Определение Судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 15 июля 2021 года Дело N 33-3648/2021

Председательствующий: Лопаткин В.А. Дело N 33-3648/2021 (2-2027/2021)

55RS0001-01-2021-002752-98

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе

Председательствующего Пшиготского А.И.,

судей областного суда Емельяновой Е.В., Черноморец Т. В.,

при секретаре Дёминой К. В.,

рассмотрела в судебном заседании в г. Омске 15 июля 2021 года

дело по апелляционной жалобе истца департамента имущественных отношений Администрации г. Омска на решение Кировского районного суда г. Омска от 27 апреля 2021 года, которым постановлено:

"В удовлетворении исковых требований Департамента имущественных отношений Администрации г. Омска к Чуприну В. В.ичу, Шерстерниной Т. С. о признании договора аренды земельного участка и соглашения об уступке прав и обязанностей недействительными, применении последствий недействительности сделки, погашении записи в ЕГРН отказать в полном объеме".

Заслушав доклад судьи областного суда Пшиготского А.И., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Департамент имущественных отношений Администрации г. Омска обратился в суд с иском к Чуприну В.В., Шерстерниной Т.С. о признании договора аренды земельного участка и соглашения об уступке прав и обязанностей недействительными, применении последствий недействительности сделки, погашении записи в ЕГРН. В обоснование иска указан, что 27.04.2017 между департаментом (арендодатель) и Чуприным В.В. (арендатор) заключен договор N <...> аренды земельного участка с кадастровым номером <...>, расположенного по адресу: <...>, сроком действия на 20 лет. Указанный земельный участок предоставлен арендатору по основанию, определенному абз. 14 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ. Так, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданам, имеющим право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации. 25.01.2021 арендатором в адрес департамента направлено уведомление о передаче прав и обязанностей по договору N <...> Шестерниной Т.С. на основании соглашения уступки права аренды от 25.01.2021, что является недействительной (ничтожной) сделкой в силу того, что такая мера социальной поддержки как право инвалида на первоочередное получение земельного участка неразрывно связана с личностью гражданина-инвалида; заключенное между ответчиками соглашение об уступке по договору аренды спорного земельного участка не соответствует требованиям закона, нарушает принцип публичности и права неопределенного круга лиц, является недействительным. О недействительности самого договора N <...> свидетельствует то, что он не использовался в целях его предоставления - осуществление индивидуального жилищного строительства. Просили признать недействительным договор аренды N <...> земельного участка; признать недействительным соглашение об уступке прав и обязанностей арендатора по договору аренды, а также применить последствия недействительности ничтожной сделки, обязать Шестернину Т.С. передать департаменту имущественных отношений Администрации г. Омска по акту приема-передачи земельный участок; погасить запись от 14.02.2021 N <...> о государственной регистрации соглашения об уступке прав и обязанностей арендатора по договору аренды N <...> аренды земельного участка с кадастровым номером <...>.

Представитель истца департамента имущественных отношений Администрации г. Омска Калинин Н.Д. в судебном заседании исковые требования поддержал.

Ответчики Чуприн В.В., Шестернина Т.С. в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражали.

Третьи лица Чуприна Е.В. в лице Чуприной А.В., Департамент образования Администрации г. Омска в судебное заседание не явились, своих представителей не направили, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Судом постановлено вышеизложенное решение.

В апелляционной жалобе представитель истца департамента имущественных отношений Администрации г. Омска Ермолаева Е.В. просит решение суда отменить. Повторно указывает на то, что земельный участок не использовался в целях его предоставления - осуществление индивидуального жилищного строительства, а такая мера социальной поддержки как право инвалида на первоочередное получение земельного участка неразрывно связана с личностью гражданина-инвалида; заключенное между ответчиками соглашение об уступке по договору аренды спорного земельного участка не соответствует требованиям закона, нарушает принцип публичности и права неопределенного круга лиц. Отмечает, что судом фактически сделан вывод о несоответствии требованиям законодательства сделки по уступке прав и обязанностей по договору N Д-Кр-31-11370, однако соглашение не отменено.

Проверив материалы дела, законность и обоснованность судебного постановления, исходя из доводов апелляционной жалобы, по имеющимся в деле доказательствам, на соответствие нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения, заслушав представитель истца департамента имущественных отношений Администрации г. Омска Калинин Н.Д. согласившихся с решением суда, ответчика Шестернину Т.С., просившую отказать в удовлетворении жалобы, судебная коллегия оснований для отмены решения суда не находит.

В соответствии с п. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п.п. 1 и 2 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.

Исходя из положений ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ установлено, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Пунктом 2 данной статьи предусмотрено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В отношении земли и других природных ресурсов ч. 3 ст. 209 Гражданского кодекса РФ установлено, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляется в той мере, в какой их оборот допускается законом (статья 129 этого же Кодекса), то есть законами о земле и других природных ресурсов.

В силу положений п. 2 ст. 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 настоящего Кодекса (изъятые из оборота), могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно п. 5 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Согласно п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Положениями ст. 167 ГК РФ установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу разъяснений, изложенных в п. 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что применительно к статьям 166 и 168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов.

Из материалов дела усматривается, что 27.04.2017 между департаментом имущественных отношений Администрации г. Омска (арендодатель) и Чуприным В.В. (арендатор) заключен договор N <...> аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в г. Омске, предоставляемого для строительства без проведения торгов, во исполнение условий которого арендатору в аренду сроком на 20 лет передан относящийся к категории земель населенных пунктов земельный участок с кадастровым номером <...> площадью <...> кв.м, государственная собственность на который не разграничена, расположенный по адресу: <...>, для индивидуального жилищного строительства. В указанную дату сторонами подписан также акт приема-передачи земельного участка (приложение N 1 к договору).

Размер ежемесячной арендной платы по договору установлен в размере <...> рублей (приложение N 2 к договору).

Договор аренды земельного участка N <...> заключен между департаментом и Чуприным В.В. в соответствии с положениями п.п. 14 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса, в силу которого договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка гражданам, имеющим право на первоочередное или внеочередное приобретение земельных участков в соответствии с федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации.

Право на получение в аренду земельного участка без проведения торгов возникло у Чуприна В.В. в связи с установлением 01.09.2015 его дочери <...> инвалидности по категории "ребенок-инвалид" на основании справки <...>, принятии постановлением Администрации г. Омска N <...> от 28.03.2016 на учет в число граждан, нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, обращением его 13.03.2017 в департамент имущественных отношений Администрации г. Омска с заявлением о предоставлении ему в соответствии с ч. 14 ст. 17 Федерального закона от 24.11.1995 N 181-ФЗ в аренду земельного участка с кадастровым номером <...>, без проведения торгов, с целью индивидуального жилищного строительства. В суде 2 инстанции представитель подателя жалобы не оспаривал законность договора аренды от 2017 года, что Чуприн В. В. состоял на учете в департаменте жилищной политики, как нуждающийся.

17.05.2017 осуществлена государственная регистрация договора аренды в Управлении Росреестра Омской области.

25.01.2021 между Чуприным В.В. (выбывший арендатор) и Шестерниной Т.С. (вступивший арендатор) заключено соглашение по договору аренды N <...> от 27.04.2017, в соответствии с которым все права и обязанности выбывшего арендатора перешли к вступившему арендатору, состоялась фактическая передача земельного участка Шестерниной Т.С. в рамках ранее определенных границ.

В дату заключения указанного соглашения Чуприн В.В. предоставил в департамент имущественных отношений Администрации г. Омска уведомление о заключении с Шестерниной Т.С. соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка N <...>.

04.02.2021 в ЕГРН внесена запись о регистрации обременения земельного участка с кадастровым номером <...> в виде права аренды Шестерниной Т.С.

Обращаясь в суд с иском к Чуприну В.В. и Шестерниной Т.С. об оспаривании договора N <...> аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, и соглашения о передаче прав и обязанностей по нему, департамент ссылался на отсутствие со стороны Чуприна В.В. использования земельного участка в целях его предоставления (для осуществления индивидуального жилищного строительства) и нарушение соглашением принципа публичности и прав неопределенного круга лиц в связи с тем, что такая мера социальной поддержки как право инвалида на первоочередное получение земельного участка неразрывно связана с личностью гражданина-инвалида, кем Шестернина Т.С. не является.

Возражая против удовлетворения заявленных требований Чуприн В.В. ссылался на получение разрешения на строительство и последующее изменение его финансового положения, в результате которого он испытал недостаток денежных средств для осуществления строительства дома, по причине чего и заключил оспариваемое истцом соглашение.

Согласно п. 2 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

При этом согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если это не позволяет определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

В соответствии с п.п. 1 п. 3.1 договора аренды земельного участка от 27.04.2017 N <...> арендатор имеет право передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права в залог, вносить их в качестве вклада в уставные капиталы хозяйственных товариществ или обществ, либо паевого взноса в производственный кооператив без согласия арендодателя при условии его письменного уведомления.

Арендатор имеет право передавать участок в субаренду с письменного согласия арендодателя (п.п. 2 п. 3.1 договора).

Оценив в совокупности представленные доказательства, пояснения сторон, руководствуясь положениями ст. 22 Земельного кодекса РФ, ст.ст. 384, 388 ГК РФ, приняв во внимание, что обязанность при заключении соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка получить согласие органа местного самоуправления, договором аренды предусмотрена не была, напротив, право на передачу своих прав и обязанностей по договору аренды арендатору было предоставлено п.п. 1 п. 3.1 договора аренды, суд первой инстанции факт нарушения прав и охраняемых законом интересов органа местного самоуправления или неопределённого круга лиц правомерно не усмотрел, в связи с чем пришел к обоснованному выводу об отсутствии оснований для признания данного соглашения недействительным.

В силу разъяснений, изложенных в п.п. 15, 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" п. 70 указано, что сделанное в любой форме заявление о недействительности (ничтожности, оспоримости) сделки и о применении последствий недействительности сделки (требование, предъявленное в суд, возражение ответчика против иска и т.п.) не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5 статьи 166 ГК РФ). Таким образом, истец, намеренно включая в договор аренды право Чуприна уступить это право любому иному лицу, действует в настоящее время недобросовестно, заявляя о том, что он не имел такого права, оснований для ничтожности данного пункта договора не имеется, так как это прямо не запрещено законом, наоборот представитель истца указывал на соответствие этого нормам ст. 22 Земельного кодекса РФ. При таких обстоятельствах, поскольку право на передачу прав и обязанностей арендатора третьему лицу, прямо предусмотрено положениями договора аренды, коллегия судей исходит из того, что в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ истцом не представлено доказательств внесения в п. 3.1.1 договора аренды каких-либо изменений или включения в договор положений о запрете на совершение оспариваемой сделки, равно как не представлено и доказательств нарушения прав департамента оспариваемым соглашением, что свидетельствует об обоснованности выводов суда первой инстанции в данной части. Действия Чуприна В.В. по передаче прав по договору аренды Шестерниной Т.С. в отсутствие согласия собственника земельного участка является легитимными.

Доводы апелляционной жалобы о том, что судом фактически сделан вывод о несоответствии требованиям законодательства сделки по уступку прав и обязанностей по договору N Д-Кр-31-11370, однако соглашение не отменено, не соответствуют действительности и, соответственно, во внимание коллегией судей приняты быть не могут. Судом первой инстанции обоснованно не расценен в качестве правомерного и довод стороны истца о нарушении принципа публичности и прав неопределенного круга лиц, поскольку ни законом, ни договором запрет на совершение уступки права аренды, в том числе без согласия арендодателя, не предусмотрен, более того, права аренды земельного участка неразрывно связанными с личностью арендатора, а значит не подлежащими переходу к другому лицу по смыслу ст. 383 ГК РФ не являются, какие-либо условия договора, непосредственно связанные с личностью Чуприна В.В., и позволяющие прийти к выводу, что право аренды, полученное истцом, не предполагает его перехода к другому лицу и будет прекращено в отсутствие истца, не определены.

Положениями ч. 15 ст. 17 Федерального закона от 24.11.1995 N 181-ФЗ "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации" установлено право инвалидов и семей, имеющих в своем составе инвалидов, на первоочередное получение земельных участков для индивидуального жилищного строительства, ведения подсобного и дачного хозяйства и садоводства. Вместе с тем статья 17 указанного Федерального закона поименована как "Обеспечение инвалидов жилой площадью" и регламентирует способы реализации права инвалидов и их семей на улучшение жилищных условий.

Инвалиды и семьи, имеющие детей-инвалидов, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, принимаются на учет и обеспечиваются жилыми помещениями с учетом льгот, установленных Федеральным законом "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации", по обеспечению жилыми помещениями, оплате жилья и коммунальных услуг, по получению земельных участков для индивидуального жилищного строительства, а также ведения подсобного и дачного хозяйства и садоводства в соответствии с установленным порядком и положениями названных Правил (Правила предоставления льгот инвалидам и семьям, имеющим детей-инвалидов, по обеспечению их жилыми помещениями, оплате жилья и коммунальных услуг, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 27.07.1996 N 901).

При этом статус члена семьи, имеющей в своём составе ребенка-инвалида и наделенного право на первоочередное получение земельных участков для индивидуального жилищного строительства (ч. 15 ст. 17 Федерального закона от 24.11.1995 N 181-ФЗ "О социальной защите инвалидов в Российской Федерации", Правила предоставления льгот инвалидам и семьям, имеющим детей-инвалидов, по обеспечению их жилыми помещениями, оплате жилья и коммунальных услуг, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 27.07.1996 N 901) является категорийным понятием, присущим определенной категории лиц, а не личности непосредственно Чуприна В.В., что не предоставляет истцу право определять личность нового арендатора в пределах установленных законом и договором требований к такому лицу и условиям договора, в связи с чем не представляется возможным расценить в качестве обоснованного довод апелляционной жалобы о том, что заключенное между ответчиками соглашение об уступке по договору аренды спорного земельного участка не соответствует требованиям закона, т.к. нарушает принцип публичности и права неопределенного круга лиц.