Дата принятия: 16 октября 2019г.
Номер документа: 33-3687/2019
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ АСТРАХАНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 октября 2019 года Дело N 33-3687/2019
Судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда в составе:
председательствующего: Поляковой К.В.,
судей областного суда: Метелевой А.М., Чернышовой Ю.А.,
при помощнике судьи: Каримовой Л.К.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Метелевой А.М. дело по апелляционной жалобе администрации муниципального образования "Город Астрахань" на решение Трусовского районного суда г.Астрахани от 6 августа 2019 года по гражданскому делу по иску Кадыкова С.В к Обществу с ограниченной ответственностью "Клин-Сервис", администрации муниципального образования "Город Астрахань" о признании сделки купли-продажи состоявшейся, признании права собственности,
УСТАНОВИЛА:
Кадыков С.В. обратился в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Клин-Сервис", администрации муниципального образования "Город Астрахань" о признании сделки купли-продажи состоявшейся, признании права собственности, указав, что ДД.ММ.ГГГГ года между ним и ООО "Клин-Сервис" заключен договор купли-продажи земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м., и объекта незавершенного строительства, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенных по адресу: <адрес>. Предыдущий собственник окончил строительство указанного объекта недвижимости, а именно поликлиники, однако из-за отказа администрации в узаконении завершенного строительства, стороны вынуждены были указать в договоре купли-продажи в качестве предмета сделки объект незавершенный строительством. Строительство здания осуществлено с соблюдением строительных норм и правил, не нарушает права и законные интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Просил суд признать состоявшейся сделку купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенную между ним и ООО "Клин-Сервис", предметом которой является нежилое здание - поликлиника, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, признать за ним право собственности на нежилое здание - поликлинику, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: <адрес>.
В судебном заседании истец Кадыков С.В. и его представитель Озерцовская Т.С. заявленные требования поддержали и просили удовлетворить.
Представитель ответчика ООО "Клин-Сервис" Баткаева Д.Ф. против удовлетворения заявленных требований не возражала.
Представитель ответчика администрации муниципального образования "Город Астрахань" в судебное заседание не явился, представил отзыв на исковое заявление, согласно которому против удовлетворения заявленных требований возражает.
Представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, Управления муниципального имущества администрации муниципального образования "Город Астрахань", Управления по строительству, архитектуре и градостроительству администрации муниципального образования "Город Астрахань", Филиала ФГБУ ФКП Росреестра по Астраханской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области, филиала ОАО "МРСК Юга" - "Астраханьэнерго", АО "Астраханьгазсервис", МУП г.Астрахани "Астрводоканал" в судебном заседании не участвовали.
Решением Трусовского районного суда г.Астрахани от 6 августа 2019 года исковые требования Кадыкова С.В. удовлетворены частично. За Кадыковым С.В. признано право собственности на нежилое здание - поликлинику, общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: <адрес>, кадастровый N. В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.
В апелляционной жалобе представитель администрации муниципального образования "Город Астрахань" ставит вопрос об отмене решения суда, полагая его незаконным и необоснованным.
На заседание судебной коллегии истец Кадыков С.В. не явился, доказательств уважительности неявки суду не представил, в связи с чем его ходатайство об отложении рассмотрения дела судебной коллегией оставлено без удовлетворения.
Представитель ответчика ООО "Клин-Сервис" Баткаева Д.Ф., представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, Управления муниципального имущества администрации муниципального образования "Город Астрахань", Управления по строительству, архитектуре и градостроительству администрации муниципального образования "Город Астрахань", Филиала ФГБУ ФКП Росреестра по Астраханской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Астраханской области, филиала ОАО "МРСК Юга" - "Астраханьэнерго", АО "Астраханьгазсервис", МУП г.Астрахани "Астрводоканал" в суд не явились, извещены надлежащим образом.
В связи с этим, в силу положений статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников процесса.
Заслушав докладчика, представителя ответчика администрации муниципального образования "Город Астрахань" Антонову О.А., поддержавшую доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела и обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда первой инстанции.
В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации признание права является одним из способов защиты права. При этом лицо, считающее себя собственником спорного имущества, должно доказать законность оснований возникновения права собственности на недвижимость.
В силу пункта 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на вновь созданную вещь, изготовленную или созданную лицом для себя, возникает при условии соблюдения таким лицом закона и иных правовых норм. Относительно объектов недвижимости это означает необходимость соблюдения при их возведении градостроительных и строительных норм и правил, а также требований Гражданского кодекса Российской Федерации и земельного законодательства Российской Федерации.
Согласно части 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.
Как следует из позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в п. 31 Постановления Пленума N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В этой связи при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда.
В силу положений пункта 3 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:
если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;
если на день обращения в суд постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;
если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Согласно положений статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство.
Пунктом 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Пунктом 26 Постановления Пленума N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" предусмотрено, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель.
Из анализа приведенных правовых норм следует, что гражданское законодательство Российской Федерации допускает исключительную возможность судебного признания права собственности на самовольно возведенный объект недвижимости, поскольку по общему правилу статьи 222 Гражданского Кодекса Российской Федерации самовольное строение подлежит сносу. При этом, сам по себе, судебный порядок признания права собственности на самовольную постройку не освобождает застройщиков от обязанности выполнения установленных законом правил и условий возведения объектов недвижимости.
Удовлетворяя заявленные требования в части признания за истцом права собственности на спорный объект недвижимости, районный суд исходил из того, что спорное строение является самовольной постройкой, в связи с чем истец не имеет возможности ввести данный объект в эксплуатацию в административном порядке. При этом самовольно возведенное здание соответствует строительным, пожарным и санитарно-гигиеническим нормам и правилам, пригодно для эксплуатации, не нарушает чьих - либо прав и законных интересов, не создает угрозу жизни или здоровью других лиц.
При принятии решения суд первой инстанции руководствовался представленными истцом заключениями по результатам обследования нежилого здания поликлиники по адресу: <адрес>, а также результатами судебной строительно-технической экспертизы.
Согласно техническому заключению по результатам обследования нежилого здания поликлиники по адресу: <адрес> N, выполненному ООО "<данные изъяты> в соответствии с принятой терминологией категория технического состояния конструкций оценивается как работоспособная и не угрожает жизни и здоровью граждан. Конструктивные и планировочные решения объекта соответствуют действующим нормативным требованиям и позволяют использовать его по своему назначению - в качестве здания поликлиники.
Согласно заключению экспертизы по обеспечению пожарной безопасности нежилого здания поликлиники, расположенной по адресу: <адрес>, N от ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> в соответствии с п.1 ч.1 ст.6 Федерального закона N123 "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности", в редакции 117-ФЗ "О внесении изменений в ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности", пожарная безопасность объекта защиты считается обеспеченной, отсутствует угроза жизни и здоровью людей со стороны опасных факторов пожара.
Согласно экспертному заключению N от ДД.ММ.ГГГГ ФБУЗ <данные изъяты>" в нежилом здании по адресу: <адрес> возможно размещение поликлиники при условии соблюдения требований СанПиН 2.2.1/2.1.1.1278-03 "Гигиенические требования к естественному и совмещенному освещению жилых общественных зданий", СанПиН 2.2.4.548-96 "Гигиенические требования к микроклимату производственных помещений".
Из заключения эксперта N от ДД.ММ.ГГГГ строительно-технической судебной экспертизы, проведенной ООО <данные изъяты>", следует, что нежилое строение (здание), расположенное по адресу: <адрес>, соответствует нормам и действующих СНиП в части объемно-планировочных решений принятых при проектировании и строительстве данного типа зданий. При обследовании конструкции здания находятся в исправном техническом состоянии. Обследуемое здание по своему функциональному назначению (медицинский центр, поликлиника) располагается строго в границах земельного участка с кадастровым номером N по адресу: <адрес> в зоне Ж-1 (зона индивидуальной усадебной жилой застройки) согласно Правилам землепользования и застройки <адрес>, утвержденным решением Городской Думы муниципального образования "Город Астрахань" от 17.11.2016 года N 156. Конструкции и функциональное назначение здания соответствуют одному из основных видов разрешенного использования земельного участка - амбулаторно-поликлиническое обслуживание, что не нарушает действующие градостроительные нормы. По результатам проведенного обследования здание в целом соответствует требованиям предъявляемым СанПиН 2.1.3.2630-10. При обследовании установлено, что конструкции здания находятся в исправном техническом состоянии. В целом нежилое строение (здание поликлиники) не представляет угрозы для жизни и здоровья граждан.
Судебная коллегия с выводами суда, изложенными в оспариваемом решении, согласиться не может ввиду следующего.
Из материалов дела следует, что на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ООО "Клин-Сервис" являлось собственником земельного участка с объектом незавершенного строительства по адресу: <адрес>.
ООО "Клин-Сервис" объект незавершенного строительства со степенью готовности 90% достроен. Строительство завершено без подготовки и согласования проектно-сметной документации.
ООО "Клин-Сервис" обратилось в Управление по строительству, архитектуре и градостроительству администрации муниципального образования "Город Астрахань" с письмом по вопросу узаконения нежилого здания - поликлиники.
Письмом N Управление по строительству, архитектуре и градостроительству администрации муниципального образования "Город Астрахань" отказало ООО "Клин-Сервис" в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию на том основании, что разрешение на строительство в установленном порядке не оформлялось.
ООО "Клин-Сервис" обратилось в арбитражный суд с иском о признании за ним права собственности на указанный объект недвижимости.
Решением Арбитражного суда Астраханской области от ДД.ММ.ГГГГ по делу N N в иске ООО "Клин-Сервис" отказано.
Из материалов дела следует, что единственным учредителем ООО "Клин-Сервис" является Кадыкова А.В., директором - Кадыков С.В., который ДД.ММ.ГГГГ от имени ООО "Клин-Сервис" выдал главному бухгалтеру Н.А доверенность на совершение сделки купли-продажи объекта незавершенного строительства со степенью готовности 90%.
ДД.ММ.ГГГГ между ООО "Клин-Сервис" в лице Н.А и Кадыковым С.В. заключен договор купли-продажи, согласно которому Кадыков С.В. купил у ООО "Клин-Сервис" земельный участок и объект незавершенного строительства, степень готовности объекта 90%, по адресу: <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ Кадыков С.В. обратился в суд общей юрисдикции с настоящим иском.
Как следует из технического паспорта объекта капитального строительства по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, спорный объект представляет собой 3х-этажное нежилое здание - поликлинику, общей площадью <данные изъяты> кв.м., площадь застройки составляет 356,6 кв.м.
Учитывая вышеприведенные положения закона, оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с учетом их относимости и допустимости, судебная коллегия полагает, что оснований к признанию за истцом права собственности на спорный объект недвижимости не имеется, поскольку в нарушение требований статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказательств создания указываемого им строения с соблюдением закона и иных правовых актов, истцом не представлено.
Истец не представил суду доказательств того, что он предпринимал надлежащие меры к получению разрешения на строительство спорного объекта, равно как и доказательств того, что органами местного самоуправления создавались препятствия в законном возведении объекта.
Из материалов дела следует, что директор ООО "Клин-Сервис" Кадыков С.В. обращался в Управление по строительству, архитектуре и градостроительству администрации муниципального образования "<адрес>" с письмом по вопросу узаконения нежилого здания - поликлиники, расположенного на земельном участке по адресу: <адрес>. При этом данное обращение носило формальный характер, поскольку необходимая документация на фактически возведенный объект им не представлялась.
Обращение в орган, уполномоченный выдавать разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, после фактического строительства объекта и при отсутствии соответствующего разрешения, выданного в установленном порядке, не может свидетельствовать о надлежащих действиях лица по соблюдению определенного законом порядка введения в оборот недвижимого имущества.
При таких обстоятельствах судебная коллегия считает, что истец не доказал, что предпринимал надлежащие меры, направленные на легализацию спорного объекта недвижимости.
Кроме того, в силу подпункта 8 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории.
Согласно статье 263 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка.
Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса Российской Федерации собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
Из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 685 кв.м., расположен на землях населенных пунктов, имеет вид разрешенного использования - для завершения строительства и эксплуатации общественной бани, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.
На данном земельном участке с нарушением вида разрешенного использования земельного участка возведено нежилое здание - поликлиника. При этом решение в установленном законом порядке об изменении вида разрешенного использования земельного участка не принималось.
Тогда как условие о соответствии спорного объекта целевому назначению земельного участка является одним из условий, с которыми закон связывает возможность признания права собственности на самовольную постройку. Следовательно, несоответствие возведенного строения целевому назначению участка, на котором оно расположено, является условием, влекущим невозможность признания права собственности на самовольно возведенное строение в судебном порядке.
Руководствуясь положениями статьи 1065 Гражданского кодекса Российской Федерации, вышеуказанными положениям и градостроительного законодательства, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции полагает возможным согласиться с доводами апелляционной жалобы ответчика о том, что осуществление истцом строительных работ по возведению объекта капитального строительства без получения в установленном законом порядке разрешения на строительство, разработки, согласования и утверждения проектной документации создает угрозу безопасности, жизни и здоровью неопределенного круга лиц.
При таких обстоятельствах, поскольку разрешение на строительство истцу в установленном законом порядке не выдавалось, строительные работы произведены в отсутствие разработанной, согласованной и утвержденной в установленном законом порядке проектной документации, ссылка районного суда в обоснование своих доводов на
положительные техническое заключение, заключение экспертизы по обеспечению пожарной безопасности, экспертное заключение ФБУЗ <данные изъяты>", а также заключение эксперта N от ДД.ММ.ГГГГ строительно-технической судебной экспертизы, является несостоятельной, поскольку указанные заключения не могут свидетельствовать о безопасности произведенных строительных работ и отсутствии в результате их проведения угрозы для жизни и здоровья людей.
При этом судебная коллегия учитывает, что предметом спора является нежилое здание - поликлиника, которое является местом массового пребывания людей.
Как указано выше, признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права. Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ).
При изложенных обстоятельствах ввиду отсутствия в данном случае необходимых одновременных условий, с которыми закон связывает возможность признания права собственности на самовольную постройку, правовые основания для удовлетворения заявленных требований у суда отсутствовали.
На основании изложенного, решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.
На основании изложенного и руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Астраханского областного суда,
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Трусовского районного суда г.Астрахани от 6 августа 2019 года отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Кадыкова С.В к Обществу с ограниченной ответственностью "Клин-Сервис", администрации муниципального образования "Город Астрахань" о признании сделки купли-продажи состоявшейся, признании права собственности отказать.
Председательствующий: К.В. Полякова
Судьи областного суда: А.М. Метелева
Ю.А. Чернышова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
