Определение Судебной коллегии по гражданским делам Алтайского краевого суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ АЛТАЙСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 25 мая 2021 года Дело N 33-3639/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Алтайского краевого суда в составе

председательствующего Сафроновой М.В.,

судей Медведева А.А., Назаровой Л.В.,

при секретаре Колесниченко Е.И.,

с участием прокурора Никулина Н.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу истца Комитета жилищно-коммунального хозяйства города Барнаула

на решение Железнодорожного районного суда города Барнаула Алтайского края от 2 декабря 2020 года по делу

по иску Комитета жилищно-коммунального хозяйства г. Барнаула к К.А.И., К.Я.Р. об изъятии квартиры, прекращении права собственности, выселении,

по встречному иску К.А.И. к Комитету жилищно-коммунального хозяйства г.Барнаула о выплате компенсации, в связи с изъятием жилого помещения, прекращении права собственности.

Заслушав доклад судьи Назаровой Л.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Комитет жилищно-коммунального хозяйства г. Барнаула (далее также - КЖКХ г. Барнаула) обратился с указанным иском к ответчику, в котором просил изъять у К.А.И. объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес>, соответствующий 21/392 доли в праве общей долевой собственности, для муниципальных нужд,

обязать К.А.И. заключить с Комитетом жилищно-коммунального хозяйства города Барнаула соглашение об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, в связи с изъятием земельного участка и объекта недвижимости, соответствующего 21/392 доли каждого, расположенного по адресу: <адрес>, определив размер возмещения за изымаемую недвижимость 677 000 руб.;

прекратить право собственности К.А.И. на 21/392 доли каждого в жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, после выплаты в полном объеме денежного возмещения;

признать право собственности городского округа - города Барнаула Алтайского края на 21/392 доли в доме по <адрес> после выплаты в полном объеме денежного возмещения;

выселить К.А.И. и К.Я.Р. из <адрес>, расположенной в доме по адресу: <адрес>, без предоставления другого жилого помещения.

В обоснование иска указано, что ответчик К.А.И. является собственником 21/392 доли жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.

Заключением Межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда от 02.11.2015 дом по <адрес> в <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу.

Распоряжением администрации города Барнаула от 17.11.2015 N 338-р установлен срок выполнения работ по сносу указанного дома до 02.11.2016.

Постановлением администрации города Барнаула от 28.12.2016 N 2491 изъяты у собственников жилых помещений дома по <адрес> для муниципальных нужд земельный участок и доли в праве общей долевой собственности на дом.

Оценочной фирмой ООО "Центр независимых профессиональных экспертов и оценщиков "ЭксперТ"" подготовлен отчет об оценке рыночной стоимости принадлежащей на праве собственности ответчику доли дома по <адрес> в <адрес>. Рыночная стоимость определена в размере 677000 руб.

Проект соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд направлен истцом ответчику 28.08.2019, однако до настоящего времени собственник согласие на заключение соглашения не выразил.

Кроме того, с 18.09.2012 в указанном жилом помещении зарегистрирована К.Я.Р., которая обладает правом пользования данным жилым помещением и также подлежит выселению.

К.А.И. обратилась со встречным иском к КЖКХ г.Барнаула, с учетом уточнений просила обязать КЖКХ г.Барнаула изъять жилое помещение и земельный участок по адресу: <адрес>, путем выкупа, выплатив в пользу К.А.И. в размере 804 154 руб.; прекратить право собственности К.А.И. на жилое помещение по <адрес>, в <адрес> после выплаты выкупной цены в полном объеме, признать право собственности за КЖКХ г.Барнаула, взыскать с КЖКХ г.Барнаула компенсацию за невыполненный капитальный ремонт в размере 489 480,53 руб., стоимость услуг по переезду в размере 2 600 руб., стоимость расходов на оплату услуг представителя в размере 30 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины, срок исполнения решения просила установить 3 месяца.

В обоснование встречного иска указано, что К.А.И. на праве собственности принадлежит 21/392 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>. К.А.И. не согласна с условиями предложенного соглашения КЖКХ г.Барнаула об изъятии недвижимости для муниципальных нужд от 28.08.2019, поскольку размер возмещения существенно занижен.

Решением Железнодорожного районного суда города Барнаула Алтайского края от 2 декабря 2020 года постановлено исковые требования Комитета жилищно-коммунального хозяйства г. Барнаула удовлетворить частично, исковые требования К.А.И. удовлетворить.

Изъять у К.А.И. объект недвижимости, расположенный по адресу <адрес>, соответствующий 21/392 доли в праве общей долевой собственности, для муниципальных нужд.

Возложить на К.А.И. обязанность заключить с Комитетом жилищно-коммунального хозяйства г. Барнаула соглашение об изъятии недвижимости для муниципальных нужд в связи с изъятием объект недвижимости, соответствующего 21/392 доли в праве общей долевой собственности и земельного участка, расположенных по адресу <адрес>, определив размер возмещения за изымаемую недвижимость 1 296 234,53 руб.

Взыскать с Комитета жилищно-коммунального хозяйства г.Барнаула в пользу К.А.И. возмещение в связи с изъятием жилого помещения и земельного участка в размере 1 296 234,53 руб.

После выплаты возмещения в полном объеме, прекратить право собственности К.А.И. на объект недвижимости, расположенный по адресу <адрес>, соответствующий 21/392 доли в праве общей долевой собственности.

После выплаты возмещения в полном объеме и прекращения права собственности К.А.И. на объект недвижимости, расположенный по адресу <адрес>, соответствующий 21/392 доли в праве общей долевой собственности, признать право собственности на указанный объект недвижимости за муниципальным образованием городского округа - города Барнаула Алтайского края.

Взыскать с Комитета жилищно-коммунального хозяйства г.Барнаула в счет возмещения расходов по уплате государственной пошлины в пользу К.А.И. 300 руб.

Взыскать с Комитета жилищно-коммунального хозяйства г.Барнаула в счет возмещения расходов по оплате услуг представителя в пользу К.А.И. 20 000 руб.

В остальной части требований отказано.

Установлен срок на исполнение решения суда в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.

В апелляционной жалобе истец Комитет жилищно-коммунального хозяйства города Барнаула не согласен с решением в части определения размера возмещения за изымаемую недвижимость; оспаривает заключение судебного эксперта, применившего подход, основанный на совокупности затратного и сравнительного метода оценки изымаемого жилого помещения, что, по мнению заявителя, недопустимо. Полагает, что в результате в выкупную цену жилого помещения необоснованно включена компенсация за не произведенный капитальный ремонт без оценки влияния отсутствия последнего на рыночную стоимость жилого помещения. Считает, что решение принято без учета компенсационного характера возмещения за изымаемого жилое помещение, в связи с чем размер возмещения значительно превышает рыночную стоимость жилья и приводит к неосновательному обогащению собственников. В подтверждение собственных доводов истец ссылается на досудебное исследование ООО "ПрофЭксперт", не получившее оценки суда первой инстанции.

В суде апелляционной инстанции прокурор Никулин Н.В. полагал решение законным и обоснованным, апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.

Лица, участвующие в деле, в заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте слушания дела извещены своевременно и надлежащим образом. Информация о времени и месте рассмотрения дела публично размещена на официальном сайте Алтайского краевого суда в сети интернет. Об уважительных причинах своей неявки не сообщили, об отложении разбирательства по делу не просили. С учетом положений ст. 165.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, на основании ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определилао рассмотрении дела при данной явке.

Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в соответствии с ч. 1 ст. 327-1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов изложенных в апелляционной жалобе, обсудив данные доводы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Обеспечение жилищных прав собственников жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд урегулировано положениями статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции в силу части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 данной статьи.

Согласно части 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В силу части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Судом установлено, что ответчик К.А.И. является собственником 21/392 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>. Право собственности зарегистрировано 03.07.2012.

Заключением Межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда от 02.11.2015 дом по <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу.

Распоряжением администрации города Барнаула от 17.11.2015 N 338-р установлен срок выполнения работ по сносу указанного дома до 02.11.2016.

Постановлением администрации города Барнаула от 28.12.2016 N 2491 у собственников жилых помещений дома по <адрес> изъяты для муниципальных нужд земельный участок и жилые помещения в доме.

Проект соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд направлен истцом ответчику в августе 2019 года, выкупная стоимость определена в размере 677 000 руб.

Установив, что подготовленный истцом проект соглашения о порядке выплаты денежного возмещения был направлен ответчику, но до настоящего времени К.А.И. согласия на заключение соглашения не выразила, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований КЖКХ г. Барнаула в части требования об изъятии у К.А.И. спорного объекта недвижимости.

В данной части решение никем не обжалуется, в связи с чем не является предметом апелляционного рассмотрения.

Поскольку соглашение между сторонами о размере возмещения за жилое помещение достигнуто не было в связи со спором относительно стоимости возмещения, судом была назначена судебная экспертиза ФБУ Алтайская ЛСЭ Минюста России от 01.10.2020.

С учетом результатов данной судебной экспертизы суд возложил обязанность на Комитет жилищно-коммунального хозяйства г.Барнаула обязанность выплатить в пользу К.А.И. возмещение в связи с изъятием жилого помещения и земельного участка по адресу: <адрес>, включающее рыночную стоимость доли в размере 804 154 руб., а также компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома в размере 489 480,53 руб.

Соответственно суд пришел к выводу о том, что после выплаты возмещения в полном объеме право собственности К.А.И. на жилое помещение по адресу: <адрес> подлежит прекращению, с признанием права собственности на него за муниципальным образованием городского округа город Барнаул Алтайского края.

Поскольку право собственности К.А.И. подлежит прекращению только после выплаты выкупной стоимости доли, право собственности муниципального образования на долю, принадлежащую К.А.И. еще не признано и не зарегистрировано, то суд признал требование о выселении К.А.И. и К.Я.Р. заявленным к КЖКХ г. Барнаула преждевременно, в связи с чем отказал в его удовлетворении.

Требование К.А.И. о взыскании с Комитета жилищно-коммунального хозяйства г.Барнаула в ее пользу стоимости услуг по квартирному переезду, суд признал обоснованным, в связи с чем взыскал и в ее пользу с КЖКХ г. Барнаула 2 600 руб. - среднерыночную стоимость услуг автомобильного транспорта и грузчиков при квартирном переезде.

Доводы жалобы КЖКХ г. Барнаула касаются стоимости, определенного судом возмещения за изымаемое жилое помещение, в рамках которых судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в разделе 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2014 года (раздел II), выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

При определении стоимости возмещения за изымаемое жилье суд, вопреки доводам жалобы, оценил представленный истцом отчет ООО "ПрофЭксперт" об оценке рыночной стоимости принадлежащего ответчику жилого помещения, и, как указано выше, принимая во внимание, что соглашение, основанное на данной оценке, между сторонами не достигнуто, учитывая вышеназванные разъяснения Верховного Суда Российской Федерации, назначил по делу судебную экспертизу.

В соответствии с заключением судебной оценочной строительно-технической экспертизы, проведенной ФБУ АЛСЭ Министерства юстиции Российской Федерации за N 987/6-2 от 01.10.2020, рыночная стоимость 21/392 долей дома по <адрес> в <адрес> с учетом аварийности дома, принадлежащей на праве собственности К.А.И. на дату проведения оценки составляет 804 154 руб.; размер компенсации за не произведенный капитальный ремонт по состоянию на 1998 год в ценах на дату проведения исследования составляет 489 840,53 руб.; стоимость риэлторских услуг по подбору и приобретению жилого помещения составляет 32 990 руб.; стоимость услуг по переезду, с учетом работы грузчиков составляет: грузчики - 1200 руб., автотранспорт 1400 руб..

Заключение судебной экспертизы суд учел в качестве надлежащего доказательства по делу, подтверждающего размер возмещения, равноценный изымаемому помещению. Судебная коллегия полагает, что выводы суда первой инстанции, основанные, в том числе на исследовании указанного экспертного заключения, соответствуют нормам права, регулирующим спорные правоотношения и установленным по делу обстоятельствам.

При этом следует учесть, что статьей 7 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" предусмотрено, что в случае, если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки (далее - договор) не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта.

Согласно ст. 3 указанного закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 297 утвержден Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки", который содержит следующие понятия и положения:

Стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям Федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)" (п. 5 Стандарта).

Объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п. 10 Стандарта).

Согласно п. 11 данного Стандарта основными подходами, используемыми при проведении оценки, являются сравнительный, доходный и затратный подходы.