Дата принятия: 07 апреля 2021г.
Номер документа: 33-3612/2021
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ САМАРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 7 апреля 2021 года Дело N 33-3612/2021
Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
председательствующего судьи Занкиной Е.П.,
судей: Дудовой Е.И., Кривицкой О.Г.,
при секретаре Клёнкиной А.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Велиевой Г.Я. на решение Жигулевского городского суда Самарской области от 24 декабря 2020 года (с учетом определения суда от 03 февраля 2021 года об исправлении описки), которым постановлено:
"Исковые требования Велиевой Г.Я. удовлетворить частично.
Взыскать с администрации г.о. Жигулевск в пользу Велиевой Г.Я.:
- возмещение за нежилое помещение площадью 60,9 кв.м. с КН N расположенное по адресу: <адрес>, в размере 1 530 000 рублей, включая стоимость доли истца в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома;
- в возмещение убытков 102 814 руб.,
- в возмещение понесенных по делу судебных расходов 9000 рублей,
а всего 1 641 814 рублей.
Указать, что настоящее решение является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности Велиевой Г.Я. и основанием для государственной регистрации права собственности муниципального образования г.о. Жигулевск на нежилое помещение площадью 60,9 кв.м. с КН N, расположенное по адресу: <адрес>
В удовлетворении остальной части исковых требований Велиевой Г.Я. отказать".
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Дудовой Е.И., объяснения истца Велиевой Г.Я., в поддержание доводов апелляционной жалобы, возражения на жалобу представителя ответчика администрации г.о. Жигулевск - Кутявиной И.Е., обсудив доводы апелляционной жалобы и возражения на нее, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Велиева Г.Я. обратилась в суд с иском к администрации г.о. Жигулевск о взыскании выкупной стоимости нежилого помещения и взыскании убытков.
Требования мотивированы тем, что истец является собственником нежилого помещение с КН N общей площадью 60,9 кв.м в многоквартирном доме по адресу: <адрес> и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 1149 кв.м с КН N, пропорциональной размеру общей площади нежилого помещения.
На основании распоряжения администрации г.о. Жигулёвск указанный многоквартирный жилой дом <адрес> включен в перечень домов непригодных для постоянного проживания и является аварийным.
Постановлением администрации г.о. Жигулёвск от 21.06.2017г. N 1125 "Об изъятии земельных участков для муниципальных нужд" земельный участок с КН N, на котором расположен многоквартирный дом <адрес>, подлежит изъятию для муниципальных нужд, в связи с чем, истец считает, что имеет право на возмещение за нежилое помещение.
Администрацией г.о. Жигулевск истцу направлено соглашение о выкупе нежилого помещения за 1067 225 руб., которая включает в себя рыночную стоимость нежилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику нежилого помещения его изъятием.
Однако с указанной суммой возмещения истец не согласна, считая ее заниженной.
В связи с чем, с учетом уточнения исковых требований, истец просила суд взыскать с ответчика выкупную цену принадлежащего ей на праве собственности нежилого помещения по адресу: <адрес> включая стоимость доли в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома и земельный участок; стоимость гаража, возведенного ею на участке при указанном многоквартирном доме; убытки, вызванные временным пользованием другим нежилым помещением, переездом, поиском иного нежилого помещения и оформлением права собственности на него.
Судом постановлено указанное выше решение.
Не согласившись с принятым судебным актом, Велиева Г.Я. обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить в части отказа в выплате за земельный участок и гараж, взыскав с администрации г.о. Жигулевск денежные средства в размере 499 597,58 руб. Ссылается на то, что суд необоснованно отказал в удовлетворении ее требования о взыскании возмещения за гараж, а в принятом за основу отчете ООО "РусОценка" не указана стоимость доли на земельный участок.
На апелляционную жалобу от администрации г.о. Жигулевск Самарской области поступили письменные возражения об оставлении решения суда без изменения, апелляционной жалобы без удовлетворения.
В заседании суда апелляционной инстанции Велиева Г.Я. доводы апелляционной жалобы поддержала в полном объеме.
Представитель администрации г.о. Жигулевск - Кутявина И.Е. просила решение суда оставить без изменения, как законное и обоснованное, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ судебная коллегия проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Согласно ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: 1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; 2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; 3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; 4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражения на нее, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Разрешая требования истца о взыскании возмещения за нежилое помещение, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.
Согласно п. 1 ст. 6 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).
Нормы Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) и Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) предусматривают специальную систему гарантий прав собственников недвижимости, расположенной на участках, изымаемых для государственных и муниципальных нужд (статьи 235, 239, 239.2, 279, 281 ГК РФ, глава VII.1 ЗК РФ).
Поскольку ГК РФ не содержит нормы, регламентирующей порядок изъятия находящихся в собственности нежилых помещений для государственных или муниципальных нужд, следует руководствоваться по аналогии законодательством, регулирующим сходные отношения, а именно положениями п. 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, ст.ст. 239.2, 279 ГК РФ, ст. 56.3 ЗК РФ.
Согласно ч. 1 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ) жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.
В соответствии с ч. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
Согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2012 года, утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 26 декабря 2012 года (ответ на вопрос N 2), а также в разделе II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 29 апреля 2014 г., обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения, проживающего в доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, осуществляется в зависимости от включения либо невключения такого дома в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства".
Как указал Верховный Суд РФ, если аварийный многоквартирный дом, в котором находится жилое помещение собственника, включен в указанную адресную программу, то собственник жилого помещения в силу ст. 16, п. 3 ст. 2 Федерального закона РФ от 21 июля 2007 года N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" имеет право на предоставление другого жилого помещения либо его выкуп (ст. 32 ЖК РФ).
Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения (часть 6 статьи 32 ЖК РФ).
При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
При определении выкупной цены следует учитывать, что собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 1 ст. 290 ГК РФ), а также может принадлежать земельный участок, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет (ч. 2 ст. 16 Федерального закона РФ от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").
Поскольку положениями ст.ст. 36 - 38 ЖК РФ и ст.290 ГК РФ установлена неразрывная взаимосвязь между правом собственности на помещения в многоквартирном доме и правом общей долевой собственности на общее имущество в таком доме (включая земельный участок), стоимость доли в праве собственности на такое имущество должна включаться в рыночную стоимость жилого помещения в многоквартирном доме и не может устанавливаться отдельно от рыночной стоимости жилья. В связи с чем при определении выкупной цены изымаемого жилого помещения в ее составе учитывают стоимость доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома, включая земельный участок.
Из материалов дела следует, что истец на основании договора купли-продажи от 16.06.2012 года приобрела в собственность помещение магазина, назначение - нежилое, общей площадью 60,9 кв.м, на 1 этаже, расположенное по адресу: <адрес> с КН N, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 19.07.2012г., а также Выпиской из ЕГРН от 27.05.2020г.
Согласно представленной Выписки из ЕГРН от 16.06.2020г., земельный участок площадью 1149+/-12 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> поставлен на кадастровый учет 27.02.2014г., ему присвоен КН N. Велиевой Г.Я. на данный земельный участок принадлежит доля в праве общей долевой собственности, пропорциональная размеру общей площади нежилого помещения с N
Судом установлено, что на основании заключения Межведомственной комиссии по обследованию технического состояния жилищного фонда г.о. Жигулевск от 2 декабря 2011 г., многоквартирный дом <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу, в связи с чем, включен в государственную программу Самарской области "Развитие жилищного строительства в Самарской области" до 2022 года", утвержденную Постановлением Правительства Самарской области от 27 ноября 2013 года N 684.
Постановлением администрации г.о. Жигулевск от 21.06.2017 N 1125 "Об изъятии земельных участков и объектов недвижимости в целях сноса многоквартирных домов, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу в рамках реализации муниципальной программы "Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории городского округа Жигулевск Самарской области на 2013-2017 годы" с изменениями, внесенными постановлением администрации г.о. Жигулевск от 24.07.2018г. N 1092, изъяты для муниципальных нужд земельный участок с N по адресу: <адрес>, и расположенные по указанному адресу жилые помещения: кв. 1, 3, 4, 5, 6, 7, 8.
Поскольку Велиевой Г.Я. в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащем сносу, принадлежит нежилое помещение магазина, используемое в коммерческих целях, а правовые последствия признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции для собственников нежилых помещений в многоквартирном доме законодательством прямо не урегулированы, заявления ИП Велиевой Г.Я. о выкупе, изъятии у нее нежилого помещения были отставлены ответчиком без удовлетворения.
Не согласившись с решением администрации ИП Велиева Г.Я. обратилась в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании незаконным бездействия администрации г.о. Жигулевск, выразившегося в не совершении действий по изъятию путем выкупа в муниципальную собственность встроенного нежилого помещения-магазина площадью 60,9 кв.м по адресу: <адрес>
Постановлением одиннадцатого Арбитражного апелляционного суда от 07.07.2019г. по делу N А55-35056/2018 заявление ИП Велиевой Г.Я. удовлетворено частично; признано незаконным бездействие администрации г.о. Жигулевск, выразившееся в не совершении действий по изъятию у ИП Велиевой Г.Я. путем выкупа в муниципальную собственность встроенного нежилого помещения-магазина площадью 60,9 кв.м по адресу: <адрес>; также на администрацию г.о. Жигулевск была возложена обязанность в трехмесячный срок устранить допущенные нарушения законодательства путем принятия предусмотренных законодательством мер по изъятию у ИП Велиевой Г.Я. путем выкупа в муниципальную собственность встроенного нежилого помещения-магазина по указанному адресу.
31 марта 2020 года в ЕГРИП внесена запись о прекращении Велиевой Г.Я. деятельности в качестве индивидуального предпринимателя.
Постановлением администрации г.о. Жигулевск от 6 сентября 2019г. N 1695 в постановление администрации г.о. Жигулевск от 21.06.2017г. N 1125 "Об изъятии земельных участков и объектов недвижимости в целях сноса многоквартирных домов, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу в рамках реализации муниципальной программы "Переселение граждан из аварийного жилищного фонда на территории городского округа Жигулевск Самарской области на 2013-2017 годы" внесены изменения, п. 2 дополнен абзацем в отношении нежилого помещения магазина площадью 60,9 кв.м, расположенное в многоквартирном доме по адресу: <адрес>
06 сентября 2019г. администрацией г.о. Жигулевск в адрес Велиевой Г.Я. направлено соглашение о выкупе вышеуказанного нежилого помещения за рыночную стоимость в размере 1 067 225 руб., определенную в соответствии с отчетом N 44/07/19 от 25.07.2019 года об оценке выкупной цены указанного жилого помещения, подготовленного ООО "Центр оценки и экспертизы". Выкупная цена объекта, включает в себя рыночную стоимость нежилого помещения в размере 953 145 руб., а также все убытки, причиненные собственнику нежилого помещения его изъятием - 114 080 руб.
Между тем, истица не согласилась с предложенной ответчиком в соглашении выкупной стоимостью и обратилась с указанным иском в суд.
Оценив в совокупности, представленные по делу доказательства, а также указанные разъяснения, суд пришел к правильному выводу о том, что требования истца о взыскании с администрации г.о. Жигулевск, как главного распорядителя бюджетных средств, предназначенных для переселения граждан из аварийного жилья, включенного в адресную программу, являются правомерными.
В ходе рассмотрения дела определением суда от 15.06.2020г. по ходатайству стороны истца проведена судебная экспертиза по оценке рыночной стоимости объектов недвижимости.
Согласно заключению эксперта ООО НПО "АЗИМУТ" N 078-СЭ от 09.07.2020г.:
- рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 60,9 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> КН N по состоянию на 09 июля 2020г. составляет 1 400 857 руб. 67 коп.;
- рыночная стоимость доли Велиевой Г.Я. в праве общей долевой собственности на общее имущество собственников помещений по указанному адресу, КН N по состоянию на 09 июля 2020 г. не определена;
- рыночная стоимость доли Велиевой Г.Я. в праве общей долевой собственности на земельный участок с N по адресу: <адрес> по состоянию на 09 июля 2020г. составляет 266 156 руб. 03 коп.;
- рыночная стоимость гаража общей площадью 22,8 кв.м, расположенного в пределах земельного участка с N по указанному адресу по состоянию на 09 июля2020г. составляет 233 441 руб. 55 коп.;
- размер убытков, связанных с поиском другого нежилого помещения для приобретения права собственности на него, по состоянию на 09 июля 2020г. составляет 28 333 руб. 33 коп.;
- размер убытков, связанных с переездом в другое нежилое помещение по состоянию на 09 июля 2020г. составляет 34 200 руб.;
- размере убытков в виде оплаты аренды нежилого помещения на время поиска другого нежилого помещения для приобретения права на него по состоянию на 09 июля 2020г. составляет 40 281 руб. 70 коп.
Поскольку эксперт ООО НПО "АЗИМУТ", вопреки формулировке заданного судом вопроса, в заключении отдельно определилрыночную стоимость нежилого помещения, а также долей в праве общей долевой собственности на общее имущество МКД и земельного участка, в связи с чем по делу была назначена и проведена дополнительная судебная экспертиза оценки рыночной стоимости объектов недвижимости.
Согласно заключению эксперта ООО "РусОценка" N 20/1120-51, действительная рыночная стоимость принадлежащего Велиевой Г.Я. нежилого помещения с КН N, расположенного по адресу: <адрес> с учетом долей Велиевой Г.Я. в праве общей долевой собственности на общее имущество собственников помещений многоквартирного дома по указанному адресу и долей в праве общей долевой собственности за земельный участок с КН N по указанному адресу по состоянию на 10 декабря 2020г. составляет 1 530 000 руб.
Оценивая указанные выше доказательства, суд обоснованно признал заключение ООО "РусОценка" по вопросу определения рыночной стоимости нежилого помещения допустимым доказательством по делу, поскольку оно составлено в соответствии с нормами действующего законодательства, заключение проведено экспертом, чья квалификация подтверждена документально, экспертное заключения по своему содержанию является полным и аргументированным, содержит ссылки на применяемые стандарты оценочной деятельности, неясностей и противоречий не содержит, произведено с осмотром подлежащих оценке объектов.
Оснований не доверять заключению эксперта ООО "РусОценка" у суда не имелось, поскольку он был предупрежден об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ. Изложенные в заключении выводы стороной ответчика не оспаривались.
При таких обстоятельствах, определяя размер подлежащего взысканию в пользу истца возмещения за нежилое помещение, суд правильно исходил из установленной экспертом ООО "РусОценка" рыночной стоимости нежилого помещения в размере 1 530 000 руб.
Кроме того, суд учел, что в выкупную стоимость объекта подлежит включению стоимость приходящейся истцу доли в праве на земельный участок, входящий в состав общего имущества многоквартирного дома, которая, как следует из экспертного заключения, уже учтена в рыночной стоимости нежилого помещения.
Поскольку экспертом ООО НПО "Азимут" рыночная стоимость нежилого помещения и доли в праве на земельный участок определены независимо друг от друга, что недопустимо в силу приведенных выше разъяснений, а также противоречит формулировке вопроса, поставленного судом перед экспертами, суд правильно не принял во внимание заключение эксперта ООО НПО "Азимут" в части ответа на данный вопрос.
Определяя размер подлежащих взысканию убытков, причиняемых собственнику нежилого помещения его изъятием, суд признал обоснованными требования истца о взыскании возмещения стоимости убытков в общей сумме 102 814 руб., размер которых установлен заключением эксперта ООО НПО "АЗИМУТ" N 078-СЭ от 09.07.2020г. и стороной ответчика не оспаривался.
Отказывая в удовлетворении требования истца о взыскании возмещения за гараж общей площадью 22,8 кв.м, расположенный в пределах земельного участка с N, по адресу: <адрес> суд обоснованно исходил из того, что согласно вступившему в законную силу решению Жигулевского городского суда Самарской области по гражданскому делу N 2-134/2019 по иску Велиевой Г.Я. к администрации г.о. Жигулевск о признании права собственности на вышеуказанный гараж, которым в удовлетворении исковых требований истцу было отказано, и установлено, что указанный гараж является самовольной постройкой и законных прав на него истец не приобрела.
Вопрос о взыскании с ответчика в пользу истца понесенных по делу судебных расходов по составлению экспертного заключения в размере 9 000 руб., судом разрешен в соответствии с требованием ст. 98 ГПК РФ.
С указанными выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается, поскольку они соответствуют нормам материального права и фактическим обстоятельствам дела.
Доводы апелляционной жалобы о том, что суд необоснованно отказал в удовлетворении требования о взыскании возмещения за гараж, судебная коллегия отклоняет, поскольку правоустанавливающих документов на спорный гараж истцом не представлено. При рассмотрении дела N 2-134/2019 по иску Велиевой Г.Я. к администрации г.о. Жигулевск о признании права собственности на указанный гараж, судом был установлен факт отсутствия доказательств законности возведения истцом спорного гаража, то есть, данный гараж является самовольной постройкой. При таких обстоятельствах, суд правомерно отказал о взыскании с ответчика возмещения за гараж. При этом судебная коллегия считает, что представленные истцом в суд апелляционной инстанции документы, а именно копии из технического паспорта - раздел шестой (описание конструктивных элементов здания и определение износа) и копии двух квитанций от 01.07.1993 на покупку стройматериалов, а также акт проверки соблюдения земельного законодательства N 23 от 04.03.2021 года не являются основаниями для удовлетворения исковых требований Велиевой Г.Я. о взыскании возмещения за гараж.
Ссылки в апелляционной жалобе на то, что в принятом судом за основу экспертном заключении ООО "РусОценка" не указана стоимость доли на земельный участок, являются несостоятельными, поскольку согласно данному экспертному заключению, рыночная стоимость принадлежащего Велиевой Г.Я. нежилого помещения с учетом ее долей в праве общей долевой собственности на общее имущество и долей в праве общей долевой собственности за земельный участок составляет 1 530 000 руб. Оснований не доверять данному заключению эксперта у суда не имеется.
Таким образом, судебная коллегия считает, что при рассмотрении спора, судом правильно установлены обстоятельства, имеющие значение для дела, полно, всесторонне и объективно исследованы и оценены в соответствии со ст.ст. 12, 56, 67 ГПК РФ представленные доказательства в их совокупности и взаимной связи, с учетом доводов и возражений, приводимых сторонами, и сделаны обоснованные выводы, основанные на правильном применении норм материального права.
Нарушений требований статьи 330 ГПК РФ, являющихся основанием для отмены решения, судебной коллегией не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Жигулевского городского суда Самарской области от 24 декабря 2020 года (с учетом определения суда от 03 февраля 2021 года об исправлении описки) оставить без изменения, апелляционную жалобу Велиевой Г.Я. - без удовлетворения.
Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в Шестой кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев через суд первой инстанции.
Председательствующий:
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
