Дата принятия: 28 октября 2019г.
Номер документа: 33-3716/2019
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ТАМБОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 28 октября 2019 года Дело N 33-3716/2019
Судебная коллегия по гражданским делам Тамбовского областного суда в составе:
председательствующего Босси Н.А.
судей Бучневой О.А., Юдиной И.С.
при секретаре Топильской А.И.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гудкова Николая Александровича к ООО "Кооператор" о расторжении договора аренды нежилого здания, взыскании задолженности по арендной плате, материального ущерба и по встречному иску ООО "Кооператор" к Гудкову Николаю Александровичу о взыскании материального ущерба, упущенной выгоды, процентов за пользование чужими денежными средствами
по апелляционной жалобе ООО "Кооператор" на решение Инжавинского районного суда Тамбовской области от 12 июля 2019 года.
Заслушав доклад судьи Бучневой О.А., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Гудков Н.А. обратился в суд с иском к ООО "Кооператор" о расторжении договора аренды здания магазина, взыскании задолженности по арендной плате, материального ущерба, указав, что 24.04.2017 г. он заключил с ООО "Кооператор" договор аренды нежилого здания магазина, расположенного по адресу: ***, собственником которого он является. Арендная плата по договору составляет 1 000 руб. в месяц, и по расписке в дополнение к договору предусмотрена плата в размере 24 000 руб. за аренду оборудования, находящегося внутри магазина. Договор заключен на срок до 01.05.2022 г. С 01.01.2019 г. и до настоящего времени арендная плата не производится. 29.01.2019 г. он получил уведомление от арендатора о том, что с 01.02.2019 г. магазин будет освобождён в связи с аварийным состоянием здания. При этом в соответствии с условиями договора арендатор обязан осуществлять техническое обслуживание арендуемого имущества. В ответ на данное уведомление в адрес ООО "Кооператор" 07.02.2019 г. им была направлена претензия о необоснованности заявленных требований и предложено расторгнуть договор аренды после погашения задолженности по арендной плате. 18.02.2019 г. им направлена повторная претензия. Арендатор принял здание и оборудование в исправном состоянии. Однако при проверке оказалось, что при эксплуатации в помещении магазина разбита напольная плитка, сантехника и неисправны три кондиционера. Ответчик добровольно расторгать договор и возмещать ущерб не желает.
Просил расторгнуть договор аренды от 24.04.2017 г., взыскать с ООО "Кооператор" арендную плату в сумме 100 000 руб. за период с 01.01.2019 г. по 01.04.2019 г., материальный ущерб в размере 56 000 руб. и 25 000 руб. - расходы на оплату услуг представителя.
ООО "Кооператор" обратилось в суд с встречным иском к Гудкову Н.А. о взыскании материального ущерба, упущенной выгоды, процентов за пользование чужими денежными средствами, указав, что Гудков Н.А. передал в аренду здание, не предупредив о том, что крыша находится в аварийном состоянии, в результате чего эксплуатация здания стала невозможной. В соответствии со ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить капитальный ремонт здания. ООО "Кооператор" было вынуждено прекратить торговую деятельность и освободить помещение арендодателю для проведения ремонта в срок до 01.03.2019 г. До настоящего времени ремонт не произведён и действиями Гудкова Н.А. ООО "Кооператор" причинён материальный ущерб в виде приобретения дополнительного торгового оборудования и лицензирования, а также убытки в виде упущенной выгоды, поскольку с 01.02.2019 г. торговое предприятие не работает.
ООО "Кооператор" просило взыскать с Гудкова Н.А. убытки в сумме 163 768 руб., упущенную выгоду в размере 234 887 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 7 787 руб., расходы по оплате госпошлины в размере 7 264,43 руб.
Решением Инжавинского районного суда Тамбовской области от 12 июля 2019 года исковые требования Гудкова Н.А. удовлетворены частично. Взысканы в пользу Гудкова Н.А. с ООО "Кооператор" сумма задолженности по арендной плате по договору от 24.04.2017 г. и расписке от 25.04.2017 г. в размере 27 000 руб., расходы по оплате услуг представителя в сумме 15 000 руб., расходы по уплате госпошлины в сумме 1 010 руб., а всего 43 010 руб. Постановлено расторгнуть договор аренды здания магазина, расположенного по адресу: ***, заключенный 24.04.2017 г. между Гудковым Н.А. и ООО "Кооператор". В остальной части исковые требования Гудкова Н.А. оставлены без удовлетворения. Исковые требования ООО "Кооператор" к Гудкову Н.А. оставлены без удовлетворения.
В апелляционной жалобе ООО "Кооператор" просит отменить решение суда.
Считает, что расписка от 25.04.2017 г. не имеет юридической силы, так как не соответствует требованию п. 1 ст. 452 ГК РФ. Представленная расписка содержит только одну подпись.
В подтверждение факта получения Гудковым Н.А. 24 000 руб. из кассы ООО "Кооператор" суд не запросил в налоговом органе декларацию истца на доходы по указанной расписке.
Обращает внимание на то, что Гудков Н.А. в соответствии с условиями договора аренды ежемесячно лично получал из кассы ООО "Кооператор" 1000 руб. по договору аренды. С февраля 2019 года он не явился в ООО "Кооператор" и 11.02.2019 г. денежная сумма была направлена ему почтовым переводом, который им не получен. До настоящего времени он не обращался в ООО "Кооператор" за арендной платой, хотя препятствия ему не чинятся.
Ссылается на то, что согласно ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан за свой счёт производить капитальный ремонт переданного в аренду имущества, а ремонт крыши является таковым. При заключении договора аренды Гудков Н.А. пояснил, что все недостатки, связанные с протеканием крыши, будут устранены при условии, что косметический ремонт и иные работы будут произведены ООО "Кооператор". В связи с этим и была установлена арендная плата в размере 1 000 руб. в месяц. ООО "Кооператор" свои обязательства по проведению косметического ремонта выполнило, а ремонт крыши Гудковым Н.А. произведён не был.
Полагает, что здание было освобождено по вине арендодателя. Из-за протекания крыши возникла пожароопасная ситуация. От урегулирования сложившейся ситуации мирным путем Гудков Н.А. отказывается.
В возражении на апелляционную жалобу Гудков Н.А. просит оставить решение суда без изменения.
Гудков Н.А., представитель ООО "Кооператор", будучи надлежащим образом извещёнными о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об уважительных причинах неявки в суд не сообщили, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявляли. Гудков Н.А. обеспечил в суд своего представителя. От директора ООО "Кооператор" поступило заявление о рассмотрении дела в её отсутствие. В соответствии со статьями 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Проверив материалы дела, выслушав представителя Гудкова Н.А. по доверенности Начинкина П.К., возражавшего против удовлетворения жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
На основании статей 606, 611 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
В соответствии с частью 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Согласно ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
В силу ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что Гудков Н.А. является собственником здания магазина и земельного участка под ним, расположенных по адресу: ***.
24.04.2017 г. между Гудковым Н.А. (арендодатель) и ООО "Кооператор" (арендатор) заключен договор аренды указанного здания магазина сроком до 01.05.2022 г. с установлением арендной платы в размере 1 000 руб. ежемесячно с уплатой 1-го числа каждого месяца из кассы предприятия.
Согласно расписке от 25.04.2017 г. директор ООО "Кооператор" гарантирует Гудкову Н.А. оплату аренды оборудования в магазине по *** в размере 24 000 руб.
Гудков Н.А. ежемесячно первого числа следующего месяца получал от ООО "Кооператор" 24 000 руб.
Разрешая исковые требования Гудкова Н.А., суд первой инстанции исходил из того, что арендатором ООО "Кооператор" не исполнена обязанность по уплате в срок арендных платежей за период с января по апрель 2019 года, в связи с чем пришёл к выводу о расторжении договора аренды и взыскании в пользу Гудкова Н.А. задолженности по арендной плате за указанный период в размере 27000 руб. Размер задолженности суд определилисходя из арендной платы, установленной договором аренды от 24.04.2017 г. (1000 руб. ежемесячно) и в расписке от 25.04.2017 г. (24 000 руб. ежемесячно), а также исходя из того, что с февраля 2019 года ООО "Кооператор" не осуществляло деятельность в магазине, передало здание Гудкову Н.А. и оборудование не использовало.
Отказывая в удовлетворении встречных требований ООО "Кооператор" к Гудкову Н.А., суд первой инстанции исходил из того, что на момент заключения договора аренды арендатору ООО "Кооператор" было известно о недостатках здания, а именно о протекании крыши. Договором аренды от 24.04.2017 г. предусмотрена обязанность арендатора по содержанию здания, что не противоречит требованиям гражданского законодательства. Доказательств необходимости проведения капитального ремонта кровли не представлено. Так как доказательств того, что действиями Гудкова Н.А. ООО "Кооператор" были причинены убытки, представлено не было, суд первой инстанции отказал ООО "Кооператор" в удовлетворении встречных исковых требований.
Выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела, представленным доказательствам, а также нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.
Доводы апелляционной жалобы выводы суда первой инстанции не опровергают.
Из материалов дела следует, что 25.01.2019 г. ООО "Кооператор" направило в адрес Гудкова Н.А. уведомление о том, что здание находится в аварийном состоянии, электропроводка замыкает ввиду протекания крыши по всему периметру, разрушается задняя стена магазина ввиду неисполнения им договорных обязанностей по ремонту здания. С 01.02.2019 г. магазин освобождается для ремонта и также с этого времени будет делаться расчет потерь от закрытия магазина до момента устранения недостатков или до окончания срока договора.
На указанное уведомление 07.02.2019 г. Гудковым Н.А. направлен в адрес ООО "Кооператор" ответ, в котором он указал о нарушении обязанностей арендатора, предусмотренных договором аренды, сообщил о наличии задолженности по арендной плате и предложил расторгнуть договор в связи с нарушением его условий.
Судом установлено и сторонами не оспаривается, что арендатором дважды не была внесена арендная плата по договору, что является основанием, предусмотренным подп. 3 ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, для досрочного расторжения договора аренды. Письменное требование с предупреждением о необходимости исполнить обязанность по внесению арендной платы Гудковым Н.А. было направлено ООО "Кооператор", тем самым он вправе был требовать досрочного расторжения договора аренды.
Доводы жалобы о том, что расписка от 25.04.2017 г., гарантирующая оплату аренды оборудования в магазине в размере 24 000 руб., не имеет юридической силы, являются не состоятельными. В исковом заявлении ООО "Кооператор" указывает, что до января 2019 года вносило Гудкову Н.А. арендную плату в размере 25 000 руб., то есть с учётом денежной суммы, указанной в названной расписке. До указанной даты ООО "Кооператор" свои обязательства, оговорённые в расписке от 25.04.2017 г., и соответствие её оформления требованиям гражданского законодательства, не оспаривало.
То обстоятельство, что Гудков Н.А. не явился за получением арендной платы в кассу ООО "Кооператор" не освобождало арендатора от её оплаты. Однако, в январе 2019 года ООО "Кооператор" Гудкову Н.А. была направлена арендная плата в размере 1 000 руб., что не соответствует условиям договора сторон.
Необходимости в истребовании сведений о доходах Гудкова Н.А. не имеется, поскольку директор ООО "Кооператор" Агафонова Л.Е. в суде первой инстанции не отрицала выплату Гудкову Н.А. в счёт аренды оборудования 24 000 руб. ежемесячно, что подтверждается представленными расходными кассовыми ордерами и пояснениями в судебном заседании.
Доводы ООО "Кооператор" о необходимости проведения капитального ремонта магазина были предметом проверки суда первой инстанции и обоснованно отклонены.
В соответствии с п. 4.4 договора аренды арендатор обязан, в том числе, содержать помещение в полной исправности и надлежащем санитарном состоянии в соответствии с требованиями СЭН, обеспечивать пожарную и электрическую безопасность в соответствии с требованиями ППБ и ПБЭУ; производить перепланировку, неотделимые улучшения, реконструкцию помещений, переоборудование сантехники и другие капитальные ремонтные работы только с письменного согласия арендодателя; при обнаружении признаков аварийного состояния сантехнического, электротехнического и прочего оборудования немедленно уведомить арендодателя и самостоятельно принять меры к устранению неполадок; если арендуемые помещения в результате действий арендатора или непринятия им необходимых и своевременных мер придут в аварийное состояние, то арендатор обязан восстановить их своими силами за счет своих средств или возместить в полном объеме ущерб, нанесенный арендодателю; за свой счет осуществлять техническое обслуживание, косметический ремонт и нести расходы на содержание арендуемых помещений.
Указанные условия договора аренды не противоречат положениям Гражданского кодекса Российской Федерации.
Доказательств того, что зданию требовался капитальный ремонт, в материалах дела представлено не было, также как и не представлено доказательств того, что между сторонами договора имелась договоренность о том, что Гудковым Н.А. будет осуществлён текущий ремонт крыши.
При отсутствии со стороны Гудкова Н.А. нарушения условий договора аренды, оснований для взыскания с него в пользу ООО "Кооператор" убытков не имеется.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, отмене по доводам апелляционной жалобы не подлежит.
Нарушений норм материального и процессуального права, в том числе, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, являющихся основанием для отмены решения суда в апелляционном порядке, судом первой инстанции допущено не было. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь статьями 328-329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Инжавинского районного суда Тамбовской области от 12 июля 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ООО "Кооператор" - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
