Определение Судебной коллегии по гражданским делам Иркутского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ИРКУТСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 21 мая 2021 года Дело N 33-3627/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда в составе:

судьи-председательствующего Шабалиной В.О.,

судей Кулаковой С.А., Шишпор Н.Н.,

при секретаре Горячкиной К.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-179/2021 по иску Гусевой Людмилы Евгеньевны к Манкевич Анне Георгиевне о расторжении договора, взыскании денежных средств, расходов по уплате государственной пошлины

по апелляционной жалобе Гусевой Людмилы Евгеньевны

на решение Свердловского районного суда г.Иркутска от 29 января 2021 года,

УСТАНОВИЛА:

в обоснование исковых требований указано, что стороны 18.03.2020 заключили договор купли-продажи прав аренды, предметом которого является выкуп права на заключение договора аренды помещений по адресу: <адрес изъят>. В соответствии с условиями договора, истец передает ответчику 200 000 руб., а ответчик в срок до 19.03.2020 оформляет на истца договор аренды указанного помещения. Свои обязательства по договору истец выполнил в полном объеме, что подтверждается распиской о передаче денежных средств, тогда как договор аренды оформлен не был, что свидетельствует о неисполнении ответчиком своих обязательств.

Направленная ответчику претензия о расторжении договора и возврате уплаченной суммы оставлена без удовлетворения.

Истец просила расторгнуть договор купли-продажи прав аренды от 18.03.2020, взыскать денежные средства по договору в размере 200 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины.

Решением Свердловского районного суда г.Иркутска от 29 января 2021 года в удовлетворении исковых требований Гусевой Л.Е. отказано.

В апелляционной жалобе представитель истца Гусевой Л.Е. - Смирнов Ю.В. просит решение суда отменить, принять новое решение, которым удовлетворить заявленные исковые требования в полном объеме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает, что судом необоснованно признано право ответчика на продажу прав аренды помещения; в 2020 году отношения по договору аренды между собственником помещения и ответчиком отсутствовали, в связи с чем, ответчик не мог выступать в качестве продавца по договору купли-продажи прав аренды, так как не являлся на момент его заключения лицом, обладающим соответствующим правом, и не имел и не мог иметь согласия собственника на передачу таких прав. Обоснование прав ответчика на продажу права аренды помещения представленным в конце судебного разбирательства стороной ответчика договором аренды, является незаконным. Указанный договор аренды был представлен в виде копии, оригинал судом не обозревался, предметом договора является аренда иного помещения.

Апеллянт полагает, что выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, неправильно применены нормы материального права, не применены положения ст.ст. 166, 168, 1102 Гражданского кодекса РФ, в связи с чем, решение суда подлежит отмене, а исковые требования удовлетворению.

В письменных возражениях относительно апелляционной жалобы ответчик просит решение суда оставить без изменения.

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие истца и третьего лица, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Заслушав объяснения представителя истца Смирнова Ю.В., ответчика Манкевич А.Г. и ее представителя Субочевой Е.Н., изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения судом норм материального и процессуального права, а также законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке, установленном главой 39 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее ГПК РФ), с учетом ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого решения.

Согласно положениям ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с п.п. 2, 3 ст. 307 Гражданского кодекса РФ обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

При установлении, исполнении обязательства и после его прекращения стороны обязаны действовать добросовестно, учитывая права и законные интересы друг друга, взаимно оказывая необходимое содействие для достижения цели обязательства, а также предоставляя друг другу необходимую информацию.

Основания изменения и расторжения договора определены в статье 450 Гражданского кодекса РФ, согласно которой изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором ( п.1).

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора ( п.2).

Как следует из материалов дела и установлено судом, 18 марта 2020 года между Манкевич А.Г. и Гусевой Л.Е. заключен договор, поименованный как "договор купли-продажи прав аренды", предметом которого является выкуп права на заключение договора аренды помещений в здании (панельный дом по адресу: <адрес изъят> для использования под гостевой бизнес в соответствии с уставом покупателя (п.1.1. договора).

Согласно п. 3.1 договора, продажа права на заключение договора аренды производится путем оплаты 36% от рыночной стоимости годовой арендной платы. Общая сумма составляет 200000 руб. и возврату не подлежит.

В соответствие с п.4.1, п.4.2 договора, продавец обеспечивает подготовку и оформление договора аренды помещений с условием их занятия не позднее 19.03.2020; продавец гарантирует своевременную и качественную подготовку указанного договора аренды и всех необходимых документов и выполнение иных зависящих от продавца условий таким образом, чтобы аренды была оформлена в установленном законом порядке.

Покупатель обязан реализовать право аренды в 2-дневный срок, начиная с момента указанного в п.4 настоящего договора.

Право на заключение договора аренды помещений возникает с момента поступления денежных средств, причитающихся продавцу по настоящему договору на его расчетный счет. Покупатель признается утратившим право аренды, если он не реализует это право в срок, не позднее указанного в п.5.3 настоящего договора по обстоятельствам, не зависящим от продавца (п.п. 6.1,6.2 договора).

Получение денежных средств продавцом в размере 200000 руб. подтверждается распиской Манкевич А.Г. от 18 марта 2020 года.

В этот же день между Гусевой Л.Е. и собственником помещения - Савенок А.М., был заключен договор аренды указанного выше помещения, на срок 12 месяцев. Согласно п. 3.1 договора, арендатор использует квартиру для оказания услуг гостиничного бизнеса.

Указанный договор в материалы дела был представлен Савенок А.М., которого суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица. Из письменных объяснений Савенок А.М. следует, что договор, заключенный 18 марта 2020 года между ним и Гусевой Л.Е., был расторгнут в апреле 2020 года по обоюдному согласию, ввиду отказа арендатора оплачивать аренду в апреле 2020 года.

Установив, что цель договора купли-продажи прав аренды достигнута, поскольку договор аренды между собственником помещения и Гусевой Л.Е. был заключен, что фактически Гусева Л.Е. приняла помещение, использовала его, в том числе в целях ведения гостевого бизнеса, суд отказал в удовлетворении требований о расторжении договора, не установив существенных нарушений его условий со стороны ответчика, а также отказал в удовлетворении требований о взыскании уплаченной по договору суммы и судебных расходов.

Судебная коллегия с выводами суда соглашается, поскольку они соответствуют фактическим обстоятельствам дела, содержанию исследованных судом доказательств, основаны на правильном применении норм материального права, регулирующих спорные правоотношения.

Оценивая доводы апелляционной жалобы о том, что ответчик не имела оснований для заключения оспариваемого договора, поскольку на момент его заключения фактически сама не обладала правом аренды указанного в нём помещения, что доказательств, свидетельствующих о продлении договора аренды, заключенного между Савенок А.М. и Манкевич А.Г. не представлено, судебная коллегия полагает необходимым отметить следующее.

В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Особенности предоставления жилого помещения урегулированы нормами главы 35 Гражданского кодекса РФ.

Так, согласно ст. 671 Гражданского кодекса РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. Юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан.

Статьей 684 Гражданского кодекса РФ урегулированы положения о преимущественном праве нанимателя на заключение договора на новый срок, согласно которым не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Аналогичные правила предусмотрены п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ, в силу которого, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Как следует из материалов дела, 1.02.2019 между Савенок А.М. и Манкевич А.Г. был заключен договор аренды, предметом которого является принадлежащая Савенок А.М. квартира по адресу: <адрес изъят> которую Савенок А.М. обязался предоставить арендатору в пользование для оказания услуг гостиничного бизнеса. Договор аренды заключен на срок 11 месяцев. В день заключения договора квартира была передана Манкевич А.Г. по передаточному акту.

Из объяснений ответчика Манкевич А.Г. установлено, что по истечении срока аренды она продолжала пользоваться помещением вплоть до 18 марта 2020 года, что ключи от помещения она передала Гусевой Л.Е. 18 марта 2020 года. В суде первой инстанции представитель истца не отрицал факт передачи ключей, заявляя лишь о том, что договор между Гусевой Л.Е. и Савенок А.М. заключен не был.

Объяснения ответчика в указанной части подтверждаются показаниями допрошенных судом свидетелей: ФИО7, показавшей, что истец находилась в помещении хостела, сама жила в нем и принимала постояльцев; ФИО8, ранее оказывавшей услуги Манкевич А.Г. по обслуживанию клиентов в хостеле, а после продажи бизнеса Гусевой Л.Е., оказывала такие услуги последней, отработав у неё три смены; ФИО9, показавшего, что в его присутствии подписан договор купли-продажи прав аренды и переданы ключи от хостела.

Таким образом, совокупность исследованных судом доказательств, подтверждает доводы ответчика о том, что действие заключенного между ней и Савенок А.М. договора аренды от 1.02.2019 было продлено, поскольку по истечении срока его действия Манкевич А.Г. продолжала пользоваться имуществом до 18 марта 2020 года при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

Доводы жалобы о том, что договор аренды от 18 марта 2020 между Савенок А.М. и Гусевой Л.Е. имеет иной предмет, судебная коллегия отклоняет.

Указанные доводы сторона истца приводила в обоснование своих возражений в суде первой инстанции, суд дал им правильную оценку, не согласиться с которой оснований не имеется.

Учитывая представленные доказательства - письменные и показания свидетелей, объяснения третьего лица, подтвердивших, что помещение по адресу: <адрес изъят> было принято истцом, суд пришел к верному выводу о том, что в п.1.1 договора аренды допущена опечатка, что предметом договора аренды, заключенного 18 марта 2020 года между Савенок А.М. и Гусевой Л.Е. является квартира по адресу: <адрес изъят>.

Необоснованными являются и доводы жалобы об отсутствии согласия собственника помещения на передачу прав аренды, поскольку факт заключения договора между Гусевой Л.Е. и Савенок А.М. свидетельствует о наличии такого согласия.

Доводы жалобы о том, что в материалах дела отсутствует оригинал договора аренды от 18 марта 2020 года также несостоятельны. Как следует из материалов дела указанный договор был представлен собственником помещения Савенок А.М., при этом договор был представлен в оригинале, с которого снята копия, имеющаяся в деле, оригинал возвращен Савенок А.М., о чем свидетельствует соответствующий штамп на копии документа, удостоверенной судом, следовательно, имеющаяся в материалах дела копия договора аренды соответствует требованиям ч. 2 ст. 71 ГПК РФ.

Таким образом, доводы жалобы об отсутствии у Манкевич А.Г. права аренды на момент заключения спорного договора, являются несостоятельными. Фактические обстоятельства дела свидетельствуют о том, что на момент заключения договора купли-продажи прав аренды, Манкевич А.Г. таким правом обладала.

При таких обстоятельствах доводы жалобы о том, что суд не применил к спорным правоотношения положения ст.ст. 166, 168, 1102 Гражданского кодекса РФ, судебная коллегия отклоняет, поскольку оснований считать спорный договор ничтожной сделкой не имеется.

Согласно положений ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора ( п.1).

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору ( п.2).

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422) ( п.4).

Согласно п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

Как указано в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" в силу пункта 3 статьи 154 и пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Оценив представленные доказательства в совокупности, суд установил, что спорное помещение представляет собой хостел, что ответчик передала истцу готовый бизнес с работающим персоналом в оборудованном для этих целей помещении, то есть фактически уступила принадлежащее ей право аренды, что не противоречит положениям ст.ст. 421, 615 Гражданского кодекс РФ.

При этом суд обоснованно отклонил доводы истца о том, что ответчиком не исполнено существенное условие договора - не обеспечено заключение договора аренды, поскольку указанные обстоятельства объективно опровергнуты материалами дела, в частности представленным суду договором аренды от 18 марта 2020 года, показаниями свидетелей, объяснениями третьего лица, подтвердивших, что в рамках договора от 18 марта 2020 года помещение хостела было передано истцу, она его приняла и использовала в целях, указанных как в договоре купли-продажи прав аренды от 18 марта 2020 года, так и в договоре аренды от 18 марта 2020 года.

Кроме того, судебная коллегия полагает необходимым отметить, что в силу международного принципа "эстоппель", который признается Конституцией Российской Федерации (ст. 15), сторона лишается права ссылаться на возражения в отношении ранее совершенных действий и сделок, а также принятых решений, если поведение свидетельствовало о его действительности.