Дата принятия: 12 января 2022г.
Номер документа: 33-3596/2021, 33-160/2022
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ОРЛОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 января 2022 года Дело N 33-160/2022
<дата> <адрес>
Судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда в составе:
председательствующего Курлаевой Л.И.,
судей Коротченковой И.И., Второвой Н.Н.
при секретаре Жидковой Е.П.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации г.Орла о взыскании выкупной цены, компенсации за не произведенный капитальный ремонт,
по апелляционной жалобе администрации г.Орла на решение Советского районного суда г.Орла от 22 октября 2021 г., которым постановлено:
"исковые требования ФИО1 к администрации <адрес> о взыскании выкупной цены, убытков - удовлетворить.
Взыскать с администрации <адрес> в пользу ФИО1 выкупную стоимость за жилое помещение, находящегося по адресу: <адрес>, общей площадью 49,1 кв.м. в размере 3112074 руб., с учетом доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, компенсацию за не произведенный капитальный ремонт в размере 647629 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 22962 руб.
Прекратить право собственности ФИО1 на квартиру и долю в праве общей собственности на земельный участок, расположенных по адресу: <адрес>.
Признать право собственности муниципального образования "Город Орел" на квартиру и долю в праве общей собственности на земельный участок, расположенных по адресу: <адрес>.
Взыскать с администрации г.Орла в пользу общества с ограниченной ответственностью "Независимая оценка" стоимость судебной экспертизы в размере 15000 рублей.".
Заслушав доклад судьи Второвой Н.Н., выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы гражданского дела, доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда
установила:
ФИО1 обратился в суд с иском к администрации г. Орла о взыскании выкупной цены.
В обоснование заявленных требований указала, что является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, общей площадью 49,1 кв.м.
Постановлением администрации г. Орла N 4626 от 19 октября 2017 г. и заключением городской межведомственной комиссии администрации г. Орла N 1005 от 29 августа 2017 г. многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес> признан аварийным и подлежащим реконструкции, а жилые помещения указанного жилого дома непригодными для дальнейшего в них проживания.
С учётом уточнения исковых требований, ФИО1 просил суд взыскать с ответчика в его пользу выкупную стоимость за жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, в размере 3 112 074 руб., с учетом доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, расходы за не проведенный капитальный ремонт в размере 647 629 руб., расходы по оплате государственной пошлины в размере 22 962 руб.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционной жалобе администрация г. Орла ставит вопрос об отмене решения суда ввиду неправильного применения норм материального права.
Обратило внимание, что в связи с тем, что процедура, предусмотренная ст. 32 ЖК РФ не соблюдена, истец в администрацию г.Орла с для рассмотрения вопроса выкупа принадлежащего ему жилого помещения в установленном в данной статье порядке не обращался, решение об изъятии жилого помещения органом местного самоуправления не принималось, у администрации г.Орла не наступил срок исполнения обязательств. Полагала, что также необоснованно взыскана компенсация за непроизведённый капитальный ремонт.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы (ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда.
В силу частей 1 и 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом, никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
В развитие приведенных конституционных положений Жилищный кодекс Российской Федерации в статье 32 предусматривает обеспечение жилищных прав собственника жилого помещения в доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, как путем заключения соглашения о выплате возмещения за изымаемое жилое помещение, так и путем заключения соглашения с ним о предоставлении взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за жилое помещение.
Так, согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.
В силу части 6 статьи 32 ЖК РФ возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения. При этом по заявлению прежнего собственника жилого помещения за ним сохраняется право пользования жилым помещением, если у прежнего собственника не имеется в собственности иных жилых помещений, не более чем на шесть месяцев после предоставления возмещения прежнему собственнику жилого помещения, если соглашением с прежним собственником жилого помещения не установлено иное.
При этом правоотношения по переселению граждан из аварийного жилищного фонда регулируются Федеральным законом от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства", который устанавливает правовые и организационные основы предоставления финансовой поддержки субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям на переселение граждан.
Если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" имеет право на предоставление другого жилого помещения в собственность либо его выкуп.
При этом собственник жилого помещения имеет право выбора любого из названных способов обеспечения его жилищных прав.
При определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (часть 7 статьи 32 ЖК РФ).
На основании части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относятся, в частности: лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Статьей 16 Закона Российской Федерации от 04 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусмотрено, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.
К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.В связи с этим невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ, о чем указано в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2014 г.
В соответствии с правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в разделе 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г., при возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ.
Статьей 24 Устава города Орла установлено, что изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд, является полномочиями администрации <адрес>.
В соответствии с частью 4 статьи 37 Правил землепользования и застройки городского округа "<адрес>" решение об изъятии земельных участков и иных объектов недвижимости, находящихся в собственности граждан и юридических лиц, принимается администрацией <адрес>
Из материалов дела следует и установлено судом, что ФИО1 является собственником <адрес> в <адрес>, общей площадью 49,1 кв.м. на основании договора дарения от <дата> В собственности истца также имеется <адрес>, расположенная по адресу: <адрес>.
Согласно данных технического паспорта спорный жилой дом является многоквартирным девятиэтажным жилым домом, 1994 года постройки.
Согласно заключению ООО "НЕСКО" от 15 августа 2017 г. общий физический износ дома составляет 53,5%, фундаменты, стены здания, перекрытия, крыша дома, полы здания, отмостка здания находятся в ограниченно работоспособном состоянии за исключением стен, перекрытий и крыши пятого подъезда, состояние которых оценено как аварийное. Выявленные дефекты и повреждения устранимы при проведении капитального ремонта здания. Имеет место дефект строительно - монтажных работ при строительстве дома, в техническом этаже дома выполнено усиление кирпичной кладки внутренней поверхности стенового ограждения. Необходимость усиления фундамента кирпичной кладки указывает на имеющиеся нагрузки на фундамент, которых не должно быть. Наличие трещин в квартире жильцов дома свидетельствует о механических воздействиях, при которых фундамент может оседать, поэтому требует укрепления, то есть требуется реконструкция дома для устранения имеющихся дефектов.
Заключением межведомственной комиссии при администрации <адрес> от <дата> N жилой <адрес> признан аварийным и подлежащим реконструкции.
Постановлением администрации г. Орла от 19 октября 2017 г. N 4626 "О дальнейшем использовании помещений многоквартирного жилого <адрес>" на Управление городского хозяйства и транспорта администрации г. Орла, предписано направить собственникам помещений дома требования о реконструкции дома в срок до 30 декабря 2018 г.
Территориальному управлению по Советскому району администрации г.Орла в срок до 16 февраля 2018 г. организовать проведение общего собрания собственников дома по вопросу реконструкции.
Собственники помещений многоквартирного <адрес> в <адрес> <дата> приняли решение о непроведении реконструкции указанного дома.
Между тем, как указано истцом и не оспаривается стороной ответчика, администрацией г. Орла каких-либо дальнейших решений относительно многоквартирного дома и земельного участка не принималось, сроки проведения реконструкции дома не установлены, техническая документация на проведении реконструкции не разработана.
Поскольку жильцы дома решения о реконструкции дома за счет собственных средств не принимали, и администрация г. Орла в добровольном порядке не осуществляет расселение жильцов дома, проживание в котором представляет угрозу их жизни и здоровью, указанное послужило основанием для обращения с настоящим иском.
В ходе судебного разбирательства для определения стоимости недвижимого имущества судом назначена и проведена судебная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "Независимая оценка".
Согласно заключению эксперта ООО "Независимая оценка" от 4 октября 2021 г. N 179 рыночная стоимость объекта - квартиры с учетом стоимости доли земельного участка под многоквартирным жилым домом составила 3112074 руб., стоимость затрат, связанных с выкупом и изъятием жилого помещения составила 118666 руб., стоимость компенсации за не произведенный капитальный ремонт составила 647629 руб.
Установив, что дальнейшая эксплуатация многоквартирного жилого дома создает угрозу жизни, здоровью и безопасности людей, находящихся в нем, что с момента проведения обследования многоквартирного жилого дома в 2017 г. и позднее какие-либо восстановительные мероприятия с целью укрепления основных конструкций дома не проводились, суд пришел к правильному выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требований.
Не принимается во внимание судебной коллегией довод апелляционной жалобы об отсутствии у ответчика обязанности выплаты компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, поскольку опровергается имеющимися в материалах дела доказательствами.
Разрешая данное требование, суд первой инстанции в качестве допустимого доказательства принял заключение строительно-технической экспертизы эксперта ФИО2 от <дата> N, проведенной в рамках рассмотрения гражданского дела по иску ФИО3 к администрации <адрес> о взыскании выкупной цены, убытков (дело N), по которому решение Советского районного суда <адрес> от <дата> вступило в законную силу.
Из указанного экспертного заключения следует, что согласно проведенному исследованию, капитальный ремонт жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> на момент первой приватизации, <дата>, требовался.
Между тем, ответчиком сведений о проведении в многоквартирном <адрес>, капитального ремонта, не представлено, в то время как заключением строительно-технической экспертизы подтверждено, что на дату первой приватизации жилого помещения данный дом требовал проведения капитального ремонта.
Указанные обстоятельства позволяют сделать вывод о том, что невыполнение обязанности по производству капитального ремонта дома повлияло на снижение уровня его надежности, в связи с чем, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о наличии реальной угрозы жизни и здоровью граждан при дальнейшем их проживании в таком доме.
В силу ст.ст. 16, 18 Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с настоящим Законом. При этом за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда в порядке, установленном жилищным законодательством Российской Федерации.
При переходе государственных или муниципальных предприятий, учреждений в иную форму собственности либо при их ликвидации жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений, должен быть передан в хозяйственное ведение или оперативное управление правопреемников этих предприятий, учреждений (если они определены) либо в ведение органов местного самоуправления поселений в установленном порядке с сохранением всех жилищных прав граждан, в том числе права на приватизацию жилых помещений.
Закрепленные в приведенной выше ст. 16 Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" законоположение направлено на защиту имущественных и жилищных прав названной в ней категории граждан.
Данное законоположение, имеющее обеспечительно-гарантийный характер, распространяется на всех без исключения бывших наймодателей подлежащих приватизации жилых помещений, требующих капитального ремонта, - безотносительно к тому, находились ли такие помещения прежде в собственности государственных или муниципальных образований. Оно не регулирует вопросы, связанные с порядком и условиями реализации бывшими наймодателями возложенной на них обязанности, включая возможное распределение финансово-экономических обязательств на проведение капитального ремонта между органами государственной власти и органами местного самоуправления, если жилые помещения ранее были переданы из государственной в муниципальную собственность в состоянии, уже требующем капитального ремонта.
Приватизация первого жилого помещения в многоквартирном доме произошла в1997 г., соответственно, на данный момент в доме имелась доля муниципальной собственности. Доказательств обратному материалы дела не содержат.
В этой связи вывод районного суда о взыскании в пользу истца суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома сделан при правильном применении приведенных выше норм права, а довод апелляционной жалобы в указанной части является несостоятельным.
Доводы жалобы о несоблюдении процедуры, предшествующей принятию органом местного самоуправления решения об изъятии жилого помещения у собственника несостоятельны, поскольку реализация прав истца при установленных по делу обстоятельствах, свидетельствующих о наличии угрозы проживания в аварийном доме, не может быть поставлена в зависимость от установленных администрацией г. Орла сроков для переселения и осуществления мероприятий, предусмотренных ст. 32 ЖК РФ.
Ссылка на Определение Конституционного Суда РФ от 12 марта 2019 г. N 577-О является несостоятельной, разъяснения, изложенные в указанном Определении, относятся к иным правоотношениям, регулируемыми иными нормами права.
В целом доводы, изложенные в апелляционной жалобе, повторяют позицию, выраженную в суде первой инстанции, тщательно исследованную судом и нашедшую верное отражение и правильную оценку в судебном постановлении, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали изложенные выводы суда первой инстанции, направлены на переоценку собранных по делу доказательств, в связи с чем не могут служить основанием для отмены или изменения решения суда.
Разрешая спор, суд правильно определилюридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановилзаконное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела.
Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.
Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда
определила:
решение Советского районного суда г.Орла от 22 октября 2021 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации г. Орла - без удовлетворения.
Председательствующий
Судьи
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
