Определение Судебной коллегии по гражданским делам Ярославского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ЯРОСЛАВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 3 июня 2021 года Дело N 33-3618/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Ярославского областного суда в составе председательствующего Поздняковой Т.В.,

судей Кузьминой О.Ю., Брюквиной С.В.,

при секретаре Хлестковой О.Г.

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Ярославле

3 июня 2021 года

гражданское дело по апелляционной жалобе Департамента строительства Ярославской области на заочное решение Ярославского районного суда Ярославской области от 1 марта 2021 года, которым постановлено:

Исковые требования удовлетворить.

Признать инвестиционный договор N 27 от 31.03.2016, подписанный между обществом с ограниченной ответственностью "Монолит" и Макаровой Еленой Александровной, инвестиционный договор N 45 от 07.09.2016, подписанный между обществом с ограниченной ответственностью "Монолит" и Курочкиным Алексеем Павловичем, договорами участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, на земельном участке с кадастровым номером N общей площадью 4817 кв.м.

Заслушав доклад судьи Кузьминой О.Ю., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

В соответствии с инвестиционным договором N 27 от 31.03.2016 (л.д. 20-25), подписанным между ООО "Монолит" (Застройщик) и Макаровой Еленой Александровной (Инвестор), Инвестор принял на себя обязательство осуществить частичное финансирование (в сумме 1 527 900) строительства многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером N, а застройщик обязался осуществить строительство указанного жилого дома и после завершения строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать в собственность инвестору двухкомнатную квартиру, общей площадью 50,93 кв.м., расположенную на 2 этаже указанного дома (номер квартиры на площадке - 22).

В соответствии с инвестиционным договором N 45 от 07.09.2016 (л.д. 33-38), подписанным между ООО "Монолит" (Застройщик) и Курочкиным Алексеем Павловичем (Инвестор), Инвестор принял на себя обязательство осуществить частичное финансирование (в сумме 1 000 000) строительства многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> на земельном участке с кадастровым номером N данный участок был разделен на ЗУ с кадастровым номером N и ЗУ с кадастровым номером N), а застройщик обязался осуществить строительство указанного жилого дома и после завершения строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать в собственность инвестору двухкомнатную квартиру, общей площадью 78,32 кв.м., расположенную на 1 этаже указанного дома (номер квартиры - 57).

В соответствии с п. 2.3, 2.4 указанных договоров Застройщик обязался завершить строительство и сдать готовый многоквартирный дом в эксплуатацию не позднее 1-го квартала 2017 года и 3-го квартала 2017 года соответственно, срок передачи квартиры в собственность инвестору - не позднее 31.03.2017 и 02.02.2018 соответственно.

Согласно выписке из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером N (далее по тексту - N) общей площадью 4817 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - многоквартирные жилые дома до 4-х этажей (включительно), принадлежит на праве собственности ООО "Монолит", в отношении N зарегистрирована ипотека, а также запреты на совершение действий по регистрации.

Макарова Е.А. и Курочкин А.П. обратились в суд с иском к ООО "Монолит". Просили признать вышеуказанные инвестиционные договоры договорами участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> на N.

В обоснование иска указали, что ООО "Монолит" является собственником ЗУ:6068. Истцы приобретали квартиры исключительно для проживания. Многоквартирный дом не построен, квартиры истцам не переданы. В силу п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила. Истцы считают, что указанные инвестиционные договоры по своей правовой природе являются договорами участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, фактически между сторонами сложились отношения, связанные с долевым участием в строительстве жилья.

Определением суда от 08.12.2020 г. к участию в деле в качестве третьего лица привлечен Департамент строительства Ярославской области (л.д. 103).

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе ставится вопрос об отмене решения суда, принятии нового решения. Доводы жалобы сводятся к нарушению норм материального и процессуального права.

Проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалобы, обсудив их, заслушав в поддержание доводов жалобы представителя Департамента строительства Ярославской области по доверенности Елисееву А.И., возражения Курочкина А.П. и представителя Курочкина А.П. и Макаровой Е.А. по ордеру Атаманова С.Г., исследовав письменные материалы дела, судебная коллегия считает, что правовых оснований для отмены решения суда не имеется.

Удовлетворяя исковые требования истцов, суд первой инстанции пришел к выводам о том, что правоотношения, сложившиеся между истцами и ответчиком, регулируются положениями Федерального закона от 30.01.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации (далее - Закон N 214-ФЗ), а заключенные инвестиционные договоры, исходя из существа сделок и фактически сложившихся отношений сторон, подлежат признанию договорами участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, на N.

Судебная коллегия с данными выводами суда первой инстанции соглашается, полагая их соответствующим установленным по делу обстоятельствам и положениям закона.

Судом первой инстанции проанализированы действующие на момент привлечения денежных средств истцов для строительства вышеуказанного многоквартирного дома положения Закона N 214-ФЗ, а именно: ч.1, ч.2, ч.2.1 статьи 1, ч.1, 3, 4, 4.1, 5 статьи 4, в совокупности с разъяснениями в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 г. (в редакции от 04.03.2015 г.), Обзоре судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиум Верховного Суда РФ от 19.07.2017 г., согласно которым привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве, 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющий право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценах бумагах, 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов. Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение вышеуказанных требований, предусмотренных частью 2 ст.1 Закона N 214-ФЗ. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных ч.2 ст.1 Закона 214-ФЗ, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку.

При этом, согласно разъяснениям в вышеуказанных Обзорах судебной практики, изучение судебной практики свидетельствует, что привлечение денежных средств граждан для строительства фактически осуществляется посредством иных сделок, совершаемых без учета требований названного Федерального закона N 214-ФЗ: заключения договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства, предварительных договоров участия в долевом строительстве, договоров займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращается с передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность и иных договоров, в том числе заключения договоров инвестирования строительства. При рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещений в таком многоквартирном дома в собственность, но совершенных в нарушение требований Закона 214-ФЗ, независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Федеральным законом. При разрешении споров подобного рода суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон. Если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона N 214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе предусмотренные им меры ответственности.

Установив, что вышеуказанные договоры заключены истцами исключительно с целью удовлетворения личных, семейных нужд по обеспечению себя жилыми помещениями, данные цели не связаны с предпринимательской деятельностью, договоры содержат указание на передачу в собственность истцов конкретных жилых помещений (квартир) в строящемся многоквартирном доме при условии оплаты истцами данной недвижимости, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о фактически сложившихся отношениях сторон, регулируемых положениями Закона N 214-ФЗ, и заключенные инвестиционные договоры фактически являются договорами участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по вышеуказанному адресу.

При этом, судом обоснованно учтено наличие приговора Ярославского районного суда Ярославской области от 23.09.2019 г. по делу N, вступившего в законную силу, в отношении Ермолаева М.С., признанного виновным в совершении преступления, предусмотренного <данные изъяты> УК РФ, с назначением наказания в виде 2 лет лишения свободы условно.

Указанным приговором установлено, что Ермолаев М.С. совершил привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований законодательства РФ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов, совершенное в особо крупном размере. Ермолаев М.С. приобрел от имени ООО "Монолит" в собственность Общества два земельных участка в <адрес>, где на основании полученных разрешений, фактически являясь владельцем и руководителем ООО "Монолит", выполняя с 25.06.2014 г. формально оформленные на Ходченко А.В., а с 14.09.2017 г. - на него самого, функции директора организации, единолично осуществляя в ней организационно-распорядительные и административно-хозяйственные функции, осуществлял строительство двух многоквартирных жилых домов. При этом Ермолаев М.С. нарушил требования Закона N 214-ФЗ. В неустановленный период времени по 06.10.2017 г. у Ермолаева М.С. возник умысел, направленный на привлечение денежных средств граждан в особо крупном размере для строительства в нарушение требований законодательства РФ об участии в долевом строительстве многоквартирных домов. Реализуя преступный умысел, в нарушение требований закона, Ермолаев М.С., действуя в личных корыстных интересах, осуществил привлечение денежных средств граждан в особо крупном размере, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию, как лично, так и через других лиц, не осведомленных о преступных намерениях Ермолаева М.С., получавших денежные средства граждан для Ермолаева М.С. с его ведома и по его указанию, по договорам инвестирования, которые заведомо для Ермолаева М.С. не подлежали государственной регистрации, либо без наличия заключенного с гражданами в установленном законом порядке договора участия в долевом строительстве.

Данным приговором также установлено, что Ермолаев М.С., действуя умышленно, осознавая отсутствие зарегистрированного в установленном Законом N 214-ФЗ порядке договора участия в долевом строительстве между ООО "Монолит" и каждым из истцов, имея возможность для соблюдения требований Закона N 214-ФЗ, при отсутствии обстоятельств, препятствующих соблюдению Закона N 214-ФЗ, как фактический руководитель застройщика - ООО "Монолит", осуществил незаконное привлечение денежных средств Кошиловой И.Х., Торопова Ю.П., Крюкова А.Н., Дмитриева В.А., Курочкина А.П., Козлова П.В. на основании заключенных между ООО "Монолит" и указанными гражданами инвестиционных договоров; размер привлеченных денежных средств соответствует указанному в данных договорах.

Истцы по настоящему делу являлись потерпевшими по указанному уголовному делу в отношении Ермолаева М.С., заявляли гражданские иски, которые были оставлены судом без рассмотрения в рамках уголовного делу.

В соответствии со ст.61 ГК РФ указанные обстоятельства заключения договоров между ООО "Монолит" и истцами не подлежат оспариванию в рамках настоящего дела.

Действительно, 31.03.2016 г. между ООО "Монолит" и Макаровой Е.А. заключен инвестиционный договор N 27, предметом которого является порядок и условия участия сторон в строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу <адрес>, кадастровый номер земельного участка: N, по завершению строительства ООО "Монолит" обязалось передать Макаровой Е.А. двухкомнатную квартиру N общей площадью 50.93 кв.м.

07.09.2016 г. между ООО "Монолит" и Курочкиным А.П. был заключен инвестиционный договор N, предметом которого является порядок и условия участия сторон в строительстве многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу <адрес>, кадастровый номер земельного участка:

N по завершению строительства ООО "Монолит" обязалось передать Курочкину А.П. двухкомнатную квартиру N общей площадью 78.32 кв.м.

До настоящего времени строительство многоквартирного дома не завершено, квартиры истцам не переданы.

В отношении доводов жалобы о заключении договора с Курочкиным А.П. на передачу квартиры N, которой, по мнению апеллянта, не существует, поскольку идет строительство 56-ти квартирного дома, судебная коллегия считает, что на момент заключения договора инвестирования квартира N была предусмотрена проектом и проектировалась с отдельным входом. ООО "Монолит" каких-либо изменений в проектную документацию не вносило, следовательно, довод об отсутствии квартиры N не является обоснованным. Наличие квартиры N подтверждается также выкопировкой из поэтажного плана многоквартирного жилого дома.

Доводы жалобы Департамента строительства Ярославской области, являющегося третьим лицом по настоящему делу, об отсутствии надлежащей регистрации инвестиционного договора в качестве договоров участия в долевом строительстве, судебная коллегия полагает несостоятельными, повторяющими доводы, приводимые третьим лицом в суде первой инстанции.

Указанным доводам дана надлежащая оценка судом первой инстанции, подробно и мотивированно изложенная в обжалуемом судебном решении. С оценкой, приведенной судом первой инстанции, судебная коллегия соглашается в полном объеме, не усматривая правовых оснований для отмены оспариваемого судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, влекущих в силу ч.4 ст.330 ГПК РФ безусловную отмену решения, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьей 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Заочное решение Ярославского районного суда Ярославской области от 1 марта 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента строительства Ярославской области - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка