Дата принятия: 28 января 2020г.
Номер документа: 33-360/2020
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КУРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 28 января 2020 года Дело N 33-360/2020
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
Судебная коллегия по гражданским делам Курского областного суда в составе:
председательствующего Апальков А.М.
судей Черниковой Е.Н., Брынцевой Е.В.
при секретаре Соколовой М.Н.
рассмотрела в открытом судебном заседании 28 января 2020 года дело по иску Железногорского межрайонного прокурора к Симину Вячеславу Владимировичу и администрации города Железногорска о признании недействительными договора купли-продажи земельного участка, постановления администрации города Железногорска, применении последствий недействительности ничтожной сделки, поступившее по апелляционной жалобе Симина В.В. на решение Железногорского городского суда Курской области от 04 октября 2019 года, которым постановлено:
Иск Железногорского межрайонного прокурора удовлетворить полностью.
Признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи земельного участка N 2 от 17.01.2017 года, заключенный между администрацией города Железногорска и Симиным Вячеславом Владимировичем.
Признать недействительным постановление администрации г.Железногорска Курской области от 09.08.2017 года N 1093 об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 1858 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.
Применить последствия недействительности сделки - договора купли-продажи земельного участка N 2 от 17.01.2017 года, заключенного между администрацией города Железногорска и Симиным Вячеславом Владимировичем.
Прекратить право собственности Симина Вячеслава Владимировича на земельный участок с кадастровым номером N, общей площадью 1858 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> и возвратить данный земельный участок в ведение муниципального образования "г.Железногорск".
Возвратить стороны в отношения, вытекающие из договора N 137 от 28.09.2015 года аренды земельного участка площадью 1858 кв.м. с кадастровым номером N, право государственной собственности на который не разграничено, относящегося к категории земель населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес> с разрешенным использованием " для использования в целях строительства гаражей".
Заслушав доклад судьи Черниковой Е.Н., судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Железногорский межрайонный прокурор обратился в суд с иском (с учетом уточнения) в защиту интересов неопределенного круга лиц, к Симину В.В. и администрации города Железногорска о признании недействительными договора купли-продажи земельного участка, постановления администрации города Железногорска, применении последствий недействительности ничтожной сделки, ссылаясь на то, что в соответствии с постановлением администрации г.Железногорска от 13.01.2017г. N 30 между Симиным В.В., как владельцем земельного участка, занятого гаражом, и администрацией г. Железногорска 17.01.2017г. был заключен договор N2 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N, общей площадью 1858 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> (участок А). Выкупная стоимость земельного участка составила 260 367,11 руб. и была определена администрацией г. Железногорска в размере 10% от кадастровой стоимости, которая пунктом 5 порядка, утвержденного Постановлением администрации Курской области от 27.02.2015г. 97-па, предусмотрена для продажи земельного участка для индивидуального гаражного строительства. Предоставленный Симину В.В. земельный участок имеет вид разрешенного использования "обслуживание гаражей", а потому его выкупная цена должна была быть определена в соответствии с пунктом 4 названного порядка в размере 50% от кадастровой стоимости. Кроме того, Симину В.В. в нарушение ст.ст. 39,3, 39.20, 40 ЗК РФ предоставлен в собственность земельный участок, площадь которого значительно (в 92 раза) превышает площадь расположенного на нем гаража, что не отвечает требованиям к участку, необходимому для эксплуатации объекта. Считает, что договор купли-продажи от 17.01.2017г. является недействительной (ничтожной) сделкой, поскольку совершен с нарушением требований земельного и гражданского законодательства Российской Федерации и публичных интересов. В настоящее время на основании заявления Симина В.В. постановлением администрации г. Железногорска Курской области от 09.08.2017г. N 1093 изменен вид разрешенного использования спорного земельного участка на вид "объекты придорожного сервиса". В связи с тем, что Симин В.В. приобрел право собственности на спорный участок по недействительной сделке, он был не вправе реализовывать права собственника, в том числе на изменение вида разрешенного использования земельного участка, постановление администрации г. Железногорска от 09.08.2017г. N 1093 также является недействительным и не влечет правовых последствий. Прокурор просил признать недействительным договор купли-продажи земельного участка N2 от 17.01.2017г., заключенный между администрацией города Железногорска и Симиным В.В.; признать недействительным постановление администрации города Железногорска Курской области от 09.08.2017г. N 1093 об изменении вида разрешенного использования спорного земельного участка; применить последствия недействительности ничтожной сделки, прекратив право собственности Симина В.В. на вышеуказанный земельный участок, вернув участок в собственность муниципального образования город Железногорск, а стороны - в первоначальное положение, в арендные правоотношения, действовавшее до заключения договора купли-продажи земельного участка от 17.01.2017г. N2.
Представитель ответчика администрации г. Железногорска Бохонова Н.В. в судебном заседании исковые требования прокурора не признала.
Ответчик Симин В.В. в письменном отзыве на иск просил в удовлетворении иска отказать.
Третье лицо Управление Росреестра по Курской области в отзыве разрешение спора оставила на усмотрение суда.
Судом постановлено вышеприведенное решение.
В апелляционной жалобе Симин В.В. просит отменить решение как незаконное, вынести новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснения представителя ответчика Симина В.В. - Кретовой О.В., представителя ответчика администрации г. Железногорска Курской области Горбачевой Ю.М., поддержавших апелляционную жалобу, прокурора Борисовой Е.С., возражавшей против удовлетворения жалобы, судебная коллегия по гражданским делам находит решение суда подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.
Согласно положениям статьи 15 Земельного кодекса РФ собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.
Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.
Статьей 39.2 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.
По общему правилу, предусмотренному пунктом 1 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
Без проведения торгов, в частности осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 Кодекса).
Пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Таким образом, в порядке, предусмотренном пунктом 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, земельные участки предоставляются только субъектам, имеющим вещные права на здания, строения, сооружения, расположенные на соответствующих земельных участках, при этом размер подлежащего предоставлению земельного участка определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации указанных объектов.
Порядок предоставления земельных участков без проведения торгов регламентирован статьей 39.17 Земельного кодекса РФ. В соответствии с подпунктом 3 пункта 5 указанной статьи уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса РФ.
Статьей 271 ГК РФ установлено, что собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.
Подпунктом 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ определен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Согласно п. 1 ст. 11.9 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.
В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 38 ГрК РФ предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства включают в себя предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь.
Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В силу ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Согласно положениям ст. 48 Правил землепользования и застройки установлены предельные размеры земельных участков для территориальной зоны К-1: минимальная площадь - 400 кв.м, максимальная площадь - не регламентируется. Минимальные параметры разрешенного строительства в указанной территориальной зоне К-1 градостроительным регламентом не установлены.
Предельная (минимальная/максимальная) площадь образуемого участка для размещения гаража (на одно машиноместо для хранения легкового автотранспорта) составляет: минимальная - 18,0 кв.м, максимальная - 30 кв.м. При этом в территориальной зоне К-1 максимальная площадь образуемого земельного участка в указанных целях не регламентируется. (ч. 3 ст. 48).
В соответствии с п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Согласно положениям ч. 1 ст. 432 ГК РФ и ст. 555 ГК РФ цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимости.
В соответствии с п. 2 ст. 39.4 ЗК РФ при заключении без проведения торгов договора купли-продажи земельного участка, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или государственная собственность на который не разграничена, цена такого земельного участка определяется в порядке, установленном органом государственной власти субъекта Российской Федерации, если иное не установлено федеральными законами.
По смыслу ст. 39.17 ЗК РФ и 39.4 ЗК РФ выкупная стоимость должна рассчитываться в соответствии с законодательством, действовавшим на дату подачи заявления о предоставлении земельного участка в собственность.
Судом установлено, что на основании протокола проведения аукциона N 32 от 17.09.2015 администрация города Железногорска Курской области (арендодатель) и Симин В.В. (арендатор) заключили на 5 лет договор N 137 от 28.09.2015 аренды земельного участка площадью 1858 кв.м с кадастровым номером N, право государственной собственности на который не разграничено, относящегося к категории земель населенных пунктов, расположенного по адресу: <адрес> с разрешенным использованием " Для использования в целях строительства гаражей". Договор был зарегистрирован в установленном законом порядке.
На указанном земельном участке Симиным В.В. был построен гараж с кадастровым номером N, общей площадью 20,00 кв.м, на который за ним 09.12.2016 зарегистрировано право собственности, что подтверждается кадастровым паспортом здания от 20.12.2016, выпиской из ЕГРН от 20.12.2016.
19.12.2016 Симин В.В. обратился в администрацию города Железногорска с заявлением о предоставлении ему в собственность указанного земельного участка.
Постановлением администрации города Железногорска от 13.01.2017 года N 30 вышеуказанный земельный участок предоставлен Симину В.В. в собственность за плату и Управлению муниципального имущества администрации города Железногорска дано поручение подготовить договор купли-продажи участка по цене, определенной в размере 10 процентов от кадастровой стоимости участка, и соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 28.09.2015 года.
На основании указанного постановления администрация г. Железногорска и Симин В.В. 13.01.2017г. заключили соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 28.09.2015г. N 137 и договор от 17.01.2017г. N2 купли-продажи, по которому спорный земельный участок площадью 1858 кв.м передан в собственность Симину В.В. по цене, определенной в размере 10 процентов кадастровой стоимости участка ( 2 603 671,14 руб.), что составило 260 367,11 руб., и подписали акт приема-передачи участка в собственность от 23.01.2017 г.
Управление Росреестра на основании названных документов 03.02.2017г. зарегистрировало за Симиным В.В. право собственности на указанный земельный участок.
Впоследствии на основании заявления Симина В.В. от 24.07.2017г. постановлением администрации города Железногорска Курской области от 09.08.2017г. N 1908 в порядке ст.37 ГрК РФ был изменен вид разрешённого использования спорного земельного участка на вид разрешённого использования "Объекты придорожного сервиса".
Земельный участок общей площадью 1858 кв.м был передан в аренду Симину В.В. с видом разрешенного использования "для строительства гаражей".
На момент заключения оспариваемого договора купли-продажи земельного участка от 17.01.2017г. на спорном земельном участке располагался принадлежащий Симину В.В. объект недвижимости - нежилое здание (гараж), площадью 20 кв.м. Иные объекты недвижимости отсутствовали.
В собственность Симину В.В. без торгов предоставлен земельный участок из публичной собственности площадью многократно, более чем в 92 раза, превышающий площадь расположенного на нем объекта недвижимости.
В судебном заседании установлено, что спорный земельный участок в соответствии с Правилами землепользования и застройки муниципального образования "Город Железногорск" Курской области, утвержденными решением Железногорской городской Думы от 24.11.2009 N 269-4-РД ( долее по тесту Правила) расположен в территориальной зоне К-1, имеющей назначение для размещения коммунальных и складских объектов, объектов жилищно-коммунального хозяйства, объектов транспорта, объектов оптовой торговли
Построенный Симиным В.В. на данном земельном участке гараж предназначен для хранения индивидуального легкового автотранспорта. При этом ответчиком не представлено доказательств, подтверждающих необходимость использования земельного участка площадью 1858 кв.м для эксплуатации гаража площадью 20 кв.м и, соответственно, правомерности выкупа земельного участка такой площадью.
Давая оценку совершенной сделке, суд правильно истолковал и применил в системной связи данные нормы материального права и обоснованно пришел к выводу, что в порядке, предусмотренном п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, земельные участки предоставляются только субъектам, имеющим вещные права на здания, строения, сооружения, расположенные на соответствующих земельных участках, и размер подлежащего предоставлению земельного участка определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации указанных объектов недвижимости.
Площадь земельного участка ( 1858) многократно превышает площадь возведенного на нем гаража ( 20 кв.м), что не отвечает требованиям целевого назначения и использования земельного участка под данное строение.
И, поскольку предусмотренные законом основания для отчуждения земельного участка в порядке купли-продажи отсутствовали, суд обоснованно признал состоявшуюся сделку незаконной и применил последствия недействительности сделки.
Постановлением Администрации Курской области от 27.02.2015 года N 97-па утвержден порядок определения цены земельных участков при заключении договоров купли-продажи земельных участков, находящихся в государственной собственности Курской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Курской области, приобретаемых без торгов. Пунктом 4 Порядка предусмотрено, что продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, осуществляется по цене, определяемой в размере 50 процентов от кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.
При определении выкупной цены предоставленного Симину В.В. в собственность земельного участка администрация города Железногорска руководствовалась п. 5 названного Порядка, в редакции, действовавшей на 19.12.2016 г (дату подачи заявления о выкупе), в соответствии с которым продажа земельного участка, предоставленного для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства гражданину, являющемуся собственником здания или сооружения, возведенных в соответствии с разрешённым использованием земельного участка и расположенных на приобретаемом земельном участке, осуществляется по цене, определяемой в размере 10 процентов от кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.
Оценивая собранные доказательства в совокупности, суд пришел к правильному выводу о том, что Симин В.В. был вправе построить отдельно стоящий гараж для целей хранения личного автотранспорта, фактическое использование земельного участка соответствует коду Классификатора 2.7.1, а не коду 4.9, так как на участке расположен гараж, который отвечает признакам индивидуальности, поскольку представляет собой отдельно стоящее здание и принадлежит на праве собственности одному лицу; гараж возведен в соответствии с разрешенным видом использования земельного участка, Симин В.В. является физическим лицом, а, следовательно, вправе был приобрести часть спорного участка, занятую его объектом недвижимости (гаражом) и необходимую для его использования, в порядке и по цене, установленными п.5 названного Порядка, в редакции, действовавшей на дату его обращения с заявлением о выкупе.
Вместе с тем, поскольку земельный участок площадью 1858 кв.м был предоставлен Симину В.В. в собственность с нарушением требований п.п.6 п.2 ст.39.3, п.1 ст.39.20 ЗК РФ, то выкупная цена земельного участка, указанная в пункте п 2.1 указанного договора, была определена с нарушением законодательства, так как Симин В.В. был вправе выкупить без торгов в порядке ст.39.20 ЗК РФ по 10% кадастровой стоимости земельный участок площадью, занятой его объектом недвижимости (гаражом) и необходимой для его использования.
При таких обстоятельствах суд пришел к правильному выводу о том, что цена выкупа по оспариваемому договору рассчитана администрацией города Железногорска с нарушением требований Земельного кодекса Российской Федерации, что привело к отчуждению земельного участка по заниженной цене, в связи с чем в силу указанных выше правовых норм заключенный Симиным В.В. с администрацией г. Железногорска договор купли-продажи земельного участка от 17.01.2017 года является недействительным в силу ничтожности и по указанным основаниям.
На основании изложенного судом первой инстанции правильно удовлетворены требования прокурора о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи земельного участка N2 от 17.01.2017г., о признании недействительным (ничтожным) и не влекущим правовые последствия постановления администрации г.Железногорска Курской области от 09.08.2017г. N 1093 об изменении вида разрешенного использования спорного земельного участка на вид разрешенного использования "Объекты придорожного сервиса", и применены последствия недействительности сделки.
Эти выводы суда мотивированы, подтверждаются имеющимися в материалах дела доказательствами, и оснований для признания их незаконными нет.
Решение суда соответствует собранным по делу доказательствам и законных оснований к его отмене не имеется.
Доводы апелляционной жалобы основаны на неверном толковании действующего законодательства, сводятся к изложению фактических обстоятельств дела, повторяют позицию ответчика, выраженную в суде первой инстанции, тщательно исследованную судом и нашедшую верное отражение и правильную оценку в решении суда, не опровергают выводы суда, не содержат правовых оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, для отмены решения и направлены к иной оценке собранных по делу доказательств. В жалобе не приводится никаких новых данных, опровергающих выводы суда и нуждающихся в дополнительной проверке.
Таким образом, нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, в том числе тех, на которые имеются ссылки в апелляционной жалобе, судом не допущено.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Железногорского городского суда Курской области от 04 октября 2019 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу Симина В.В. - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
