Определение Судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВОЛГОГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 11 мая 2021 года Дело N 33-3577/2021

Судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда в составе:

председательствующего судьи Жабиной Н.А.,

судей: Федоренко И.В., Данилова А.А.

при секретаре Буйлушкиной Н.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-754/2019 по иску Сорокина Е. Г. к Альшиной Р. Х. о понуждении заключить основной договор на основе предварительного договора купли-продажи,

по апелляционной жалобе Альшиной Р. Х.

на решение Советского районного суда г.Волгограда от 06 июня 2019 года (с учетом определения Советского районного суда г.Волгограда от 17 октября 2019 года об исправлении описки), которым исковые требования Сорокина Е. Г. удовлетворены.

На Альшину Р. Х. возложена обязанность исполнить условия предварительного договора купли-продажи от 28 мая 2018 года, заключенного между Сорокиным Е. Г. и Альшиной Р. Х., а именно заключить основной договор купли-продажи земельного участка общей площадью <.......> кв.м (+/- 14978 кв.м), кадастровый N <...>, расположенного по адресу: <адрес>; находящихся на вышеуказанном земельном участке, строений в виде объектов недвижимости: административное здание 1995 года постройки общей площадью <.......> кв.м (кадастровый N <...>), конюшня 2005 года постройки общей площадью <.......> кв.м (кадастровый N <...>), нежилое здание 1994 года постройки общей площадью 262,4 кв.м (кадастровый N <...>), нежилое здание 1994 года постройки общей площадью 122,3 кв.м (кадастровый N <...>), нежилое здание 1994 года постройки общей площадью 31,3 кв.м (кадастровый N <...>), нежилое здание 1994 года постройки общей площадью <.......> кв.м (кадастровый N <...>) стоимостью 2000000 руб.

Заслушав доклад судьи Федоренко И.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Сорокин Е.Г. обратился в суд с иском к Альшиной Р.Х. о понуждении заключить основной договор на основе предварительного договора купли-продажи.

В обоснование иска указал, что 29 мая 2018 года между ним и Альшиной Р.Х. был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и объектов недвижимости, расположенных по адресу: <адрес>, согласно которого ответчик взяла на себя обязательства в срок до 28 мая 2019 года заключить основной договор купли-продажи. Цена договора определялась в размере 2000 000 рублей.

Сорокин Е.Г. неоднократно уведомлял ответчика о необходимости заключения основного договора купли-продажи. Однако ответчик от заключения основного договора уклоняется.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, Сорокин Е.Г. просил суд обязать Альшину Р.Х. заключить договор купли-продажи недвижимости на условиях, согласованных в предварительном договоре купли-продажи земельного участка, принадлежащего продавцу на праве собственности и объектов недвижимости, право собственности продавца на которые еще не зарегистрировано, от 29 мая 2018 года, а именно: заключить между истцом и ответчиком договор купли-продажи следующих объектов недвижимости: земельного участка, общей площадью <.......> кв.м (+/- 14978 кв.м), кадастровый N <...>, расположенного по адресу: <адрес> находящихся на вышеуказанном земельном участке, строений в виде объектов недвижимости: административное здание 1995 года постройки, общей площадью <.......> кв.м (кадастровый N <...>), конюшня 2005 года постройки, общей площадью <.......> кв.м (кадастровый N <...>), нежилое здание 1994 года постройки, общей площадью <.......> кв.м (кадастровый N <...>), нежилое здание 1994 года постройки, общей площадью <.......> кв.м (кадастровый N <...>), нежилое здание 1994 года постройки, общей площадью <.......> кв.м (кадастровый N <...>), нежилое здание 1994 года постройки, общей площадью <.......> кв.м (кадастровый N <...>), общей стоимостью 2000000 рублей.

Суд постановилуказанное выше решение.

В апелляционной жалобе Альшина Р.Х. оспаривает постановленное судом решение и просит его отменить.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Волгоградского областного суда от 19 февраля 2020 года решение Советского районного суда г. Волгограда от 06 июня 2019 года отменено, постановлено новое решение об отказе в иске Сорокина Е.Г.

Определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 17 ноября 2020 года указанное апелляционное определение отменено, дело направлено на новое апелляционное рассмотрение.

В своем определении Четвертый кассационный суд общей юрисдикции указал, что суд апелляционной инстанции не выяснил, являлась ли продавец Альшина Р.Х., как на момент заключения сделки, так и на момент разрешения спора, собственником земельного участка, являющегося предметом предварительного договора, право собственности на который было зарегистрировано в установленном законом порядке и была ли она вправе заключать договор об его отчуждении.

Не нашли надлежащей правовой оценки и доводы жалобы Альшиной Р.Х. о несоответствии содержания проекта основного договора предварительному договору, а также заключенному ею договору аренды земельного участка с ООО "Занзеватка".

Также суд апелляционной инстанции в обоснование своих выводов сослался на то, что земельный участок, являющийся предметом предварительного договора купли-продажи, частично расположен в границах охранной зоны объектов электросетевого хозяйства. Между тем соответствующие документы в материалах дела отсутствуют, а протоколами судебного заседания не подтверждается факт исследования данного обстоятельства.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и в соответствии с указанием суда кассационной инстанции, выслушав Альшину Р.Х. и ее представителя Лукъяновскую М.А., поддержавших доводы жалобы, возражения на жалобу представителя Сорокина Е.Г. - Летягиной Л.Н., обсудив указанные доводы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со статьёй 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным. Суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

По смыслу указанной статьи решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях закона, регулирующего сходное отношение, либо исходит из общих начал и смысла законодательства (ст. 11 ГПК РФ).

Обоснованным решение следует признавать тогда, когда в нем отражены имеющие значение для данного дела факты, подтвержденные проверенными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или общеизвестными обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

В соответствии с частью 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: 1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; 2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; 3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; 4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Удовлетворяя исковые требования Сорокина Е.Г. к Альшиной Р.Х. о понуждении заключить основной договор на основе предварительного договора купли-продажи, суд первой инстанции исходил из того, что в предварительном договоре, заключенном сторонами 29 мая 2018 года, определен предмет договора - недвижимое имущество, подлежащее продаже, указаны данные, позволяющие определенно установить месторасположение продаваемого недвижимого имущества; также в договоре сторонами определена цена этого имущества.

Судебная коллегия не может согласиться с таким выводом суда по следующим основаниям.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Как следует из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции, 29 мая 2018 года между Сорокиным Е.Г. и Альшиной Р.Х. был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, общей площадью <.......> кв.м. (+/- 14 978 кв.м.), кадастровый N <...>, расположенного по адресу: <адрес>; находящихся на вышеуказанном земельном участке строений в виде объектов недвижимости: административное здание, 1995 года постройки, общей площадью <.......> кв.м. (кадастровый N <...>), конюшня, 2005 года постройки, общей площадью <.......> кв.м. (кадастровый N <...>), нежилое здание, 1994 года постройки, общей площадью <.......> кв.м. (кадастровый N <...>), нежилое здание, 1994 года постройки, общей площадью <.......> кв.м. (кадастровый N <...>), нежилое здание, 1994 года постройки, общей площадью <.......> кв.м. (кадастровый N <...>), нежилое здание, 1994 года постройки, общей площадью <.......> кв.м. (кадастровый N <...>) (п.п. 1.1, 1.1.1 и 1.1.2 договора).

В соответствии с пунктом 3.1.2 предварительного договора ответчик в течение 1 (одного) года с момента заключения предварительного договора обязан заключить в установленном законном порядке с истцом основной договор купли-продажи на объекты, указанные в пункте 1.1 предварительного договора, а также зарегистрировать его в установленном законом порядке. При невозможности заключить договор купли-продажи на все объекты в связи с отсутствием регистрации права собственности на объекты недвижимости, указанные в п. 1.1 предварительного договора, основной договор должен быть заключен на куплю-продажу земельного участка.

Из пункта 4.2 предварительного договора следует, что стороны обязуются заключить основной договор после оформления первичного права собственности на объекты, указанные в пункте 1.1.2 настоящего договора, но не позднее 28 мая 2019 года.

Стоимость спорного недвижимого имущества сторонами установлена в размере 2 000 000 рублей, которые истец, в соответствии с пунктом 2.4 предварительного договора обязался оплатить в следующем порядке: 100 000 рублей в момент подписания предварительного договора и 1900 000 рублей в момент заключения основного договора купли-продажи.

Факт оплаты истцом 100 000 рублей подтверждается распиской в предварительном договоре от 29 мая 2018 года.

Истец неоднократно уведомлял ответчика о необходимости заключить основной договор, в том числе 04 февраля 2019 года нарочно уведомил ответчика, 14 февраля 2019 года истец направил предложение о заключении договора купли-продажи.

Согласно статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со статьёй 554 Гражданского кодекса Российской Федерации договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Таким образом, исходя из указанных норм права, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора.

Вместе с тем, судебная коллегия считает, что в данном случае в предварительном договоре не определен предмет договора и между сторонами не согласованы условия, в соответствии с которыми возможно заключение основного договора, а доводы апелляционной жалобы об этом заслуживают внимания.

Так, в пункте 1.3 предварительного договора указано, что владение объектами недвижимости, указанными в пункте 1.1.2 настоящего договора осуществляется Альшиной Р.Х. на основании приобретательной давности.

Однако право собственности на объекты недвижимости, расположенные на спорном земельном участке, возникло у Альшиной Р.Х. на основании решения Ольховского районного суда Волгоградской области от 03 августа 2018 года по ее иску о признании права собственности в порядке наследования.

Кроме того, предварительный договор содержит условие пункта 3.1.2, в соответствии с которым при невозможности заключить договор купли-продажи на все объекты в связи с отсутствием регистрации права собственности на объекты недвижимости, указанные в пункте 1.1.2 договора, основной договор должен быть заключен на куплю-продажу земельного участка.

Пункт 2.6. предварительного договора также указывает на то, что в случае отсутствия регистрации права собственности на момент заключения основного договора основной договор будет заключен на куплю-продажу земельного участка, договор купли-продажи объектов, указанных в п.1.1.2. будет заключен после оформления и регистрации права собственности на них.

Вместе с тем, предварительный договор не содержит условия о стоимости самого земельного участка и отдельно объектов недвижимого имущество, находящихся на указанном земельном участке. Договором определена только общая стоимость имущества.

Судебная коллегия также принимает во внимание, что установленная в предварительном договоре покупная цена земельного участка и находящихся на нем объектов недвижимости в размере 2 000 000 рублей, определенная на момент составления договора от 29 мая 2018 года, в настоящее время может отличаться от действительной стоимости указанного земельного участка, поскольку, как следует из выписки из единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости о земельном участке от 06 февраля 2020 года, его кадастровая стоимость составляет 5 186 384 рубля.

Кроме того, в соответствии с пунктом 2.1 порядка, установленного Постановлением администрации Волгоградской области от 26 октября 2009 года N 386-п "О реализации преимущественного права покупки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в собственность Волгоградской области", продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме администрацию Волгоградской области о намерении продать такой земельный участок.

Однако сведений о том, что Альшина Р.Х. до заключения предварительного договора известила администрацию Волгоградской области о намерении продать земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, материалы дела не содержат.

Представленное представителем истца уведомление Облкомимущества об отказе от приобретения земельного участка получено уже после заключения предварительного договора 06 июля 2018 года.

С учетом указаний суда кассационной инстанции, судом апелляционной инстанции установлены юридически значимые обстоятельства, а также сторонам предложено представить дополнительные (новые) доказательства.

В соответствии со статьей 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения тех прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно статье 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Как следует из представленных доказательств, спорный земельный участок был предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения супругу Альшиной Р.Х. - А.Т.Д. 16 марта 1993 года (т.2, л.д.174), который умер ДД.ММ.ГГГГ.

После смерти А.Т.Д. - Альшиной Р.Х. 18 июня 2015 года выдано свидетельство о праве на наследство по закону, согласно которого наследство состоит из права пожизненного наследуемого владения земельным участком, общей площадью <.......> кв.м., кадастровый N <...>, расположенным по адресу: <адрес> (т.2, л.д.175).

24 июля 2015 года Альшиной Р.Х. выдано свидетельство о государственной регистрации права, вид права - пожизненное наследуемое владение (т.2, л.д.176).

Таким образом, как на момент заключения сделки, так и на момент разрешения спора, Альшина Р.Х. владела участком на праве пожизненного наследуемого владения, право собственности на него Альшиной Р.Х. зарегистрировано не было, что исключало право на его отчуждение.

В силу пункта 1 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи.