Определение Судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ОРЕНБУРГСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 1 июня 2021 года Дело N 33-3726/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе:

председательствующего судьи Швецовой Н.А.,

судей областного суда Анненковой К.К., Полшковой Н.В.,

при секретаре Щукиной Н.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Максимовой Любови Федоровны к Аганееву Владимиру Вениаминовичу, Иванову Алексею Николаевичу, Григорьеву Александру Петровичу о признании права общей долевой собственности, признании права отсутствующим, признании сделок недействительными,

по апелляционной жалобе Аганеева Владимира Вениаминовича на решение Дзержинского районного суда г. Оренбурга Оренбургской области от 18 февраля 2021 г.,

установила:

Максимова Л.Ф. обратилась в суд с вышеуказанным иском, указав, что является собственником ... доли квартиры по адресу: (адрес). Из материалов общего собрания собственников многоквартирного жилого дома (далее МКД), проведенного в период с 05.11.2019 по 20.11.2019 ей стало известно о факте незаконного владения Аганеевым В.В. частью общего имущества МКД. В доме создано ТСЖ "Мой дом" на основании решения собственников. В январе 2018 года на фасаде дома появилось объявление о продаже подвального помещения. По этому факту ТСЖ "Мой дом" обратилось в правоохранительные органы с заявлением о размещении незаконной рекламы. В ходе проверки полицией и администрацией г. Оренбурга установлено, что право собственности на нежилое помещение площадью ... кв.м., расположенное в подвале жилого многоквартирного дома N ..., в котором расположено инженерное оборудование и проходят коммуникации, обслуживающие весь многоквартирный дом, зарегистрировано за Аганеевым В.В. на основании договора купли-продажи от 27.04.2009. В 2018г. Аганеев В.В. обращался с исковым заявлением в суд о взыскании с ТСЖ "Мой дом" денежных средств за пользование нежилым помещением площадью ... кв.м. и двумя нежилыми помещениями площадью ... кв.м., и ... кв.м. Решением суда в удовлетворении иска отказано. Согласно справке Оренбургского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация" от 30.11.2005 N 8754 нежилые помещения площадью ... кв.м., ... кв.м., собственником которых также является Аганеев В.В., входят без выдела из общедомового имущества МКД в группу подсобных помещений дома. Распоряжением Главы города Оренбурга от 29.12.2005 N 7426-р утвержден акт Госкомиссии от 25.11.2005 по приемке в эксплуатацию жилого дома (адрес), с последующими изменениями технических характеристик дома, утвержденными распоряжением Главы города Оренбурга от 13.04.2006 N 1855, из которых следует, что площадь подвала дома ... кв.м., без выдела нежилых помещений площадью ... кв.м., площадь подсобных помещений ... кв.м. Согласно экспликации к поэтажному плану здания, содержащейся в Техническом плане здания по состоянию на 25.08.2005, в подвале дома находятся помещения N ... площадью ... кв.м., на первом этаже дома находятся помещение N ... площадью ... кв.м., помещение N ... площадью ... кв.м. Информация, отраженная в экспликации к поэтажному плану здания подтверждает данные о том, что спорные помещения являются помещениями общего пользования, их площадь отображена в столбце "площадь помещений общего пользования". 18.11.2005 между ООО "Росстроймонтаж" и Григорьевым А.П. заключен договор инвестирования строительства N 82, предметом договора выступают нежилые помещения, площадью ... кв.м. и ... кв.м., расположенные на первом этаже (адрес). 21.11.2005 между ООО "Росстроймонтаж" и Ивановым А.Н. заключен договор инвестирования строительства N 85, предметом договора выступает нежилое помещение, площадью ... кв.м., расположенное в подвале (адрес), состоящее из шести помещений: ... 27.04.2009 между Григорьевым А.П. и Аганеевым В.В. заключен договор купли-продажи нежилых помещений общей площадью ... и ... кв.м., расположенных по адресу: (адрес). 27.04.2009 между Ивановым А.Н. и Аганеевым В.В. заключен договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью ... кв.м., расположенного по адресу: (адрес). Право собственности Аганеева В.В. на указанные помещения зарегистрировано, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права. Считает, что помещения многоквартирного дома, обслуживающие более одного помещения, неправомерно поступили в собственность ответчика Аганеева В.В. Указывает, что Иванов А.Н. должен был получить нежилое помещение площадью ... кв.м. непосредственно от застройщика в год оплаты по договору инвестирования, но договор государственную регистрацию не прошел. Жилое помещение на праве собственности Иванов А.Н. зарегистрировал путем выдела нежилого помещения на основании решения собственников МКД (которое не представлено и в уполномоченных органах отсутствует), акта приема -передачи помещения, составленного между ТСЖ "Мой дом" и Ивановым А.Н. Акт был подписан председателем правления Григорьевым А.П. Имеется протокол N 5 от 2007 года общего собрания собственников МКД, на котором были приняты иные решения. Нежилые помещения площадью ... кв.м., ... кв.м. не имеют отдельного входа, для входа в помещения используется вход в подъезд. Использование одного и того же входа в подъезд для доступа к жилым помещениям и к нежилым помещениям не допускается (ст. 22 ЖК РФ, п. 1.38 СНиП 2.08-01-90, п. 3.3 СанПиН 2.1.2.2645-10). Истец просила признать право общей долевой собственности на нежилое помещение общей площадью ... кв.м., с номерами на поэтажном плане ..., расположенное в подвале, на нежилое помещение общей площадью ... кв.м., с номером на поэтажном плане ..., расположенное на первом этаже, на нежилое помещение общей площадью ... кв.м., с номером на поэтажном плане ..., расположенное на первом этаже жилого многоквартирного дома по адресу: (адрес), за всеми собственниками помещений жилого многоквартирного дома. Применить последствия недействительности ничтожной сделки договора купли-продажи от 27 апреля 2009 г. нежилых помещений NN ... общей площадью ... кв.м., с кадастровым номером: ..., расположенных в подвале жилого дома по адресу: (адрес), заключенного между Ивановым Алексеем Николаевичем и Аганеевым Владимиром Вениаминовичем. Прекратить право собственности Аганеева Владимира Вениаминовича на нежилые помещения NN ... общей площадью ... кв.м., с кадастровым номером: .... Исключить из Единого реестра прав на недвижимое имущество сведения о собственнике помещений NN ... общей площадью ... кв.м., с кадастровым номером:..., расположенных в подвале жилого дома по адресу: (адрес) Аганееве Владимире Вениаминовиче. Применить последствия недействительности ничтожной сделки договора купли-продажи от 27.04. 2009 нежилого помещения N ... общей площадью ... кв.м., с кадастровым номером: ..., расположенного на первом этаже жилого дома по адресу: (адрес), заключенного между Григорьевым Александром Петровичем и Аганеевым Владимиром Вениаминовичем. Исключить из Единого реестра прав на недвижимое имущество сведения о собственнике помещения N ..., общей площадью ... кв.м, с кадастровым номером ..., расположенного на первом этаже жилого дома по адресу: (адрес), Аганееве Владимире Вениаминовиче. Применить последствия недействительности ничтожной сделки договора купли-продажи от 27.04.2009 нежилого помещения N ... общей площадью ... кв.м., с кадастровым номером: ..., расположенного на первом этаже жилого дома по адресу: (адрес), заключенного между Григорьевым Александром Петровичем и Аганеевым Владимиром Вениаминовичем. Прекратить право собственности Аганеева Владимира Вениаминовича на нежилое помещение N..., общей площадью ... кв.м, с кадастровым номером: ..., расположенное на первом этаже жилого дома по адресу: (адрес). Исключить из Единого реестра прав на недвижимое имущество сведения о собственнике помещения N ..., общей площадью ... кв.м, с кадастровым номером: ..., расположенного на первом этаже жилого дома по адресу: (адрес), Аганееве Владимире Вениаминовиче.

Истец Максимова Л.Ф., надлежащим образом извещенная о месте и времени слушания дела, в суд не явилась, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Ответчики Аганеев В.В., Иванов А.Н., Григорьев А.П., представители третьих лиц - Управления Росреестра по Оренбургской области, Максимов А.Д., надлежащим образом извещенные о месте и времени слушания дела, в суд не явились.

В судебном заседании представитель ответчика Аганеева В.В. - Мочалов М.В., действующий на основании доверенности от 29.12.2020, возражал против удовлетворения исковых требований, суду пояснил, что материалами дела подтверждается, стороной истца не оспаривается, что дом достроен только при участии инвестирования предпринимателей. Переход права собственности был зарегистрирован в установленном законом порядке. Чем нарушено право истца, в ходе рассмотрения дела не установлено. Ранее было известно о том, кому принадлежало помещение. Истец обращался в прокуратуру, в суд, срок исковой давности пропущен, прошло 12 лет. Ключи от спорных жилых помещений находятся у ТСЖ "Мой дом", они самостоятельно используют помещение. Просил отказать в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Представитель третьего лица ТСЖ "Мой дом" - Татаренков А.В., действующий на основании доверенности от 26.10.2020, исковые требования поддержал, пояснил, что спорные помещения относятся к общему имуществу. В помещении находятся стояки отопления, необходимо наблюдение и обслуживание труб. Через указанную часть подвала имеется спуск к подвалу дома. Подвальное помещение является общим имуществом. Помещение на первом этаже дома площадью ... кв.м. предназначено для размещения пожарной сигнализации. Оно не может быть продано и принадлежать одному лицу. Согласно санитарным нормам и правилам должен быть отдельный вход. Вход отдельный отсутствует, также отсутствует вход в помещение площадью .... Требования поддержал, поскольку указанные сделки являются ничтожными. Просил удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Решением суда иск удовлетворен частично.

Суд постановил: признать право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома по адресу: (адрес) на: подвал, помещения N N ..., общей площадью ... кв.м., с кадастровым номером ...; первый этаж, помещение N ... общей площадью ... кв.м., с кадастровым номером ...; первый этаж, помещение N ..., общей площадью ... кв.м., с кадастровым номером ....

Применить последствия недействительности ничтожной сделки купли-продажи от 27 апреля 2009 г. нежилых помещений NN... общей площадью ... кв.м., с кадастровым номером: ..., расположенных в подвале жилого дома по адресу: (адрес), заключенной между Ивановым Алексеем Николаевичем и Аганеевым Владимиром Вениаминовичем.

Прекратить право собственности Аганеева Владимира Вениаминовича на нежилые помещения NN... общей площадью ... кв.м.; с кадастровым номером: ..., расположенные в подвале жилого дома по адресу: (адрес).

Исключить из Единого реестра прав на недвижимое имущество сведения о собственнике помещений NN... общей площадью ... кв.м., с кадастровым номером: ..., расположенных в подвале жилого дома по адресу: (адрес), Аганееве Владимире Вениаминовиче.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки купли-продажи от 27 апреля 2009 г. нежилого помещения N ... общей площадью ... кв.м., с кадастровым номером: ..., расположенного на первом этаже жилого дома по адресу: (адрес), заключенной между Григорьевым Александром Петровичем и Аганеевым Владимиром Вениаминовичем.

Прекратить право собственности Аганеева Владимира Вениаминовича на нежилое помещение N ..., общей площадью ... кв.м, с кадастровым номером: ..., расположенное на первом этаже жилого дома по адресу: (адрес).

Исключить из Единого реестра прав на недвижимое имущество сведения о собственнике помещения N ..., общей площадью ... кв.м, с кадастровым номером: ..., расположенного на первом этаже жилого дома по адресу: (адрес), Аганееве Владимире Вениаминовиче.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки купли-продажи от 27апреля 2009 г. нежилого помещения N ... общей площадью ... кв.м., с кадастровым номером: ..., расположенного на первом этаже жилого дома по адресу: (адрес), заключенной между Григорьевым Александром Петровичем и Аганеевым Владимиром Вениаминовичем.

Прекратить право собственности Аганеева Владимира Вениаминовича на нежилое помещение N ..., общей площадью ... кв.м, с кадастровым номером: ..., расположенное на первом этаже жилого дома по адресу: (адрес).

Исключить из Единого реестра прав на недвижимое имущество сведения о собственнике помещения N ..., общей площадью ... кв.м, с кадастровым номером: ..., расположенного на первом этаже жилого дома по адресу: (адрес), Аганееве Владимире Вениаминовиче.

В удовлетворении ходатайства о пропуске срока исковой давности отказать.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с Аганеева Владимира Вениаминовича в пользу Максимовой Любови Федоровны в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины 900 рублей.

С решением суда не согласен Аганеев В.В., в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении иска истцу отказать.

В суде апелляционной инстанции представитель ответчика Аганеева В.В. - Мочалов М.В. просил решение суда отменить.

Представитель истца Максимов А.Д. просил решение суда оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, не сообщили об уважительности причин неявки.

Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда, руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Выслушав явившихся лиц, заслушав доклад судьи Швецовой Н.А., проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему выводу.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 18.11.2005 между ООО "Росстроймонтаж" и Григорьевым А.П. заключен договор инвестирования строительства N 82, предметом договора выступают нежилые помещения, площадью ... кв.м. и ... кв.м., N N ..., соответственно, в договоре поименованы как подсобные помещения, расположенные на первом этаже МКД N....

На основании актов приема-передачи от 07.08.2007, заключенных между МУП "Управление капитального строительства" и Григорьевым А.П., за Григорьевым А.П. 13 марта 2008г. зарегистрировано право собственности на указанные помещения.

27.04.2009 между Григорьевым А.П. и Аганеевым В.В. заключены договоры купли-продажи нежилых помещений общей площадью ... и ... кв.м., расположенных по адресу: (адрес).

Свидетельства о государственной регистрации прав от (дата).

Также установлено, что 21.11.2005 между ООО "Росстроймонтаж" и Ивановым А.Н. заключен договор инвестирования строительства N 85, предметом договора выступает нежилое помещение, площадью ... кв.м., расположенное в подвале МКД N ..., состоящее из шести помещений: ....

27.04.2009 между Ивановым А.Н. и Аганеевым В.В. заключен договор купли-продажи нежилого помещения общей площадью ... кв.м., расположенного по адресу: (адрес). Право собственности Аганеева В.В. на указанное помещение зарегистрировано, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 08.05.2009.

На дату рассмотрения дела ООО "Росстроймонтаж" ликвидировано (дата ликвидации 18.08.2016).

Указанный жилой дом введен в эксплуатацию, в том числе с площадью подвала - ... кв.м.

Распоряжением Главы города Оренбурга от 13.04.2006 N 1855-р "О внесении изменений в распоряжение Главы города от 29.12.2005 N 7426-р" пункт 1 распоряжения изменен, однако, изменения не коснулись площади подвала, которая осталась прежней - ... кв.м.

Из справки ФГУП "Ростехинвентаризация" от 30.11.2005 N 8754 следует, что жилой дом (адрес), имеет следующие технико-экономические показатели: площадь подвала ... кв.м.

Из экспликации к техническому паспорту следует, что площадь помещений подвала составляет ... кв.м. В состав подвала входят, в том числе помещения N ..., общей площадью ... кв.м. В число помещений первого этажа общей площадью ... кв.м. входят нежилые помещения N ... общей площадью ... кв.м., N ... общей площадью ... кв.м., которые являются подсобными помещениями.

Спорные помещения являются помещениями общего пользования, их площадь отображена в столбце "площадь помещений общего пользования".

По данному гражданскому делу судом первой инстанции была назначена экспертиза.

Из заключения эксперта ООО "Агентство экспертиз и оценки "Прайд" * от 24.12.2020 следует, что в помещениях N..., общей площадью ... кв.м., в составе подвального этажа многоквартирного ...-этажного жилого дома, расположенного по адресу: (адрес) имеются инженерные коммуникации и элементы системы отопления и холодного водоснабжения, необходимые для обслуживания многоквартирного жилого дома N.... В помещении ... отсутствуют инженерные коммуникации, системы и оборудование, необходимые для обслуживания многоквартирного дома N.... Проектными решениями в помещении ... не предусмотрено размещение инженерных коммуникаций, систем и оборудования, необходимых для обслуживания многоквартирного жилого дома N.... В помещении ... отсутствуют инженерные коммуникации, системы и оборудование, необходимые для обслуживания дома. Проведенные исследования и анализ позволяют сделать выводы, что помещения N..., общей площадью ... кв.м., в составе подвального этажа многоквартирного дома являются техническими, требующими постоянного доступа к расположенным в них инженерному и иному оборудованию, инженерным коммуникациям для их эксплуатации и контроля. Помещение ... в составе подвального этажа многоквартирного дома не является техническим, однако автономное использование данного помещения технически невозможно, поскольку указанное помещение является смежным с техническими помещениями ..., и выполняет функцию связующего перехода между техническим помещением N ... и комплексом технических помещений ... Помещение ... не является техническим и может быть отнесено к классу вспомогательных в составе помещений общего пользования. Помещение ... составе первого этажа многоквартирного дома, не является техническим и может быть отнесено к классу вспомогательных в составе помещений общего пользования.

Проанализировав представленные доказательства, положения ЖК РФ, ГК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что спорные помещения не предназначены для самостоятельного использования в иных, чем для обслуживания всех помещений в здании, целях. Суд применил последствия недействительности ничтожных договоров от 27.04.2009, прекратил право собственности Аганеева В.В. на нежилые помещения, признал право общей долевой собственности на них за собственниками многоквартирного жилого дома.

Судебная коллегия приходит к следующему выводу.

Согласно статье 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

В силу пункта 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии с пунктами 1, 2, 3 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

Пунктом 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491, установлено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

В соответствии с частью 5 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 38 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013, передача в собственность лицу (инвестору) права собственности на нежилые помещения многоквартирного дома, являющиеся общим имуществом, не соответствует требованиям закона, влечет нарушение прав собственников жилых помещений, и поэтому не может являться условием договора инвестирования строительства многоквартирного дома.

Таким образом, технический этаж (подвал), в котором имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование, помещения общего пользования в силу закона относятся к общему имуществу многоквартирного дома и принадлежат всем собственникам помещений в данном доме на праве общей долевой собственности вне зависимости от его регистрации в ЕГРН. Следовательно, право собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может быть признано за одним лицом, поскольку тем самым будут нарушены права собственников жилых помещений в этом доме.