Определение Судебной коллегии по гражданским делам Калининградского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ КАЛИНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 13 июля 2021 года Дело N 33-3579/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

председательствующего Поникаровской Н.В.

судей Харитоненко Н.О., Ивановой О.В.

при секретаре Глодян В.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Землянского Евгения Евгеньевича на решение Гвардейского районного суда Калининградской области от 12 апреля 2021 года,

Заслушав доклад судьи Харитоненко Н.О., пояснения представителя истца адвоката Рожкова О.В., поддержавшего доводы жалобы, представителей ответчика адвоката Вербянской А.Б., возражавшей против жалобы,

УСТАНОВИЛА:

Землянский Е.Е. обратился в суд с иском к Заськиной Ю.О. о признании соглашения, заключенного между ним и ответчиком, основным договором купли-продажи земельного участка, понуждении произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок, указывая, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и Заськиной Ю.О. заключено соглашение о том, что ответчик обязуется передать ему в собственность земельный участок, расположенный по адресу: Калининградская область, Гвардейский район, пос.Березовка, ул.Парковая, с КН N. Пунктом 3 указанного соглашения сторонами согласована стоимость земельного участка, которая составляет 1500000 руб., а также ответчиком согласована рассрочка по уплате стоимости данного земельного участка, согласно которой истец обязан перечислять ответчику ежемесячно по 50000 руб. с ДД.ММ.ГГГГ, не позднее 10-го числа каждого месяца, а в ДД.ММ.ГГГГ он обязан выплатить оставшуюся часть суммы в размере 1000000 руб. Также п.1 указанного соглашения согласована обязанность сторон договора подписать основной договор купли-продажи земельного участка и явиться в Управление Росреестра по Калининградской области для его регистрации не позднее ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ, во исполнение соглашения от ДД.ММ.ГГГГ в адрес Заськиной Ю.О. направлен почтовый денежный перевод в размере 50000 руб. в счет частичной оплаты по соглашению о покупке земельного участка с КН N поскольку ответчик отказался иными способами принимать денежные средства. ДД.ММ.ГГГГ истцом получено уведомление, из которого следует, что ответчик в одностороннем порядке расторгает подписанное ДД.ММ.ГГГГ соглашение о продаже земельного участка, мотивируя это несогласием с ранее оговоренной рассрочкой, не желая предоставлять ее на целый календарный год. Вместе с тем, в своем уведомлении ответчик сохраняет свое намерение продать спорный земельный участок за цену и на условиях ранее заключенного соглашения, но без предоставления рассрочки на 12 месяцев, предлагая произвести оплату в полном объеме в течение одного месяца. С такими требованиями со стороны ответчика истец не согласен, поскольку заключение ДД.ММ.ГГГГ соглашения купли-продажи данного земельного участка с условием предварительной оплаты в рассрочку предшествовала покупка у ответчика смежного земельного участка с КН N, с расположенным в его границах жилым домом, за 6250000 руб., денежные средства которым были получены в полном объеме. Придомовая территория указанного жилого дома огорожена забором, площадь которого состоит из площади спорного земельного участка, и земельного участка с КН N. С момента заключения соглашения от ДД.ММ.ГГГГ указанные земельные участки используются им как единая придомовая территория. Истец считает, что если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, однако в соответствии с которым, продавец обязуется передать покупателю в собственность за плату земельный участок, а также то, что данный предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, он должен квалифицироваться как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. На основании изложенного, истец просит признать соглашение от ДД.ММ.ГГГГ, заключенное меду ним и ответчиком, основным договором купли-продажи земельного участка с КН N и обязать произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок с КН N

Судом постановлено решение, которым исковые требования Землянского Е.Е. к Заськиной Ю.О. о признании соглашения, заключенного между Землянским Е.Е. и Заськиной Ю.О., основным договором купли-продажи земельного участка, понуждении произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок - оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе Землянский Е.Е. просит решение суда отменить и вынести новое решение об удовлетворении заявленных исковых требований. В обоснование доводов указывает на неверную оценку предоставленных доказательств, нарушение судом норм материального права. Ссылаясь на правовую позицию, изложенную в п.23 Постановления Пленума ВС РФ от 25.12.2018 года N 49, настаивает на своей позиции о том, что соглашение, заключенное между ним и ответчиком, является договором купли-продажи недвижимости с условием о предварительной оплате.

На апелляционную жалобу от ответчика Заськиной Ю.О. поступили письменные возражения.

Проверив законность и обоснованность решения в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как установлено судом и следует из материалов дела, собственником земельного участка с кадастровым номером 39:02:030002:348 является Заськина Юлия Олеговна на основании договора дарения земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ

ДД.ММ.ГГГГ между Заськиной Ю.О. (продавец) и Землянским Е.Е. (покупатель) заключено соглашение, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель обязуется принять и оплатить земельный участок, расположенный по <адрес> с КН N подписать основной договор купли-продажи и явиться в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области для регистрации сделки купли-продажи указанного земельного участка в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ (п.1 соглашения).

Согласно п.3 соглашения стоимость земельного участка по соглашению сторон составляет 1500000 руб., расчет производится с использованием собственных денежных средств в течение указанного в договоре срока.

Стороны пришли к соглашению, что ежемесячно покупатель уплачивает продавцу 50000 руб. с ДД.ММ.ГГГГ, не позднее 10-го числа каждого месяца. В ДД.ММ.ГГГГ выплачивает оставшуюся сумму 1000000 руб. (п.5 соглашения).

Пункт 6 предусматривает, что если покупателю Банк не одобрит ипотеку на жилой дом, то данное соглашение аннулируется.

Согласно п.9 соглашения оно вступает в силу с момента его подписания сторонами и действует до момента заключения основного договора купли-продажи.

Землянским Е.Е. во исполнение соглашения от ДД.ММ.ГГГГ в адрес Заськиной Ю.О. направлялись почтовые денежные переводы в размере по 50000 руб. ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается копиями кассовых чеков, имеющихся в материалах гражданского дела.

Получив ДД.ММ.ГГГГ от Заськиной Ю.О. уведомление о расторжении соглашения по причине отказа продавца предоставлять покупателю длительную рассрочку уплаты стоимости земельного участка, Землянский Е.Е. обратился с настоящим иском в суд, ссылаясь на допущенное ответчиком нарушение условий соглашения.

Представитель ответчика в судебном заседании исковые требования не признала, просила отказать в удовлетворении иска о государственной регистрации перехода права собственности до полной оплаты покупателями стоимости земельного участка, опасаясь, что истец не будет исполнять свои обязательства по оплате, предусмотренные соглашением.

Разрешая заявленные исковые требования, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 421, 429, 432, 454, 550 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя из того, что заключенное между сторонами по делу соглашение является предварительным договором и не может быть признано основным договором купли-продажи, поскольку содержит в себе лишь обязательство заключить такой договор в будущем, пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда.

Согласно ч. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Исходя из положений ст. 429 ГК РФ следует, что предварительный договор обусловливает возникновение обязанности заключить основной договор, а не прав и обязанностей в отношении имущества, таким образом, предварительный договор не может устанавливать для сторон иных обязанностей, кроме обязанности по заключению основного договора. Таким образом, при заключении основного договора все обязательства сторон, возникшие из предварительного договора купли-продажи, прекращаются.

Предварительный договор не является сделкой, направленной на отчуждение имущества, в то время как такой сделкой является именно основной договор купли-продажи недвижимости. Именно основной договор порождает правовые последствия по переходу права собственности на недвижимость.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Следует отметить, что сделка купли-продажи является реальной сделкой только при наличии необходимых условий, а именно: передача продавцом товара покупателю, принятие товара покупателем, а также оплата покупателем в полном объеме определенной договором стоимости отчуждаемого имущества.

Действительно, как разъяснено в абзаце 3 пункта 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Вопреки доводам апелляционной жалобы истца, суд первой инстанции пришел в верному выводу о том, что заключенное между сторонами соглашение не является основным договором купли-продажи недвижимого имущества, а является предварительным договором, так как соглашение содержит обязательство по передаче земельного участка и заключение основного договора в срок не позднее 10 ноября 2021 года, фактически передача имущества не состоялась, так как акт приема-передачи земельного участка сторонами не подписан, полная оплата, либо ее существенная часть истцом по соглашению не произведена.

Как следует из материалов дела, на момент рассмотрения спора покупателем перечислено продавцу 200000 рублей из стоимости земельного участка (1500000 рублей).

В силу п. 5 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как предусмотрено п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

После исполнения обязательств по оплате недвижимости в установленные соглашением сроки, истец вправе обратиться к ответчику с предложением заключить основной договор, а при уклонении другой стороны от совершения таких действий в суд с соответствующими требованиями.

Согласно положений ст. 309-310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренный настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Таким образом, обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено. До тех пор пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием. Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве. Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок.

Судом установлено, что покупатель добросовестно исполняет соглашение от ДД.ММ.ГГГГ в части оплаты стоимости объекта недвижимости, а продавец принимает данные платежи, не отказываясь от них.

Направленное ответчиком ДД.ММ.ГГГГ в адрес истца уведомление о расторжении соглашения не прекращает действие предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ, поскольку односторонний отказ от исполнения обязательств не предусмотрен ни законом (ст. 309,310 ГК РФ), ни соглашением, заключенным сторонами по делу. Встречных требований о расторжении соглашения сторона ответчика в ходе рассмотрения спора не заявляла.

Таким образом, обжалуемое решение, постановленное в соответствии с установленными судом обстоятельствами и требованиями закона, подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба Землянского Е.Е., которая не содержит предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда первой инстанции, - оставлению без удовлетворения.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Гвардейского районного суда Калининградской области от 12 апреля 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:


Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка