Дата принятия: 14 июня 2022г.
Номер документа: 33-3672/2022
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 14 июня 2022 года Дело N 33-3672/2022
Санкт-Петербург 14 июня 2022 года
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Головиной Е.Б.
судей Боровского В.А., Хрулевой Т.Е.
при секретаре Белиновой П.С.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Касьян Н. Н. на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 29 ноября 2021 года по гражданскому делу N 2-2362/2021 по иску Касьян Н. Н. к администрации муниципального образования Колтушское сельское поселение Всеволожского муниципального района Ленинградской области об обязании заключить договор социального найма и по встречному иску администрации муниципального образования Колтушское сельское поселение Всеволожского муниципального района Ленинградской области к Касьян Н. Н. о признании не приобретшей право пользования жилым помещением.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Головиной Е.Б., объяснения представителей Касьян Н.Н. - Касьяна В.И. и адвоката Хорева А.В., возражения представителя администрации муниципального образования Колтушское сельское поселение Всеволожского муниципального района Ленинградской области Назаровой М.В., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
Касьян Н.Н. обратилась в суд к администрации муниципального образования Колтушское сельское поселение Всеволожского муниципального района Ленинградской области с иском об обязании заключить договор социального найма квартиры (комнаты), общей площадью 18, 9 кв. м по адресу: <адрес>.
В обоснование требований указала, что с 10 марта 2016 года зарегистрирована и проживает в общежитии по адресу: <адрес>, кв. (комната) N 4, которое предоставлено ей как работнику ЗАО УПТК "Академстрой".
15 декабря 2015 года между истцом и собственником общежития - АО "Центракадемстрой", заключен договор найма жилого помещения N 4, по условиям которого ей в бессрочное владение и пользование передано изолированное жилое помещение, состоящее из одной комнаты (квартиры) общей площадью 18,9 кв. м по адресу: <адрес>, на первом этаже, комната (квартира) N 4. Истец постоянно в нем проживает и оплачивает коммунальные платежи. Жилой <адрес> в <адрес> передан на баланс муниципального образования Колтушское сельское поселение Всеволожского муниципального района <адрес>. Администрация муниципального образования необоснованно отказывается от заключения с истцом договора социального найма в отношении указанного жилого помещения.
Ответчик иск не признал, предъявил встречный иск о признании Касьян Н.Н. не приобретшей право пользования жилым помещением по адресу: <адрес>, общ.
В обоснование требований администрация указала, что жилой дом является муниципальной собственностью. Регистрация Касьян Н.Н. по месту жительства является формальной, она в жилое помещение не вселялась и в нем не проживала, на момент предоставления жилого помещения не состояла в трудовых отношениях с ЗАО УПТК "Академстрой".
Решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 29 ноября 2021 года постановлено:
Признать Касьян Н. Н., 12.05.1987 года рождения, не приобретшей право пользования жилым помещением по адресу: <адрес> общ.
Выселить Касьян Н. Н., 12.05.1987 года рождения, из жилого помещения по адресу: <адрес> общ.
Решение суда является основанием для снятия Касьян Н. Н., 12.05.1987 года рождения, с регистрационного учета по адресу: <адрес> общ.
В удовлетворении исковых требований Касьян Н. Н. к администрации муниципального образования Колтушское сельское поселение Всеволожского муниципального района Ленинградской области об обязании заключить договор социального найма - отказать.
В апелляционной жалобе Касьян Н.Н. просит решение суда отменить как незаконное.
В жалобе указывает, что единственным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований являлось то обстоятельство, что на момент заключения договора найма жилого помещения истец не состоял в трудовых отношениях с наймодателем. Полагает указанный вывод суд неверным и противоречащим предоставленным истцом доказательствам.
В соответствии с ч. 1 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции проверяет решение суда первой инстанции в обжалуемой части исходя из доводов апелляционной жалобы.
Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения участвующих в деле лиц, судебная коллегия находит, что решение суда подлежит отмене в части.
В обоснование иска истец ссылался на статью 7 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", согласно которой, к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в зданиях, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям, и использовались в качестве общежитий или служебных жилых помещений, и переданы в ведение органов местного самоуправления, вне зависимости от даты передачи этих жилых помещений и от даты их предоставления гражданам на законных основаниях применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации о договоре социального найма.
Таким образом, указанная норма распространяется только на жилые помещения, находящиеся в домах, принадлежащих государственным или муниципальным предприятиям и учреждениям.
Судом первой инстанции при рассмотрении дела установлено, что Касьян Н.Н. в период с 11 марта 2013 г. по 30 июня 2015 г. состояла в трудовых отношениях с ЗАО "Управление производственно-технологической комплектации Академстрой".
ЗАО "Управление производственно-технологической комплектации Академстрой" являлось структурным подразделением АО "Центракадемстрой". В целях надлежащей эксплуатации и содержания общежитий АО "Центракадемстрой", расположенных в Санкт-Петербурге и <адрес>, последнее заключило с ЗАО "Управление производственно-технологической комплектации Академстрой" договор от 5 мая 1999 г. N 17/Ж на управление общежитиями, в том числе в <адрес>, с правом заключать договоры найма, регистрировать граждан и заселять в общежитие сотрудников организации.
15 декабря 2015 г. между АО "Центракадемстрой" и Сморода (в настоящее время -Касьян) Н.Н. заключен договор найма жилого помещения N, по условиям которого истцу предоставлено изолированное помещение площадью 18,9 кв. м, состоящее из одной комнаты, расположенное на 1-м этаже здания общежития по адресу: <адрес>, комната (<адрес>) в границах, определенных на поэтажном плате согласно технического паспорта здания, являющегося Приложением N к договору.
С 10 марта 2016 г. Касьян Н.Н. зарегистрирована в данном жилом помещении по месту жительства.
18 декабря 2017 года на основании вступившего в законную силу решения суда зарегистрировано право муниципальной собственности муниципального образования Колтушское сельское поселение Всеволожского муниципального района <адрес> на многоквартирный дом по адресу: <адрес>.
Как следует из материалов дела, на день заключения с истцом договора найма жилого помещения от 15 декабря 2015 года N 4 жилой <адрес> в <адрес> принадлежал на праве собственности акционерному обществу "Центракадемстрой", что подтверждается имеющейся в материалах дела копией свидетельства от 22 мая 2000 года (л.д.109).
Акционерное общество в соответствии со статьей 50 ГК РФ является коммерческой организацией.
Согласно разъяснениям, данным в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ от 23.11.2005, Жилищный кодекс Российской Федерации применяется только к тем правоотношениям, которые регулируют вопросы, связанные с предоставлением жилых помещений и пользованием ими в общежитиях, находящихся в собственности государства и муниципальных образований.
Если жилое помещение, предоставленное под общежитие, принадлежит коммерческой организации на праве собственности, то положения Кодекса, регулирующие вопросы предоставления и использования жилых помещений специализированного жилищного фонда, не могут быть применены, поскольку в данном случае речь идет о договорных обязательствах, основанных на нормах гражданского законодательства.
Таким образом, при выселении из жилых помещений в общежитиях, принадлежащих на праве собственности коммерческой организации, следует руководствоваться положениями Гражданского кодекса Российской Федерации.
Судом первой инстанции при разрешении спора приведенные разъяснения Верховного Суда РФ учтены не были, применены нормы материального права, не подлежащие применению к спорному правоотношению, что привело к принятию неправильного решения в части удовлетворения встречного иска.
Суд первой инстанции ошибочно квалифицировал возникшие на момент вселения истца в жилое помещение отношения как связанные с предоставлением и использованием жилых помещений в государственном и муниципальном жилом фонде, тогда как Касьян Н.Н. вселена в спорное жилое помещение, не относившееся ни к государственной, ни к муниципальной собственности, а находившееся в частной собственности юридического лица.
В соответствии с ч. 2 ст. 19 Жилищного кодекса Российской Федерации в зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на частный, государственный и муниципальный жилищные фонды. При этом частный жилищный фонд есть совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц.
Из содержания ч. 2 ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации следует, что собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством и данным кодексом.
Согласно разъяснениям, данным в абз. втором п. 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", принимая во внимание, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений).
Из материалов дела следует, что к моменту вселения истца в 2015 году в спорное жилое помещение дом, используемый в качестве общежития, принадлежал на праве собственности коммерческой организации, следовательно, между АО "Центракадемстрой" и истцом возникли договорные отношения, которые регулируются гражданским законодательством (гл. 35 ГК РФ).
Определяя статус спорного жилого помещения, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что Касьян Н.Н. занимает его на условиях коммерческого найма.
Поскольку собственником здания общежития до передачи его в муниципальную собственность являлась коммерческая организация, в рассматриваемом деле подлежали применению положения ст. 675 ГК РФ, т.к. возникшие договорные обязательства регулируются нормами гражданского законодательства.
Согласно статье 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
Следовательно, при переходе права собственности на здание общежития, ранее находившегося в частной собственности акционерного общества, к муниципальному образованию Колтушское сельское поселение Всеволожского района Ленинградской области, последнее стало наймодателем по договору коммерческого найма, заключенному 15 декабря 2015 года с Касьян Н.Н.
При этом в отличии от социального найма коммерческий наем жилого помещения является срочным договором.
Договор найма жилого помещения согласно пункту 1 статьи 683 Гражданского кодекса Российской Федерации заключается на срок, не превышающий пяти лет, а если срок в договоре не определен, договор считается заключенным на пять лет.
Соответственно, в отношении спорного жилого помещения в 2015 году возникли правоотношения по договору коммерческого найма, заключенному сроком на пять лет, условия договора от 15 декабря 2015 года о бессрочном характере владения и пользования жилым помещением противоречит закону.
Поскольку между сторонами возникли гражданско-правовые отношения по пользованию Касьян Н.Н. спорным жилым помещением, основания для прекращения этих отношений также устанавливаются гражданским, а не жилищным законодательством.
Положения статьи 684 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают, что по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
Таким образом, обязанность предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем возложена гражданским законодательством на наймодателя, при несоблюдении которой в случае согласия нанимателя договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
К моменту обращения администрации к Касьян Н.Н. с требованиями о выселении и вынесении судом решения срок договора найма, продленный в 2020 году на тех же условиях, не истек, требования о расторжении договора найма наймодателем не предъявлялись, в связи с чем у суда первой инстанции отсутствовали основания для выселения Касьян Н.Н. из занимаемого жилого помещения.
При этом, вопреки выводам суда первой инстанции, наличие или отсутствие трудовых отношений между Касьян Н.Н. и АО "Центракадемстрой" либо ЗАО "УПТК "Академстрой" на день заключения договора найма жилого помещения, правового значения для разрешения настоящего дела не имеет, поскольку положения статьи 105 ЖК РФ на возникшие между сторонами правоотношения не распространяются.
С учетом изложенного, решение суда в части удовлетворения встречного иска администрации муниципального образования Колтушское сельское поселение Всеволожского района Ленинградской области о признании Касьян Н.Н. не приобретшей право пользования жилым помещением и выселении подлежит отмене, поскольку судом первой инстанции неправильно применены нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения.
Вместе с тем, содержащийся в резолютивной части обжалуемого решения вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требований Касьян Н.Н. о заключении с ней договора социального найма признается судебной коллегией правильным, в связи с тем, что положения статьи 7 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", на которую в обоснование своих требований ссылался истец, применению не подлежат, поскольку между сторонами возникли отношения, которые регулируются гражданским, а не жилищным законодательством. Оснований для отмены решения суда в указанной части по доводам апелляционной жалобы Касьян Н.Н. судебная коллегия не усматривает.
Руководствуясь статьями 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда,
определила:
решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 29 ноября 2021 года отменить в части удовлетворения исковых требований администрации муниципального образования Колтушское сельское поселение Всеволожского муниципального района Ленинградской области к Касьян Н. Н. о признании неприобретшей право пользования жилым помещением по адресу: <адрес> выселении.
Принять в указанной части новое решение.
В удовлетворении исковых требований администрации муниципального образования Колтушское сельское поселение Всеволожского муниципального района Ленинградской области к Касьян Н. Н. о признании неприобретшей право пользования жилым помещением по адресу: <адрес> выселении отказать.
В остальной части решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 29 ноября 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Касьян Н.Н. без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
