Определение Судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 13 июля 2021 года Дело N 33-3724/2021

Санкт-Петербург 13 июля 2021 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

председательствующего Ильичевой Т.В.,

судей Соломатиной С.И., Тумашевич Н.С.

при секретаре Романовой В.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционным жалобам Маркова С. В., общества с ограниченной ответственностью "Всеволожская инвестиционно-строительная компания" по гражданскому делу N 2-4958/2019 на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 19 августа 2019 года, которым частично удовлетворены исковые требования Маркова С. В. к обществу с ограниченной ответственностью "Всеволожская инвестиционно-строительная компания" о признании права собственности на объект незавершенного строительства и земельный участок, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Ильичевой Т.В., объяснения представителя Маркова С.В. - Цыгановой Е.В., и представителя ООО "Всеволожская инвестиционная компания" - Суркова М.Д., поддержавших доводы своих апелляционных жалоб, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда,

установила:

Марков С.В. обратился во Всеволожский городской суд Ленинградской области с исковым заявлением к ООО "Всеволожская инвестиционно-строительная компания" о признании права собственности на блок-секцию в незавершенном строительством объекте недвижимости, расположенной по <адрес>, общей площадью 59,97 кв.м, расположенных в осях 4-5; Б-В; количество этажей - 2; земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, взыскании неустойки за период с 01.04.2015 по 07.04.2019 за нарушение сроков передачи объекта строительства в размере 2069720 руб., компенсации морального вреда в размере 100000 руб., штрафа, судебных расходов в размере 52350 руб., уточнив исковые требования.

В обоснование заявленных требований указал, что 24.07.2014 между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи N 60/13/Т-3, по условиям которого ответчик обязался в будущем, не позднее 30.06.2015, заключить основной договор купли-продажи блок-секции в доме блокированного типа, расположенного по <адрес> Истец в полном объеме выполнил свои обязательства, оплатив стоимость блок-секции в размере 2400000 руб.

29.03.2016 Марков С.В. и ответчик подписали предварительный акт приема-передачи объекта недвижимости для производства внутренних отделочных работ.

30.03.2017 стороны заключили дополнительное соглашение к договору, в котором обязались заключить основной договор купли-продажи не позднее 30.12.2017.

07.12.2018 в адрес ООО "ВсевИвестСтрой" направлена претензия об оплате неустойки за просрочку исполнения обязательства за период с 01.04.2015, которая проигнорирована ответчиком.

25.03.2019 истец направил претензию о подписании акта приема-передачи блок-секции, предоставлении пакета документов для регистрации права собственности, которая оставлена ответчиком без исполнения.

Решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 19 августа 2019 года с учетом дополнительного решения Всеволожского городского суда Ленинградской области от 14 июля 2020 года исковые требования удовлетворены частично.

Признано за Марковым С.В. право собственности на объект незавершенного строительства - блок-секцию площадью 59,97 кв.м, расположенный в осях 4-5, Б-В, количество этажей 2, по <адрес>

Взысканы с ООО "Всеволожская инвестиционно-строительная компания" в пользу Маркова С.В. неустойка в размере 480480 руб., компенсация морального вреда в размере 10000 руб., штраф в размере 245240 руб., судебные расходы по уплате госпошлины в размере 10457 руб. 19 коп., расходы по оплате услуг представителя в размере 25000 руб.

В остальной части требований отказано.

Марков С.В. не согласился с законностью и обоснованностью постановленного решения, представил апелляционную жалобу, в которой просит его изменить в части взыскания неустойки. В обоснование доводов жалобы указал, что 29.03.2016 стороны подписали промежуточный акт приема-передачи помещения для производства внутренних отделочных работ, однако предварительный акт приема-передачи не имеет юридической силу, поскольку составлен в нарушение требования закона, т.к. подписан до получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Данное действие застройщика расценивает как ненадлежащее исполнение обязательства по передаче объекта долевого строительства.

Не согласен с размером взысканной неустойки, период за который она взыскана судом и примененной судом процентной ставкой. Поскольку ответчиком в суде первой инстанции не заявлено ходатайство о применении ст. 333 ГК РФ, то положения данной нормы не подлежат применению.

ООО "Всеволожская инвестиционно-строительная компания" не согласилось с законностью и обоснованностью постановленного решения, представило апелляционную жалобу, в которой просит его отменить, в иске отказать. В обоснование доводов жалобы указало, что согласно части 2.3 ст.1 ФЗ N 214-ФЗ, действие данного закона в части регулирования отношений при строительстве (создании) многоквартирных домов в равной степени распространяется на отношения при строительстве (создании) жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков, в случае привлечения для строительства (создания) таких домов денежными средствами граждан и юридических лиц. Указанные нормы распространяют свое действие с 01.01.2017, соответственно, на правоотношения, возникшие из предварительного договора от 24.07.2014, действия ФЗ N 214-ФЗ не распространяется. Данный предварительный договор надлежит квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Решение суда вынесено без повторного вызова сторон, с переходом из предварительного судебного заседания в основное, без извещения и явки ответчика. Ответчик был лишен возможности представить дополнительные документы и отзыв на исковое заявление.

Судом необоснованно взыскана неустойка за период с 01.04.2015 по 29.03.2016, что составляет 364 дня, поскольку согласно дополнительному соглашению к предварительному договору купли-продажи от 24.07.2015, срок заключения основного договора купли-продажи согласовали до 30.12.2017.

На основании определения судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 25 мая 2021 года судебная коллегия перешла к рассмотрению дел без учета ограничений, предусмотренных главой 39 ГПК РФ.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

В соответствии со ст. 4 Федерального закона Российской Федерации от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу ст. 2 Федерального закона Российской Федерации от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

В соответствии со ст. 6 Федерального закона Российской Федерации от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

В соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, которые в соответствии со ст. 128 Гражданского кодекса Российской Федерации являются объектами гражданских прав.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 24.07.2014 между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи N 60/13/Т-3 блок-секции в доме сблокированного типа, по условиям которого стороны приняли на себя обязательство в будущем заключить основной договор купли-продажи блок-секции, расположенного по <адрес>

Согласно предварительному договору купли-продажи N 60/13/Т-3 блок-секции установлены следующие проектные технические характеристики объекта недвижимости (пункт 1.2): блок - секция расположена в осях 4-5: Б-В; количество этажей - два; общая проектная площадь 59,97 кв.м (с учетом площади балконов с приведенным коэффициентом 0,3); жилая площадь - 28,89 кв.м.

В соответствии с п. 1.4 строительство дома сблокированного типа, осуществляется на земельном участке расположенного по <адрес> Ответчик владеет земельным участком на праве собственности на основании договора N 612 Т/3 от 20.02.2014 купли - продажи земельного участка с кадастровым (условный) N.

Ориентировочный срок окончания строительства объекта - I квартал 2015 года.

Стороны обязались заключить основной договор купли-продажи не позднее 30.04.2015.

12.11.2016 между сторонами было заключено дополнительное соглашение к Договору, об изменении п.1.5: "Стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи не позднее 30.12.2017".

В соответствии с п. 2.2.1 предварительного договора N 60/13/Т-3 от 24.07.2014 покупатель обязан внести денежные средства в размере, порядке и сроки, указанные в разделе 3 предварительного договора и п. 1.2. до момента подписания основного договора.

Стоимость блок-секции составляет 2400000 руб. (пункт 3.1).

29.03.2016 между сторонами был подписан предварительный акт приема-передачи блок-секции. Блок-секция передана истцу для производства отделочных работ, с указанного времени истец производит оплату расходов по техническому обслуживанию и эксплуатации блок-секции согласно индивидуальным приборам учета.

07.12.2018 истец направил в адрес ответчика претензию с просьбой оплатить неустойку за просрочку исполнения обязательств за период с 01.04.2015.

25.03.2019 истцом в адрес ответчика была направлена претензия с просьбой подписать акт приема-передачи блок-секции, а также предоставить пакет документов для регистрации права собственности.

Руководствуясь вышеприведенными правовыми нормами и учитывая установленные по делу обстоятельства, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда полагает, что решение суда и дополнительное решение суда первой инстанции подлежат отмене, поскольку судебная коллегия перешла к рассмотрению дела по правилам суда первой инстанции без ограничения главой 39 ГПК РФ, исковые требования подлежат частичному удовлетворению.

Судебная коллегия полагает, что исковые требования Маркова С.В. о признании права собственности на объект незавершенного строительства и земельный участок подлежат удовлетворению, поскольку, заключенный предварительный договор купли-продажи, с учетом условий его заключения может быть признан договором долевого участия в строительстве и признании за истцом права собственности на объект незавершенного строительства в виде блок-секции, расположенной по указанному адресу, поскольку в силу положений статей 218, 309, 310 Гражданского кодекса РФ, а также нормами Федерального закона N 214-ФЗ, строительство указанного объекта было произведено за счет средств истца.

Доводы ООО "Всеволожская Инвестиционно-Строительная Компания" об отсутствии оснований для признания права собственности за истцом на спорный объект незавершенного строительства, являются необоснованными.

Как усматривается из материалов дела и сторонами не оспаривалось, истец вложил денежные средства с целью получения жилого помещения для личных нужд, поэтому спорные правоотношения регулируются Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и Законом "О защите прав потребителей", доказательств обратного ответчиком не представлено.

В соответствии с п. 8 Обзора к отношениям по участию в долевом строительстве жилья, возникшим в случаях привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов (иных объектов недвижимости) лицом, не имеющим на это права в соответствии Федеральным законом "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", и (или) осуществления такого привлечения денежных средств иными, помимо названных в названном Федеральном законе способами, если такие отношения вытекают из договора, заключенного гражданином исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной названным Федеральным законом.

Согласно пункту 14 Обзора в случае уклонения застройщика от заключения основного договора участия в долевом строительстве и от исполнения обязательств по вводу в эксплуатацию многоквартирного дома, фактически законченного строительством, истец, денежные средства которого привлечены для строительства дома, имеет право на признание права собственности на квартиру.

Требование лица, заключившего предварительный договор купли-продажи квартиры в объекте строительства с условием ее предварительной оплаты и исполнившего такое обязательство, о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры подлежит удовлетворению (п. 17 Обзора).

Учитывая указанные разъяснения Верховного Суда РФ и при тех условиях, что объект недвижимости фактически передан истцу по предварительному акту приема-передачи, Марков С.В. в полном объеме исполнил свои обязательства перед застройщиком, в настоящее время фактически пользуется блок-секцией, переданной ему 29 марта 2016 года по предварительному акту приема-передачи, в то время как застройщик допустил просрочку введения объекта в эксплуатацию, неправомерно уклоняется от оформления отношений с участником долевого строительства, у суда первой инстанции имелись основания для признания за истцом права собственности на объект недвижимости.

Как установлено на основании материалов дела, и сторонами не оспаривается, объект строительства не введен в установленном порядке в эксплуатацию, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не выдано, что свидетельствует о не завершении строительства в полном объеме и в полном соответствии с разрешением на строительство, доказательств, что дом блокированной застройки, соответствует соответствующим строительным нормам и правилам, имеются основания именно для признания права собственности истца на объект незавершенного строительства.

Федеральным законом Российской Федерации от 03 июля 2016 года N 304-ФЗ, вступившим в силу с 01 января 2017 года, внесены изменения в статью 1 Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации": она дополнена частью 2.3, предусматривающей, что действие последнего Федерального закона в части регулирования отношений при строительстве (создании) многоквартирных домов в равной степени распространяется на отношения при строительстве (создании) жилых домов блокированной застройки, состоящих из трех и более блоков, в случае привлечения для строительства (создания) таких домов денежных средств граждан и юридических лиц.

При этом ч. 3 ст. 6 Федерального закона Российской Федерации от 03 июля 2016 года N 304-ФЗ предусмотрено, что действие положений ч. ч. 2, 3 ст. 1 и ряда других положений Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в новой редакции распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, если государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется после 1 января 2017 года.

Вместе с тем последняя норма не исключает применение положений Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и к возникшим до 01 января 2017 года отношениям, связанным с привлечением денежных средств граждан для строительства жилых домов блокированной застройки.

Так, согласно ч. 1 ст. 1 Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в редакции, действовавшей до 01 января 2017 года, он регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Таким образом, указанный Закон в ранее действовавшей редакции допускал применение его положений к отношениям, возникающим при создании не только многоквартирных домов, но и иных объектов недвижимости, в результате которых участниками долевого строительства должно приобретаться право собственности на объекты долевого строительства и право общей долевой собственности на общее имущество, в том числе в объекте недвижимости, не являющемся многоквартирным домом.

В Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04 декабря 2013 года, указывалось на то, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Федеральным законом.