Дата принятия: 11 июня 2021г.
Номер документа: 33-366/2021
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ СУДА ЕВРЕЙСКОЙ АВТОНОМНОЙ ОБЛАСТИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 11 июня 2021 года Дело N 33-366/2021
Судебная коллегия по гражданским делам суда Еврейской автономной области в составе:
председательствующего Кукшиновой О.М.,
судей Тараника В.Ю., Слободчиковой М.Е.,
при секретаре Каска Н.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе муниципального казённого учреждения "Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города" муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области на решение Биробиджанского районного суда Еврейской автономной области от 15.12.2020, которым постановлено:
Исковые требования прокурора города Биробиджана в интересах неопределённого круга лиц, Российской Федерации, муниципального образования "Город Биробиджан" ЕАО к комитету по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан", Задоянову А. В., Браслину Е. А. о признании недействительными условия договора аренды и договора уступки прав удовлетворить.
Признать ничтожным пункт 3.2.7 договора аренды земельного участка от <...> N <...>, заключённого между комитетом по управлению муниципальным имуществом мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" и Браслиным Е. А., в части, позволяющей арендатору передавать права и обязанности по договору аренды третьим лицам.
Признать ничтожным договор уступки прав аренды земельного участка, заключённый <...> между Браслиным Е. А. и Задояновым А. В., об уступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от <...> N <...>.
Обязать Задоянова А. В. передать Браслину Е. А. земельный участок с кадастровым номером N <...>, общей площадью <...> кв.м, с видом разрешённого использования "обслуживание автотранспорта", имеющим адресный ориентир: <...>.
Взыскать с Задоянова А. В., Браслина Е. А. судебные расходы в виде государственной пошлины в доход бюджета муниципального образования "Город Биробиджан" в сумме 150 рублей с каждого.
В удовлетворении требования прокурора города Биробиджана к мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" ЕАО отказать.
Заслушав доклад судьи Кукшиновой О.М., пояснения процессуального истца прокурора прокуратуры ЕАО Кишкуновой Л.Е., ответчика Задоянова А.В., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Прокурор города Биробиджана ЕАО обратился в суд с иском в интересах неопределённого круга лиц, Российской Федерации, муниципального образования "Город Биробиджан" ЕАО к мэрии города муниципального образования "Город Биробиджан" ЕАО, Браслину Е.А. о признании недействительными условия договора аренды и договора уступки прав. В обоснование иска прокурор указал, что <...> между муниципальным казённым учреждением "Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города" муниципального образования "Город Биробиджан" ЕАО (далее - КУМИ мэрии города МО "Город Биробиджан" ЕАО и Браслиным Е.А. заключён договор аренды земельного участка N <...> с кадастровым номером N <...>, общей площадью <...> кв.м, с видом разрешённого использования "обслуживание автотранспорта", сроком на <...> лет. <...> права и обязанности по данному договору переданы Задоянову А.В.
Однако пункт 3.2.7 договора аренды земельного участка от <...> N <...> и договор уступки прав аренды земельного участка от <...> ничтожны, так как позволили лицу, не участвовавшему в торгах, стать стороной по договору в обход установленной процедуры.
Прокурор просил суд признать недействительным пункт 3.2.7 договора аренды земельного участка N <...> от <...> в части, позволяющей передавать права и обязанности по договору иным лицам, заключённого между КУМИ мэрии города МО "Город Биробиджан" ЕАО и Браслиным Е.А.; признать соглашение о передаче прав и обязанностей земельного участка от <...>, заключённое между Браслиным Е.А. и Задояновым А.В., ничтожным.
Определениями суда к участию в деле привлечены в качестве соответчиков КУМИ мэрии города МО "Город Биробиджан" ЕАО, Задоянов А.В., в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика Управление Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по ЕАО (далее - Управление Росреестра по ЕАО).
В судебном заседании прокурор доводы и требования иска поддержал. Суду пояснил, что в соответствии с положениями пункта 7 статьи 448, статей 180, 168 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) пункт 3.2.7 договора аренды земельного участка от <...> N <...> и договор уступки прав аренды земельного участка от <...> ничтожны. Договор аренды земельного участка, заключённый на торгах, должен исполняться только лицом, победившим в торгах. Последующее заключение договора уступки прав аренды такого земельного участка невозможно. Правило пункта 7 статьи 448 ГК РФ направлено на обеспечение принципа конкуренции при проведении торгов и недопущение предоставления лицу, не участвовавшему в торгах, необоснованных преимуществ. Но в нарушение указанных норм ответчики заключили недействительные сделки.
Представитель ответчиков мэрии города МО "Город Биробиджан" ЕАО, КУМИ мэрии города МО "Город Биробиджан" ЕАО Драгунова О.В. в судебном заседании с исковыми требованиям не согласилась. Суду пояснила, что спорный земельный участок предоставлен в аренду Браслину Е.А. на торгах. В последующем на основании пункта 3.2.7 договора аренды он заключил с Задояновым А.В. договор уступки прав аренды земельного участка. При регулировании имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками нормы земельного законодательства являются специальными и имеют приоритетное значение по отношению к нормам гражданского законодательства Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) при аренде земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу. Указанные правила содержаться в пункте 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", а также в обзоре вопросов, содержащихся в обращениях граждан, представителей организаций (юридических лиц), общественных объединений, поступивших в Минэкономразвития России, и принимаемых мер (утв. Минэкономразвития России).
В судебном заседании ответчик Браслин Е.А. с исковыми требованиями не согласился. Суду пояснил, что на спорном земельном участке стоит принадлежащий ему временный гараж, который он отдал в пользование Задоянову А.В. и заключил с ним договор уступки прав от <...>, так ему сказали сделать в мэрии.
Ответчик Задоянов А.В. в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился. Суду пояснил, что законно оформил переуступку прав по договору аренды. На спорном земельном участке стоит гараж Браслина Е.А., который он взял в пользование.
В судебное заседание представитель третьего лица Управления Росреестра по ЕАО не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещён.
Суд постановилуказанное решение.
В апелляционной жалобе представитель ответчика КУМИ мэрии города МО "Город Биробиджан" ЕАО Драгунова О.В. просила решение суда отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований прокурора отказать. Жалоба мотивирована тем, что судом неправильно применены нормы материального права.
В данном деле суд должен был применить нормы земельного законодательства (пункт 9 статьи 22 ЗК РФ), которые имеют приоритетное значение, а не нормы гражданского законодательства (пункт 7 статьи 448 ГК РФ).
При этом судом не учтено, что договор аренды земельного участка N <...> от <...> заключён не с победителем торгов, как указано в пункте 7 статьи 448 ГК РФ, а в порядке пункта 6 статьи 39.6 ЗК РФ с единственным участником аукциона.
Также судом не учтено, что проект договора является неотъемлемой частью аукционной документации. Поэтому признание ничтожным отдельного пункта договора без признания недействительными итогов аукциона невозможно.
В возражениях на апелляционную жалобу прокурор просил в её удовлетворении отказать в связи с правильным применением норм материального права.
Представители ответчиков мэрии города МО "Город Биробиджан" ЕАО, КУМИ мэрии города МО "Город Биробиджан" ЕАО, ответчик Браслин Е.А., представитель третьего лица Управления Росреестра по ЕАО в апелляционную инстанцию не явились. О времени и месте слушания дела извещены надлежащим образом, в связи с чем, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело без их участия.
В суде апелляционной инстанции процессуальный истец прокурор прокуратуры ЕАО Кишкунова Л.Е. поддержала доводы письменных возражений на апелляционную жалобу, просила решение суда оставить без изменения, в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.
Ответчик Задоянов А.В. с решением суда не согласился, просил удовлетворить апелляционную жалобу ответчика КУМИ мэрии города МО "Город Биробиджан" ЕАО.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений прокурора на неё, выслушав пояснения лиц, участвующих в апелляционной инстанции, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Согласно пункту 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее - ГПК РФ) суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, и возражениях относительно жалобы.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, <...> КУМИ мэрии города МО "Город Биробиджан" ЕАО был проведён открытый аукцион, в частности, на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером N <...>, общей площадью <...> кв.м, с видом разрешённого использования "обслуживание автотранспорта", имеющим адресный ориентир: <...> (лот N <...>).
Согласно протоколу N <...> от <...> заявка по лоту N <...> подана одним участником Браслиным Е.А. Аукцион по лоту N <...> признан несостоявшимся, заявка на участие в открытом аукционе и заявитель Браслин Е.А. признаны соответствующими всем требованиям и указанным в извещении о проведении аукциона условиям открытого аукциона.
<...> на основании протокола рассмотрения заявок от <...> N <...> между КУМИ мэрии города МО "Город Биробиджан" ЕАО и Браслиным Е.А. заключён договор аренды указанного земельного участка N <...> сроком на <...> лет. Договор зарегистрирован в ЕГРПН <...> в установленном порядке.
Пунктом 3.2.7 указанного договора аренды земельного участка предусмотрено, что арендатор вправе в пределах срока действия договора передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия арендодателя при условии его письменного уведомления.
<...> между Браслиным Е.А. и Задояновым А.В. заключён договор уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка от <...> N <...>. Договор зарегистрирован в ЕГРПН <...>. Арендодатель извещён о состоявшейся сделке.
Разрешая настоящий спор, суд первой инстанции, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь нормами действующего законодательства, установив, что договор аренды спорного земельного участка заключён по результатам проведения аукциона, и в силу установленного законом запрета победитель торгов не вправе передавать свои права и обязанности третьим лицам, пришёл к правильному выводу, что пункт 3.2.7 договора аренды земельного участка от <...> N <...> в обжалуемой части и договор уступки прав аренды земельного участка, заключённый <...> между Браслиным Е.А. и Задояновым А.В., являются ничтожными, как посягающие на публичные интересы, поскольку совершены в нарушение положений пункта 7 статьи 448 ГК РФ.
В связи с этим суд посчитал необходимым привести стороны договора в первоначальное положение, возложив на Задоянова А.В. обязанность по передаче Браслину Е.А. спорного земельного участка.
В соответствии с положениями пункта 1 статьи 166 ГК РФсделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределённого круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.
Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, изложенной в пункте 9 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.12.2017 N 54 "О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки", уступка права, совершённая в нарушение законодательного запрета, является ничтожной (пункт 2 статьи 168 ГК РФ, пункт 1 статьи 388 ГК РФ).
В силу статьи 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечёт недействительности прочих её частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной её части.
В соответствии с пунктом 9 статьи 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления.
Диспозитивная конструкция нормы, содержащаяся в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, допускает возможность ограничения законом права арендатора земельного участка, находящегося в публичной собственности, на передачу третьим лицам своих прав и обязанностей по договору аренды. Такое ограничение, в частности, содержится в пункте 7 статьи 448 ГК РФ.
Так, согласно пункту 7 статьи 448 ГК РФ,если в соответствии с законом заключение договора возможно только путём проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключённого на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.
Таким образом, с учётом предмета настоящего спора и установленных судом фактических обстоятельств дела переуступка Браслиным Е.А. прав и обязанностей по договору аренды, заключённому по результатам проведённого аукциона, в силу статьи 22 ЗК РФ невозможна ввиду установления положениями статьи 448 ГК РФ запрета такой переуступки.
Включение КУМИ мэрии города МО "Город Биробиджан" ЕАО и Браслиным Е.А. в договор аренды пункта 3.2.7, предусматривающего возможность замены стороны арендатора, в данном случае является недопустимым, поскольку фактически позволило последнему по своему усмотрению определить в качестве стороны договора иное лицо без учёта требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений.
В этой связи пункт 3.2.7 договора аренды от <...> в части предоставления Браслину Е.А. права передачи своих прав и обязанностей по договору третьим лицам в силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ следует квалифицировать как ничтожную сделку, посягающую на публичные интересы.
Таким образом, ничтожность пункта 3.2.7 договора аренды от <...> исключала возможность передачи прав и обязанностей арендатора по договору от <...>, в связи с чем, последний также является ничтожным.
Иное толкование автором апелляционной жалобы норм действующего законодательства, в том числе положений статьи 448 ГК РФ, подлежащих применению в настоящем деле, не свидетельствует о неправильном применении судом первой инстанции норм материального права.
Учитывая положения статьи 180 ГК РФ, судебная коллегия считает, что в апелляционной жалобе не приведено оснований, по которым невозможно признать ничтожным отдельный пункт договора аренды без признания недействительными итогов аукциона.
Положения статьи 39.6 ЗК РФ не предусматривают случаев предоставления земельных участков в аренду для обслуживания автотранспорта (размещения гаража) без проведения торгов.
Вопреки доводу апелляционной жалобы, договор аренды земельного участка заключён по результатам открытого аукциона. Признание аукциона несостоявшимся не может быть приравнено к его непроведению, и заключение договора аренды земельного участка в соответствии с пунктами 14 и 20 статьи 39.12 ЗК РФ с единственным принявшим участие в аукционе участником, который соответствовал всем требованиям, указанным в извещении о проведении аукциона, является результатом проведения аукциона.
В целом доводы апелляционной жалобы не содержат правовых оснований для отмены судебного решения, постановленного в соответствии с требованиями материального и процессуального права.
Таким образом, решение суда является законным и обоснованным, правовых оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь статьями 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Биробиджанского районного суда Еврейской автономной области от 15.12.2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу муниципального казённого учреждения "Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии города" муниципального образования "Город Биробиджан" Еврейской автономной области - без удовлетворения.
Председательствующий О.М. Кукшинова
Судьи В.Ю. Тараник
М.Е. Слободчикова
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
