Дата принятия: 28 июля 2020г.
Номер документа: 33-3657/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 28 июля 2020 года Дело N 33-3657/2020
Санкт-Петербург 28 июля 2020 года
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Ильичевой Т.В.,
судей Насиковской А.А., Тумашевич Н.С.,
при помощнике судьи Рюмине А.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Закрытого акционерного общества "Развитие территорий "Петербургская Недвижимость" по гражданскому делу N 2-359/2020 на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 29 января 2020 года, которым удовлетворены исковые требования Разносчиковой О.В. к Закрытому акционерному обществу "Развитие территорий "Петербургская Недвижимость" о признании недействительным условий договора, взыскании неустойки, взыскании разницы между оплаченной по договору площадью и фактической площадью квартиры, штрафа.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Ильичевой Т.В., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда,
установила:
Разносчикова О.В. обратилась во Всеволожский городской суд с иском к ЗАО "Развитие территорий "Петербургская Недвижимость" о взыскании неустойки в размере <данные изъяты> признании п. <данные изъяты> договора N недействительным и противоречащим Федеральному закону Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", взыскании разницы между оплаченной по договору планируемой площадью квартиры <данные изъяты> кв.м и фактической площадью квартиры <данные изъяты> в размере <данные изъяты> штрафа в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
В обоснование заявленных требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома N, по условиям которого ответчик принял на себя обязательство, с привлечением подрядных организаций построить жилой дом, расположенный по <адрес> и передать истцу квартиру не позднее ДД.ММ.ГГГГ, а истец внести долевой взнос в общем размере <данные изъяты> руб. Обязательства по внесению долевого взноса в общем размере истцом выполнены в полном объеме, однако квартира была передана с нарушением срока, указанного в договоре, а именно ДД.ММ.ГГГГ. Пункт <данные изъяты> договора N определяет, что площадь квартиры, передаваемой дольщику, может отличаться от площади, указанной в договоре, и это не будет считаться существенным изменением размера квартиры, при условии, что отклонения площади не будут превышать <данные изъяты>% как в большую, так и меньшую сторону. Истец полагает, что данный пункт ограничивает право дольщика на соразмерное уменьшение цены договора, нарушает права и законные интересы потребителя.
Представитель ответчика исковые требования не признал, представил письменные возражения.
Решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 29 января 2020 года исковые требования удовлетворены частично.
Признан недействительным п. <данные изъяты> договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома N от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ЗАО "Развитие территорий "Петербургская Недвижимость" и Разносчиковой О.В.
Взыскана с ЗАО "Развитие территорий "Петербургская Недвижимость" в пользу Разносчиковой О.В. разница между оплаченной по договору планируемой площадью квартиры и фактической площадью квартиры в размере <данные изъяты>., штраф в размере <данные изъяты>
В удовлетворении остальной части исковых требований Разносчиковой О.В. - отказано.
Взыскана с ЗАО "Развитие территорий "Петербургская Недвижимость" в доход бюджета Всеволожского муниципального района Ленинградской области госпошлина в размере <данные изъяты>.
ЗАО "Развитие территорий "Петербургская Недвижимость" не согласилось с постановленным решением суда, представило апелляционную жалобу, в которой просит его отменить в части удовлетворенных требованиях, в иске отказать в полном размере. В обоснование доводов жалобы указывало, что суд первой инстанции необоснованно пришел к выводу, что п.<данные изъяты> Договора нарушаются права истца, т.к. площадь планируемая, указанная в договоре, уменьшилась на <данные изъяты> кв.м, т.е. менее 1 кв.м. Требования данного пункта не противоречат требованиям действующего законодательства, поскольку ФЗ N 214-ФЗ на момент заключения договора допускалось отклонение фактической площади от запланированной, однако не было указан размер такого отклонения. Возможно было расторгнуть договор при существенном отклонении площади, не существенное отклонение не являлось таким основанием. В настоящее время указанный ФЗ допускает такое отклонение на <данные изъяты>%, фактическое отклонение в данном случае составляет <данные изъяты>%, т.е. права истца нарушены указанным пунктом договора не были.
Суд первой инстанции также не обоснованно взыскал в пользу истца разницу между проектной площадью квартиры и фактической площадью, которая составляет менее 1 кв.м, что противоречит требованиям ст.7 ФЗ N 214-ФЗ и условиям Договора, который в данной части не оспорен.
Считает, что поскольку не подлежат удовлетворению указанные требования истца, не подлежат удовлетворению требования о взыскании штрафа, компенсации морального вреда.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
В силу ст.16 Закона РФ "О защите прав потребителей" условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
На основании ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Согласно ч. 4 ст. 4 Федерального закона Российской Федерации от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", к существенным условиям договора долевого участия относится, в частности, определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В соответствии со статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 указанной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или не устранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с ч. 2 ст. 9 данного федерального закона.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома N в соответствии с которым застройщик обязался с привлечением подрядных организаций построить жилой дом N расположенный по <адрес> а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства от застройщика в порядке и на условиях, предусмотренных договором.
Согласно п.<данные изъяты> заключенного между сторонами договора после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию дольщику передается недвижимое имущество - <данные изъяты>
Технические характеристики квартиры определяются в соответствии с проектной документацией на дом. План расположения объекта долевого строительства (квартиры), а также описание объекта долевого строительства (квартиры) указывается в приложении N к настоящему договору
Цена договора, подлежащая оплате участником долевого строительства застройщику, определена в п.<данные изъяты> договора и составляет <данные изъяты>. и рассчитывается исходя из полной стоимости 1 кв.м площади квартиры, помноженной на указанную в п. <данные изъяты> настоящего договора проектную площадь квартиры.
В соответствии с п. 5.4 договора, стоимость 1 кв.м площади квартиры составляет <данные изъяты>.
Пункт 4.3 договора N ДД.ММ.ГГГГ предусматривает, что площадь квартиры, передаваемой Дольщику, может отличаться от площади, указанной в договоре, и это не будет считаться существенным изменением размера квартиры, при условии, что отклонения площади не будут превышать 7% (3,7 кв.м) как в большую, так и меньшую сторону.
Согласно акту приема-передачи квартиры к договору N от ДД.ММ.ГГГГ участия в долевом строительстве многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ ответчик передал истцу квартиру общей площадью <данные изъяты> кв.м.
Руководствуясь вышеприведенными правовыми нормами и учитывая установленные по делу обстоятельства, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда полагает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене в части удовлетворенных требований, в удовлетворении исковых требований следует отказать.
В соответствии со ст.327.1 ГПК РФ, судебная коллегия полагает, что поскольку ответчиком решение суда обжалуется только в части удовлетворения исковых требований, истцом решение суда не обжалуется, судебная коллегия полагает возможным проверить законность и обоснованность постановленного решения в обжалуемой части по доводам жалобы.
Удовлетворяя исковые требования в части, суд первой инстанции пришел к выводу, что п.4.3 Договора ущемляет права потребителя и подлежит признанию недействительным, с данным выводом суда первой инстанции согласиться нельзя.
Как усматривается из положений п.2 ч.1.1 ст.9 Федерального закона Российской Федерации от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в редакции, действовавшей на момент заключения договора, допускалось изменение проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе изменения размера объекта долевого строительства, поэтому включение в договор оспариваемого пункта не противоречит и противоречило требованиям действовавшего законодательства.
Также судебная коллегия учитывает, что п.5.4 Договора, предусматривалось, что если после обмеров квартиры ПИБ ее площадь будет отличаться от площади квартиры, указанной в п.1.2 Договора, более чем на 1 кв.м как в большую, так и в меньшую сторону, стороны договора производят перерасчет при подписании акта приема-передачи квартиры. Поэтому доводы истца, что п.4.3 Договора ущемлялись ее права, являются не состоятельными, т.к. признание не существенным отклонением от указанной в договоре площади квартиры на 7% в большую или меньшую сторону, что составляет 3,7 кв.м, позволяло истцу при уменьшении площади квартиры указанной в договоре больше чем на 1 кв.м получить от застройщика компенсацию.
Судебная коллегия полагает, что заключенный между сторонами договор в данной части не противоречил требованиям действовавшего законодательства, поэтому оснований для признания данного пункта Договора недействительным не имеется, т.к. п.5.4 Договора сохраняет баланс интересов сторон и позволяет получить компенсацию каждой стороне договора, при изменении площади объекта относительно запланированной, хотя и в пределах 7%, но при уменьшении или превышении площади более чем на 1 кв.м.
Судебная коллегия полагает, что поскольку данное уменьшение площади квартиры не является существенным и не влияет на качество переданной квартиры, доказательств обратного истцом не представлено, отсутствуют основания для взыскания компенсации в пользу истца разницы в площади квартиры, которая составляет менее 1 кв.м.
Поскольку не подлежат удовлетворению требования истца, не подлежат удовлетворению требования о взыскании штрафа, т.к. требования истца являются необоснованными, и ответчиком обоснованно было отказано в их удовлетворении.
В силу ст.ст.98, 103 ГПК РФ, поскольку исковые требования истца не подлежат удовлетворению, с ответчика не подлежит взысканию госпошлина в бюджет муниципального образования.
В остальной части решение суда первой инстанции не обжалуется, является законным и обоснованным, оснований для его отмены или изменения в остальной части не имеется.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 327-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 29 января 2020 года отменить в части удовлетворенных требований Разносчиковой О.В.. Вынести в данной части новое решение.
В удовлетворении исковых требований Разносчиковой О.В. к Закрытому акционерному обществу "Развитие территорий "Петербургская Недвижимость" о признании недействительным п.4.3 договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома N 1050041-КЛ7/3 от 28.06.2013 и взыскании разницы между оплаченной по договору площадью и фактической площадью квартиры, штрафа - отказать.
В остальной части решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 29 января 2020 года оставить без изменения.
Председательствующий:
Судьи:
Судья Гусева Е.В.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
