Дата принятия: 09 июля 2020г.
Номер документа: 33-3647/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ХАБАРОВСКОГО КРАЕВОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 9 июля 2020 года Дело N 33-3647/2020
Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда
в составе
председательствующего Хохловой Е.Ю.,
судей Мещеряковой А.П., Моргунова Ю.В.
при секретаре Плиско Э.С.
рассмотрела в открытом судебном заседании 09 июля 2020 года гражданское дело по иску Кононова И.Р. к Сапфировой А.А., Сапфирову А.С., Сапфирову К.А. о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, отмене государственной регистрации права, по апелляционным жалобам Сапфировой А.А и ее представителя Ломакиной М.А. на решение Индустриального районного суда г. Хабаровска от 18 февраля 2020 года.
Заслушав доклад судьи Хохловой Е.Ю., объяснения представителя ответчика Ломакиной М.А. и представителя истца Тирской Е.А., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Китаев А.А. обратился в суд с иском к Сапфировой А.А., Сапфирову А.С., Сапфирову К.А. о признании недействительным договора купли-продажи его доли в квартире <адрес>, заключенного 27.12.2018 между Сапфировым А.С., действовавшем по доверенности от его имени, и Сапфировой А.А., действовавшей за несовершеннолетнего Сапфирова К.А., применении последствий недействительности сделки, ссылаясь на то, что намерения продавать свою долю Сапфировым не имел, доверенность Сапфирову А.С. выдал на совершение иной сделки, денежные средства от Сапфировых не получал.
Кононов И.Р., являющийся долевым сособственником названной квартиры, обратился с заявлением о признании его третьим лицом, заявляющим самостоятельные требования относительно предмета спора, просил признать указанный договор купли-продажи доли Китаева А.А. в квартире недействительным, применить последствия недействительности сделки, отменить государственную регистрацию права. В обоснование своих требований указал, что между ним и Китаевым А.А. было достигнуто соглашение о выкупе принадлежащей Китаеву А.А. 39/100 доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу <адрес>, за 1 000 000 рублей, а с ответчиками Сапфировыми у них была договоренность о продаже всей квартиры целиком за 3 300 000 рублей. Однако в январе 2019 года ему стало известно, что Сапфировы переоформили долю Китаева А.А. на своего несовершеннолетнего сына. На доводы о том, что сделка недействительна, так как данную долю он был согласен купить у Китаева А.А. еще в сентябре 2018 года, и с ним был заключен предварительный договор, ответчики не отреагировали. Китаев А.А. сообщил ему, что он никому не продавал свою долю и никаких денег за продажу доли не получал, что о данной сделке он слышит впервые. После обращения за справкой в МФЦ Китаев А.А. убедился в совершении ответчиками отчуждения его доли без его ведома, и обратился в суд с иском о признании сделки недействительной. Считает, что он как участник долевой собственности, имеет первоочередное право покупки доли. Кроме того, представленными документами не подтверждено исполнение договора в части внесение оплаты продавцу и передачи доли покупателю.
13.01.2020 Китаев А.А. умер, что послужило основанием для приостановления производства по делу определением от 03.02.2020.
Определениями суда от 03.02.2020 исковые требования Кононова И.Р. выделены в отдельное производство.
Решением Индустриального районного суда г. Хабаровска от 18.02.2020 иск Кононова И.Р. удовлетворен, признан недействительным заключенный 27.12.2018 договор купли-продажи доли в размере 39/100 в праве общей долевой собственности на квартиру <адрес>, заключенный между Китаевым А.А. - продавцом и Сапфировым К.А. - покупателем, в лице Сапфировой А.А., применены последствия недействительности сделки: право собственности на 39/100 в праве общей долевой собственности на квартиру <адрес> признано за Китаевым Анатолием Алексеевичем, с указанием на то, что по данное решение является основанием для внесения изменений в регистрационные документы на 39\100 доли по квартире <адрес>.
В апелляционных жалобах и дополнениях Сапфирова А.А. и ее представитель Ломакина М.А просят решение суда отменить и принять новое решение, которым отказать полностью в удовлетворении исковых требований Кононова И.Р., ссылаясь на то, что доля была отчуждена не постороннему лицу, а одному из сособственников данной квартиры, потому Китаев или Сапфировы не должны были уведомлять об этом Кононова И.Р., сторонами была соблюдена форма сделки, доказательств о каких-либо договоренностях между Китаевым А.А. и Кононовым И.Р., не представлено, о таких договоренностях Сапфировых в известность не ставили.
Дело в соответствии с положениями ст. 167 ГПК РФ рассмотрено в отсутствие сторон, извещенных о месте и времени рассмотрения дела.
Изучив материалы дела, заслушав представителя ответчиков, поддержавшую доводы жалобы и дополнения к ней, возражения представителя истца, проверив законность и обоснованность принятого судом решения в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобах, судебная коллегия находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене ввиду следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судом, квартира <адрес>, общей площадью 66,1 кв.м., является коммунальной, в которой 30/100 находилось в собственность Кононовой О.И., а затем - Кононова И.Р., 39/100 - с 2007 года в собственности Китаева А.А., а 31/100 принадлежало городскому округу "Город Хабаровск", по договору на передачу комнаты в коммунальной квартиры в собственность граждан данная доля в сентябре 2016 года была передана Сапфировой А.А. - 16/100 и Сапфирову К.А. - 15/100.
По нотариально удостоверенному договору купли-продажи, заключенному 27.12.2018 между Сапфировым А.С., действующим по нотариально удостоверенной доверенности за Китаева А.А., и Сапфировой А.А., действующей за несовершеннолетнего сына Сапфирова К.А. по доверенности и с согласия отца Сапфирова А.А., доля Китаева А.А. в указанной квартире была продана Сапфирову К.А. за 600 000 рублей.
На основании данного договора за Сапфировым К.А. 10.01.2019 зарегистрирована доля в указанной квартире в размере 54/100/л.д. 14-16/.
Разрешая настоящий спор, суд первой инстанции руководствовался положениями ст.ст. 131, 209, 235, 288 ГК РФ и исходил из того, что при совершении сделки по отчуждению доли Китаева А.А. были нарушены правила преимущественной покупки, в связи с чем на основании ст.ст. 167, 168 ГК РФ, признал сделку недействительной и применил последствия недействительности сделки.
С такими выводами суда первой инстанции судебная коллегия согласиться не может.
В силу ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1). Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса (п. 2).
Персональный состав участников долевой собственности имеет существенное значение для организации согласованного владения, пользования и распоряжения общим имуществом. Установление в ст. 250 ГК РФ преимущественного права сособственников на покупку продаваемой доли в праве общей собственности имеет целью согласовать интересы продавца доли и остальных участников долевой собственности.
Согласно ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении (п. 1).
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу (п. 2).
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3).
Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" по смыслу п. 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП.
Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований п. 3 ст. 250 ГК РФ.
Из изложенного следует, что совершение сделки с нарушением положений ст. 250 ГК РФ не является основанием для признания ее недействительной, поскольку закон наделяет участника общей долевой собственности правом требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя по такой сделке.
Иск о переводе на себя прав и обязанностей стороны по сделке по общему правилу является специальным способом защиты права преимущественной покупки в соответствии с гражданским законодательством. Данный иск может быть подан только к лицу, которое этим правом не обладает.
Между тем, как следует из материалов дела, второй стороной сделки купли-продажи доли Китаева А.А. является Сапфиров К.А., который на момент сделки также являлся сособственником названной квартиры с долей 15/100.
Преимущественное право покупки доли в равной мере принадлежит всем сособственникам. Если же несколько участников долевой собственности выражают желание купить долю, то выбор покупателя принадлежит продавцу, так как для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон. Договор купли-продажи доли не относится к числу публичных (ст. 426 ГК), поэтому продавец доли вправе оказать предпочтение одному из участников общей собственности и заключить с ним договор.
При таком положении решение суда первой инстанции о признании недействительной сделки по отчуждению доли Китаева А.А. Сапфирову К.А. по мотиву нарушения преимущественного права покупки указанной доли Кононова И.Р. нельзя признать постановленным в соответствии с нормами материального права.
Согласно ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
Какие-либо письменные доказательства, подтверждающие достижение Китаевым А.А. и Кононовым И.Р. соглашения о продаже доли Китаева А.А. Кононову И.Р., не представлены. Данное утверждение Кононова И.Р. не нашло подтверждение при рассмотрении дела.
В решении суда первой инстанции не указано: какое право Кононова И.Р. (за исключение преимущественного права покупки) было нарушено оспариваемой сделкой, какие неблагоприятные последствия для него повлекла данная сделка.
В силу ч. 2 ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе если сделка повлекла неблагоприятные для него последствия.
В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.
Как следует из содержания заявления Кононова И.Р. /л.д. 27-30/ в обоснование требования о признании сделки недействительной он указывает на наличие договоренности с Китаевым А.А. о продаже доли последнего ему, на продажу доли Сапфировым путем введения Китаева А.А. в заблуждение, на неисполнение сделки, отсутствие передачи денежных средств продавцу, а доли покупателю.
Между тем, данные доводы не могут являться основанием для удовлетворения заявленного Кононовым И.Р. требования о признании сделки недействительной, поскольку приведенные обстоятельства не свидетельствует о безусловном нарушении прав Кононова И.Р., а его полномочий действовать в интересах Китаева А.А. из материалов дела не усматривается.
Таким образом, у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения требования Кононова И.Р. о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки.
Ввиду изложенного, решение суда первой инстанции подлежит отмене в силу п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ в связи с неправильным применением норм материального и процессуального права, с принятием по делу нового решения об отказе в удовлетворении иска Кононова И.Р.
Руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
апелляционные жалобы Сапфировой А.А. и ее представителя удовлетворить,
решение Индустриального районного суда г. Хабаровска от 18 февраля 2020 года отменить, принять новое решение:
в удовлетворении искового требования Кононова И.Р. к Сапфировой А.А., Сапфирову А.С., Сапфирову К.А. о признании недействительным заключенного 27.12.2018 между Сапфировым А.С., действующим по доверенности за Китаева А.А., и Сапфировой А.А., действующей за несовершеннолетнего сына Сапфирова К.А., договора купли-продажи 39/100 доли в праве собственности на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, и применении последствий недействительности сделки отказать.
Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия.
Судебные постановления суда первой и апелляционной инстанции могут быть обжалованы в суд кассационной инстанции в течение трех месяцев со дня их вступления в законную силу путем подачи кассационной жалобы в Девятый кассационной суд общей юрисдикции через суд первой инстанции.
Председательствующий:
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
