Дата принятия: 24 июля 2019г.
Номер документа: 33-3600/2019
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КАЛИНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 июля 2019 года Дело N 33-3600/2019
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:
председательствующего: Коноваленко А.Б.,
судей: Шкарупиной С.А., Алферовой Г.П.,
при секретаре: Плотниковой Э.О.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе ООО "Газтеплосервис плюс" на решение Зеленоградского районного суда Калининградской области от 16 мая 2019 года, которым исковое заявление Шимунова Ильи Иосифовича к ООО "Газтеплосервис плюс" о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами удовлетворено частично: расторгнут договор купли-продажи земельного участка с отсрочкой платежа от 30 июня 2010 года, заключенный между ООО "Газтеплосервис плюс" и Шимуновым Ильей Иосифовичем в отношении земельного участка с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>; указано, что данное решение является основанием для исключения из ЕГРН сведений праве собственности ООО "Газтеплосервис плюс" на земельный участок с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, и восстановления в ЕГРН сведений о праве собственности на данный земельный участок Шимунова Ильи Иосифовича; в удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.
Заслушав доклад судьи Шкарупиной С.А., объяснения представителя ООО "Газтеплосервис плюс" Чуракова А.А., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, Шимунова И.И., его представителя Вешкиной Е.А., полагавших решение законным и обоснованным, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
Шимунов И.И. обратился в суд с вышеназванным иском, в обоснование которого указал, что 30 июня 2010 года с ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка с отсрочкой платежа, согласно которому Шимунов продал ООО "Газтеплосервис плюс" земельный участок с кадастровым номером N, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенный по адресу: <адрес>. Цена договора определена в размере 1538014,40 рублей и подлежала оплате в течение 3-х лет после государственной регистрации права собственности ответчика на указанный земельный участок.
Право собственности было зарегистрировано ответчиком 20 июля 2010 года, однако, до настоящего времени оплата по договору им не произведена.
В соответствии с условиями договора земельный участок имеет обременение - ипотека в силу закона, которая сохраняется до настоящего времени.
До настоящего времени обязательства по договору покупателем не исполнены, предложение о расторжении договора ответчиком оставлено без рассмотрения.
Ссылаясь на изложенное, а также на то, что указанный земельный участок до настоящего времени находится у него в залоге, истец просил расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с отсрочкой платежа, заключенный между сторонами 30 июня 2010 года, возвратить ему указанный земельный участок, взыскать с ООО "Газтеплосервис плюс" в его пользу проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 732671,36 рублей.
Рассмотрев дело, суд вынес изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе генеральный директор ООО "Газтеплосервис плюс" Денисов М.О. просит решение суда отменить и отказать в удовлетворении иска в полном объеме.
В обоснование доводов жалобы заявитель указал, что в ходе рассмотрения дела ответчик не оспаривал факт неоплаты цены договора, но с учетом пропуска истцом срока исковой давности просил отказать в иске.
Не соглашаясь с выводом суда о том, что по настоящему спору истцом срок исковой давности не пропущен, настаивает на том, что, исходя из установленного договором срока, в который подлежали уплате денежные средства за земельный участок, срок исковой давности истек 21 июля 2013 года.
В дополнительной апелляционной жалобе генеральный директор ООО "Газтеплосервис плюс" Денисов М.О., утверждая о том, что обязательства по договору купли-продажи земельного участка в части оплаты стоимости участка, сослался на отсутствие соответствующих доказательств вследствие истечения срока хранения бухгалтерской документации.
От Шимунова И.И. поступили письменные возражения на апелляционную жалобу, в которых полагает приведенные в ней доводы несостоятельными и просит решение суда оставить без изменения.
Проверив материалы дела в соответствии с требованиями части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда.
Основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (часть 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Таких нарушений норм материального и процессуального права при рассмотрении настоящего дела судом первой инстанции допущено не было.
В силу пункта 2 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают, в том числе из договора.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов (статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно пункту 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
В постановлении Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Гражданского кодекса Российской Федерации и т.д. (пункт 4).
В соответствии с пунктом 6 указанного Постановления N 54 в случаях, когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе правила параграфа 3 названной главы ("Строительный подряд").
Если по условиям договора сторона, осуществившая строительство, имеет право в качестве оплаты по нему получить в собственность помещения в возведенном здании, названный договор следует квалифицировать как смешанный (пункт 3 статьи 421 ГК РФ) и к обязательству по передаче помещений применяются правила о купле-продаже будущей недвижимой вещи с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 приведенного постановления.
В соответствии с пунктом 8 указанного Постановления N 54, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.
По смыслу разъяснений, изложенных в пункте 3 указанного Постановления N 54, суд на основании статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, постановлениями главы администрации Переславского сельского округа Зеленоградского района N от 15 сентября 1995 года и N от 11 февраля 1997 года Шимунову И.И. предоставлен в собственность земельный участок для строительства индивидуального жилого дома, площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером N, расположенный по адресу: <адрес>.
Согласно сведениям ЕГРЮл с 05 апреля 2006 года осуществлена регистрация юридического лица - ООО "Газтеплосервис плюс", основным видом деятельности которого является производство изделий из бетона, цемента и гипса, к дополнительным видам деятельности относится, в том числе: строительство жилых и нежилых зданий; производство электромонтажных, санитарно-технических и прочих строительно-монтажных работ; работы строительные отделочные.
30 июня 2010 года между ООО "Газтеплосервис плюс" (покупатель) и Шимуновым И.И. (продавец) был заключен договор, поименованный как "Договор купли-продажи земельного участка с отсрочкой платежа", по условиям которого:
Шимунов И.И. обязался продать, а ООО "Газтеплосервис плюс" принять и оплатить вышеуказанный земельный участок (пункт1);
стоимость одного квадратного метра площади передаваемого покупателю земельного участка определена сторонами в размере 1478,86 рублей, а общая сумма - 1538014,40 рублей (пункт 3);
покупатель вправе изменить разрешенное использование земельного участка для строительства на нем сблокированных жилых домов (блок-секций) (пункт 5);
указанные в пункте 3 договора денежная сумма подлежит передаче продавцу наличными денежными в течение 3-х лет с момента государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок в УФРС. В случае неоплаты земельного участка в указанный срок, стороны по договоренности продляют срок оплаты путем заключения дополнительного соглашения, либо при не достижении согласия покупатель обязан возвратить продавцу земельный участок. Покупатель также обязуется в будущем, но не позднее 5 лет с момента государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, заключить с продавцом договор купли-продажи вновь созданной (построенной) блок-секции по цене проданного земельного участка. Отношения сторон, связанные с куплей-продажей вновь созданной (построенной) блок-секции регулируется отдельным договором (пункт 6);
стороны признают, что в соответствии со статьей 488 Гражданского кодекса Российской Федерации земельный участок, проданный с отсрочкой платежа (в кредит), находится в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем обязательства по оплате земельного участка. Покупатель обязуется не продавать, не дарить и не отчуждать каким-либо иным образом земельный участок, находящийся в залоге у продавца до надлежащего исполнения всех своих обязательств по оплате земельного участка (пункт 7);
при неисполнении обязательств или нарушении условий договора одной из сторон другая сторона вправе в одностороннем порядке расторгнуть договора с предъявлением требований о возмещении понесенных убытков (пункт 12);
договор вступает в силу с момента его подписания обеими сторонами и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств (пункт 17).
Исходя из буквального толкования условий заключенного между сторонами договора в совокупности с пояснениями стороны истца, между сторонами состоялся смешанный договор, в соответствии с которым Шимунов И.И. принял на себя обязательства по передаче ООО "Газтеплосервис плюс" в собственность земельного участка под застройку сблокированными жилыми домами, а ООО "Газтеплосервис плюс" приняло на себя обязательство построить на данном земельном участке сблокированный жилой дом и по договору купли-продажи передать в собственность Шимунова И.И. одну из блок-секции такого дома, при этом стоимость передаваемого в собственность ответчика участка и стоимость будущей вещи, подлежащей передаче в собственность истцу, сторонами признана равной.
Таким образом, названный договор содержит элементы различных договоров, в том числе договора купли-продажи с оплатой товара в кредит, договора строительного подряда и договора купли-продажи будущей недвижимой вещи.
20 июля 2010 года на основании указанного договора был зарегистрирован переход права собственности к ООО "Газтеплосервис плюс" в отношении вышеуказанного земельного участка с кадастровым номером N. Одновременно в отношении этого земельного участка было установлено обременение: ипотека в силу закона.
Тем самым обязательство Шимунова И.И. по передаче вышеуказанного земельного участка в собственность ООО "Газтеплосервис плюс" выполнено в полном объеме. Более того, являясь представителем названного юридического лица на основании доверенности от 23 ноября 2012 года, Шимунов И.И. организовал проведение кадастровых работ по уточнению местоположения спорного земельного участка и 10 апреля 2013 года на основании подготовленного кадастровым инженером Т. межевого плана от 02 апреля 2013 года обратился в орган кадастрового учета по внесению в ГКН соответствующих сведений о земельном участке.
В то же время, доказательств исполнения ООО "Газтеплосервис плюс" взятых на себя обязательств в материалы дела представлено не было.
До настоящего времени указанный земельный участок не застроен, договор купли-продажи вновь созданной (построенной) блок-секции с истцом не заключен.
Доказательства тому, что на момент разрешения настоящего спора спорный земельный участок ООО "Газтеплосервис плюс" включен в территорию, подлежащую жилищной застройке, в том числе в целях исполнения взятых на себя по договору от 30 июня 2010 года обязательств, не представлены. Как следует из пояснений истца и письменного заявления ряда граждан, включая Шимунова И.И., на имя прокурора Центрального района г. Калининграда, в схеме плана застройки участка в поселке Холмогоровка Зеленоградского района Калининградской области, заказчиком которой является ООО "Газтеплосервис плюс", спорный участок выведен за пределы строительства.
Также судом установлено, что передача истцу предусмотренных договором денежных средств ответчиком не осуществлялась. При этом истец пояснил, что, исходя из действительной воли сторон при заключении договора, такая передача и не предполагалась, в связи с чем он её не требовал. В данном случае ему в счет установленной договором стоимости земельного участка подлежала передаче в собственность блок-секция, построить которую и обязался ответчик.
В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции общество не оспаривало то обстоятельство, что оплата по договору не производилась.
Впервые о том, что общество исполнило свои обязательства путем уплаты Шимунову И.И. предусмотренной договором стоимости земельного участка заявлено суду апелляционной инстанции в дополнительной апелляционной жалобе со ссылкой на отсутствие соответствующих бухгалтерских документов, уничтоженных по истечению срока их хранения.
Вместе с тем, в нарушение требований статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации какие-либо доказательства данным обстоятельствам сторона ответчика не представила.
Как указано выше и следует из условий заключенного между сторонами договора, взятые на себя обществом обязательства обеспечены ипотекой.
По сведениям Единого государственного реестра недвижимости зарегистрированная в отношении спорного земельного участка ипотека в пользу Шиманова И.И. до настоящего времени не прекращена.
Государственная регистрация ипотеки в качестве обременения в Едином государственном реестре недвижимости путем внесения об этом соответствующей записи предусмотрена в пункте 1 статьи 19 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
В соответствии с пунктом 11 статьи 53 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным указанным выше Законом N 102-ФЗ, а также по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.
Для погашения регистрационной записи об ипотеке в случае, если не выдана закладная, необходимо совместное заявление залогодателя и залогодержателя, заявление залогодержателя. Регистрационная запись об ипотеке подлежит погашению также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей (пункт 1 статьи 25 Закона N 102-ФЗ).
Какие-либо дополнительные соглашения к указанному выше договору, в том числе о прекращении ипотеки, между сторонами не заключались, в судебном порядке договор в части условий об ипотеке не оспаривался, требования о прекращении ипотеки ответчиком не заявлялись.
Пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (пункт 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.
В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Приведенные законоположения закрепляют презумпцию добросовестности участников гражданских правоотношений, в силу которой участники гражданско-правовых отношений освобождаются от обязанности доказывания своей добросовестности и разумности своих действий. Эта обязанность возлагается на органы и лица, оспаривающие разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений. Обязанность участников гражданских правоотношений действовать добросовестно при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей закреплена в пункте 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации в качестве одного из основных начал гражданского законодательства.
Исходя из указанных выше положений закона, установленные по делу обстоятельства в своей совокупности свидетельствует о том, что ООО "Газтеплосервис плюс", которое не осуществило в оговоренный в договоре срок выплату Шимунову И.И. стоимости земельного участка в размере 1538014,00 рублей, на протяжении длительного времени не требовало прекращения ипотеки, до возникновения настоящего спора признавало за собой обязательство по строительству сблокированного жилого дома с последующей передачей по договору купли-продажи одной из блок-секций такого дома и, как следствие, право истца на расторжение договора и возврат земельного участка в случае неисполнения таких обязательств.
При такой ситуации обоснованным является позиция стороны истца о том, что при осуществлении ООО "Газтеплосервис плюс" деятельности, связанной со строительством, при сохранении до настоящего времени действия ипотеки по договору от 30 июня 2010 года, у Шимунова И.И. не имелось оснований полагать, что взятые на себя обществом обязательства не будут исполнены.
Как следует из материалов дела, о нарушении своих прав и законных интересов, связанных с отказом общества от исполнения своих обязательств, истцу стало известно после смены учредителей ООО "Газтеплосервис плюс" и генерального директора общества, которое произошло в 2018 году, а также начала осуществления в этом же году застройки территории в пос. Холмогоровка Зеленоградского района Калининградской области, в которую спорный участок не вошел.
Как следует из пункта 17 заключенного между сторонами договора, стороны предусмотрели, что договор действует до полного исполнения сторонами своих обязательств.
В соответствии с пунктом 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Пунктом 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что обязательство прекращается надлежащим исполнением.
В связи с изложенным возникшие между сторонами по вышеуказанному смешанному договору правоотношения до настоящего времени не прекращены. Вопреки доводам стороны ответчика, предусмотренные пунктом 6 договора сроки не влекут безусловного прекращения принятых сторонами на себя обязательств и ответственности сторон за их неисполнение.
В случае неисполнения обязательств по договору или существенном нарушении его условий стороны в договоре от 30 июня 2010 года предусмотрели обязанность ООО "Газтеплосервис плюс" возвратить Шимунову И.И. земельный участок (пункт 6), право на расторжение договора в одностороннем порядке (пункт 12), право на расторжение договора в связи с существенным изменением обстоятельств в порядке, предусмотренном главой 29 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 18), обязанность сторон в случае расторжения договора вернуть все полученное по договору не позднее 10 дней со дня расторжения (пункт 19).
04 декабря 2018 года Шимунов И.И. в адрес ООО "Газтеплосервис плюс" направил предложение о расторжении договора от 30 июня 2010 года, которое ответчиком оставлено без удовлетворения.
С учетом изложенного судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что в спорном случае имеются достаточные основания для расторжения заключенного между сторонами 30 июня 2010 года договора, поименованного как "договор купли-продажи земельного участка с отсрочкой платежа", и об отсутствии оснований для удовлетворения заявления ООО "Газтеплосервис плюс" о применении к спорным правоотношениям срока исковой давности.
Апелляционная жалоба ООО "Газтеплосервис плюс" не содержит указания на обстоятельства и соответствующие доказательства, наличие которых позволило бы иначе оценить те юридически значимые обстоятельства, верная оценка которых судом первой инстанции повлекла принятие обжалуемого решения. Повторно приводимые в апелляционной жалобе доводы о пропуске истцом срока исковой давности являлись предметом оценки суда первой инстанции и обоснованно отклонены.
При рассмотрении дела судом не допущено нарушения или неправильного применения норм материального и процессуального права, поэтому предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения суда в обжалуемой части по доводам апелляционной жалобы не имеется.
В остальной части решение суда сторонами не оспаривается, его законность и обоснованность в силу положений части 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не является предметом проверки судебной коллегии.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Зеленоградского районного суда Калининградской области от 16 мая 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
