Определение Судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ИРКУТСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 18 мая 2021 года Дело N 33-3683/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:

судьи-председательствующего Шабалиной В.О.,

судей Кулаковой С.А., Шишпор Н.Н.,

при секретаре Горячкиной К.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-1515/2020 по иску правозащитной общественной организации Иркутской области "За Граждан" в интересах Фадеевой Т.А. к акционерному обществу Специализированный застройщик "Финансово-строительная компания "Новый город" о признании договора недействительным в части, уменьшении цены договора, взыскании денежной суммы, стоимости устранения недостатков, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа

по апелляционной жалобе правозащитной общественной организации Иркутской области "За граждан"

на решение Октябрьского районного суда г. Иркутска от 29 декабря 2020 года,

УСТАНОВИЛА:

в обоснование исковых требований и уточнений к ним указано, что 02.11.2018 между АО СЗ "ФСК "Новый город" и Фадеевой Т.А. заключен договор N 1127 участия в долевом строительстве от 02.11.2018. Стоимость объекта долевого строительства составила 3 098 397,50 руб. 06.11.2019 квартира передана по акту.

25.02.2020 Фадеева Т.А. обратилась в ПОО Иркутской области "За Граждан" с просьбой провести проверку объекта по договору на соответствие требованиям технических регламентов.

При заключении договора сторонами согласовано, что цена договора определяется как произведение общей приведенной площади на стоимость 1 кв.м. такой площади. По результатам технической инвентаризациями установлено, что площадь квартиры меньше, чем согласовано в договоре, что влечет к уменьшению общей приведенной площади объекта и изменению цены до 3 020 112, 50 руб.

В соответствии с проектной декларацией, планируемая стоимость строительства составляет 712 100 912 руб. Объем строительства составляет (общая площадь жилых и нежилых помещений) 18 667,52 кв.м. На основании вышеизложенного следует, что фактическая стоимость квартиры истца составляет 1 539 975,01 руб. (712 100 912 руб./ 18 667,52 кв.м. = 38 146,52 руб./м2 *40,37 кв.м.).

По результатам проведенной судебной экспертизы были установлены строительные недостатки и сумма их устранения составила 390 570 руб.

Истец просил признать договор N 1127 от 02.11.2018 недействительным в части цены договора, указанной в Приложении 2 к договору, в связи с несоответствием проектной декларации, применить последствия недействительности - уменьшить цену договора с 3 098 400 руб. до 1 539 975,01 руб.; взыскать с АО СЗ ФСК "Новый город" в пользу Фадеевой Т.А. денежные средства в счет уменьшения цены договора в размере 1 934 718,03 руб. в связи с несоответствием проектной декларации; признать условия договора N 1127 от 02.11.2018, изложенные в п. 4.2 недействительными (ничтожными), как условия, освобождающие застройщика от ответственности за качество объекта; уменьшить цену договора в связи с передачей объекта, который не соответствует условиям договора, с 3 098 397,50 руб. до 3 020 112,50 руб.; взыскать с АО СЗ ФСК "Новый город" в пользу Фадеевой Т.А. денежные средства в счет уменьшения цены договора в размере 78 285 руб. в связи с несоответствием объекта условиям договора; взыскать с АО СЗ "ФСК "Новый город" в пользу Фадеевой Т.А. стоимость устранения недостатков 390 570 руб., неустойку в размере 390 570 руб., компенсацию морального вреда 15 000 руб., штраф.

Решением Октябрьского районного суда г. Иркутска от 29 декабря 2020 года исковые требования ПОО Иркутской области "За Граждан" в интересах Фадеевой Т.А. удовлетворены частично.

С АО СЗ "ФСК "Новый город" в пользу Фадеевой Т.А. взыскана стоимость устранения недостатков 390 570 руб., неустойка 60 000 руб., компенсация морального вреда 5000 руб., штраф в размере 113 892, 50 руб.

С АО СЗ "ФСК "Новый город" в пользу ПОО Иркутской области "За Граждан" взыскан штраф в размере 113 892, 50 руб.

С АО СЗ "ФСК "Новый город" в доход муниципального образования г.Иркутска взыскана государственная пошлина в размере 8005, 70 руб.

В удовлетворении исковых требований в большем объеме отказано.

В апелляционной жалобе представитель истца ПООИО "За граждан" Муклинов С.Х. просит решение суда изменить, принять новое решение, которым удовлетворить заявленные требования в полном объеме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы выражает несогласие с решением суда в части снижения неустойки, штрафа, поскольку ответчик не доказал несоразмерность начисленной неустойки. В обоснование своей позиции приводит судебную практику.

Относительно апелляционной жалобы истца поступили письменные возражения представителя ответчика АО СЗ "ФСК "Новый город" Пальчиковой И.Г., в которых последняя просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Шишпор Н.Н., объяснения лиц, участвующих в деле, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии со ст. 327? Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения и удовлетворения апелляционной жалобы.

Согласно ч. 1 ст. 1 Закона РФ "О защите прав потребителей" от 07.02.1992 N 2300-1 отношения в области защиты прав потребителей регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Законом, другими федеральными законами (далее - законы) и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

В соответствии со ст. 4 (части 1, 3, 4) Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту Федеральный закон N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.

Договор (в том числе) должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства; способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

В силу положений ч. 1, ч. 2 ст. 7 указанного Федерального закона, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям; в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, в том числе и соразмерного уменьшения цены договора.

При разрешении спора судом установлено, что 02.11.2018 между АО Специализированный застройщик "ФСК "Новый город" (застройщик) и Фадеевой Т.А. (дольщик) заключен договор N 1127 участия в долевом строительстве, в соответствии с условиями которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок организовать строительство и с привлечением других лиц построить многоквартирный дом по адресу: <адрес изъят> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать объект - однокомнатная квартира, строительный Номер изъят, общей площадью 38,9 кв.м., площадь балкона - 4,89 кв.м., общая приведённая площадь - 40,37 кв.м., жилая площадь - 16,27 кв.м., площадь кухни - 9,56 кв.м., ванной - 5,62 кв.м., туалета - 1,56 кв.м., расположенная на 5 этаже многоквартирного жилого дома, дольщику, не позднее 90 календарных дней с момента ввода в эксплуатацию, а дольщик, в свою очередь, обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект (п. 1.2, 2.1.2, Приложение N 1).

Цена договора составила 3 098 400 рублей (Приложение N 2).

Цена одного квадратного метра общей приведенной площади составила 76 750 руб. (п. 2.2.1, Приложение N 2).

06.11.2019 между АО Специализированный застройщик "ФСК "Новый город" (застройщик) и Фадеевой Т.А. (дольщик) был подписан акт приема-передачи квартиры, согласно которому застройщик передал, а дольщик принял однокомнатную <адрес изъят>, расположенную на 5 этаже 9-ти этажного многоквартирного дома, общей площадью 38 м.кв., жилой площадью 16 кв.м., площадь балкона - 4,6 м.кв., расположенную по адресу: <адрес изъят>.

Окончательная стоимость объекта составляет 3 098 400 рублей.

Оплата по договору N 1127 от 02.11.2018 г. в размере 3 098 400 руб. внесена в полном объеме.

Разрешая требования истца, руководствуясь ст. ст. 421, 422, 431 Гражданского кодекса РФ, ст. ст. 1, 4, 5, 7, 18, 19, 21 Федерального закона от 30.12.2004г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", проанализировав условия оспариваемого договора и истолковав их по правилам ст. 431 Гражданского кодекса РФ, суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в части признания договора N 1127 от 02.11.2018 недействительным в части цены, указанной в приложении N 2, применении последствий недействительности условий договора в виде уменьшения цены договора с 3 098 400 до 1 539 975, 01 руб. и взыскания суммы уменьшения цены договора в размере 1 934 718, 03 руб.

Выводы суда подробно мотивированы, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, основаны на правильном применении норм материального права, регулирующих спорные правоотношения; оснований для их переоценки судебная коллегия не усматривает. В указанной части решение суда не обжалуется.

Разрешая требования истца о признании недействительным п.4.2 договора N 1127 от 02.11.2018, заключенного между АО Специализированный застройщик "ФСК "Новый город" и Фадеевой Т.А., уменьшении цены договора с 3 098 397,50 руб. до 3 020 112,50 руб., взыскании денежных средств в размере 78 285 руб. вследствие уменьшения цены договора, суд установил, что по данным обследования и технического паспорта ОГУП "ОЦТИ-Областное БТИ" от 26.12.2019 жилого помещения (квартиры), расположенного по адресу: <адрес изъят>, выявлено, что фактическая площадь квартиры составляет (с учётом площади балкона), 42,5 кв.м., общая площадь помещений 38,0 кв.м., из нее: жилая - 15,9 кв.м., подсобная - 22,1 кв.м., площадь балкона 4,5 кв.м. Таким образом, общая приведенная площадь помещения составила 39,35 кв.м. из расчета: 4,5 кв.м.*0,3+38,0 кв.м., вместо установленной договором 40,37 кв.м.

09.12.2019 г. Фадеева Т.А. обратилась к ответчику с требованием о возврате денежных средств за разницу между договорной и фактической площадью жилого помещения.

Ответчик, исходя из озвученных в ходе комиссионного обмера данных о том, что приведенная площадь квартиры составила 39,35 кв.м., что на 1,02 кв.м. меньше установленной в договоре, произвел расчет с Фадеевой Т.А. за уменьшение площади фактической в сравнении с установленной в договоре, согласно условиям договора с применением вычета допустимой погрешности ( 1 кв.м.). Фадеевой Т.А. была перечислена сумма 1 535 руб. за 0,02 кв.м. - разницу в площади (при расчете: стоимость 1 кв.м, приведенной площади с учетом коэффициента 0,3 для балкона составила по договору - 76 750 руб. Исходя из указанной стоимости, стоимость 1,02 кв.м. составила 78 285 = 76 750 *1,02 кв.м.). То есть, за минусом 1 кв.м. приведенной площади, сумма, подлежащая возврату истцу, составила 1 535 руб., которая была возвращена истцу ответчиком 27.01.2020.

Отказывая в удовлетворении требований о признании недействительным п. 4.2 договора, о взыскании уменьшении цены договора с 3 098 397, 50 руб. до 3 020 112, 50 руб., взыскании денежных средств в размере 78 285 руб., суд, руководствуясь ст. 431 Гражданского кодекса РФ, правильно истолковав оспариваемое условие договора в совокупности с иными его условиями, а именно п. 5.5, исходил из того, что оспариваемый пункт договора не противоречит действующему законодательству, в том числе положениям ст. 5 Федерального закона N 214-ФЗ, что застройщиком обязанность, предусмотренная п. 5.5 договора, по возврату денежных средств за уменьшение общей приведенной площади объекта, превышающая установленную допустимую погрешность, исполнена.

В апелляционной жалобе отсутствуют доводы о несогласии с указанными выводами суда и решение в этой части не обжалуется.

При рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции Фадеева Т.А. выразила несогласие с решением суда в указанной части, полагая, что застройщик целенаправленно предусмотрел такие условия, извлекая необоснованную выгоду за счет дольщиков.

Судебная коллегия полагает, что выводы суда об отсутствии оснований для признания недействительным п. 4.2 договора и взыскании суммы 78 285 руб., являются правильными, поскольку при заключении договора стороны договорились о том, что расхождение в общей приведенной площади объекта 1 кв.м. является допустимой погрешностью, при этом оспариваемые условия не освобождают застройщика от ответственности при несоответствии площади передаваемого объекта свыше допустимой погрешности и содержат обязательство последнего перед дольщиком по возмещению разницы в цене договора, что и было исполнено застройщиком.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

На основании пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

В соответствии со статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с частью 1 статьи 5 Федерального закона N 214-ФЗ, договор участия в долевом строительстве должен содержать условие о цене договора, то есть о размере денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Частью 2 указанной статьи предусмотрена возможность изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором установлена такая возможность изменения цены и условия ее изменения.

Федеральным законом от 03 июля 2016 г. N 304-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" часть 1 статьи 5 Закона об участии в долевом строительстве дополнена положением, согласно которому цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

Исходя из положений пункта 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Таким образом, по смыслу приведенных выше норм права, стороны договора участия в долевом строительстве вправе, но не обязаны определить окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства установленной в договоре и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.

Как установлено судом, истцу застройщиком передано помещение, имеющее отступление от условий договора в части размера объекта долевого строительства, разница в общей приведенной площади квартиры составила 1,02 кв.м.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой данной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с п. 4.2 договора, стороны допускают, что в результате проведения строительно-монтажных работ общая приведенная площадь "объекта" (порядок определения изложен в п. 2.2.1) может измениться (увеличиться либо уменьшиться). Допустимым считается отклонение фактической общей приведенной площади "объекта" от общей приведенной площади, указанной в настоящем договоре и приложениях к нему (проектной площади), не более чем на 1 (Один) квадратный метр как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения, что не влечет изменения цены договора (допустимая погрешность).

В случае, если отклонение общей приведенной площади "объекта" от проектной общей приведенной площади "объекта" составит более 1 (Одного) квадратного метра в сторону увеличения - дольщик обязуется оплатить застройщику дополнительно возникшую площадь в порядке, предусмотренном п. 5.4 настоящего договора.

В случае если отклонение общей приведенной площади "объекта" от проектной общей приведенной площади "объекта" составит более 1 (Одного) квадратного метра в сторону уменьшения - застройщик обязуется вернуть денежные средства дольщику за разницу площадей в порядке, предусмотренном п. 5.5 настоящего договора.

Согласно п. 5.4 в случае, если фактическая общая приведенная площадь объекта превышает проектную, а само превышение общей приведенной площади вышло за рамки установленной допустимой погрешности (п. 4.2), дольщик в течение 30 календарных дней с момента обнаружения данного факта о обязан оплатить разницу квадратных метров, уменьшенную на 1 квадратный метр, являющийся по условиям договора допустимой погрешностью.

Напротив, в случае, если фактическая общая приведенная площадь "объекта" (порядок определения изложен в п. 2.2.1) меньше проектной, а само уменьшение общей приведенной площади "объекта" вышло за рамки установленной допустимой погрешности (п. 4.2. договора), застройщик в течение 30 календарных дней с момента обнаружения данного факта обязан возвратить дольщику сумму денежных средств, составляющих разницу квадратных метров, уменьшенную на 1 квадратный метр, являющийся по условиям настоящего договора допустимой погрешностью. При расчете разницы квадратных метров принимается стоимость квадратного метра общей приведенной площади, действующая на момент последней оплаты цены договора или ее части ( п. 5.5).

Буквальное значение содержащихся в указанных пунктах договора слов и выражений указывает на возможное определение окончательной цены договора в случае наличия разницы между общей приведенной площадью квартиры указанной в договоре и фактической площадью, при этом обязанность компенсировать разницу в денежной форме является обоюдной в зависимости от того, увеличилась или уменьшилась общая приведенная площадь квартиры.