Дата принятия: 24 августа 2020г.
Номер документа: 33-3636/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 августа 2020 года Дело N 33-3636/2020
Санкт-Петербург 24 августа 2020 года
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Горбатовой Л.В.
судей Озерова С.А., Сирачук Е.С.
при секретаре Минихановой Е.А.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Маковеевой В.Н. на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 24.04.2019 года по гражданскому делу N 2-3435/2019, которым частично удовлетворен иск индивидуального предпринимателя Ходченкова А.О. к Маковеевой В.Н. о взыскании неустойки, убытков, расходов по оплате государственной пошлины, в удовлетворении встречного иска Маковеевой В.Н. к индивидуальному предпринимателю Ходченкову А.О. о взыскании неустойки и судебных расходов отказано.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Сирачук Е.С., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда.
установила:
Индивидуальный предприниматель Ходченков А.О. обратился в суд с исковыми требованиями, уточненными в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, к Маковеевой В.Н. о взыскании неустойки по предварительному договору купли-продажи земельного участка за период с 10.10.2014 года по 27.12.2018 г. в размере 72 689 рублей 85 копеек, убытков в виде оплаченного налога за период с 2015 по 2017 г. в размере 14 209 рублей, компенсации расходов по оплате государственной пошлины в размере 6 489 рублей 65 копеек.
В обоснование исковых требований истец Ходченков А.О. указывает, что между ИП Ходченковым А.О. и Маковеевой В.Н. 23.05.2012г. был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка N, в соответствии с которым стороны обязались заключить в срок до 15.10.2012г. при наступлении определенных обстоятельств основной договор купли-продажи земельного участка.
Предварительным договором определена стоимость земельного участка в размере 1 079 508 рублей, также определен порядок внесения платы - гарантийного платежа в размере 1 079 508 рублей до 28.05.2012г. Ответчик произвел частичную оплату гарантийного платежа в размере 879 508 рублей.
Часть денежных средств в размере 200 000 руб. поступила от ответчика Маковеевой В.Н. 27.12.2018 г., после чего был оформлен основной договор и право собственности на земельный участок перешло к ответчику Маковеевой В.Н.
Указывает, что за период с 2015 года по 2017 г. он был вынужден оплачивать налог за земельный участок в размере 14 209 руб., что по мнению истца является убытком.
Истец просит взыскать с Маковеевой В.Н. неустойку, убытки и компенсацию расходов на оплату государственной пошлины.
Ответчик Маковеева В.Н. обратилась со встречным иском к индивидуальному предпринимателю Ходченкову А.О. с требованиями о взыскании неустойки в размере 402 832 рубля 18 копеек, за пользование денежными средствами в размере 879 508 рублей за период 26.03.2013 г. по 26.02.2019 г., судебных расходов в виде оплаченной государственной пошлины в размере 7 288 рублей.
При этом ответчик, возражая об удовлетворении основного иска, во встречных требованиях ссылается на следующие обстоятельства.
По предварительному договору купли-продажи земельного участка N от 25.03.2013 г. стороны определили стоимость земельного участка в 1 079 508 руб. заключение основного договора должно было произойти после оформления прав на земельный участок за истцом ИП Ходченковым А.О. За истцом право собственности зарегистрировано 25.03.2013 года. В направленном проекте основного договора, истцом была увеличена стоимость земельного участка до 1 159 509 рублей. Маковеева В.Н. отказалась от подписании основного договора мотивируя отказ тем, что цена необоснованно увеличена, вручив отказ 09.07.2013 г. ИП Ходченкову А.О.
28.12.2018 года Маковеевой В.Н. оплачена полная стоимость земельного участка, согласно условий предварительного договора купли-продажи земельного участка, внесено 200 000 рублей.
26.02.2019 года между сторонами заключен основной договор купли-продажи земельного участка.
Маковеева В.Н. полагает, что истец, уклоняясь от заключения основного договора в период с 26.03.2013 г. по 26.02.2019 г. неправомерно пользовался ее денежными средствами в размере 879 508 рублей, полагая, что на данную сумму должны быть начислены проценты в порядке ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в размере 402 832,18 руб. и взысканы в ее пользу с истца.
Судом постановлено решение о частичном удовлетворении требований истца, с учетом исправленной описки, в пользу истца ИП Ходченкова А.О. с ответчика Маковеевой В.Н. взыскана неустойка за период с 10.10.2014 г. по 27.12.2018 г. в размере 72 689 рублей 85 копеек (с учетом частичного исполнения в размере 57 590 рублей 85 копеек, и об отказе в удовлетворении встречных требований Маковеевой В.Н.
Ответчик Маковеева В.Н. не согласилась с принятым по делу решением, подала апелляционную жалобу, в которой просит отменить решение суда, указывая на неправильное применение судом норм материального права.
При этом, ответчик указывает в апелляционной жалобе на то обстоятельства, что фактически между сторонами заключен договор купли-продажи земельного участка с условием о предварительной оплате, а не предварительный договор, что не учтено судом при вынесении решения.
Полагает, что при внесении ответчиком большей части стоимости земельного участка, во владении истца находился как земельный участок, так и денежные средства, и соответственно, с его стороны исполнения обязательства не было.
Полагает, что при таких обстоятельствах у истца отсутствовали основания требовать исполнения договора.
При этом, ответчик также не согласен с решением суда об отказе в удовлетворении встречного требования, считая, что при наличии предварительной оплаты по договору покупатель вправе требовать исполнения обязательств, а при неисполнении обязательства по передаче оплаченного товара, вправе требовать начисления на сумму предварительной оплаты процентов в порядке ст. 395 ГК РФ.
Помимо этого, Маковеева В.Н, указывает на нарушение норм процессуального права, а именно нарушение срока рассмотрения заявления об отмене заочного решения.
Проверив дело, заслушав представителя ответчика, представителя истца, обсудив доводы жалобы и полагая возможным проверить законность и обоснованность постановленного решения в пределах изложенных в ней доводов по основанию части 1 статьи 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда Ленинградской области приходи к следующему.
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Договором в силу пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Установлено, что 23.05.2012 года между индивидуальным предпринимателем Ходченковым А.О. (продавцом) и Маковеевой В.Н. (покупателем) заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка N.
По условиям предварительного договора стороны обязались заключить в будущем договор купли-продажи земельного участка, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок ориентировочной площадью 996 кв.м., расположенный по <адрес>, категория земли: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для дачного строительства, участок N, в границах, обозначенных в плане земельного участка.
При заключении предварительного договора купли-продажи земельного участка N стороны подтвердили, что на момент его заключения, земельный участок площадью 996 кв.м. не сформирован, не прошел кадастровый учет и право собственности на такой земельный участок за продавцом не зарегистрировано.
Стороны приняли на себя обязательства заключить основной договор в срок до 15 октября 2012 года после формирования земельного участка, регистрации права собственности продавца на земельный участок, заключения покупателем договора услуг по управлению, обслуживанию, содержанию и ремонту земельных участков и инфраструктуры с управляющей компанией ООО "Гринлайндевелоп", а также при исполнении покупателем условий о внесении гарантийного платежа в размере стоимости земельного участка в сумме 1 079 508 рублей.
При этом, согласно условий предварительного договора купли-продажи, гарантийный платеж должен был быть внесен на расчетный счет продавца в течение трех банковских дней после подписания договора.в случае подписания основного договора, гарантийный платеж засчитывается в цену земельного участка по основному договору.
В исполнение условий предварительного договора купли-продажи земельного участка ответчиком Маковеевой В.Н. были внесены денежные средства - гарантийный платеж, с нарушением сроков оплаты: 23.07.2012г. платежным поручением N в размере 679 508 рублей, 26.12.2014 г. платежным поручением N в размере 200 000 рублей.
Оставшаяся часть гарантийного платежа в размере 200 000 рублей перечислена на счет Индивидуального предпринимателя Ходченкова А.О. 28.12.2018г., что не оспаривается сторонами.
Индивидуальным предпринимателем Ходченковым О.В. в исполнение условий предварительного договора купли-продажи земельного участка, спорный земельный участок сформирован, с присвоением ему кадастрового N, определена площадь земельного участка в размере 996 кв.м., право собственности Ходченкова А.О. на земельный участок зарегистрировано 25.03.2013г.
В ходе рассмотрения гражданского дела судом первой инстанции, ответчиком 28.12.2018 выплачена сумма 200 000 рублей продавцу, сторонами 26.02.2019 года заключен основной договор.
25.03.2013 года Ходченковым О.А. в адрес ответчика был направлен проект основного договора, с условиями которого Маковеева В.Н. не согласилась, о чем 09.07.2013 года уведомила истца.
30.11.2016 г., 09.01.2019 г. истцом в адрес ответчика было направлялись уведомления о необходимости заключения основного договора купли-продажи, а также требование о выплате неустойки за просрочку несения гарантийного платежа.
15.02.2019 г. ИП Ходченковым А.О. были получены возражения Маковеевой В.Н. относительно содержания основного договора.
Изначально, уведомления направлялись истцом в адрес ответчика, на указанный в предварительном договоре купли-продажи земельного <адрес>.
Условиями предварительного договора определено, что стороны уведомляют друг друга в письменном виде о смене реквизитов, в том числе адресов.
Согласно материалов дела, ответчик неоднократно менял место постоянного проживания, что подтверждается данными паспорта, не уведомив об этом истца.
Согласно статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (пункт 1 статьи). Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2 статьи). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3 статьи). В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи).
В силу пункта 5 указанной статьи Кодекса в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.
В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (пункт 1).
На основании статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 Кодекса, не применяются (пункт 1).
В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Из содержания указанных норм в их взаимосвязи следует, что предварительный договор представляет собой лишь организационный договор, цель которого состоит в заключении того или иного договора в будущем (например, договора купли-продажи недвижимости). Предварительный договор купли-продажи недвижимости должен содержать указание на конкретный объект (объекты) недвижимости, а также ее (их) цену. При этом Гражданский кодекс Российской Федерации не запрещает сторонам, заключающим основной договор купли-продажи недвижимости, изменить по их усмотрению условие предварительного договора, касающееся цены недвижимости. Возникающие при этом споры подлежат разрешению в судебном порядке.
Обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено. До тех пор пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием. Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения.
Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства. Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.
Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок, в связи с чем не заключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.
Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.
Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.
Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.
При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших не заключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.
Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за не заключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.
Оценивая действия (бездействие) обеих сторон предварительного договора относительно заключения основного договора с точки зрения наличия у каждой из сторон намерения заключить основной договор в установленный срок, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии недобросовестности и злоупотреблении правом со стороны ответчика, выразившихся в несвоевременном внесении гарантийного платежа, неуведомлении продавца о смене адреса постоянного проживания, что является прямым нарушением условий предварительного договора купли-продажи земельного участка.
При этом, как видно из материалов дела, истцом принимались меры к понуждению ответчика заключить основной договор.
Таким образом, по мнению судебной коллегии, именно ответчик своими действиями препятствовал заключению основного договора, не отказываясь от его исполнения.
Условиями предварительного договора купли-продажи земельного участка N от 23.05.2012 года предусмотрено взыскание неустойки в размере 20% от суммы гарантийного платежа, в случае, если покупатель своими действиями препятствует заключению основного договора.
Судом первой инстанции обоснованно взыскана с ответчика в пользу истца сумма неустойки, с учетом произведенных удержаний, совершенных на основании заочного решения Всеволожского городского суда Ленинградской области от 04.04.2018 г., и заявленной истцом суммы ко взысканию.
Суд первой инстанции обоснованно, руководствуясь разъяснениями, содержащимися в п. 83 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" взыскал с ответчика в пользу истца неустойку, размер которой определен в порядке ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Отказывая в удовлетворении встречного требования Маковеевой В.Н., судом первой инстанции верно установлено, исполнение ответчиком условий предварительного договора в части внесения полной суммы гарантийного платежа с нарушением предусмотренных этим договором сроков, отсутствие требований о возврате суммы гарантийного платежа.
Ссылка в апелляционной жалобе Маковеевой В.Н. на неверное применение судом норм материального права по мнению судебной коллегии, лишена состоятельности.
Так, согласно пункту 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.
Учитывая конкретные обстоятельства дела, а именно исполнение сторонами условий предварительного договора купли-продажи земельного участка, заключение основного договора в соответствии с условиями предварительного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что исполненный предварительный договор невозможно квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Ссылка подателя жалобы на нарушение судом первой инстанции сроков рассмотрения заявления об отмене заочного решения суда не влияет на правильность принятого решения, и не является основанием для отмены такого решения.
Указаний на какие-либо процессуальные нарушения, являющиеся безусловным основанием для отмены решения суда в полном объеме апелляционная жалоба не содержит.
При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции при разрешении заявленного спора правильно определилобстоятельства, имеющие значение для дела, произвел полную и всестороннюю оценку представленных в дело доказательств по правилам статьи 67 ГПК РФ, применил нормы материального права, подлежащие применению к спорным правоотношениям, и постановил законное и обоснованное решение в полном соответствии с требованиями гражданского процессуального законодательства.
Доводы апелляционной жалобы базируются на ошибочном толковании норм материального и процессуального права, а потому не могут являться основанием для отмены постановленного решения.
Предусмотренных частью 4 статьи 330 безусловных оснований к отмене решения судом апелляционной инстанцией не выявлено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 327.1, 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 24.04.2019 года без изменения, апелляционную жалобу Маковеевой В.Н. - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
Судья Гусева Е.В.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
