Определение Судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ПРИМОРСКОГО КРАЕВОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 19 мая 2021 года Дело N 33-3637/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Приморского краевого суда в составе: председательствующего судьи Павлуцкой С.В.,

судей Мандрыгиной И.А., Пономаревой М.Ю.,

при секретаре судебного заседания Клюгер Т.И.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску УМС администрации Владивостока к Серовой Г. К. о взыскании задолженности по договору аренды,

по апелляционной жалобе ответчика Серовой Г. К. на решение Советского районного суда Владивостока от 31.07.2020 которым исковые требования удовлетворены,

заслушав доклад судьи Пономаревой М.Ю., пояснения представителя Серовой Г.К. - Серова К.Г., представителя УМС администрации Владивостока Синявского А.В., судебная коллегия,

установила:

УМС администрации г. Владивостока обратилось в суд с иском к Серовой Г.К. о взыскании задолженности по договору аренды, указав, что между департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и Серовой Г.К. заключен договор от 05.10.2017 N 263-В аренды земельного участка с кадастровым номером N, площадью 1182 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> для использования в целях индивидуального жилищного строительства. Пунктом 1.3 договора срок аренды установлен на 20 лет с момента подписания договора (с 05.10.2017 по 04.10.2037). Право аренды ответчика зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ сделана запись о государственной регистрации N.

На основании Закона Приморского края от 18.11.2014 N 497-КЗ "О перераспределении полномочий между органами местного самоуправления муниципальных образований Приморского края и органами государственной власти Приморского края и внесении изменений в отдельные законодательные акты Приморского края" (в ред. от 03.12.2018) полномочия департамента земельных и имущественных отношений Приморского края по распоряжению земельными участками на территории Владивостокского городского округа, государственная собственность на которые не разграничена, с 01.05.2019 переданы администрации г. Владивостока.

Постановлением администрации г. Владивостока от 25.04.2019 N 1667 "Об осуществлении полномочий по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена", определен орган по распоряжению земельными участками, находящимися на территории Владивостокского городского округа, государственная собственность на которые не разграничена, - Управление муниципальной собственности г. Владивостока.

Договором установлена арендная плата в размере 429816,45 руб. в год. Согласно п. 2.2 договора арендная плата в размере 35818,04 руб. вносится арендатором ежемесячно до 1-го числа месяца, следующего за расчетным. В начале действия договора аренды арендная плата вносится арендатором с учетом задатка, оплаченного в размере 39432,70 руб.. Платежи считаются внесенными в счет арендной платы за следующий период только после погашения задолженности по платежам за предыдущий период. Согласно п. 4.2 договора за нарушение сроков внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки вплоть до полного исполнения обязательства. В нарушение условий заключенного договора аренды от 05.10.2017 N 263-В арендатор не исполнял надлежащим образом обязанность по оплате арендных платежей, в связи с чем, за период с 01.02.2018 по 31.10.2019 образовалась задолженность по арендной плате в размере 621452,56 руб., на которую начислены пени в сумме 44752,52 руб..

В адрес ответчика было направлено предупреждение от 05.10.2019 N 28/16-7762 о необходимости погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате и пени в полном объеме.

Задолженность в досудебном порядке не оплачена.

Просит суд взыскать с Серовой Г.К. задолженность по арендной плате в размере 621452,56 руб., пеню в размере 44752,56 руб., всего 666205,08 руб.

В судебном заседании представитель истца Пе Е.П. поддержала иск.

Представители ответчика Серов К.Г. и Проценко Ю.С. возражали против удовлетворения иска, указав, что согласно пункту 1.1 Договора земельный участок предоставлен для целей индивидуального жилищного строительства. Срок аренды участка установлен с 05.10.2017 по 04.10.2037. В настоящее время земельному участку присвоен адрес: <адрес>. Серовой Г.К. в 2018 году был построен индивидуальный жилой дом площадью 32,4 кв.м., право собственности на него зарегистрировано 05.12.2018, о чем в ЕГРН внесена регистрационная запись 25:28:050056:2095-25/001/2018-1 от указанной даты. Для осуществления строительства индивидуального жилого дома, Серовой Г.К. получено разрешение на строительство N RU25304000-452/2017, в котором указана площадь застройки земельного участка - 36 кв.м. Разрешение на строительство выдано УГА администрации <адрес> ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ Серовой Г.К. администрацией <адрес> выдано уведомление о соответствии построенного объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке по <адрес> требованиям законодательства о градостроительной деятельности. Строительство индивидуального жилого дома осуществлено в соответствии с СП 55.13330.2011, а также требованиям законодательства о градостроительной деятельности и условиями аукциона на заключение договора аренды. Индивидуальный жилой дом площадью 32,4 кв.м. соответствует целевому использованию земельного участка, а его расположение на испрашиваемом земельном участке не нарушает норм земельного и градостроительного законодательства и прав третьих лиц. Серовой Г.К. были исполнены условия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ N-В, в части строительства индивидуального жилого дома. Согласно пункту 3.3.4 договора аренды арендатор, в случае регистрации права собственности на законченный строительством объект (жилой дом), имеет право обратиться к арендодателю с заявлением о выкупе земельного участка. Серова Г.К. неоднократно обращалась с заявлением о выкупе земельного участка, однако в предоставлении земельного участка в собственность ей было отказано. Серова Г.К. полагает, что поскольку она надлежащим образом исполнила условия договора аренды в части строительства индивидуального жилого дома, то у неё с момента государственной регистрации права собственности на дом и до заключения договора купли-продажи земельного участка, имеется право на изменение арендной платы, применяемой под строительство индивидуального жилого дома на ставку арендной платы, применяемой под индивидуальный жилой дом.

Решением Советского районного суда Владивостока от 31.07.2020 исковые требования УМС администрации г. Владивостока удовлетворены.

Взыскана с Серовой Г. К. в пользу УМС администрации г. Владивостока задолженность по договору аренды земельного участка от 05.10.2017 N 263-В в сумме 621452,56 руб. и пеня в сумме 44752,56 руб..

Взыскана с Серовой Г. К. в доход бюджета Владивостокского городского округа государственная пошлина в сумме 9682,00 руб..

С решением не согласилась ответчик Серова Г.К., подав апелляционную жалобу, просит решение изменить, снизить размер взыскания за период с 01.02.2018 по 31.10.2019 до 235339,72 руб., пени до 4284,48 руб., с учетом высказанных в суде первой инстанции доводов.

17.05.2021 ответчиком в лице представителя Серова К.Г. направлены дополнения к апелляционной жалобе, просит размер взыскания уточнить до 215938, 66 руб. в связи с частичным погашением в сумме 25847,02 руб., снизить пеню до 305, 39 руб..

Истцом представлены возражения просит решение оставить без изменения, жалобу без удовлетворения.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам от 21.10.2020 апелляционная жалоба Серовой Г.К. оставлена без удовлетворения, решение без изменения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам девятого кассационного суда от 23.03.2021 апелляционное определение отменено, с направлением дела на повторное апелляционное рассмотрение с указанием на следующие обстоятельства: при новом рассмотрении суду следует учесть, что по окончании строительства целевое назначение арендованного ответчиком земельного участка изменилось, у ответчика возникли убытки в связи с незаконностью действий органа местного самоуправления в представлении Серовой Г.К. земельного участка, признанного незаконным в судебном порядке, дать оценку указанным обстоятельствам, разрешить требованиями в соответствии с требованиями закона.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика Серов К.Г. поддержал доводы жалобы.

Представитель УМС администрации Владивостока просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив материалы дела в пределах, установленных частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Приморского края снованиями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

При рассмотрении настоящего спора такие нарушения допущены.

Как следует из обстоятельств дела, между департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края и Серовой Г.К. заключен договор от 05.10.2017 N 263-В аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:050056:1921, площадью 1182 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, (позднее присвоен адрес <адрес> г) для использования в целях индивидуального жилищного строительства. Договором установлен срок аренды земельного участка - 20 лет с момента подписания настоящего договора. Пунктом 2.1 договора аренды установлена арендная плата в размере 429816,45 рублей в год согласно протоколу результатов аукциона на заключение договора аренды находящегося в ведении Приморского края земельного участка от 20.09.2017. Согласно п. 2.2 договора аренды, арендная плата в размере 35818,04 руб. вносится арендатором ежемесячно до 1 числа месяца следующего за расчетным. В начале действия договора арендная плата вносится арендатором с учетом задатка, оплаченного в размере 39432,70 руб.. Платежи считаются внесенными в счет арендной платы за следующий период только после погашения задолженности по платежам за предыдущий период.

Статьями 30, 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка. Протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием для заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду. Договор аренды от 05.10.2017 N 263-В носит целевой характер, заключен в целях создания (строительства) Серовой Г.К. (арендатором) объекта недвижимости (индивидуального жилого дома) на предоставляемом в аренду земельном участке.

Истцом предъявлены требования о взыскании арендной платы за период 01.02.2018 по 31.10.2019 в сумме 621452,56 руб.

При этом установлено и не оспаривается, что право на индивидуальный жилой дом на данном участке зарегистрировано 05.12.2018.

Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Приморского краевого суда от 05.08.2020 признано незаконным решение УМС администрации Владивостока от 21.08.2019 N 14516/20 об отказе в представлении в собственность земельного участка и возложении на УМС администрации Владивостока обязанности рассмотреть заявление Серовой Г.К. о представлении земельного участка в собственность в течение 30 дней со дня вступления решения в законную силу.

С момента приобретения (оформления) права собственности на жилой дом, у Серовой Г.К., возникает преимущественное право приобрести в собственность указанный земельный участок. Также собственник строения приобретает исключительное право владения земельным участком, выделенным под такое строение. Это следует из содержания статей 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 273 Гражданского кодекса Российской Федерации о преимущественном праве собственника строения приобрести право на землю.

В данном случае, оформление арендатором земельного участка права собственности на объект строительства юридический факт, изменяющий цели и условия дальнейшего землепользования.

То, что земельный участок фактически используется Серовой Г.К. под индивидуальный жилой дом, не оспорено.

Серова Г.К. обращалась к арендодателю с заявлением о произведении перерасчета арендной платы, в связи с окончанием строительства индивидуального жилого дома, однако требование было оставлено без удовлетворения.

Согласно положений статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Обязанность арендатора производить оплату ( арендную плату) по договору предусмотрена пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата ( статья 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Частью 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Постановлением администрации г. Владивостока от 25.04.2019 N 1667 "Об осуществлении полномочий по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена", установлено, что органом по распоряжению земельными участками, находящихся на территории Владивостокского городского округа, государственная собственность на которые не разграничена является Управление муниципальной собственности г. Владивостока.

В силу п. 3.4.4 договора аренды между истцом и ответчиком арендодатель обязан своевременно уплачивать арендную плату в размере и на условиях, установленных договором. Пунктом 4.2 договора аренды установлена ответственность арендатора за нарушение сроков внесения арендной платы, согласно которому арендатор выплачивает арендодателю пеню в размере одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки вплоть до полного исполнения обязательства. Уплата пени не освобождает виновную сторону от выполнения лежащих на ней обязательств и устранения допущенных нарушений. Неиспользовании арендатором участка не может служить основанием для отказа в выплате арендной платы (п. 4.3 договора аренды). Как указано в п.п. 5.1, 5.2 договора аренды, договор прекращает свое действие по окончании его срока. Договор может быть изменен в период его действия или досрочно расторгнут по соглашению сторон. Все изменения и дополнения к настоящему договору оформляются сторонами в регистрируются арендатором в установленном порядке.

Довод истца, подтвержденный выводом суда первой инстанции, о том, что. Положения Постановления Администрации Приморского края от 18.03.2015 N 87-па "О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Приморского края и предоставленные в аренду без торгов" не могут быть применены к расчету арендной платы земельного участка, предоставленного на торгах, нельзя признать обоснованным.

Так, в силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действуя в обход закона с противоположной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Согласно пункту 4 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации при нарушении прав другого лица в результате злоупотребления правом, сторона вправе требовать возмещения убытков.

Как следует из договора аренды земельного участка, арендатору предоставлен земельный участок с кадастровым номером 25:28:050056:1921 площадью 1182 кв.м, цель предоставления которого для индивидуального жилищного строительства. Пунктом 3.3.4 договора установлено право арендатора обратиться с заявлением о выкупе участка в случае получения свидетельства государственной регистрации права собственности на законченный объект строительства.

Цель предоставления земельного участка была достигнута, арендатор, зарегистрировав право собственности на объект недвижимости, на основании указанного положения договора обратился в орган местного самоуправления с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность, в удовлетворении которого было отказано. Отказ в предоставлении земельного участка был обжалован Серовой Г.К. в суд и признан незаконным.

С учетом того, что обязательства арендатора, претендующего на приобретение арендуемого земельного участка в собственность с учетом положений статьи 65 Земельного кодекса РФ сохраняются до государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, оценка обоснованности требований Управления муниципальной собственности администрации г. Владивостока о взыскании арендной платы с момента отказа в предоставлении земельного участка Серовой Г.К. в собственность, с точки зрения добросовестности таких действий, судом не дана.

Таким образом, коллегия соглашается с доводом апелляционной жалобы о том, что после регистрации права собственности на жилой дом 05.12.2018 расчет арендной платы по договору за период с 06.12.2018 по 21.08.2019 должен производиться с учетом Постановления Администрации Приморского края от 18.03.2015 N 87-па.

Соответственно принимая во внимание кадастровую стоимость участка - 1971635,10 руб. расчет арендной платы исходя из ставки 0,6% от кадастровой стоимости, представленный ответчиком, на сумму 8361,89 руб. является верным.

Расчет истца задолженности по арендной плате за период на 01.12.2018 в сумме 227454,12 руб. признан ответчиком.

Расчет ответчика суммы долга за период с 01.12.2018 по 05.12.2018 исходя из договорной цены 35818,04/30х5 итого 5969,67 руб. не оспаривался истцом.

Коллегия соглашается с расчетом арендной платы, представленным ответчиком согласно которому задолженность составляет 241785,68 руб..

Учитывая, что в рамках исполнительного производства по настоящему спору погашена задолженность в сумме 25847 руб., задолженность ответчика перед истцом по основному долгу составляет 215938,66 руб.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно пункту 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

Рассчитанная истцом неустойка по мнению суда несоразмерна существу нарушения обязательства, в связи с этим подлежит снижению до 10000 руб..

Госпошлина от суммы удовлетворенных требований составляет 5459,37 руб..

На основании определения Приморского краевого суда от 16.04.2021 по ходатайству представителя истца о принятии мер по обеспечению иска, - запрещено ответчику - Серовой Г. К. и другим лицам совершать любые сделки по отчуждению, обременению, переходу прав в отношении земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>;

- запрещено Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю совершать любые регистрационные действия направленные на регистрацию перехода прав в отношении земельного участка с кадастровым номером 25:28:050056:1921, расположенного по адресу: <адрес>.