Определение Судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ТЮМЕНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 5 июля 2021 года Дело N 33-3597/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Тюменского областного суда в составе:
председательствующего

                  Киселёвой Л.В.

судей

                  Пятанова А.Н., Шаламовой И.А.

при секретаре

                  Рамазановой А.А.,


рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу истца Миняйло А.И. на решение Ленинского районного суда города Тюмени от 28 января 2021 года, которым постановлено:

"В иске Миняйло А.И. к Манцовой Е.В., Зырянову В.А., ООО "ШЕСТОЙ КВАРТАЛ" о признании решения недействительным, понуждении сноса оборудования, устройства- отказать".

Заслушав доклад судьи Тюменского областного суда Шаламовой И.А., объяснения представителя истца Исламовой И.М., объяснения представителя ответчика Манцовой А.В. - Пробст В.Л.,

установила:

истец Миняйло А.И. обратилась в суд с иском к Манцовой Е.В., Зырянову В.А., ООО "ШЕСТОЙ КВАРТАЛ" о признании недействительным решение внеочередного общего собрания собственников помещений, расположенных в многоквартирном доме по адресу г. Тюмень ул.Николая Федорова дом 26; возложить обязанность на ответчиков снести оборудование, устройства - ограждения, заборы, запирающие устройства в виде ворот, калиток и иные устройства, ограждающие доступ на земельный участок с кадастровым номером 72:17:1313001:177 (том 1 л.д.10-20).

Требования мотивировала тем, что является собственником нежилого помещения, общей площадью 169,3 кв.м., кадастровый номер: <.......> по адресу: город Тюмень, улица Николая Федорова, дом 26, помещение 2. Здание, многоквартирный жилой дом с нежилыми помещениями, с кадастровым номером <.......> расположено на земельном участке с кадастровым номером <.......> общей площадью 64 830 кв. м, адрес: г. Тюмень, объездная дорога "Тюмень-Омск", микрорайон "Тюменский", участок N 5/3. Собственник земельного участка с кадастровым номером <.......> муниципальное образование городской округ город Тюмень. В июне 2020, после начала строительных работ по возведению забора, истцу стало известно о том, что в здании в многоквартирном доме, с кадастровым номером <.......>, расположенном по адресу: г. Тюмень, ул. Николая Федорова, дом 26, прошло внеочередное общее собрание собственников помещений, расположенных в многоквартирном доме по адресу: г. Тюмень, ул. Николая Федорова, дом 26 в форме очно-заочного голосования, которое началось 15 февраля 2020 года, очная часть, окончено 20 апреля 2020, заочная часть, и оформлено протоколом N 2/2020 от 30 апреля 2020 года.

Истец считает, что принятые решения собрания по вопросам повестки дня с номера один по номер двенадцать включительно являются недействительными поскольку нарушают права истца, как собственника помещений в здании, приняты в отношении земельного участка, собственником которого не являются собственники многоквартирного дома, а также с нарушением порядка проведения собрания. Собрание недействительно по причине нарушения порядка его проведения (созыва).

Не позднее, чем 4 февраля 2020 должны были быть направлены извещения всем собственникам многоквартирного дома г. Тюмень, ул. Николая Федорова, дом 26 с кадастровым номером <.......>, общей площадью 64830 кв.м. Такие извещения не направлялись, поскольку инициатор - Манцова А.В. не могла знать о собственниках помещений в многоквартирном доме г. Тюмень, ул. Николая Федорова, дом 26, поскольку на 04 февраля 2020 права собственности были зарегистрированы в отношении помещений площадью 1 386,6кв.м. или 16,31% от общей площади здания 8501,0 кв.м. Сведения из управления Росреестра по Тюменской области о собственниках помещений инициатор не запрашивал.

Собрание ничтожно как проведенное в отсутствие предусмотренного кворума и без утвержденной повестки собрания. Собрание не может быть проведено по вопросам, не включенным в повестку дня, в противном случае оно ничтожно в силу ст. 181.5 Гражданского кодекса РФ. Инициатор не направлял ни сообщение, ни проекты решений (бюллетени) с указанием повестки дня в адрес лиц, "принявших участие в собрании" и "принявших участие в голосовании" по причине - отсутствие персональных данных собственников помещений. Протокол собрания не содержит сведения ни о лицах, принявших участие в собрании, ни о лицах, принявших участие в голосовании. Полагает что, данные сведения отсутствуют, поскольку такое собрание в действительности не проводилось.

Отсутствие сведений об очной части собрания свидетельствует о не проведении собрания в очной форме - отсутствуют журнал регистрации участвовавших в собрании, отсутствуют решения собственников помещений в отношении повестки дня собрания влечет ничтожность всех принятых решений внеочередного общего собрания собственников помещений, расположенных в многоквартирном доме по адресу: г. Тюмень, ул. Николая Федорова, дом 26, оформленных протоколом N 2/2020 от 30 апреля 2020.

Принятые решения нарушают имущественные права истца: на принятие управленческих решений в гражданско-правовом сообществе собственников помещений в здании. В частности, истец лишена права предложить иную схему расположения ограждений и возражения относительно целесообразности установки ограждений, иные кандидатуры в органы управления сообщества собственников многоквартирного дома. А также лишен права выразить свое управленческое мнение по вопросам, предложенной инициатором собрания повестки дня. Оспариваемые решения фактически ограничивают использование нежилых помещений истца, на 1 этаже, в предпринимательской деятельности для доступа неограниченного круга лиц, установлением ограждения - забора и ворот с ограниченным доступом.

Общим собранием приняты решения в отношении земельного участка, не принадлежащего собственникам на праве общей долевой собственности и не являющегося общим по отношению к многоквартирному дому. Ни один из собственников не зарегистрировал свое право на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером <.......>, так как таким собственником, до 24 июля 2020 года, осталось ООО "Инко и К", являвшееся застройщиком дома. После 24 июля 2020 собственником, указанного земельного участка, стало муниципальное образование городской округ город Тюмень номер регистрационной записи <.......> от 24 июля 2020 года.

Согласно ответа ООО "ШЕСТОЙ КВАРТАЛ" от 02 июля 2020, схема ограждения ЖК "Орион" утверждена протоколом N 2/2020 внеочередного общего собрания собственников помещений, расположенных в жилом многоквартирном доме по адресу: г.Тюмень, ул.Николая Федорова, дом 26 от 30 апреля 2020 и не может быть изменена на основании пожеланий собственников (т.1 л.д.120-121).

Истец Миняйло А.И. направила в суд возражения на отзыв ООО "ШЕСТОЙ КВАРТАЛ" (т.1 л.д.152-157).

В ходе судебного разбирательства в порядке ст. 35, 38,174 ГПК РФ от третьего лица администрации г. Тюмени поступили письменные объяснения, в которых указано, что право собственности муниципального образования городской округ город Тюмень на земельный участок с кадастровым номером <.......>, на котором расположены многоквартирные дома ЖК "Орион", зарегистрировано Управлением Росреестра по Тюменской области, в связи с отказом юридического лица от права собственности на указанный земельный участок. Вместе с тем, согласно жилищного законодательства в существующей застройке указанный земельный участок является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. В настоящее время осуществляются мероприятия, направленные на прекращение права муниципальной собственности на земельный участок, в установленном законом порядке. Просили принять решение на усмотрение суда (том 1 л.д. 137-138).

Ответчик Манцова А.В. направила в суд возражения на иск, просила суд отказать в удовлетворении иска Миняйло А.И. (т.1 л.д.160-165).

В ходе судебного разбирательства в порядке ст. 35, 38,174 ГПК РФ от ответчика Манцовой А.В. поступили возражения на иск, в которых указала, что истец не обладает правом на оспаривание протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного жилого дома, поскольку истец стал собственником помещения в доме намного позднее, чем было принято оспариваемое решение. В качестве нового собственника истец может инициировать новое собрание, участвовать в нем, принимать решения, и соответственно, обжаловать принятые решения в установленный законом порядке. Обжаловать же ранее принятые, до возникновения у него права на участие в управлении домом, такой собственник не вправе.

Далее, отметил, что истец заблаговременно не уведомил иных собственников помещений дома о намерении обратиться в суд.

Довод истца о нарушении порядка проведения собрания (не направление извещений о проведении собрания всем собственникам помещений многоквартирного дома) считает несостоятельным, поскольку протоколом N 1/2020 от 03 февраля 2020 года общего собрания (дольщиков) помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме по ул. Николая Федорова, д. 26 в г. Тюмени, утвержден способ уведомления о последующих собраниях путем размещения на информационных стендах в многоквартирном доме (вопрос 11 повестки дня). Данный протокол никем не оспорен и является действительным. В день размещения Манцовой А.В. уведомления о проведении внеочередного собрания собственников был составлен соответствующий акт, подтверждающий факт размещения уведомления в доступных местах общего пользования - на информационных досках объявлений, в кабинах лифтов, дверях входных групп. Акт от 04 февраля 2020 года составлен и подписан тремя собственниками помещений многоквартирного дома. Таким образом, у инициатора собрания отсутствовала обязанность направлять или вручать каждому собственнику помещений в доме сообщение о проведении общего собрания.

На довод истца о том, что принимать участие в общем собрании и голосовать могут только собственники помещений, указывает, что согласно действующему законодательству в голосовании в праве принимать участие не только собственники помещений дома, но и лица, принявшие помещения от застройщика.

Полагает, что довод истца об отсутствии письменных решений собственников, принявших участие в голосовании, является голословным и ничем не подтверждается. В силу жилищного законодательства подлинники протокола и решений собственников инициатором собрания переданы в управляющую организацию - ООО "Шестой квартал", которая в свою очередь направила указанные документы в Государственную жилищную инспекцию Тюменской области, которая не обязана предоставлять копии решений собственников. Не получение истцом копий решений не является основанием для заявления в суде об отсутствии.

Аргумент истца о нарушении оспариваемым протоколом его имущественных прав не обоснован и не соответствует действительности, поскольку в период проведения собрания истец не являлся собственником либо лицом, принявшим нежилое помещение от застройщика. То есть Миняйло А.И. не имела права направлять свои предложения и возражения при рассмотрении вопросов повестки дня. Кроме того, оспариваемым протоколом не принималось решений о лишении собственника помещения 2 права инициировать в будущем собрание собственников. У истца по настоящее время существует право инициировать проведение внеочередного общего собрания и предложить собственникам помещений дома изменить схему расположения ограждения и процедуру управления текущими ремонтами.

Также ответчик на заявление истца о своем несогласии с расходами на установку ограждения территории, приобретения видеооборудования и ворот, обслуживание имущественного комплекса, указывает, что решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. Так как необходимый для принятия решения процент голосов соблюден, не согласие собственника помещения 2 с мнением большинства собственников не может являться основанием для отмены протокола. Кроме того, истец вправе самостоятельно инициировать собрание по вопросу изменения расходов на общее имущество многоквартирного дома.

На заявление истца о нарушении его права на свободное использование помещения для предпринимательской деятельности, так как делает невозможным доступ неограниченного круга лиц на территорию жилого дома, ответчик указывает, что для доступа на территорию дома третьих лиц устанавливаются домофоны рядом с калиткой. Таким образом, у истца имеется возможность обеспечить доступ третьих лиц к своему нежилому помещению.

Полагает, что истец необоснованно заявляет, что собрание незаконно приняло решение в отношении земельного участка, на котором расположены девять многоквартирных домов, поскольку на земельном участке с кадастровым номером 72:17:1313001:177 расположены многоквартирные дома по адресам: улица Раушана Абдулина дома 5, 7 и 9, улица Николая Федорова дома 26, 28 и 30, улица Николая Семенова дома 19 и 19/1, улица Дмитрия Менделеева дом 6/1. Собственники помещений вышеперечисленных домов провели общие собрания собственников и приняли решение об ограничении пользования земельным участком, что подтверждается протоколами. То есть собственники всех объектов капитального строительства, расположенных на земельном участке, приняли решение о порядке пользования им. Иные объекты капстроительства не планируется строить на территории земельном участка.

Согласно отчету о переходе прав на объект недвижимости застройщик (ООО "Инко и К") с 29 июля 2014 по 24 июля 2020 года являлся собственником земельного участка. В связи с отказом застройщика от права собственности на земельный участок с 24 июля 2020 года право собственности перешло к Муниципальному образованию городской округ города Тюмени. Действительно, в Росреестре не зарегистрировано право собственности на земельный / участок под домом 26 по ул.Николая Федорова за собственниками помещений дома, что является нарушением действующего законодательства и прав собственников. В соответствии с частью 6 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" выдача разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и иных объектов недвижимого имущества, входящих в состав многоквартирного дома, построенного или реконструированного после дня введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, осуществляется только в случае, если сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, а также иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав этого многоквартирного дома, внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса РФ границы и размер земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Границы земельного участка определены в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности, которые не предусматривают образование земельных участков под каждый многоквартирный дом. В связи с чем застройщику было выдано разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Письмом от 18 октября 2017 года N 12374-ВА/17 Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии также сообщает, что положения части 6 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" не содержат требований о том, что под каждым вводимым в эксплуатацию домом должен быть образован самостоятельный земельный участок. Таким образом, довод истца о том, что для регистрации права собственности необходимо межевать земельный участок под каждый многоквартирный дом противоречит действующему законодательству.

Ответчик указывает, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. В связи с чем, с момента регистрации права собственности лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Поясняет, что регистрация права собственности первого лица осуществлена 25 января 2020 года за собственником квартиры 54 - Кирилловым Дмитрием Ивановичем, что подтверждается выпиской из Росреестра, в связи с чем, собственники жилого дома 26 по улице Николая Федорова (г.Тюмень) приобрели право общей долевой собственности на земельный участок вместе с другими собственниками жилых домов жилого комплекса "Орион", введённых в эксплуатацию до 25 января 2020 года.

Обращает внимание, что что существующий земельный участок невозможно разделить путем межевания между девятью домами, так как у жилых домов общие детские площадки и парковочные места, то есть общая дворовая территория. При образовании девяти отдельных земельных участков собственники помещений каждого многоквартирного дома вправе принимать решения в отношении своего участка независимо от мнений и желаний собственников помещений других восьми жилых домов жилого комплекса. Это приведет к тому, что у собственников помещений одного дома появится возможность запретить собственникам помещений других домов одного жилого комплекса пользоваться частью дворовой площадки, которая находится в собственности первых. Тогда как проектной документацией на строительство жилого комплекса преследовались иные цели и задачи. Кроме того, неправомерные действия Росреестра в части оформления перехода права собственности на земельный участок к Муниципальному образованию городского округа города Тюмени не могут ограничивать права собственников помещений жилых домов жилого комплекса "Орион" на пользование участком. У собственников помещений жилых домов, расположенных на земельном участке, есть право принимать решения в отношении его использования.

Указывает, что собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть я пользоваться этим, земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участкам необходимо руководствоваться ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ. Таким образом, собственники помещений жилого дома 26 по ул.Н.Федорова вправе были принимать решение в отношении земельного участка (том 1 л.д.160-165).

В порядке ст.35,39 ГПК РФ от истца Миняйло А.И. поступили уточнения на иск, истец просила признать недействительными решение общего собрания собственников помещений, расположенных в многоквартирном доме по адресу: г.Тюмень, ул.Н.Федорова, д.26, оформленные протоколом N 2/2020 от 30 апреля 2020; ограничить пользование земельным участком, на котором расположены многоквартирные дома по адресу: г.Тюмень, ул.Н.Федорова, д.28; г.Тюмень, ул.Н.Федорова, д.26; г.Тюмень, ул.Н.Семенова, д.19, корп.1; г.Тюмень, ул.Менделеева, д.6 корп.1; г.Тюмень, ул.Р.Абдуллина, д.7; г.Тюмень, ул.Р.Абдуллина, д.5 путем установки по периметру металлического забора с автоматическими воротами и калитками согласно схеме; утвердить общую сумму расходов на изготовление и монтаж оборудования и устройств, ограничивающих доступ на земельный участок, на котором расположены указанные выше многоквартирные дома в размере 3 994 949,31 руб.; произвести изготовление и монтаж оборудования (устройств), ограничивающих доступ на земельный участок, на котором расположены указанные выше дома за счет средств собственников жилых помещений; установить взнос в размере 88,29 руб. с 1 кв.м. жилого помещения. Произвести начисления за установку оборудования (устройств), ограничивающего доступ на земельный участок с 01 мая 2020; включить в состав общего имущества указанных домов оборудование (устройства), ограничивающие доступ на земельный участок, на котором расположены указанные многоквартирные дома. Установить тариф на его ежемесячное техническое обслуживание в размере 0,80 руб. с кв.м.; возложить обязанность на ответчиков снести оборудование, устройства, ограждения, заборы, запирающие устройства в виде ворот, калиток и иные устройства, ограничивающие доступ на земельный участок с кадастровым номером <.......>, вокруг периметра многоквартирного жилого дома по адресу: г.Тюмень, ул.Н.Федорова, д.26 (т.1 л.д.222-231).

От ответчика Манцовой А.В. поступили в суд дополнительные возражения на иск (т.2 л.д.1-7).

Ответчик Манцова А.В. считает доводы истца ошибочными, противоречащими обстоятельствам дела и нормам материального права, так как невозможно в едином жилом комплексе сформировать земельные участки под каждым многоквартирным домом, расположенных на общем земельном участке; собственники помещений многоквартирных домов вправе принимать решение о пределах использования земельного участка независимо от формирования участка под каждый многоквартирный дом; к собственникам многоквартирных домов перешло право общей долевой собственности на земельный участок в силу закона, независимо от внесения в Единый государственный реестр, и не требует отдельного подтверждения его возникновения посредством государственной регистрации; предоставленное в суд заключение специалиста N 12/10/2020 от 12 октября 2020 года является недостоверным доказательством; аргумент истца о невозможности использовать помещение по назначению в связи с расторжением предварительного договора аренды является мнимым и не соответствует действительности; при покупке нежилого помещения истец не мог не знать об установке ограждения по периметру земельного участка (том 2 л.д.1-7).

Представителем истца в дело направлена письменная позиция на возражения ответчика (т.2 л.д.68-76).

Судом в порядке ст.43 ГПК РФ к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено ООО "Альянс Строй" (т.4 л.д.169).

В судебное заседание суда первой инстанции стороны не явились, о времени и месте судебного заседания извещены, о причинах неявки суд не известили.

В судебное заседание суда первой инстанции представитель истца Исламова И.М. исковые требования поддержала.

Представитель ответчика Манцовой А.В. - Пробст В.Л. в судебном заседании суда первой инстанции иск не признал.

Суд постановилуказанное выше решение, с которым не согласна истец Миняйло А.И.

В апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении требований истца (том 6 л.д.32-40).

Указала, что нежилые помещения в доме предусмотрены проектом и не предназначены для внутреннего обслуживания как вещь принадлежность помещений в доме, а могут наоборот быть предназначены для удовлетворения потребностей неограниченного круга лиц. Установка на земельном участке заборов и ворот практически сделает невозможным посещение нежилых помещений в доме неограниченным количеством потребителей, что явно сужает возможности коммерческого использования и коммерческую привлекательность таких нежилых помещений. Каких-либо изменений в проект не вносились. Сам проект строительства домов не предусматривает установку заборов вдоль периметра квартала улиц указанных домов - сдача домов произведена без соответствующих заборов и запирающих устройств. Истец, приобретая нежилое помещение, не видела никаких препятствий на земельном участке, надеялась на повышенную коммерческую привлекательность такого объекта, расположенного возле крупнейших торговых центров. Таким образом суд, не исследовав, надлежащим образом, доказательства дела и не дав представленным истцом доказательствам и письменным пояснениям истца должной оценки, сделал неверный вывод об отсутствии таковых, что является прямым нарушением норм материального права.

Полагает, что общим собранием приняты решения в отношении земельного участка, не принадлежащего собственникам на праве общей долевой собственности и не являющегося общим по отношению к многоквартирному дому.

Считает, что собрание приняло к рассмотрению вопрос, который не входил в компетенцию общего собрания многоквартирного дома - в отношении земельного участка выходящего за пределы здания и даже в отношении участка, под которыми расположены иные здания.

На апелляционную жалобу истца Миняйло А.И. ответчиком Манцовой А.В. поданы возражения, в которых она просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, в удовлетворении жалобы отказать (т.6 л.д.96-105).

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель истца Исламова И.М. доводы апелляционной жалобы поддержала в полном объеме.

Представитель ответчика Манцовой А.В. - Пробст В.Л. возражала против удовлетворения апелляционной жалобы.

Истец Миняйло А.И., ответчики Манцова А.В., ООО "ШЕСТОЙ КВАРТАЛ", Зырянов В.А., третьи лица администрация г.Тюмени и ООО "Альянс Строй" в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания извещен путем направления судебных извещений, в порядке ч.7 ст.113 ГПК РФ заблаговременного размещения информации о деле на официальном интернет-сайте областного суда - http://oblsud.tum.sudrf.ru, о причинах неявки судебную коллегию не известил.