному исследованию эксперта Кабанова Е.А. Указывают, что эксперт Кабанов Е.А., вызванный в судебное заседание для дачи пояснений, указал на то, что сваи имеют прочную связь с землей, поскольку их демонтаж производится при помощи специальной техники. Вопросов относительного наличия или отсутствия у выполненных работ прочной связи с землей суд в определении о назначении экспертизы не указал. Иных доказательств отсутствия такой связи материалы дела не содержат. После изучения проекта фундамента эксперт пояснил, что фундаментные работы были выполнены на 100%, выявленные следы от свай соответствуют этому проекту. Справки ООО "Гортехинвентаризация" и ООО "ИнжКомПроект" по своему содержанию соответствуют выводам эксперта применительно к представленному проекту, в связи с чем у суда не было оснований для их критической оценки. Обращают внимание, что, поскольку фундаменты относились к строительству индивидуальных жилых домов, то их техническое исполнение для целей квалификации в качестве объекта недвижимости не может иметь юридического значения. Полагают также, что ООО "Лотос" имело право на заключение договоров аренды без проведения торгов на основании подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации в силу наличия у него права на освоение спорных земельных участков до <ДАТА>. Считают себя добросовестными приобретателями прав на аренду спорных земельных участков. Полагают, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права.
В возражениях на апелляционную жалобу представитель прокуратуры Вологодской области Оленева А.Н., представитель Администрации г. Вологды по доверенности Чебыкина Ю.Ю. просят оставить решение суда без изменения, жалобу - без удовлетворения.
Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях на нее, полагает его принятым в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего законодательства.
Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 10, 130, 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 39.6, 39.16, 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации", разъяснениями, содержащимися в пунктах 38, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оценив заключение судебной экспертизы в совокупности с иными имеющими в деле доказательствами, исходил из того, у ООО "Лотос" отсутствовало право на заключение договоров аренды земельных участков без проведения торгов, поскольку установленные ранее на земельных участках сваи объектами незавершенного строительства не являются, самостоятельной недвижимой вещью признаны быть не могут, в связи с чем пришел к выводу о наличии оснований для признания сделок недействительными и применении последствий недействительности сделок.
С такими выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается, не усматривая оснований для отмены состоявшего по делу судебного акта по доводам апелляционной жалобы.
В соответствии с пунктом статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Согласно подпункту 10 пункта 2 указанной нормы права договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов, в частности в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.
В силу пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 01 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.
В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Из разъяснений, содержащихся в пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", следует, что применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был явно нарушен выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.
Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства), независимо от осуществления государственной регистрации права собственности на нее, следует установить наличие у нее признаков, способных относить ее в силу природных свойств или на основании закона к недвижимым объектам, в том числе необходимо установить, что на объекте полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
Принимая во внимание положения приведенных правовых норм, право на заключение договора аренды земельного участка для завершения строительства, предоставленного до 01 марта 2015 года, в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" возникает только в том случае, если на земельном участке имеется объект незавершенного строительства, обладающий признаками недвижимой вещи.
Аналогичные положения, допускающие заключение договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, без проведения торгов для завершения строительства с собственником расположенного на этом участке объекта незавершенного строительства содержатся в подпункте 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.
Как уже указывалось ранее, согласно представленным ООО "Лотос" в орган местного самоуправления справкам ООО "ИнжКомПроект" от <ДАТА> и ООО "Гортехинвентаризация" от <ДАТА> на спорных земельных участках расположено 10 фундаментов степенью готовности 100%, степень готовности конструктивных элементов нулевого цикла объектов индивидуального жилищного строительства, расположенных по <адрес>, составляет 100 %.
Между тем, проведенной проверкой установлено, что на момент заключения договоров аренды земельных участков <ДАТА> на них отсутствовали здания и сооружения, в том числе незавершенные строительством объекты недвижимого имущества.
Для определения степени завершения ООО "Лотос" работ по сооружению фундаментов на земельных участках судом первой инстанции назначена экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "Вологодский центр комплексного проектирования и обследования".
Согласно заключению эксперта Кабанова Е.А. по строительно-технической экспертизе от <ДАТА> не представляется возможным дать однозначный ответ на вопрос, являются ли результаты выполненных строительных работ на земельных участках с кадастровыми номерами N..., N..., N..., N..., N..., N..., N... по <адрес> по состоянию на <ДАТА> выполнением 100% объема конструктивных элементов нулевого цикла индивидуальных жилых домов, поскольку в деле нет исполнительной документации на устройство свайного основания, отсутствует исполнительная схема и данные инженерно-геологических изысканий, позволяющих определить несущую способность свайного основания и решить, какая конструкция дома могла быть возведена на данном основании; на момент осмотра <ДАТА> на земельных участках не выявлены конструктивные элементы нулевого цикла индивидуальных жилых домов.
Из содержания указанного заключения также следует, что на земельных участках выявлены следы, предположительно от выкрученных свай "лунки", расстояние между которыми составляет 6 м, ни на одном из участков не найдено хотя бы 4 "лунки", определяющие габариты здания. Из произведенной <ДАТА> фотофиксации видно только оголовки и стволы свай, определить принадлежность свай конкретно к каким-то участкам, определить шаг свай, длину и диаметр не представляется возможным. Для бревенчатого сруба для завершения нулевого цикла достаточно выполнения работ по устройству свайного поля с оголовками, к которым потом крепится конструкция надземной части здания. В деревянном домостроении нижний венец дома будет выполнять функции ростверка и являться опорным элементом для балок цокольного перекрытия.
Согласно ответу эксперта Кабанова Е.А. от <ДАТА> после изучения проекта зданий, которые ООО "Лотос" планировало возвести на земельных участках расстояние между выявленными "лунками" частично соответствует представленному в проектном решении, следовательно, можно предположить, что, действительно, свайное поле возводилось согласно проектному решению под запроектированную конструкцию стены из бруса; проектным решением предусмотрено устройство свайного фундамента из винтовых свай ВСЛ 500-108-3. Согласно п. 2.5 ТТК. Устройство фундамента на винтовых сваях под строительство индивидуального дома для деревянных домов в большинстве случаев используются металлическая свая модели СВСН-108/2500, покрытая антикоррозийным составом, диаметр ствола сваи равен 108 мм, диаметр винтовой лопасти 300 мм. В ходе осмотра обнаружены лунки диаметром 300 мм, что может свидетельствовать о действительном использовании сваи винтовой с диаметром ствола сваи 108 мм и диаметром 300 мм. Следы фундамента, представленного в проекте, имеются на рассматриваемых земельных участках. Согласно проектному решению в спецификацию на элементы фундамента входят сваи ВСЛ 5020-108-3 и опорные пластины размерами 200x200 мм толщиной 10 мм.
Изучив заключение эксперта Кабанова Е.А., оценив его по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности с иными имеющимися в деле доказательствами, судебная коллегия отмечает, что экспертом достоверно не подтвержден факт наличия на момент заключения договоров аренды земельных участков <ДАТА> имеющих прочную связи с землей фундаментов, предполагаемых к возведению зданий, отвечающих признакам недвижимой вещи - объектов незавершенного строительства.
Кроме того, судебная коллегия обращает внимание, что впоследствии ранее установленные на земельных участках сваи были демонтированы, что свидетельствует о возможности их перемещения без причинения несоразмерного ущерба их назначению и повторного использования в строительстве.
Аргументы апеллянтов об установлении экспертом наличия на земельных участках свайного фундамента, имеющего прочную связь с землей, отклоняются как противоречащие заключению эксперта и его пояснениям, а также фактическим обстоятельствам дела, в соответствии с которыми объекты недвижимого имущества - незавершенные строительством объекты, представляющие из себя фундаменты со 100% готовностью на земельных участках отсутствуют.
По той же причине судебная коллегия отклоняет доводы апеллянтов о 100 % готовности фундамента, подтвержденной справками ООО "ИнжКомПроект" от <ДАТА>, ООО "Гортехинвентаризация" от <ДАТА>.
Приведенные в жалобе доводы о наличии у ООО "Лотос" права на заключение договоров аренды без проведения торгов на основании подпункта 5 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а также в силу наличия у него права на освоение спорных земельных участков до <ДАТА>, судебной коллегией отклоняются.
Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24 мая 2019 года N 304-ЭС19-6572 по делу N А75-4474/2018, исходя из положений норм пункта 1 статьи 11.2, пункта 5 статьи 11.4, пункта 4 статьи 11.8, подпункта 5 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, возможность предоставления в аренду без торгов земельных участков, образованных из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного освоения территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка, существует однократно непосредственно после образования нового земельного участка. По истечении срока действия такого договора аренды, заключенного в отношении земельного участка, образованного из исходного земельного участка, арендатор не имеет преимущественного права по сравнению с другими лицами.
Таким образом, предоставленное арендатору право заключить договор аренды без проведения торгов, предусмотренное подпунктом 5 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, ООО "Лотос" уже реализовало при заключении договоров N..., N..., N..., N..., N..., N..., N... от <ДАТА>.
Следовательно, заключение договоров N..., N..., N..., N..., N..., N..., N... от <ДАТА> без проведения торгов было бы возможным на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" при условии наличия на земельном участке объекта незавершенного строительства.
Договоры N..., N..., N..., N..., N..., N..., N... от <ДАТА> заключены в отсутствие такого основания, срок действия договоров - до <ДАТА>, в нарушение публичных интересов необоснованно предоставляет арендатору право завершить строительство за пределами срока, изначально установленного по результатам торгов договором аренды N... от <ДАТА> для завершения строительства в рамках комплексного освоения земельного участка для жилищного строительства (до <ДАТА>).
Между тем вопреки положениям статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ответчиками не доказан факт нахождения на земельных участках объектов незавершенного строительства, что в рассматриваемой ситуации исключает возможность их предоставления в аренду по оспоренным договорам без проведения торгов. А ссылка в жалобе на необоснованное приведение судом первой инстанции определении Верховного Суда Российской Федерации от 24 мая 2019 года N 304-ЭС19-6572 по делу N А75-4474/2018, вынесенного, по их мнению, при иных обстоятельствах, основана на субъективном убеждении авторов жалобы.
При таких обстоятельствах вывод суда о ничтожности в силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации договоров о предоставлении в аренду земельных участков для завершения строительства от <ДАТА>, заключенных между Администрацией г. Вологды и ООО "Лотос", и соглашений от <ДАТА> о передаче прав и обязанностей по договорам N..., N..., N..., N..., N..., N..., N... о предоставлении в аренду земельных участков для завершения строительства от <ДАТА>, заключенных между ООО "Лотос" и подателями жалобы, является верным, соответствующим приведенным выше требованиям действующего законодательства и обстоятельствам дела.
Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом.
В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость в деньгах.
Применительно к спорным правоотношениям в качестве применения последствия недействительности сделок судом правомерно предписано возвратить земельные участки арендодателю.
Ссылка апеллянтов на добросовестность физических лиц, получивших права аренды земельных участков, отсутствие договорных отношений между Администрацией г. Вологды и ответчиками и необходимостью в этой связи предъявления к ним виндикационных требований не принимается судебной коллегией. В рассматриваемой ситуации физические лица являются сторонами соглашений, признанных судом недействительными, вследствие чего к ним подлежат применению именно реституционные требования в соответствии с диспозицией статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Иных доводов правового характера апелляционная жалоба не содержит.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не допущено, в связи с чем оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта не имеется.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Вологодского городского суда Вологодской области от 17 марта 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Юрченко А.В., Ширяева А.В., Колесова А.С. по доверенностям Кутузова М.С., представителя Захматова М.А., Воробьева П.И. по доверенностям Игнатьева М.В., представителя Кивитара А.С., Уханова А.В. по доверенностям Смирнова А.Ю. - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи:
Мотивированное апелляционное определение изготовлено 26 августа 2021 года.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
