Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики от 12 августа 2019 года №33-3647/2019

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 12 августа 2019 года Дело N 33-3647/2019
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Чувашской Республики в составе
председательствующего судьи Ярадаева А.В.,
судей Спиридонова А.Е., Иванова П.Д.,
при секретаре судебного заседания Егоровой Т.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики гражданское дело по иску администрации г.Чебоксары к Баринову А.С., Донскову И.В., Яхоткину Н.В. об изъятии объекта незавершенного строительства, поступившее по апелляционной жалобе Баринова А.С., Донскова И.В., Яхоткина Н.В. на решение Ленинского районного суда г.Чебоксары Чувашской Республики от 29 мая 2019 года.
Заслушав доклад судьи Спиридонова А.Е., судебная коллегия
установила:
Администрация г.Чебоксары обратилась в суд с иском к Баринову А.С., Донскову И.В., Яхоткину Н.В., после уточнения требований мотивировав их тем, что 20 августа 2015 года между Бариновым А.С., Донсковым И.В., Яхоткиным Н.В., как арендаторами, с одной стороны, и администрацией г.Чебоксары, как арендодателем, с другой стороны, был заключен договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора N ..., сроком до 29 апреля 2018 года. В соответствии с договором арендодатель сдает, а арендаторы принимают во временное владение и пользование земельный участок, относящийся к землям населенных пунктов, с кадастровым номером ..., общей площадью ... кв.м., для завершения строительства административно-бытового корпуса, в том числе площадью ... кв.м. в охранной зоне водопровода, площадью ... кв.м. в охранной зоне канализации, площадью ... кв.м. в охранной зоне газопровода, расположенного в .... Согласно п.2.3. данного договора после истечения срока аренды земельного участка, указанного в п.2.1. арендатор не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов. Письмом от 30 мая 2018 года N ... администрация г.Чебоксары уведомила об одностороннем отказе по договору аренды земельного участка и предупредила ответчиков о его прекращении с 30 апреля 2018 года. Однако ответ на претензию от ответчиков не получен. На основании изложенного администрация г.Чебоксары просила суд изъять у Баринова А.С., Донскова И.В., Яхоткина Н.В. незавершенный строительством объект: двухэтажное кирпичное здание с подвалом из железобетонных блоков, кирпичной мансардой, одноэтажным кирпичным пристроем с кадастровым номером ... и степенью готовности объекта ...%, расположенный на земельном участке с кадастровым номером ..., общей площадью ... кв.м., для завершения строительства административно-бытового корпуса, в том числе площадью ... кв.м. в охранной зоне водопровода, площадью ... кв.м. в охранной зоне канализации, площадью ... кв.м. в охранной зоне газопровода, расположенный в ..., путем продажи с публичных торгов по начальной цене 20 174 000 руб.
В суде первой инстанции представитель администрации г.Чебоксары - Александрова Л.В. исковые требования поддержала по мотивам, изложенным в заявлении. Баринов А.С., Донсков И.В., Яхоткин Н.В. и их представитель Архипова Е.А. исковые требования не признали. Остальные участвующие в деле лица в судебном заседании не присутствовали.
Решением Ленинского районного суда г.Чебоксары Чувашской Республики от 29 мая 2019 года постановлено:
"Изъять у Баринова А.С., Донскова И.В., Яхоткина Н.В. незавершенный строительством объект: двухэтажное кирпичное здание с подвалом из железобетонных блоков, кирпичной мансардой, одноэтажным кирпичным пристроем с кадастровым номером ... и степенью готовности объекта ...%, расположенный на земельном участке с кадастровым номером ..., общей площадью ... кв.м., для завершения строительства административно-бытового корпуса, в том числе площадью ... кв.м. в охранной зоне водопровода, площадью ... кв.м. в охранной зоне канализации, площадью ... кв.м. в охранной зоне газопровода, расположенный в ..., путем продажи с публичных торгов, установив начальную цену продажи объекта в размере 20 174 000 руб. 00 коп.
Взыскать с Баринова А.С., Донскова И.В., Яхоткина Н.В. в солидарном порядке в доход местного бюджета муниципального образования - города Чебоксары Чувашской Республики государственную пошлину в размере 300 (Триста) рублей 00 копеек в равных долях".
Решение обжаловано Бариновым А.С., Донсковым И.В., Яхоткиным Н.В., которые в апелляционной жалобе поставили вопрос об отмене решения по тем мотивам, что спорный объект поставлен на кадастровый учет без разрешения на строительство; правоотношения по поводу аренды земельного участка возникли еще до вступления в силу Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации", и положения ст. 239.1 ГК РФ на них не распространяются.
В суде апелляционной инстанции Яхоткин Н.В. апелляционную жалобу поддержал. Остальные участвующие в деле лица в судебном заседании не присутствовали.
Проверив и оценив фактические обстоятельства дела и их юридическую квалификацию судом первой инстанции в пределах доводов апелляционной жалобы по правилам ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом первой инстанции установлено, что 20 августа 2015 года между Бариновым А.С., Донсковым И.В., Яхоткиным Н.В., как арендаторами, и администрацией г.Чебоксары, как арендодателем, был заключен договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора N ..., на срок с 29.04.2015 по 29.04.2018. В соответствии с договором арендодатель сдает, а арендаторы принимают во временное владение и пользование земельный участок, относящийся к землям населенных пунктов, с кадастровым номером ..., общей площадью ... кв.м., для завершения строительства административно-бытового корпуса, в том числе площадью ... кв.м. в охранной зоне водопровода, площадью ... кв.м. в охранной зоне канализации, площадью ... кв.м. в охранной зоне газопровода, расположенного в ....
Согласно п.2.3. данного договора после истечения срока аренды земельного участка, указанного в п.2.1. арендатор не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
Указанный договор аренды земельного участка был зарегистрирован в установленном порядке.
Письмом N ... от 30 мая 2018 года администрация г.Чебоксары уведомила об одностороннем отказе по договору аренды земельного участка и предупредила ответчиков о его прекращении с 30 апреля 2018 года.
Однако ответ администрацией г.Чебоксары не получен.
Установив указанные обстоятельства, суд первой инстанции, руководствуясь ст. 209, ст. 235, ст. 239.1, ст. 606, ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), ст. 35, ст. 39.6, ст. 39.8, ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пришел к выводу об обоснованности исковых требований.
Что касается приведенных выше доводов апелляционной жалобы, то судебная коллегия исходит из следующего.
Согласно статье 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.
Статья 239.1 ГК РФ введена Федеральным законом от 23.04.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ), согласно пункту 33 статьи 34 которого положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Закона.
Статьей 35 Закона N 171-ФЗ предписано, что настоящий Закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых данной статьей установлен иной срок вступления их в силу.
Следовательно, положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен после 01.03.2015.
Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.1. ЗК РФ и переходными положениями, установленными Вводным законом.
Законом N 171-ФЗ был изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Изменения вступили в силу с 01.03.2015.
В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Закона N 171-ФЗ с 01.03.2015 утратил силу пункт 3 статьи 22 ЗК РФ, согласно которому по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.
Так, на основании пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4 данной статьи.
По правилам пункта 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
Пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ определено, что граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов, в том числе в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса).
В пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что реализация права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обусловлена наличием совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды; 2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.
В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в указанном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ).
Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений ЗК РФ, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ, применяющимся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.
В частности, согласно пункту 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.
Приведенными правовыми положениями ЗК РФ и Вводным законом установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 ЗК РФ, пункт 21 статьи 3 Вводного закона).
Таким образом, вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 01.03.2015, урегулирован пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений.
Поводом и основанием для заключения договора аренды от 20 августа 2015 года послужили пункт 21 статьи 3 Вводного закона и заявления ответчиков о предоставлении земельного участка для завершения строительства.
Согласно правовой позиции, сформулированной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 N 305-ЭС17-2608, только в случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.
Поскольку на момент заключения договора аренды на земельном участке находился объект незавершенного строительства, а участок предоставлен без проведения торгов, единственным основанием для подобного предоставления является возможность однократного получения земельного участка для завершения строительства на основании пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.
Право на однократное заключение договора аренды без торгов для завершения строительства ответчиками реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, а договор аренды заключен 20 августа 2015 года на срок с 29 апреля 2015 года по 29 апреля 2018 года и на момент обращения администрации г. Чебоксары с иском по настоящему делу (13 ноября 2018 года) срок его действия истек, в связи с чем к правоотношениям сторон подлежали применению положения пункта 6 статьи 239.1 ГК РФ.
При этом суду не представлено доказательств наличия обстоятельств, при которых требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, в частности, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (п. 3 ст. 239.1 ГК РФ).
Сам по себе факт отказа решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 16 июля 2013 года в удовлетворении иска ООО "Дорсервис" к администрации г. Чебоксары о признании права собственности и последующая регистрация права собственности объекта незавершенного строительства 30 декабря 2013 года за ООО "Дорсервис" наличия указанных обстоятельств не подтверждает.
Тем самым доводы апелляционной жалобы не опровергают установленных судом обстоятельств и не свидетельствуют о неправильном применении норм материального или процессуального права, влекущих отмену или изменение судебного акта в апелляционном порядке.
Руководствуясь ст. 199, ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
оставить без удовлетворения апелляционную жалобу Баринова А.С., Донскова И.В., Яхоткина Н.В. на решение Ленинского районного суда г.Чебоксары Чувашской Республики от 29 мая 2019 года.
Председательствующий А.В. Ярадаев
Судьи А.Е. Спиридонов
П.Д. Иванов


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка