Дата принятия: 09 сентября 2020г.
Номер документа: 33-3678/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КАЛИНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 9 сентября 2020 года Дело N 33-3678/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:
председательствующего Крамаренко О.А.,
судей Никифоровой Ю.С., Уосис И.А.,
при секретаре Чика О.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комышевой Татьяны Александровны к ООО "Специализированный застройщик "Комфорт" о взыскании неустойки на нарушение срока устранения недостатков; взыскании денежных средств, в счет возврата оплаты по договору участия в долевом строительстве, процентов за пользование денежными средствами; взыскании денежных средств в счет уменьшения цены договора, процентов за пользование денежными средствами; взыскании расходов за проведение экспертизы; компенсации морального вреда и штрафа за нарушение прав потребителя, по апелляционным жалобам Комышевой Т.А. и ООО "Специализированный застройщик "Комфорт" на решение Зеленоградского районного суда Калининградской области от 17 июня 2020 года,
Заслушав доклад судьи Никифоровой Ю.С., пояснения представителя Комышевой Т.А. Комышева М.В., поддержавшего доводы апелляционной жалобы истца и возражавшего против апелляционной жалобы ответчика, объяснения представителя ООО "Специализированный застройщик "Комфорт" Кузнецова С.В., полагавшего обоснованной апелляционную жалобу общества и возражавшего против доводов жалобы Комышевой Т.А., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Комышева Т.А. обратилась в суд с исковым заявлением к ООО "Специализированный застройщик "Комфорт" (далее ООО СК "Комфорт") о взыскании денежных средств, компенсации морального вреда, штрафа. В обоснование требований указала, что 11 мая 2017 года между ней и ответчиком заключен договор N участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома с подземной автостоянкой и встроенными общественными помещениями по <адрес>. Стороны свои обязательства по данному договору исполнили, 14 августа 2018 года между сторонами подписан акт приема-передачи объекта долевого строительства - кв. N право на квартиру зарегистрировано в установленном законом порядке. Однако в ходе эксплуатации квартиры были установлены недостатки по качеству объекта долевого строительства, а именно неправильная работа системы вентиляции в помещениях санузлов. 15 февраля 2019 года она обратилась с ответчику с письменным заявлением, в котором указала на наличие существенных недостатков по качеству объекта долевого строительства и просила безвозмездно устранить указанные недостатки в разумный срок. 27 февраля 2019 года представителем ответчика был произведен осмотр помещений санузлов объекта долевого строительства, в ходе которого были подтверждены недостатки по качеству объекта долевого строительства - установлена обратная тяга воздушного потока системы вентиляции, а также низкая температура в помещениях санузлов. В начале апреля 2019 года ответчиком были произведены работы по устранению выявленных дефектов, которые не привели к положительному результату. Полагала, что наличие недостатков вентиляции ее квартиры является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, так как вентиляция в многоквартирном доме относится к наиболее важной инженерной системе, которая обустраивается с момента постройки сооружения, и от ее правильной работы зависит создание микроклимата, позволяющего назвать жизнь в жилом помещении здоровой, удобной и качественной. В этой связи просила взыскать с ответчика в ее пользу неустойку за нарушение сроков устранения недостатков, рассчитав таковую из цены договора.
Кроме того, истица ссылалась на то, что при заключении договора участия в долевом строительстве в отношении жилого помещения ответчиком не соблюдены положения действующего законодательства РФ о применении понижающего коэффициента для расчета цены лоджии (4,2 кв.м), входящей в состав объекта долевого строительства. До настоящего момента ее требование об уменьшении цены договора участия в долевом строительстве ответчиком в добровольном порядке удовлетворено не было. Просила взыскать с ответчика в ее пользу денежные средства в счет уменьшение цены по договору долевого строительства в счет уменьшения цены договора - 93 146,53 рублей и проценты за пользование указанными денежными средствами.
Также Комышева Т.А. указывала, что 11 мая 2017 года между ней и ответчиком был заключен второй договор участия в долевом строительстве помещения кладовой по тому же адресу. Данный объект ею тоже был принят у застройщика по акту. В ходе эксплуатации кладовой ею были установлены недостатки (дефекты) по качеству объекта долевого строительства, а именно - многочисленные намокания пола, стен и потолка; следы сырости на трубах общедомовых коммуникаций (конденсат), в том числе в местах расположения электроприборов. Полагала, что выявленные ею дефекты данного помещения возникли по причине расположения в нем общедомовых инженерных коммуникаций (электроснабжения, водоснабжения и канализации), что не было оговорено сторонами на момент заключения сделки и не отражено в договоре долевого строительства. Полагает, что указанные недостатки являются существенными, так как не могут быть устранены ответчиком без несоразмерных расходов и затрат времени, а более того, при заключении договора участия в долевом строительстве застройщик должен был предоставить ей достоверную информацию о потребительских свойствах и характеристиках конкретного объекта долевого строительства (в данном случае кладовой), подлежащего передаче по договору, однако ответчик этого не сделал, чем нарушил требования действующего законодательства РФ. Указывала, что обратилась в адрес ответчика с письменным уведомлением об одностороннем отказе от исполнения договора и потребовала возвратить уплаченные по договору денежные средства, а также уплатить проценты за пользование указанными денежными средствами, однако такое ее требование ответчиком было оставлено без удовлетворения. В связи с указанным, истица полагала, что с ответчика в ее пользу подлежат взысканию денежные средства в счет возврата оплаты по договору долевого строительства объекта - кладовой в размере 128 700 рублей, а также проценты за пользование указанными денежными средствами.
Наряду с изложенным Комышевой Т.А. были заявлены требования о возмещении ей расходов на проведение досудебной независимой строительно-технической экспертизы в размере 3 699 рублей; компенсации морального вреда в размере 100 000 рублей; штрафа за неудовлетворение законного требования потребителя.
Решением Зеленоградского районного суда Калининградской области от 17 июня 2020 года исковые требования Комышевой Т.А. удовлетворены частично.
С ООО СК "Комфорт" в ее пользу взыскана неустойка за нарушение срока устранения недостатков в размере 30 000 рублей, расходы за составление технического отчета в размере 3 699 рублей, компенсация морального вреда 5 000 рублей, штраф за нарушение прав потребителя в размере 19 349 рублей 50 копеек, а всего 58 048 рублей 50 копеек.
В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.
В доход местного бюджета с ответчика взыскана государственная пошлина.
В апелляционной жалобе Комышева Т.А. критикует выводы суда в части определения размера неустойки за нарушение сроков исполнения требования потребителя об устранении недостатков товара. Настаивает на том, что неправильная работа вентиляции является основанием для выводов о непригодности жилого помещения для постоянного проживания, и расчет неустойки необходимо производить исходя из стоимости квартиры, а не работ по устранению недостатков. Указывает на отсутствие в спорной ситуации оснований для применения положений ст. 333 Гражданского Кодекса Российской Федерации и снижения размера неустойки. Также отмечает, что суд неверно определи стоимость работ по устранению недостатков, которая, по ее мнению, составила 22 472 рубля. Полагает, что в ее пользу подлежала взысканию неустойки в заявленном ею размере.
Не соглашается с решением суда и в части отказа в иске о взыскании денежных средств по договору участия в долевом строительстве кладовой. Указывает, что в ходе эксплуатации данного помещения были обнаружены недостатки в виде сырости пола, стен потолка, которые имели место по причине расположения в помещении коммуникаций, что не было предусмотрено договором. Информация о размещении в помещении коммуникаций не была доступна истцу на момент заключения договора и в процессе его реализации. Данное обстоятельство, по ее мнению, препятствует нормальной эксплуатации нежилого помещения. Не соглашается с выводами суда о возможности устранения дефектов в виде намокания поверхностей кладовой путем изоляции коммуникаций, обращая внимание на то, что согласно выводам судебной экспертизы инженерные коммуникации нужно переносить в соответствии с проектом.
Указывает на несогласие с выводами суда и в части отказа в удовлетворении требований о взыскании денежных средств по договору, ввиду неприменения застройщиком понижающего коэффициента к площади лоджии, ссылаясь на то, что такое требование установлено нормативными актами и не могло быть проигнорировано при заключении договора.
Определенный судом размер компенсации морального вреда полагает недостаточным и несоответствующим требованиям разумности.
Также настаивает на том, что суд вышел за пределы заявленных требований, так как неустойку она просила взыскать за период с 18 марта 2019 года по 20 марта 2020 года, а суд взыскал по 20 июня 2020 года.
В апелляционной жалобе ООО "СЗ "Комфорт" оспаривает решение суда в части определения периода, за который взыскана неустойка. Обращает внимание на то, что именно действия самого истца, не обеспечивающего доступ в квартиру, не позволяли в более короткие сроки устранить все недостатки вентиляции.
В судебное заседание не явилась истец, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежаще, с заявлением об отложении судебного заседания не обращалась, в связи с чем суд апелляционной инстанции в соответствии с ч. 3 ст. 167, ч. 1, 2 ст. 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее ГПК РФ) считает возможным рассмотреть дело в ее отсутствие.
Выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в апелляционных жалобах, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Так, судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что 11 мая 2017 года между ООО СК "Комфорт" и Комышевой Т. А. был заключен договор участия в долевом строительстве, по условиям которого, ответчик обязался построить жилой дом по <адрес> и передать Комышевой Т.А. двухкомнатную квартиру N в указанном доме. Цена договора составила 2 670 000 рублей, стоимость 1 кв.м объекта - 44 355,49 рублей.
Свои обязательства в рамках заключенного договора стороны исполнили в полном объеме, квартира передана участнику долевого строительства по акту приема - передачи 14 августа 2018 года, право собственности Комышевой Т.А. на квартиру зарегистрировано в установленном законом порядке.
Отказывая в удовлетворении требований Комышевой Т.А. о взыскании с ответчика в ее пользу денежных средств в счет уменьшения цены договора и процентов за пользование таковыми, суд исходил из того, что условиям договора долевого участия к площади лоджий и балконов понижающие коэффициенты не применяются.
С такими выводами суда судебная коллегия соглашается.
Так, согласно ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).
При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (п. 1 ст. 431 ГК РФ).
В силу п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.
По смыслу приведенных выше законоположений свобода граждан в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании.
Ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 N 214-ФЗ (в редакции действующей на дату заключения между сторонами договора от 11 мая 2017 года) закреплено, что в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.
Из буквального толкования положений данной нормы права следует, что приведенная правовая норма является диспозитивной и предполагает, что стороны, при заключении договора долевого участия могут выбрать один из указанных способов определения цены договора.
Как установлено судом, стороны при заключении названного договора долевого участия в строительстве жилья договорились, что истцу подлежит передаче в общую совместную собственность двухкомнатная квартира N на 9-м этаже дома со следующими характеристиками по проекту: общая площадь квартиры с холодными помещениями 61,15 кв.м (в том числе жилая площадь - 27,60 кв.м), площадь лоджии - 4,23 кв.м, (пункт 1.3 указанного договора).
Согласно условиям договора его цена составляет 2 670 200 рублей, стоимость 1 кв.м - 44 355,49 рублей (п. 2 дополнительного соглашения к договору от 25 июня 2018 года)
Условия договора о цене объекта согласованы сторонами и недействительными не признаны.
Судом также установлено, что в соответствии с данными кадастрового учета, общая площадь квартиры составила 60,2 кв.м, общая площадь 56 кв.м, площадь лоджии 4,2 кв.м.
Акт приема-передачи квартиры подписан сторонами 14 августа 2018 года.
Таким образом, истец добровольно заключила с ответчиком договор участия в долевом строительстве на приведенных выше условиях, в том числе о стоимости квартиры, и приняла квартиру от ответчика по соответствующему акту без каких-либо претензий.
Сведений о том, что стороны при определении характеристик объекта долевого строительства договорились использовать понижающий коэффициент для определения общей площади квартиры с учетом лоджии, материалы дела не содержат.
На основании изложенного правильным является вывод суда, что содержание договора, полностью соответствует требованиям действующего законодательства, устанавливающего порядок и условия определения цены договора участия в долевом строительстве, а также положениям ст. 421, 422, 424 ГК РФ.
Что касается выводов суда о взыскании с ответчика в пользу истца неустойки за нарушение сроков устранения выявленных недостатков объекта долевого строительства, то таковые в целом также сомнений у судебной коллегии не вызывают.
Так, согласно ч. 8 ст. 7 Федерального закона N 214-ФЗ за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, застройщик уплачивает гражданину - участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом п. 1 ст. 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей".
Если недостаток (дефект) указанного жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент, установленный п. 1 ст. 23 Закона РФ "О защите прав потребителей", от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта).
Из материалов дела следует, что квартира была передана дольщику с наличием недостатка в виде неправильной работы системы вентиляции в помещениях туалета и ванной, в связи с чем 15 февраля 2019 года истец обратилась к ответчику с претензией об устранении такового, между тем выявленные недостатки застройщиком в полном объеме были устранены только 15 июня 2020 года.
В этой связи суд пришел к обоснованному выводу о наличии правовых оснований для взыскания с застройщика в пользу истца неустойки.
Вопреки доводам апелляционной жалобы ООО СЗ "Комфорт" период, за который подлежит взысканию неустойка, определен судом верно, каких - либо препятствий для устранения выявленных недостатков в более короткие сроки у ответчика не имелось и устранение таковых без доступа в жилое помещения истца явилось возможным. В этой связи судебная коллегия отклоняет позицию ответчика о наличии злоупотребления правами со стороны самого участника долевого строительства.
Судебная коллегия не может согласиться с доводами апелляционной жалобы Комышевой Т.А. о выходе судом за пределы заявленных требований при определении периода для взыскания неустойки, поскольку истцом по существу заявлено требование о взыскании неустойки за нарушение сроков устранения недостатков. В связи с чем, судом иск разрешен в пределах заявленных требований.
Судебная коллегия не может также согласиться и с доводами апелляционной жалобы истца о необходимости расчета неустойки исходя из цены договора, поскольку, как обоснованно указано судом первой инстанции, бесспорных доказательств того, что выявленные в жилом помещении дефекты системы вентиляции в туалете и ванной комнате привели к непригодности жилого помещения для постоянного проживания, материалы дела не содержат.
Стоимость работ, произведенных ответчиком для устранения дефекта вентиляции жилого помещения, для целей расчета неустойки, определена судом на основании представленных стороной ответчика документов, в связи с чем доводы апелляционной жалобы Комышевой Т.А. в указанной части также судебной коллегией отклоняются.
Между тем судебная коллегия находит заслуживающими внимание доводы истца об отсутствии в спорной ситуации оснований для применения к рассчитанной неустойки положений ст. 333 ГК РФ, поскольку ответчиком не представлено доказательств исключительности обстоятельств для такого снижения, а также несоразмерности неустойки, с учетом длительности периода нарушения прав истицы, последствиям нарушения обязательств.
Принимая во внимание, что неустойка по своей природе носит компенсационный характер, является способом обеспечения исполнения обязательства должником и не должна служить средством обогащения кредитора, но при этом направлена на восстановление прав кредитора, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, а потому должна соответствовать последствиям нарушения, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что рассчитанная судом неустойка в сумме 76 265 рублей 16 копеек не является явно несоразмерной последствиям нарушения ответчиком обязательств.
Решение суда в указанной части подлежит изменению.
Установив факт нарушения со стороны ответчика прав истца как потребителя в связи с неисполнением в срок обязанности по устранению недостатков товара, руководствуясь ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей", разъяснениями, содержащимися в п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" от 28 июня 2012 года N 17, суд первой инстанции пришел к выводу о причинении истцу действиями ответчика морального вреда и определилего компенсацию в пользу Комышевой Т.А. в размере 5 000 рублей.
По мнению судебной коллегии, взысканная судом компенсация морального вреда необоснованно занижена, учитывая длительность нарушения ответчиком обязательств, и подлежит увеличению до 10 000 рублей, что в большей мере соответствует требованиям ст. 1101 ГК РФ о разумности и справедливости, конкретным обстоятельствам дела и сохранению баланса прав и обязанностей сторон.
В рамках настоящего гражданского дела истцом также были заявлены требования о взыскании с застройщика в ее пользу денежных средств по иному договору участия в долевом строительстве, заключенному с застройщиком 11 мая 2017 года, по условиям которого ей было передано нежилое помещение в этом же доме, расположенное в подвальном помещении, - кладовая, в связи с односторонним отказам от исполнения договора.
Отказывая в удовлетворении требований истца в указанной части, суд исходил из того, что при заключении и исполнении указанного договора ответчиком права участника долевого строительства нарушены не были.
В апелляционной жалобе Комышева Т.А. выражает несогласие с такими выводами суда.
Однако оснований для изменения или отмены решения суда в указанной части судебная коллегия не усматривает.
Действительно в ходе судебного разбирательства судом было установлено, что данное помещение имеет дефекты в виде намокания пола, стен и потолка; следы сырости на трубах общедомовых коммуникаций (конденсат). Однако в ходе судебного разбирательства судом были допрошены эксперты, пояснившие, что такие недостатки помещения являются незначительными и могут быть устранены путем проведения работ по изоляции коммуникаций, что предусмотрено проектной документацией.
При таком положении истца не лишена возможности осуществить защиту нарушенных прав иным способом.
Что касается доводов стороны истца о том, что в нарушение требований действующего законодательства застройщиком до ее сведения не была надлежащим образом доведена информация о свойствах приобретенного ею помещения, а именно договор участия в долевом строительстве данного помещения не содержал сведений о наличии в помещении инженерных коммуникаций, то таковые правомерно отклонены судом, поскольку такое конструктивное расположении коммуникаций дома в подвальном помещении было предусмотрено проектной документацией, а более того являлось очевидным для истицы при исполнении договора. При этом последняя приняла исполнение договора от застройщика без каких - либо претензий относительно расположения в помещении коммуникаций.
Что касается выявленных в ходе судебного рассмотрения дела дефектов данного помещения в виде отступления застройщиком от проектной документации при прокладке инженерных сетей в помещении, то таковые, как обоснованно указанно судом, с учетом высоты данного помещения (4 м), прав истицы не нарушают, поскольку не препятствуют каким - либо образом эксплуатации данного нежилого помещения по его назначению и не влияют на свойства самого помещения.
Доводы апелляционной жалобы Комышевой Т.А. об обратном судебной коллегией отклоняются.
Таким образом, в связи с увеличением размера неустойки и компенсации морального вреда, подлежит пересмотру и размер штрафа, взыскиваемого с ответчика по правилам п. 6 ст. 13 Закона РФ от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей".
Размер штрафа в пользу истца составит 43 132 рубля 58 копеек из расчета: 76 265 рублей 16 копеек - неустойка + 10 000 рублей - компенсация морального вреда / 2.
Вопреки суждениям суда, понесенные истцом расходы на составление экспертного заключения в сумме 3 699 рублей, являются судебными расходами и не подлежат включению при расчете суммы штрафа.
Таким образом, в пользу истца с ответчика подлежит взысканию 133 096 рублей 74 копейки (76 265 рублей 16 копеек - неустойка + 10 000 рублей - компенсация морального, 43 132 рублей 58 копеек - штраф, 3 699 рублей - судебные расходы).
На основании изложенного, руководствуясь положениями ст.ст. 328-329 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Зеленоградского районного суда Калининградской области от 17 июня 2020 года изменить в части взыскания неустойки за нарушение сроков устранения недостатков, компенсации морального вреда и штрафа, увеличив размер неустойки до 76 265 рублей 16 копеек, компенсации морального вреда до 10 000 рублей, штрафа до 43 132 рублей 58 копеек. Всего сумму взыскания определить в размере 133 096 рублей 74 копеек.
В остальной части то же решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
