Определение Судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 29 июня 2021 года Дело N 33-3659/2021

Санкт-Петербург 29 июня 2021 года

Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:

председательствующего Алексеевой Г.Ю.,

судей Бумагиной Н.А., Титовой М.Г.,

при секретаре Никифоровой А.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-47/2021 по апелляционной жалобе Белозуцких А.В. на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 17 февраля 2021 года, которым ему отказано в удовлетворении исковых требований к ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ленинградской области, Сакмаровой О.Н., Богданову А.Б., ЖСК "Романов" о признании справок о выплате пая недействительными, признании договоров паевого взноса недействительными, признании государственной регистрации права собственности в ЕГРН недействительной, признании договоров купли-продажи объектов недвижимости недействительными, истребовании объектов из незаконного владения, признании недействительным решения ЖСК "Романов" от 18 декабря 2013 года.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Алексеевой Г.Ю., объяснения представителя Белозуцких А.В. адвоката Ивановой А.И., действующей на основании ордера, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, возражения представителя Сакмаровой О.Н. адвоката Прокофьевой А.В., действующей на основании ордера и доверенности, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

Безолуцкий А.В. обратился в суд с иском к ответчикам, просил признать недействительными:

справку N 1 от 17 июля 2017 года о полной выплате Сакмаровой О.Н. паевого взноса по договору N от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 26 540 947 руб., а также указанный договор, заключенный между Сакмаровой О.Н. и ЖСК "Романов" и произведенную в ЕГРН на основании данного договора запись о государственной регистрации права собственности Сакмаровой О.Н. от ДД.ММ.ГГГГN в отношении нежилого помещения N, расположенное в <адрес>;

справку N 2 от 17 июля 2017 года о полной выплате Сакмаровой О.Н. паевого взноса по договору N от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 6 459 053 руб., а также указанный договор, заключенный между Сакмаровой О.Н. и ЖСК "Романов" и произведенную в ЕГРН на основании данного договора запись о государственной регистрации права собственности от ДД.ММ.ГГГГN в отношении нежилого помещения N, распложенного по вышеуказанному адресу;

договор купли-продажи вышеуказанных нежилых помещений от 25 ноября 2017 года, заключенный между Сакмаровой О.Н. и Богдановым А.Б., а также произведенные в ЕГРН записи о регистрации права собственности покупателя Богданова А.Б. на нежилые помещения N соответственно N;

также истец просил истребовать указанные нежилые помещения из незаконного владения Богданова А.Б. и признать на них право общей долевой собственности собственников помещений многоквартирного дома N;

кроме того, истцом заявлено требование о недействительности протокола (решения) общего собрания от 13 декабря 2013 года,

В обоснование требований истец указал, что является собственником жилого помещения, распложенного по адресу: <адрес>. Выданные Сакмаровой О.Н. справки о выплате пая являются ничтожными, поскольку фактическая оплата пая Сакмаровой О.Н. не производилась, в момент оформления справок она являлась председателем правления ЖСК, по мнению истца, злоупотребила своими правами и приобрела в собственность помещения по ничтожным сделкам. Впоследствии Сакмарова О.Н. распорядилась нежилыми помещениями NN, передав их в собственность Богданова А.Б., владение которого данными объектами является незаконным и подлежит прекращению с погашением записи в ЕГРН о праве собственности. Также истцом указывается на то, что общее собрание членов ЖСК, на котором Сакмарова О.Н. принята в члены кооператива, оформленное протоколом от 18 декабря 2013 года, не проводилось, на нем отсутствовал кворум, в связи с чем, решение о принятии Сакмаровой О.Н. в члены ЖСК является ничтожным.

В судебном заседании суда первой инстанции представитель истца поддержала требования иска, подтвердила изложенные обстоятельства.

Представитель Сакмаровой О.Н. иск не признала. В представленных суду письменных возражениях заявила о пропуске Безолуцким А.В. срока исковой давности по оспариваемым сделкам.

Решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 17 февраля 2021 года Белозуцких А.В. в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе Белозуцких А.В. просит решение суда отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.

Проверив дело, выслушав объяснения явившихся лиц и определив о рассмотрении дела в отсутствие неявившихся участников процесса, надлежащим образом извещенных о времени и месте апелляционного разбирательства, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 4 статьи 218 Гражданского кодекса РФ, член жилищно-строительного кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

То же предусмотрено частью 1 статьи 129 Жилищного кодекса РФ, согласно которой член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае выплаты паевого взноса полностью.

Аналогичное правило предусмотрено пунктом 3.13. Устава ЖСК "Романов".

Из материалов дела следует, что малоэтажный многоквартирный дом <адрес> введен в эксплуатацию в 2016 году на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от ДД.ММ.ГГГГ N.

Многоквартирный дом имеет 3 (три) этажа, подземных этажей не имеет, состоит из 1 (одной) секции, включает в себя 32 квартиры.

ЖСК "Романов" являлось застройщиком многоквартирного дома.

Многоквартирный дом возведен на земельном участке площадью 800 кв.м, кадастровый номер N, собственником которого являлась ответчица Сакмарова О.Н.

Она же, Сакмарова О.Н., до 12.11.2017 являлась председателем правления ЖСК "Романов".

20.03.2014 председателем правления ЖСК "Романов" Сакмаровой О.Н. выдана доверенность на имя Т.Д. на заключение от имени Кооператива гражданско-правовых договоров, подписание актов приема-передачи квартир, справок о внесении денежных средств.

В материалы дела представлен договор об участии пайщика в строительстве многоквартирного дома от 12.12.2014 за N, заключенный между ЖСК "Романов" в лице представителя Т.Д. и пайщиком Сакмаровой О.Н., являющейся председателем правления ЖСК, предметом которого является нежилое помещение N площадью 410,5 кв.м, расположенное на 1 (первом) этаже.

Согласно условиям договора общая стоимость паевого и целевого взносов пайщика Сакмаровой О.Н. составляет 26 540 947 руб., которые подлежат уплате в срок до 12.12.2014.

При этом паевой взнос установлен в размере 14 367 500 руб., из расчета 35 000 руб. за один квадратный метр общей площади объекта.

Дополнительный взнос, направленный на покрытие расходов ЖСК на обеспечение многоквартирного дома отоплением, водо- и электроснабжением, установлен в размере 12 173 447 руб.

17.07.2017 представителем ЖСК "Романов" Т.Д. выдана справка за N о полной выплате членом ЖСК Сакмаровой О.Н. паевого и дополнительного взносов за нежилое помещение N в общей сумме 26 540 947 руб.

Также в материалы дела представлен аналогичный договор от ДД.ММ.ГГГГ за N, заключенный между ЖСК "Романов" в лице представителя Т.Д. и пайщиком Сакмаровой О.Н., являющейся председателем правления ЖСК, предметом которого является нежилое помещение N, площадью 99,9 кв.м, расположенное на 1 (первом) этаже.

Согласно условиям договора общая стоимость паевого и целевого взносов составляет 6 459 053 руб., которые подлежат уплате в срок до 12.12.2014.

При этом паевой взнос установлен в размере 3 496 500 руб., из расчета 35 000 руб. за один квадратный метр общей площади объекта.

Дополнительный взнос, направленный на покрытие расходов ЖСК на обеспечение многоквартирного дома отоплением, водо- и электроснабжением, установлен в размере 2 962 553 руб.

17.07.2017 представителем ЖСК "Романов" Т.Д. выдана справка за N 2 о полной выплате членом ЖСК Сакмаровой О.Н. паевого и дополнительного взносов за нежилое помещение N, площадью 99,9 кв.м, в общей сумме 6 459 053 руб.

Обоими договорами паевого взноса от 12.12.2014 предусмотрено, что исполнение пайщиком обязательств по договору является необходимым условием, предусмотренным пунктом 4 статьи 218 ГК РФ для приобретения пайщиком права собственности на объект и доли в праве собственности в общем имуществе многоквартирного дома, пропорционально площади жилого помещения (пункт 1.4).

ДД.ММ.ГГГГ Сакмарова О.Н. зарегистрировала право собственности на нежилое помещение N, площадью 410,5 кв.м, кадастровый N.

ДД.ММ.ГГГГ Сакмарова О.Н. зарегистрировала право собственности на нежилое помещение N, площадью 99,9 кв.м, кадастровый N.

Платежных документов, подтверждающих уплату предусмотренных договорами взносов в сумме 26 540 947 руб. и в сумме 6 459 053 руб., ответчицей Сакмаровой О.Н. при рассмотрении дела суду не представлено.

Решением правления ЖСК "Романов" от 15.11.2017 председателем правления Кооператива избран С.А.

ДД.ММ.ГГГГ Сакмарова О.Н. по договору купли-продажи произвела отчуждение спорных нежилых помещений в пользу Богданова А.Б. за общую цену 1 581 872 руб., из которых за помещение N - 1 272 254 руб., за помещение N - 309 618 руб.

Право собственности Богданова А.Б. на спорные нежилые помещения зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.

Из объяснений истца следует, что ответчица Сакмарова О.Н. паевой взнос и дополнительный взнос на обеспечение многоквартирного дома системами отопления, водо- и электроснабжения ни по одному из договоров не оплатила, в связи с чем у нее не возникло право собственности на спорные объекты, регистрация права собственности ответчицы на указанные объекты, являющиеся общим имуществом собственников помещений многоквартирного дома, осуществлена на основании несоответствующих действительности справок о выплате паевого взноса.

Разрешая исковые требования и принимая решение об отказе в их удовлетворении, суд первой инстанции, исходил из того, что судом не установлено нарушений прав истца в связи с приобретением Сакмаровой О.Н. посредством участия в ЖСК в собственность спорных нежилых помещений и последующим отчуждением их в собственность Богданова А.Б. по оспариваемой истцом сделке.

Суд указал, что спорные объекты недвижимости учтены в ЕГРН в качестве самостоятельных объектов гражданских прав, имеют присвоенные кадастровые номера. Истцом постановка спорных объектов недвижимости на государственный кадастровый учет - то есть придание им признаков индивидуально определенной вещи, в отношении которой в соответствии с положениями ФЗ N 122 возможен переход права собственности от одного лица к другому лицу не оспаривается. Таким образом, спорные помещения не являются по смыслу ст. 36 Жилищного кодекса РФ общим имуществом в многоквартирном доме.

Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции, поскольку при разрешении дела судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, неправильно распределено бремя доказывания по заявленным требованиям.

Апелляционным определением Ленинградского областного суда от 10 марта 2021 года N 33-50/2021, принятым по гражданскому делу N 2-4674/2019 по иску Белозуцких А.В. к филиалу ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Ленинградской области, Сакмаровой О.Н., Богданову А.Б. о признании права собственности отсутствующим, признании недействительной постановки объектов недвижимости на кадастровый учет, имеющим преюдициальное значение для разрешения настоящего спора, было установлено, что спорные нежилые помещения N являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме N, расположенном по адресу: <адрес>, а потому у органа, осуществляющего кадастровый учет, отсутствовали основания для осуществления кадастрового учета спорных помещений в качестве самостоятельных объектов недвижимости.

Установив данные обстоятельства, судебная коллегия приняла решение о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности за Сакмаровой О.Н. на нежилые помещения N, кадастровый N и N, кадастровый N, расположенные по адресу: <адрес>.

Судебная коллегия также признала отсутствующим зарегистрированное право собственности Богданова А.Б. на вышеназванные жилые помещения.

Указанные нежилые помещения решением судебной коллегии сняты с кадастрового учета в качестве самостоятельных объектов недвижимости.

Согласно статьям 289-290 Гражданского кодекса РФ, собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В силу части 3 статьи 36 Жилищного кодекса РФ, уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Таким образом, поскольку Апелляционным определением Ленинградского областного суда от 10 марта 2021 года было установлено, что спорные нежилые помещения N являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме N, расположенном по адресу: <адрес>, то их приобретение, а затем отчуждение в пользу третьего лица без согласия всех собственников помещений в данном доме, вопреки выводам суда первой инстанции, безусловно нарушало права истца, у которого имелось право на обращение в суд с заявленными в настоящем деле требованиями.

Согласно пункту 4.5. Устава ЖСК "Романов", паевым взносом являются денежные средства, которые должны быть внесены на банковский счет, открытый в установленном порядке, или в кассу Кооператива в срок, предусмотренный заключенным с Кооперативом договором.

Пунктом 4.6. Устава предусмотрено, что за счет паевых взносов членов Кооператива обеспечиваются затраты Кооператива на строительство жилых домов, расположенных на земельном участке по адресу: <адрес>.

Примерная стоимость строящегося Кооперативом для члена Кооператива жилого помещения включает в себя стоимость строительства общего имущества в многоквартирном доме (пункт 4.7. Устава).

В соответствии с пунктом 3.13 Устава ЖСК "Романов", член Кооператива приобретает право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме в случае полной выплаты паевого взноса.

Исходя из того, что ответчицей Сакмаровой О.Н. при рассмотрении дела не представлено доказательств, подтверждающих уплату ею Кооперативу предусмотренных договорами от 12.12.2014 паевых и дополнительных (целевых) взносов, то переданные ею в орган государственной регистрации справки о полной выплате паевых и целевых взносов, на основании которых она зарегистрировала право собственности на спорные нежилые помещения в построенном Кооперативом многоквартирном доме, в силу статьи 168 ГК РФ являются ничтожными, как выданные с нарушением требований закона с целью безвозмездного получения ответчицей дорогостоящего недвижимого имущества, являющегося собственностью Жилищно-строительного кооператива.

В соответствии со статьей 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Из материалов дела также следует, что на основании договора купли-продажи от 05.06.2017 ответчица продала Жилищно-строительному кооперативу "Романов" принадлежавший ей на праве собственности земельный участок, площадью 1800 кв.м, кадастровый N, на котором Кооперативом построен многоквартирный дом.

Согласно пункту 5.1 договора, цена земельного участка определена сторонами в размере 6 000 000 руб.

Пунктом 5.2. договора купли-продажи земельного участка предусмотрено, что покупатель (ЖСК) производит оплату объекта в размере 100% цены путем перечисления денежных средств на расчетный счет продавца, либо иным не запрещенным действующим законодательством способом, в том числе векселями собственными либо третьих лиц. Датой оплаты при расчете денежными средствами является дата поступления денежных средств на счет продавца, при расчете векселями - дата подписания акта приема-передачи.

11.07.2017 на ЖСК "Романов" зарегистрирован переход права собственности на земельный участок.

На момент заключения указанной сделки и до 15.11.2017 Сакмарова О.Н. являлась председателем правления ЖСК "Романов".

Доказательств, свидетельствующих о том, что ЖСК "Романов" произвело Сакмаровой О.Н. оплату цены земельного участка в размере 6 000 000 руб., при рассмотрении дела суду не представлено.

Доводы ответчицы Сакмаровой О.Д. о том, что оплата паевых и целевых взносов по договору N в размере 26 540 947 руб. и по договору N ДД.ММ.ГГГГ-1 в размере 6 459 053 руб. (всего 33 000 000 руб.), что в соответствии с пунктом 1.4 указанных договоров является основанием для приобретения пайщиком права собственности на объекты недвижимости на основании пункта 4 статьи 218 ГК РФ, произведена ею путем зачета обязательства Кооператива по оплате ей цены земельного участка в размере 6 000 000 руб., судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку ответчицей не представлено доказательств, подтверждающих, что сторонами было достигнуто соглашение о таком зачете неравноценных обязательств, акты зачета взаимных требований ею также не представлены, в справках от ДД.ММ.ГГГГ о полной выплате паевого и целевого взносов сведения о взаимных зачетах также отсутствуют.