Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия от 20 сентября 2019 года №33-3710/2019

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 20 сентября 2019 года Дело N 33-3710/2019
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия в составе
председательствующего судьи Степановой Т.Г.,
судей Маловой Н.Б., Мишеневой М.А.
при секретаре Павловой Т.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истца на решение Сортавальского городского суда Республики Карелия от 05 июля 2019 г. по иску Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия к Орсичеву Ю. Н., администрации Сортавальского муниципального района о признании отсутствующим права собственности на индивидуальный жилой дом, признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделки.
Заслушав доклад председательствующего, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Иск предъявлен по тем основаниям, что в собственности Республики Карелия находился земельный участок из категории земель населенных пунктов с кадастровым номером (...) площадью (...) кв.м., разрешенное использование: индивидуальные жилые дома без встроенно-пристроенных помещений делового, культурного и обслуживающею назначения, территориальная зона - Ж-3, зона индивидуальной жилой застройки, местоположение: (...). ХХ.ХХ.ХХ г. между истцом и Орсичевым Ю.Н. был заключен договор аренды N указанного земельного участка на срок (...) лет для индивидуального жилищного строительства. ХХ.ХХ.ХХ г. Орсичевым Ю.Н. было подано заявление о предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов на основании пп.6 п.2 ст.39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ). В подтверждении наличия права на заключение договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов Орсичевым Ю.Н. была представлена выписка из Единого государственного реестра недвижимости (далее также - ЕГРН) о регистрации права собственности на одноэтажный индивидуальный жилой дом площадью (...) кв.м с кадастровым номером (...), год завершения строительства - (...), расположенный на земельном участке с кадастровым номером (...). Также Орсичев Ю.Н. представил письменное сообщение от ХХ.ХХ.ХХ г. с указанием о расположении на земельном участке с кадастровым номером (...) индивидуального жилого дома. На основании представленных документов и положений ст.39.20 ЗК РФ между Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия (далее также - Министерство) и Орсичевым Ю.Н. ХХ.ХХ.ХХ г. заключен договор купли-продажи N земельного участка с кадастровым номером (...), право собственности Орсичева Ю.Н. на него зарегистрировано ХХ.ХХ.ХХ г. Истец полагает, что регистрация права собственности ответчика на спорный объект (жилой дом) произведена неправомерно, договор купли-продажи является недействительной сделкой. На основании ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также - ГК РФ), абз.5 п.5 Постановления Высшего Арбитражного суда РФ N73 от 17 ноября 2011 г. истец просил применить последствия недействительности сделки в виде признания права собственности Республики Карелия на земельный участок с кадастровым номером (...) площадью (...) кв.м, признать действующим договор аренды N от ХХ.ХХ.ХХ г. с кадастровым номером (...), заключённый между Министерством и Орсичевым Ю.Н., обязать администрацию Сортавальского муниципального района возвратить Орсичеву Ю.Н., внесенные по договору купли-продажи земельного участка N от ХХ.ХХ.ХХ г. денежные средства в размере (...) руб.
Решением суда исковые требования Министерства оставлены без удовлетворения. Суд взыскал с Министерства в пользу ООО "ЗИНХАР" расходы за проведение экспертизы в размере (...) рублей.
Суд указал на отмену мер по обеспечению иска, принятых определением судьи от ХХ.ХХ.ХХ г.
С таким решением не согласен ответчик Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия, в апелляционной жалобе просит его отменить, отказать в удовлетворении исковых требований. В обоснование доводов жалобы указывает, что отнесение спорного объекта к объекту недвижимости требует специальных познаний, работники органа, осуществляющего кадастровый учет объектов недвижимости, и сотрудники регистрирующего органа не являются таковыми. Министерство не согласно с выводами эксперта о том, что данный объект возможно отнести к объектам капитального строительства. Обращает внимание суда на то, что согласно заключению эксперта спорный объект является объектом незавершенного строительства. Полагает, что сведения в ЕГРН о данном объекте недвижимости внесены неправомерно. Обращает внимание суда на отсутствие систем электроснабжения и электроосвещения. Считает, что автономный источник энергии (генератор) не может быть отнесен к данным системам. Министерство не согласно с тем, что судом не были учтены акт осмотра земельного участка и акт обследования. Отсутствие подписи на акте не свидетельствует о недействительности акта, суд при возникновении сомнений в подлинности был вправе вызвать соответствующих специалистов для подтверждения факта составления актов. Полагает, что ответчик не представил надлежащих доказательств, опровергающих доказательства Министерства.
В возражениях на апелляционную жалобу ответчик, полагая решение суда законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу истца - без удовлетворения.
Администрация Сортавальского муниципального района также представило отзыв на апелляционную жалобу истца, просит решение в части требований к администрации Сортавальского муниципального района оставить без изменения, апелляционную жалобу Министерства - без удовлетворения.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца Ильин А.А., действующий на основании доверенности, доводы апелляционной жалобы поддержал по изложенным в ней основаниям.
Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, своих представителей не направили, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом.
В силу ч.1 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - ГПК РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Заслушав пояснения представителя истца, проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Как следует из п.9 Положения о Министерстве имущественных и земельных отношений Республики Карелия, утвержденного Постановлением Правительства Республики Карелия от 02 ноября 2017 г. N390-П, Министерство осуществляет, среди прочих, функции в сфере предоставления в соответствии с федеральным законодательством и законодательством Республики Карелия земельных участков, находящихся в государственной собственности Республики Карелия.
Из материалов дела усматривается, что за ответчиком Орсичевым Ю.Н. ХХ.ХХ.ХХ г. в ЕГРН зарегистрировано право собственности на здание с кадастровым номером (...), площадью (...) кв.м, назначение - жилое, наименование - индивидуальный жилой дом, количество этажей - 1, год завершения строительства - (...), расположенное на земельном участке с кадастровым номером (...), площадью (...) кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - индивидуальные жилые дома без встроенно-пристроенных помещений делового, культурного и обслуживающего назначения, территориальная зона - Ж-3, зона индивидуальной жилой застройки, местоположение: (.....). Указанный жилой дом был построен Орсичевым Ю.Н. на указанном земельном участке, ранее предоставленном ему на основании договора аренды N от ХХ.ХХ.ХХ г., заключенного с Министерством.
На основании заявления от ХХ.ХХ.ХХ г. Министерством с Орсичевым Ю.Н. ХХ.ХХ.ХХ г. заключен договор купли-продажи N земельного участка с кадастровым номером (...) в соответствии с положениями пп.2 п.1 ст.39.1, пп.6 п.2 ст.39.3, пп.2 п.2 ст.39.4, ст.39.17, п.1 ст.39.20 ЗК РФ в связи с нахождением на данном земельном участке принадлежащего Орсичеву Ю.Н. жилого дома.
В соответствии с пп.6 п.2 ст.39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.
Согласно п.1 ст.39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
По смыслу приведенных норм исключительное право на приобретение в собственность земельного участка имеют собственники расположенных на них зданий и сооружений, обладающих признаками объектов недвижимого имущества.
Согласно п.1 ст.130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В силу п.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
В соответствии с п.п.2, 3, 5, 7 ст.1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" Единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Государственный кадастровый учет недвижимого имущества - внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах, а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости.
Требования истца основаны на утверждении о том, что принадлежащее ответчику здание с кадастровым номером (...) строительством не завершено и не отвечает требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, а потому не имелось правовых оснований для предоставления ответчику в собственность земельного участка под указанным зданием в порядке, предусмотренном пп.6 п.2 ст.39.3, п.1 ст.39.20 ЗК РФ.
С учетом изложенного обстоятельствами, подлежащими установлению по настоящему гражданскому делу, являются наличие либо отсутствие у спорного здания, имеющего кадастровый номер (...), признаков, позволяющих отнести его к объектам недвижимого имущества, факт завершения его строительства и использование земельного участка в соответствии с разрешенным использованием.
В ходе рассмотрения дела судом апелляционной инстанции была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено ООО "Зинхар". Согласно экспертному заключению ООО "Зинхар" здание, имеющее кадастровый номер (...), является объектом недвижимости, прочно связанным с землей, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.
Оснований полагать, что указанное здание не завершено строительством, не имеется. Соответствующих заслуживающих внимания факторов не приведено ни истцом, ни экспертом. Об обратном свидетельствуют имеющиеся в материалах дела фотографии спорного здания, сделанные экспертом.
Факт завершения строительства спорного объекта подтвержден также техническим планом, подготовленным кадастровым инженером ООО "(...)" Васильевой А.С., который в силу положений ст.24 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" является документом, подтверждающим существование здания как объекта недвижимого имущества и являющимся основанием для внесения в ЕГРН сведений о здании как объекте недвижимости.
Доводам истца об отсутствии подключения спорного здания к централизованным сетям электроснабжения, как обстоятельстве, свидетельствующем о том, что строительство здания не завершено, и оно не отвечает требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, судом первой инстанции в решении дана оценка, которую судебная коллегия полагает правильной.
В соответствии с п.39 ст.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации объект индивидуального жилищного строительства - отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Понятия "объект индивидуального жилищного строительства", "жилой дом" и "индивидуальный жилой дом" применяются в настоящем Кодексе, других федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации в одном значении, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации. При этом параметры, устанавливаемые к объектам индивидуального жилищного строительства настоящим Кодексом, в равной степени применяются к жилым домам, индивидуальным жилым домам, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации.
Согласно ч.2 ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее также - ЖК РФ) жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Исходя из положений ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относится в том числе жилой дом - индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
Руководствуясь приведенными положениями закона, а также нормами Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N47, установив, что в целях электроосвещения здания Орсичевым Ю.Н. используется генератор мощностью 5 кВт, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что сведения ЕГРН о назначении здания соответствуют действительности и оно отвечает требованиям, предъявляемым к жилым домам.
При этом суд обоснованно исходил из того, что утверждение истца о необходимости подключения жилого дома к сетям централизованного электроснабжения, как условие признания дома жилым, не основаны на положениях действующего законодательства, которое подобных требований не предъявляет.
Экспертом достоверно установлено, что спорный дом оснащен системой автономного электроосвещения, за счет которой также осуществляется отопление дома. Доказательств того, что указанные инженерные системы не соответствуют требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности, смонтированы с нарушением каких-либо обязательных требований, нормативов, в т.ч. с превышением допустимого уровня шума и вибрации, которые ими создаются при эксплуатации, суду не представлено.
Материалы дела позволяют заключить, что спорный объект фактически используется ответчиком для проживания.
Необходимо также учесть, что ХХ.ХХ.ХХ г. Орсичевым Ю.Н. заключен договор N об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям с АО "Прионежская сетевая компания", по условиям которого в течение (...) месяцев должно быть осуществлено технологическое присоединение спорного жилого дома к централизованным сетям энергоснабжения.
На наличие иных несоответствий спорного здания требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, истцом не указывалось.
Учитывая установленные законом критерии отнесения объектов к объектам недвижимого имущества жилого назначения, принимая во внимание изложенные выводы эксперта, фактические обстоятельства дела и собранные по делу доказательства в их совокупности, судебная коллегия приходит к выводу о том, что строение, именуемое по данным ЕГРН как индивидуальный жилой дом с кадастровым номером (...), по своим характеристикам является объектом недвижимого имущества жилого назначения, завершенным строительством.
Ссылки истца на акты обследования спорного объекта ХХ.ХХ.ХХ г. и от ХХ.ХХ.ХХ г. не могут быть приняты во внимание, имея в виду, что проведенным экспертом ООО "Зинхар" на момент рассмотрения дела обследованием спорного здания установлены иные обстоятельства, касающиеся технического состояния здания, которые являются актуальными для оценки правомерности заявленных Министерством исковых требований.
При таких обстоятельствах правовых оснований для признания отсутствующим права собственности ответчика Орсичева Ю.Н. на указанный объект по изложенным истцом основаниям не имеется. Наличие иных правовых оснований оспаривания зарегистрированного права собственности ответчика на спорный объект, в том числе предусмотренных положениями ст.222 ГК РФ, истцом не обозначено и не доказано.
С учетом изложенного, обстоятельств, свидетельствующих о недействительности договора купли-продажи земельного участка от ХХ.ХХ.ХХ г. под упомянутым зданием, не имеется, а значит, не имеется оснований и для применения последствий недействительности сделки.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно отказал Министерству в удовлетворении исковых требований. В удовлетворении исковых требований к ответчику Администрации Сортавальского муниципального района, суд первой инстанции также правомерно отказал еще и по тем основаниям, что он являются ненадлежащими ответчиком по заявленным требованиям, имея в виду, что собственником спорного объекта является Орсичев Ю.Н.
На основании положений ч.2 ст.85, ч.1 ст.96, ст.98 ГПК РФ в пользу ООО "Зинхар", проводившего по поручению суда первой инстанции судебную экспертизу, обоснованно взыскана оплата за данную экспертизу в соответствии с заявлением экспертной организации и выставленным счетом в размере (...) рублей, которые на момент рассмотрения дела не были выплачены эксперту сторонами, с истца, учитывая исход настоящего гражданского дела.
Меры по обеспечению иска отменены судом в соответствии с положениями ст.144 ГПК РФ, на что обоснованно указано в резолютивной части решения суда.
При таких обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований является законным и обоснованным. Правоотношения сторон и закон, подлежащий применению, определены судом правильно, обстоятельства, имеющие значение для дела установлены на основании представленных доказательств, оценка которым дана с соблюдением требований статьи 67 ГПК РФ, подробно изложена в мотивировочной части решения. Доводы апелляционной жалобы не опровергают правильности выводов суда, не могут повлиять на правильность определения прав и обязанностей сторон в рамках спорных правоотношений, не свидетельствуют о наличии оснований, предусмотренных ст.330 ГПК РФ, к отмене состоявшегося судебного решения.
Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Сортавальского городского суда Республики Карелия от 05 июля 2019 г. по настоящему делу оставить без изменения, апелляционную жалобу истца - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка