Дата принятия: 11 июня 2021г.
Номер документа: 33-370/2021
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СУДА ЕВРЕЙСКОЙ АВТОНОМНОЙ ОБЛАСТИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 11 июня 2021 года Дело N 33-370/2021
Судебная коллегия по гражданским делам суда Еврейской автономной области в составе:
председательствующего Кукшиновой О.М.,
судей Слободчиковой М.Е., Тараника В.Ю.,
при секретаре Каска Н.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе муниципального казённого учреждения "Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города" на решение Биробиджанского районного суда ЕАО от 15.12.2020, которым постановлено:
исковые требования прокурора города Биробиджана в интересах неопределённого круга лиц, Российской Федерации, муниципального образования "Город Биробиджан" ЕАО к комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан", Ольшанову Е. А., Сурменко К. П. о признании недействительными условия договора аренды и договора уступки прав, удовлетворить.
Признать ничтожным п. 3.2.7 договора аренды земельного участка от <...> N <...>, заключённого между комитетом по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" и Ольшанововым Е. А., в части позволяющей арендатору передавать права и обязанности по договору аренды третьим лицам.
Признать ничтожным договор уступки прав аренды земельного участка, заключённый <...> между Ольшановым Е. А. и Сурменко К. П. об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от <...> N <...>.
Обязать Сурменко К. П. передать Ольшанову Е. А. земельный участок с кадастровым номером <...>, общей площадью 24 кв.м., с видом разрешённого использования "обслуживание автотранспорта" имеющим адресный ориентир: <...>.
Взыскать с Ольшанова Е. А., Сурменко К. П. судебные расходы в виде государственной пошлины в доход местного бюджета муниципального образования "Город Биробиджан" в сумме 150 рублей с каждого.
В удовлетворении требования прокурора города Биробиджана к мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" ЕАО, отказать.
Заслушав доклад судьи Слободчиковой М.Е., пояснения прокурора Кишкуновой Л.Е., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Прокурор г. Биробиджана обратился в суд с иском в интересах неопределённого кура лиц, Российской Федерации, муниципального образования "Город Биробиджан" к мэрии муниципального образования "Город Биробиджан" ЕАО (далее - мэрия г. Биробиджана, мэрия), Ольшанову Е.А. о признании условия договора аренды и договора уступки права недействительными.
Требования мотивировал тем, что по результатам торгов между КУМИ и Ольшановым Е.А. <...> заключён договор аренды N <...> земельного участка с кадастровым номером <...>, площадью 24 кв.м., с видом разрешённого использования "обслуживание автотранспорта" сроком на 10 лет.
На основании пункта 3.2.7 указанного договора аренды, позволяющего передавать права и обязанности арендатора третьим лицам, Ольшанов Е.А. заключил с Сурменко К.П. договор уступки права от <...>, в силу которого последнему перешёл во владение и пользование вышеназванный земельный участок.
Прокурор полагает, что условие договора, позволяющее передачу прав на земельный участок третьим лицам, не участвующим в торгах, является ничтожным.
Просил признать недействительным пункт 3.2.7 договора аренды земельного участка от <...> N <...>, заключённого между КУМИ и Ольшановым Е.А., в части, позволяющей арендатору передавать права и обязанности по договору аренды третьим лицам, признать ничтожным договор уступки права аренды земельного участка от <...> между Ольшановым Е.А. и Сурменко К.П.
Обязать Сурменко К. П. передать Ольшанову Е. А. земельный участок с кадастровым номером <...>, общей площадью 24 кв.м., с видом разрешённого использования "обслуживание автотранспорта" имеющий адресный ориентир: <...>.
Определениями суда к участию в деле привлечены в качестве соответчиков комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Биробиджана (далее - КУМИ, Комитет), Сурменко К.П., в качеств третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, на стороне ответчиков Управление федеральной службы кадастра и картографии по ЕАО (далее - Управление Росреестра по ЕАО).
В судебном заседании помощник прокурора г. Биробиджана Ревуцкий Р.С. требования поддержал по доводам иска. Пояснил, что условие пункта 3.2.7 оспариваемого договора аренды предоставляет лицу, не принимавшему участие в торгах, необоснованное преимущество, что противоречит нормам гражданского законодательства.
Представитель ответчиков мэрии г. Биробиджана и КУМИ Драгунова О.В. требования не признала. Пояснила, что пункт 3.2.7 договора аренды и договор уступки соответствуют земельному законодательству, являющемуся специальным по отношению к нормам Гражданского кодекса РФ, на которых прокурор основывает свои требования. Договор аренды от <...> заключён на срок более пяти лет, соответственно, арендатор вправе совершить уступку прав и обязанностей по такому договору.
Ответчик Ольшанов Е.А. требования не признал. Пояснил, что право аренды спорного земельного участка он выиграл на торгах и в соответствии с законом переуступил его Сурменко К.П.
Ответчик Сурменко К.П. требования не признал, пояснив, что земельный участок принадлежит ему на законных основаниях, он возвёл на нём гараж.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по ЕАО в судебное заседание не явился, о времени и месте его проведения извещён надлежащим образом.
Суд постановилуказанное решение.
В апелляционной жалобе муниципальное казённое учреждение "Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города" просило решение суда отменить, принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.
Мотивируя жалобу, указало, что нормы земельного законодательства являются специальными по отношению к нормам гражданского законодательства и имеют приоритет при регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельным участком.
При этом пункт 7 статьи 448 Гражданского кодекса РФ запрещает переуступку прав на земельный участок победителем торгов, если иное не установлено законом. Пунктами 5 и 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ установлены иные условия, при которых земельный участок, находящийся в муниципальной собственности и предоставленный в аренду сроком более пяти лет, может быть передан арендатором третьим лицам на основании договора уступки права.
Кроме того, судом не учтено, что оспариваемый договор аренды заключён не с победителем торгов, а с единственным участником торгов. Проект договора аренды являлся неотъемлемой частью аукционной документации, следовательно, признание ничтожным только пункта договора аренды без признания недействительными итогов аукциона невозможно.
В возражение на апелляционную жалобу прокурор г. Биробиджана просил в её удовлетворении отказать.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции прокурор Кишкунова Л.Е. просила решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представители мэрии г. Биробиджана, КУМИ, Управления Росреестра по ЕАО, ответчики Ольшанов Е.А. Сурменко К.П. в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем судебная коллегия рассмотрела дело без их участия.
Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, выслушав лицо, участвующее в судебном заседании, судебная коллегия пришла к следующему.
Как следует из материалов дела и установлено судом, по результатам аукциона, Комитет (арендодатель) и единственный участник торгов Ольшанов Е.А. (арендатор) заключили сроком на 10 лет договор от <...> N <...> аренды земельного участка площадью 24 кв.м. с кадастровым номером <...> с видом разрешённого использования "обслуживание автотранспорта (размещение временного гаража)".
В силу пункта 3.2.7 договора арендатор имеет право в пределах срока действия договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдать арендные права в залог и внести их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, а также передавать земельный участок в субаренду без согласия арендодателя при условии его письменного уведомления.
Ольшанов Е.А. на основании договора от <...> уступки прав и обязанностей переуступил Сурменко К.П. права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером <...>, предусмотренные договором аренды от <...>.
Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Недействительная сделка не влечёт юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительная с момента её совершения (пункт 1 статьи 167 Гражданского кодекса РФ).
Пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса РФ определено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц; применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.
Согласно пункту 7 статьи 448 Гражданского кодекса РФ (в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации") если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.
В силу статьи 615 Гражданского кодекса РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.
Суд первой инстанции, сославшись на статьи 166, 168, 448, 388 Гражданского кодекса РФ, разъяснения, приведённые в пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части 1 Гражданского кодекса РФ", в пункте 9 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса РФ о перемене лиц в обязательстве на основании сделки", установив, что договор аренды спорного земельного участка заключён по результатам проведения аукциона, правомерно пришёл к выводу, что произвольная замена стороны в обязательстве посредством уступки прав, возникших из заключённого на торгах договора является недопустимой, поскольку фактически позволила бы по своему усмотрению определить в качестве стороны договора иное лицо (не участника торгов) без учёта требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений, в связи с чем признала договор в этой части ничтожным.
Судебная коллегия согласилась с выводом суда первой инстанции.
Довод жалобы о том, что в силу статьи 22 Земельного кодекса РФ, имеющего приоритетное значение по отношению к нормам гражданского кодекса РФ, арендатор земельного участка вправе передавать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка в пределах срока действия договора без согласия при условии уведомления арендодателя в случае, если договор аренды заключен на срок более чем 5 лет.
В соответствии с пунктом 9 статьи 22 земельного кодекса РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.
Между тем, согласно пункту 7 статьи 448 Гражданского кодекса РФ, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключённого на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.
Таким образом, право на переуступку прав и обязанностей по договору аренды, заключённому по результатам проведённого аукциона в силу статьи 22 Земельного кодекса РФ невозможно ввиду установления положениями статьи 448 Гражданского кодекса РФ иного - запрета такой переуступки.
Иное толкование Комитетом норм действующего законодательства, в том числе положений статьи 448 Гражданского кодекса РФ, подлежащих применению, не свидетельствует о неправильном применении судом первой инстанции норм материального права.
Ольшанов Е.А. не относится к числу перечисленных в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ лиц, которым земельный участок мог быть предоставлен в аренду без проведения торгов. Договор аренды с ним мог быть заключён только на торгах и фактически заключён им на аукционе.
Признание аукциона несостоявшимся не может быть приравнено к его непроведению и подписание договора аренды земельного участка в соответствии с пунктом 14 статьи 39.12 Земельного кодекса РФ является результатом аукциона. Так, в соответствии с названной нормой договор аренды земельного участка заключается с лицом, единственная заявка которого на участие в аукционе и сам заявитель, подавший заявку, соответствует всем требованиям и указанным в извещении о проведении аукциона условиям аукциона.
Таким образом, произвольная замена стороны в обязательстве посредством заключения договора перенайма в данном случае является недопустимой, поскольку фактически позволила Ольшанову Е.А. по своему усмотрению определить в качестве стороны договора иное лицо без учёта требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений.
В этой связи, пункт 3.2.7 договора аренды земельного участка N <...> от <...>, заключённого между Комитетом и Ольшановым Е.А., в части, позволяющей передачу прав и обязанностей по договору иным лицам, а также договор уступки прав и обязанностей по договору земельного участка от <...>, при заключении которого был нарушен установленный законом запрет на передачу прав владения и пользования государственным и муниципальным имуществом, в силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса РФ следует квалифицировать как ничтожную сделку, посягающую на публичные интересы.
При таких обстоятельствах оснований для отмены или изменения решения суда по доводам жалобы не имеется.
Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Биробиджанского районного суда ЕАО от <...> оставить без изменения, апелляционную жалобу муниципального казённого учреждения "Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города" - без удовлетворения.
Председательствующий О.М. Кукшинова
Судьи М.Е. Слободчикова
В.Ю. Тараник
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
