Дата принятия: 02 июня 2021г.
Номер документа: 33-3575/2021
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 2 июня 2021 года Дело N 33-3575/2021
Санкт-Петербург 02 июня 2021 года
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Свирской О.Д.
судей Алексеевой Е.Д., Герман М.В.
при секретаре Федоровой И.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе истицы Рутковской Т.В. и ответчика Господынько А.А. на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 29 октября 2020 года по делу N 2-1342/2020 по иску Рутковской Т.В. к Базарскому С.С., Господынько А.А. о признании договора купли-продажи земельного участка незаключенным, и встречному иску Базарского С.С., Господынько А.А. к Рутковской Т.В. об обязании подписать акт приема-передачи земельного участка.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Свирской О.Д., выслушав объяснения представителя истицы Рутковской Т.В. - адвоката Баулина А.И., поддержавшего доводы апелляционной жалобы истицы, возражения ответчика Господынько А.А. и его представителя Зюзюкиной Т.В., представляющей одновременно интересы ответчика Базарского С.С., поддержавших доводы апелляционной жалобы ответчика Господынько А.А., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
16 сентября 2019 года Рутковская Т.В. обратилась в суд с иском к Базарскому С.С., Господынько А.А. о признании незаключенным договора купли-продажи от 08.09.2017 между продавцом Рутковской Т.В. и покупателями Базарским С.С., Господынько А.А. в отношении земельного участка, площадью N кв.м, расположенного по <адрес>, кадастровый N, и части жилого дома площадью N кв.м, размещенного на данном земельном участке.
В обоснование заявленных требований указано, что согласно условиям договора данное имущество оценено сторонами и продано за 1900000 руб. Указанная денежная сумма должна быть уплачена продавцу Рутковской Т.В. наличными денежными средствами полностью в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество. Стороны договорились, что передача земельного участка и части жилого дома подтверждается передаточным актом, который составляется в обязательном порядке. До настоящего времени стороны не исполнили своих обязательств по договору: денежные средства ответчики за данное имущество ей не передали, поэтому она не передала ответчикам земельный участок и часть жилого дома по акту приема-передачи. Несмотря на обещания, ответчики отказываются оплачивать приобретенное ими недвижимое имущество. Между тем, как указано в исковом заявлении, ответчики распоряжаются данным имуществом, извлекая из него прибыль.
Ссылаясь на указанные обстоятельства и положения статей 433, 549, 556 ГК РФ, истица Рутковская Т.В. обратилась в суд с настоящим иском.
Ответчики Базарский С.С., Господынько А.А. при рассмотрении дела в суде первой инстанции предъявили встречный иск, в котором просили обязать Рутковскую Т.В. подписать акт приема-передачи земельного участка и размещенной на нем части жилого дома в течение 7-ми календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу, в случае неисполнения указанных требований в установленный судом срок взыскать в их пользу в порядке части 3 статьи 206 ГПК РФ денежную сумму в размере 1000 руб. за каждый день неисполнения решения суда.
В обоснование встречного иска указано, что на основании заключенного с истицей договора купли-продажи земельного участка с частью жилого дома от 08.09.2017 за ответчиками 13.09.2017 зарегистрировано право общей долевой собственности на данное недвижимое имущество в равных долях. При заключении договора купли-продажи стороны согласовали все его существенные условия, в том числе цену договора в размере 1900000 руб. После регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество ответчики полностью рассчитались с истицей. Согласно условиям договора представитель истицы забрал остаток денежных средства из сейфового хранилища. Основная часть денежных средств в сумме 1500000 руб. ранее была получена ее представителем Рутковским Р.В., что подтверждается выданной Рутковским Р.В. распиской от 26.08.2017. Таким образом, ответчики выполнили свое обязательство по уплате цены договора в полном объеме. Земельный участок и находящаяся на нем часть жилого дома поступили в полное их владение. Истица фактически передала им земельный участок 14.09.2017 в день получения всей суммы по договору, ответчики приняли земельный участок и часть жилого дома, однако вопреки пункту 5.5. договора акт приема-передачи недвижимого имущества сторонами не оформлен, истица отказывается подписать акт приема-передачи без объяснения причин. В настоящее время ответчики отмежевали земельный участок, осуществили технологическое присоединение к электрическим сетям, установили на земельном участке торговый павильон, сдали часть земельного участка в аренду третьим лицам, ответчик Господынько А.А. передал свою долю в праве общей долевой собственности на земельный участок в залог в обеспечение своих обязательств по договору займа.
Третьи лица Рутковский Р.В., нотариус Герасименко О.Л., Новикова И.А., представитель Управления Росреестра по Ленинградской области, будучи извещенными о времени и месте слушания дела, в судебное заседание суда первой инстанции не явились, объяснений относительно заявленных требований не представили.
Решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 29 октября 2020 года истице Рутковской Т.В. отказано в удовлетворении первоначального иска, ответчикам Базарскому С.С., Господынько А.А. отказано в удовлетворении встречного иска.
Полагая постановленное по делу решение суда незаконным и необоснованным в части отказа в удовлетворении первоначального иска, истица Рутковская Т.В. в апелляционной жалобе просит решение суда в указанной части отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении первоначального иска. В обоснование доводов жалобы указано, что при разрешении дела судом первой инстанции допущено нарушение норм материального и процессуального права, неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, что привело к неправильным выводам суда о том, что между сторонами было достигнуто соглашение в надлежащей форме по всем существенным условиям договора купли-продажи недвижимого имущества. Судом оставлено без внимания, что спорный договор купли-продажи земельного участка заключен 08.09.2017, то есть через 12 дней после заключения Рутковским Р.В. и Базарским С.С. договора проката индивидуального сейфа от 26.08.2017. Из содержания договора купли-продажи земельного участка от 08.09.2017 следует, что не только цена договора, но и порядок и условия оплаты покупателями цены за приобретаемую недвижимость для сторон являлись существенными условиями договора. В результате несогласования сторонами порядка оплаты по договору покупатели так и не оплатили истице денежных средств за приобретенную недвижимость. В нарушение пункта 5.5. договора купли-продажи передаточный акт недвижимого имущества не был составлен сторонами, поскольку денежные средства не были переданы продавцу. В материалах дела не имеется ни одного доказательства, что земельный участок и часть жилого дома фактически были переданы ответчикам. Судом оставлено без внимание и не дана оценка заключению судебной почерковедческой экспертизы от 14.10.2020, согласно которому рукописный текст в расписке о получении денежных средств Рутковским Р.В. от Базарского С.С. выполнен не Рутковским Р.В., а другим лицом, с подражанием почерку Рутковского Р.В. Суд оставил без внимания возражения истицы о том, что ранее ответчики никогда не заявляли претензий об отсутствии передаточного акта и его подписания. Кроме того, истица полагает, что встречный иск ответчиков принят судом с нарушением статей 137, 132 ГПК РФ, так как был заявлен в отсутствие досудебного претензионного порядка.
Ответчиком Господынько А.А. на указанное решение суда также подана апелляционная жалоба, в которой он ставит вопрос об его отмене в части отказа в удовлетворении встречного иска, принятии по делу нового судебного акта об удовлетворении встречного искового заявления ответчиков. В обоснование доводов жалобы ответчик ссылается на то, что существенным условием договора купли-продажи являлась обязанность продавца и покупателя подписать акт приема-передачи объектов недвижимости. В связи с чем обязанность по подписанию акта приема-передачи лежит на истице. Также ответчик полагает, что заключение эксперта, проводившего почерковедческую экспертизу, выполнено с нарушением действующего законодательства, так как нарушена методика проведения почерковедческого исследования. Экспертиза проведена без необходимого количества свободных образцов почерка и подписи Рутковского Р.В. Вывод эксперта о том, что рукописный текст расписки выполнен не Рутковским Р.В., а другим лицом, является необоснованным, потому, как сам эксперт указал, что в почерке Рутковского Р.В. имеется вариацинность и что часто совпадающие признаки могут быть не просто часто встречаемыми, но и являться признаками самого Рутковского Р.В. По причине большого количества ошибок, допущенных экспертом, можно сделать вывод о низкой квалификации эксперта. Суд необоснованно отказ в удовлетворении ходатайства об истребовании дополнительных документов: оригинала реестровой книги нотариуса, регистрационного дела ИП Рутковского Р.В., оригинала заявлений по форме N и по форме Р 24001, на основании которых была внесена запись в ЕГРН, и проведении повторной почерковедческой экспертизы. В решении суда не дана оценка заключению эксперта от 14.10.2020, заключению специалиста от 26.10.2020, свидетельским показаниям, которые подтвердили, что расписка от 26.08.2017 в получении денежных средств была написана Рутковским Р.В. в их присутствии.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда не находит оснований, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда первой инстанции по доводам апелляционных жалоб сторон.
В силу статьи 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии со статьей 433 ГК РФ, договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В силу статьи 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Передачей признается вручение вещи приобретателю. Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица (ст. 224 ГК РФ).
Согласно статье 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Статьями 550, 551 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Согласно статье 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В силу статьи 555 ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
В соответствии со статьей 556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.
Из материалов дела следует, что 08.09.2017 между продавцом Рутковской Т.В., в лице представителя Рутковского Р.В., и покупателями Базарским С.С., Господынько А.А. заключен договор купли-продажи земельного участка с частью жилого дома, по условиям которого истица продала ответчикам земельный участок, площадью N кв.м, кадастровый N, расположенный по <адрес>, и находящуюся на данном участке часть жилого дома, площадью 9,9 кв.м.
Договор купли-продажи земельного участка с частью жилого дома от 08.09.2017 удостоверен нотариусом Всеволожского нотариального округа Ленинградской области Герасименко О.Л., бланк N.
Согласно пунктам 2.3, 2.4 договора, стороны оценивают земельный участок в 1500000 руб., часть жилого дома - 400000 руб., общая цена договора составляет 1900000 руб. Покупатели приобретают данное имущество в общую долевую собственность в равных долях по 1/2 доле каждому. Денежная сумма 1900000 руб. будет выплачена наличными денежными средствами в городе Санкт-Петербурге полностью в течение 5 рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности на указанный земельный участок и часть жилого дома на имя покупателей путем выемки из индивидуального сейфа N, предоставленного на основании Договора проката индивидуального сейфа от 26.08.2017 N.
Пунктом 5.1. договора предусмотрено, что право собственности на указанный земельный участок и часть жилого дома возникает у Господынько А.А. и Базарского С.С. с момента регистрации перехода права собственности.
Согласно пункту 5.5. договора, в соответствии со статьей 556 ГК РФ при передаче земельного участка и части жилого дома стороны составляют в обязательном порядке передаточный акт в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности.
Из выписки из ЕГРН следует, что переход права собственности на данное имущество на ответчиков зарегистрирован 13.09.2017.
В материалы дела представлен договор проката индивидуального сейфа от 26.08.2017 N, заключенный между арендодателем ИП ФИО10 и клиентами Рутковским Р.В., Базарским С.С. Договор заключен в отношении ячейки N, находящейся в специально оборудованном сейфовом хранилище по <адрес>. Договор проката индивидуального сейфа заключен на период с 26.08.2017 по 24.09.2017. Условиями договора предусмотрено, что доступ к ячейке осуществляется только одновременно двух клиентов Рутковского Р.В. и Базарского С.С.
Из карточки посещения индивидуального сейфа усматривается, что 26.08.2017 посещали сейф Рутковский Р.В. и Базарский С.С.; 14.09.2017 посещали сейф Рутковский Р.В. и представитель Базарского С.С. - Козырев А.Г.
Также ответчиками представлена расписка Рутковского Р.В. от 26.08.2017, согласно которой он получил от Базарского С.С. денежные средства в размере 1500000 (полтора миллиона) рублей за проданный земельный участок и часть жилого дома по <адрес>.
При рассмотрении дела истица Рутковская Т.В. настаивала на проведении по делу судебной почерковедческой экспертизы, указывая на то, что ее представитель Рутковский Р.В. денежных средств от ответчиков за проданное имущество не получал.
Согласно заключению судебной почерковедческой экспертизы от 14.10.2020 N, выполненной экспертом АНО "Санкт-Петербургский институт независимой экспертизы и оценки", рукописный текст в расписке от 26.08.2017 о получении Рутковским Р.В. денежных средств от Базарского С.С. выполнен не Рутковским Р.В., а другим лицом с подражанием почерку Рутковского Р.В. Установить, ем, Рутковским Р.В., или иным лицом выполнена подпись в представленной расписке от 26.08.2017, не представляется возможным, так как представленные образцы подписи Рутковского Р.В. имеют значительную вариационность. При сравнении исследуемой подписи от имени Рутковского Р.В. в расписке от 26.08.2017 с подписями и почерком самого Рутковского Р.В. установлены отдельные совпадения и различия признаков, однако объем и значимость их ни по одному из сравнений не достаточны для какого-либо определенного (положительного или отрицательного) вывода.
Разрешая исковые требования Рутковской Т.В. о признании договора незаключенным и принимая решение об отказе в их удовлетворении, суд первой инстанции, верно определив обстоятельства, имеющие значение для дела, и установив, что при заключении договора купли-продажи земельного участка с частью жилого дома от 08.09.2017 стороны достигли соглашение в требуемой форме по всем существенным условиям договора, в том числе указали необходимые данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, а также предусмотрели цену этого имущества, данное недвижимое имущество фактически поступило во владение ответчиков, пришел к правильному и обоснованному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения первоначального иска, поскольку данный договор продажи недвижимости соответствует требованиям закона и является заключенным.
Принимая решение об отказе в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции, установив, что за ответчиками зарегистрировано право общей долевой собственности на земельный участок и часть жилого дома, которое к ним перешло на основании договора купли-продажи от 08.09.2017, ответчики фактически пользуются данным имуществом с 14.09.2017, провели межевание земельного участка, осуществили технологическое подключение участка к электрическим сетям, извлекают из данного имущества прибыль, сдавая его в аренду, пришел к правильному выводу о том, что при указанных обстоятельствах отсутствие подписанного сторонами акта приема-передачи недвижимого имущества не влечет нарушение прав ответчиков и не препятствует им в пользовании и распоряжении принадлежащим им имуществом.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, поскольку они соответствуют установленным обстоятельствам и основаны на правильном применении норм материального права.
Доводы апелляционной жалобы истицы Рутковской Т.В., что при заключении договора купли-продажи недвижимости сторонами не был согласован порядок и условия оплаты покупателями цены договора, следует признать необоснованными, так как из содержания договора следует, что сторонами согласована как цена договора, так и порядок ее оплаты (пункты 2.3, 2.4 договора).
Указание истицей в жалобе, что ответчики не оплатили предусмотренную договором цену приобретаемой недвижимости, на правильность выводов суда не влияет и отмену решения суда не влечет, так как данное обстоятельство не может служить основанием для признания договора продажи недвижимости незаключенным. Вместе с тем, как правильно указал суд первой инстанции, в случае не исполнения ответчиками обязательства по оплате цены договора, истица не лишена возможности защищать нарушенное право иным предусмотренным законом способом.
Доводы апелляционной жалобы истицы, что в деле отсутствуют доказательства передачи ответчикам недвижимого имущества, также являются несостоятельными, поскольку истица при рассмотрении дела не оспаривала, что земельный участок и часть расположенного на нем жилого дома с сентября 2017 года находятся в фактическом пользовании ответчиков. Кроме того, в деле имеются письменные доказательства, свидетельствующие о том, что ответчики всецело пользуются и распоряжаются данным недвижимым имуществом: провели межевание земельного участка, осуществили его технологическое присоединение к электрическим сетям, систематически сдают имущество в аренду третьим лицам.
То обстоятельство, что в нарушение пункта 5.5. заключенного сторонами договора продажи недвижимости, а также статьи 556 ГК РФ при передаче недвижимого имущества продавцом и принятии его покупателями сторонами не подписан передаточный акт, не является основанием для признания договора незаключенным, так как фактически обязанность по передаче отчуждаемого имущества истицей исполнена.
Доводы апелляционной жалобы истицы, что судом неправомерно принят к рассмотрению встречный иск ответчиков, также является ошибочным, так как встречный иск принят судом для совместного рассмотрения с первоначальным иском с соблюдением требований статей 137, 138 ГПК РФ. Вопреки мнению истицы, обязательный досудебный порядок урегулирования спора по заявленному ответчиками встречному иску законом не предусмотрен.
Доводы апелляционной жалобы истицы Рутковской Т.В., что при разрешении дела судом первой инстанции не дана оценка заключению судебной почерковедческой экспертизы, как и доводы апелляционной жалобы ответчика Господынько А.А. о несогласии с заключением судебной почерковедческой экспертизой, а также о том, что судом не дана оценка заключению специалиста от 26.10.2020 и показаниям допрошенных по делу свидетелей по осуществленным ответчиками расчетам по сделке, на правильность решения суда не влияют, так как обстоятельства по выполнению ответчиками обязанности по уплате цены договора не имеют значения для разрешения заявленных требований, как по первоначальному, так и по встречному иску.
Таким образом, рассмотренные доводы апелляционных жалоб правовых оснований для отмены решения суда первой инстанции не содержат.
Разрешая заявленные требования, суд правильно определилобстоятельства, имеющие значение для дела, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановилрешение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.
Доводы апелляционных жалоб сторон не опровергают выводов суда первой инстанции, не содержат указаний на обстоятельства, нуждающиеся в дополнительной проверке, нарушений норм процессуального законодательства, влекущих отмену принятого судом решения, судебной коллегией не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 327, 327.1, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 29 октября 2020 года оставить без изменения, апелляционные жалобы Рутковской Т.В. и Господынько А.А. - без удовлетворения.
Председательствующий:
Судьи:
Судья Мартьянова С.А.
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка