Определение Судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ САРАТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 29 июня 2021 года Дело N 33-3705/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:

председательствующего Кудаковой В.В.,

судей Голубева И.А., Кудряшовой Д.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Жаренковой А.В., помощниками судьи Селивановой Ю.С., Левошиной О.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Потехина М.К. к Орлянскому М.К. о взыскании задолженности по договору аренды, по встречному иску Орлянского М.К. к Потехину С.А. о признании договора аренды незаключенным и взыскании неосновательного обогащения по апелляционной жалобе Потехина С.А. на решение Кировского районного суда города Саратова от 17 февраля 2021 года, которым в удовлетворении первоначальных исковых требований отказано, встречные исковые требования удовлетворены частично.

Заслушав доклад судьи Кудаковой В.В., объяснения представителя истца (по первоначальному иску) Потехина С.А. - Реш А.А., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика (по первоначальному иску) Орлянского М.К. - Щербаковой В.В., полагавшей решение суда законным и обоснованным, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и поступившие возражения, судебная коллегия

установила:

Потехин С.А. обратился в суд с иском к Орлянскому М.К. о взыскании задолженности по договору аренды N 1 от 17 марта 2020 года нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, за период с 17 марта 2020 года по 06 сентября 2020 года в размере 125 000 рублей, пени за нарушение сроков внесения арендных платежей за период с 09 мая 2020 года по 06 сентября 2020 года в размере 70 250 рублей, а с 07 сентября 2020 года по день фактической оплаты долга из расчета 1% от суммы задолженности за каждый день просрочки, расходов по оплате государственной пошлины в размере 5 105 рублей.

Требования мотивированы тем, что 17 марта 2020 года между истцом и Орлянским М.К. был заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. Условиями договора аренды предусмотрена арендная плата 25 000 рублей в месяц. Ответчик в нарушение условий договора арендные платежи в полном объеме не вносит. Претензия от 27 июля 2020 года с требованием погасить задолженность по договору оставлена без удовлетворения.

Орлянский М.К. обратился со встречным иском к Потехину С.А., в котором ссылаясь на незаключение договора аренды ввиду несогласования существенных условий договора, просил признать договор аренды N 1 от 17 марта 2020 года незаключенным и взыскать с Потехина С.А. неосновательное обогащение в размере 30 000 рублей.

Решением Кировского районного суда города Саратова от 17 февраля 2021 года в удовлетворении исковых требований Потехина С.А. к Орлянскому М.К. о взыскании задолженности по договору аренды от 17 марта 2020 года отказано в полном объеме.

Встречные исковые требования Орлянского М.К. к Потехину С.А. о признании договора аренды незаключенным и взыскании неосновательного обогащения удовлетворены частично. С Потехина С.А. в пользу Орлянского М.К. взысканы денежные средства в размере 30 000 рублей.

В апелляционной жалобе Потехин С.А. просит решение суда отменить как вынесенное с нарушением норм материального права, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований. Автор жалобы указывает, что договор аренды не подлежит государственной регистрации, поскольку заключен на неопределенный срок. При заключении договора сторонами согласованы все существенные условия договора аренды, недвижимое имущество было передано арендатору, согласовано условие о размере арендной платы. Договор аренды фактически исполнялся, Орлянским М.К. была произведена частичная оплата по договору аренды в размере 30 000 рублей.

В возражениях на апелляционную жалобу Орлянский М.К. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В соответствии с ч. 7 ст. 113 ГПК РФ информация о времени и месте рассмотрения настоящего гражданского дела заблаговременно размещена на официальном сайте Саратовского областного суда (http://oblsud.sar.sudrf.ru) (раздел судебное делопроизводство).

Иные лица, участвующие в деле, на заседание судебной коллегии не явились, извещены надлежащим образом, ходатайств об отложении рассмотрения дела не представили, о причинах неявки не сообщили, в связи с чем, с учетом положений ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия определиларассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе (ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующему выводу.

Решение суда должно быть законным и обоснованным (статья 195 ГПК РФ).

Пленумом Верховного Суда Российской Федерации в п. п. 2 и 3 постановления от 19 декабря 2003 года N 23 "О судебном решении" разъяснено, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Рассматривая дело, суд должен установить закон, которым следует руководствоваться при разрешении дела, и правоотношения сторон, определить, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, вынести данные обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались (часть 2 статьи 56, статья 148 ГПК РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 196 ГПК РФ при принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

Указанным требованиям решение суда первой инстанции не соответствует, поскольку в данном случае выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют обстоятельствам дела, также судом не применен закон, подлежащий применению, что в силу положений ст. 330 ГПК РФ является основанием для его отмены.

Исходя из положений ст. ст. 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В силу п. 1 - 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Пункт 1 ст. 614 ГК РФ предусматривает, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В ст. 622 ГК РФ закреплено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Согласно ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

В силу ст. 655 ГК РФ передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Как следует из материалов дела, Потехин С.А. является собственником нежилого здания, площадью 240 кв.м, с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>.

17 марта 2020 года между Потехиным С.А. (арендодатель) и Орлянским М.К. (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 1, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование ? часть нежилого помещения, площадью 320 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, для использования в виде гаражного, складского, торгового, производственного и офисного помещения.

Согласно п. 2.1.1 договора арендодатель обязан предоставить по акту приема-передачи в пользование арендатора помещение в срок не позднее трех дней с момента подписания сторонами договора, в свою очередь арендатор обязан вносить арендную плату в установленные договором сроки (п. 2.2.3 договора).

Срок аренды не определен.

В соответствии с п. 3.1 договора арендатор уплачивает арендодателю основную арендную плату из расчета 25 000 рублей в месяц. Коммунальные платежи (электроэнергия, водоснабжение, отопление и т.д.) оплачивается арендодателем самостоятельно и не включены в стоимость арендной платы. Основная арендная плата начисляется и подлежит оплате, начиная с начала срока аренды по договору, перечисляется арендатором на расчетный счет арендодателя (наличными средствами либо на банковскую карту) ежемесячно не позднее 05 числа текущего месяца аренды помещения на основании выставленных счетов (п. 3.2 договора). Пунктом 2.2.14 договора предусмотрено, что за нарушение срока внесения арендной платы более трех дней арендатор обязан уплатить арендодателю пени в размере 1% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно представленной Потехиным С.А. расписке Орлянскому М.К. переданы денежные средства в размере 30 000 рублей в счет арендной платы.

В соответствии с материалом проверки КУСП 20517 31 мая 2020 года Орлянский М.К. обращался с заявлением о привлечении Потехина С.А. к ответственности с указанием факта введения его в заблуждение, удержания и препятствия в доступе к имуществу.

27 июля 2020 года Потехиным С.А. Орлянскому М.К. была направлена претензия с требованием о погашении задолженности по договору аренды, которая оставлена без удовлетворения.

Суд первой инстанции, разрешая исковые требования, руководствуясь ст. ст. 309, 310, 433, 606, 609, п. 1 ст. 614, ст. 655, п. 1 ст. 1102 ГК РФ, пришел к выводу том, что спорный договор аренды является незаключенным, поскольку он не прошел обязательную государственную регистрацию, в связи с чем отсутствуют основания для взыскания с Орлянского М.К. задолженности и пени по договору аренды. Вместе с тем пришел к выводу о взыскании с Потехина С.А. в пользу Орлянского М.К. денежных средств в качестве неосновательного обогащения в размере 30 000 рублей.

Судебная коллегия, проанализировав обстоятельства рассматриваемого дела, и представленные в их подтверждение доказательства, не может согласиться с указанными выводами суда первой инстанции ввиду следующего.

Суд первой инстанции пришел к неверному выводу о том, что договор аренды является незаключенным, поскольку договор не был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Так, в соответствии со ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Поскольку, как следует из дела, срок аренды недвижимого имущества в договоре не определен, в соответствии с положениями ст. 651 ГК РФ государственная регистрация указанного договора не требовалась, в связи с чем договор аренды считается заключенным.

Судебная коллегия учитывает, что по возникшим с взаимного согласия сторон деловым отношениям письменный документ о передаче имущества в аренду не составлялся. Следовательно, мог не составляться и письменный документ о возврате арендованного имущества. Иное толкование возникших между истцом и ответчиком отношений было бы нарушением закрепленного п. 1 ст. 1 ГК РФ принципа равенства сторон.

Как следует из п. 1 ст. 10 ГК РФ, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (п. 2 ст. 10 ГК РФ).

При рассмотрении дела установлено, что какой-либо письменный документ о передаче Потехиным С.А. Орлянскому М.К. поименованного в спорном договоре аренды от 17 марта 2020 года недвижимого имущества не составлялся. Тем не менее арендатор, несмотря на отсутствие акта приема-передачи, пользовался арендованным помещением.

Так, при рассмотрении дела установлено, что 17 марта 2020 года истцом (по первоначальному иску) Орлянскому М.К. были переданы ключи от помещения, расположенного по адресу: <адрес>. Данное помещение использовалось по назначению и было освобождено арендатором 13 августа 2020 года, что также не оспаривалось стороной истца и ответчика в суде апелляционной инстанции.

Орлянским М.К. частично была исполнена обязанность по арендной плате в размере 30 000 рублей, что подтверждается распиской от 01 мая 2020 года. Ссылка ответчика (по первоначальному иску) на то, что данные денежные средства были переданы Потехину С.А. для устранения недостатков помещения, опровергается содержанием расписки и объяснениями Орлянского М.К. от 31 мая 2020 года, содержащимися в материале КУСП, в которых последний указывал на то, что денежные средства были переданы арендодателю в счет арендной платы, и не оспаривал факт заключения договора.

После замены замка от арендованного помещения по причине неисправности ключи незамедлительно были переданы Орлянскому М.К. истцом, что подтверждается как перепиской, находящейся в материалах дела, так и распиской Орлянского М.К. от 06 июня 2020 года, принятой судебной коллегией в качестве нового доказательства в целях проверки доводов апелляционной жалобы.

В связи с чем, судебная коллегия приходит к выводу о том, что Орлянским М.К. подлежит оплата по договору аренды от 17 марта 2020 года за период с 17 марта 2020 года по 13 августа 2020 года в размере 122 978 рублей (за март 2020 года- 12 500 рублей, за апрель - 25 000 рублей, за май - 25 000 рублей, за июнь - 25 000 рублей, за июль- 25 000 рублей, за август (за 13 дней) -10 478 рублей).

В связи с оплатой 01 мая 2020 года задолженности по договору аренды в размере 30 000 рублей, подлежат удовлетворению исковые требования о взыскании задолженности по договору аренды в размере 92 978 рублей (122 978 рублей - 30 000 рублей).

Истец просит взыскать с ответчика договорную неустойку по договору аренды от 17 марта 2020 года за период с 09 мая 2020 года по 06 сентября 2020 года в размере 70 250 рублей, а с 07 сентября 2020 года по день фактической оплаты долга из расчета 1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки.

Судебная коллегия считает, что подлежат удовлетворению требования о взыскании неустойки по договору аренды, но не может согласиться с периодом и размером неустойки.

В соответствии со ст. 331 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В силу ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.