Дата принятия: 16 мая 2018г.
Номер документа: 33-356/2018
СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА КАРАЧАЕВО-ЧЕРКЕССКОЙ РЕСПУБЛИКИ
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 мая 2018 года Дело N 33-356/2018
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики в составе:
председательствующего - Матакаевой С.К.
судей Боташевой А.Р., Лайпанова А.И.,
при секретаре судебного заседания Булгаровой С.М.
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы представителя Межрегионального коммерческого банка развития связи информатики (публичное акционерное общество) и представителя Халкечева А.А. - Халкечева А.К. на решение Черкесского городского суда от 13 февраля 2018 года по гражданскому делу по исковому заявлению Наурузовой М.К. к Халкечеву А.А., Межрегиональному коммерческому банку развития связи информатики (публичному акционерному обществу) о прекращении залога и по встречному исковому заявлению Межрегионального коммерческого банка развития связи информатики (публичное акционерное общество) к Наурузовой М.К., Халкечеву А.А. и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КЧР о признании недействительной регистрации прав.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Карачаево-Черкесской Республики Матакаевой С.К., объяснения представителя ПАО АКБ "Связь - Банк" - Криворотиной Е.В., судебная коллегия,
УСТАНОВИЛА:
Наурузова М.К. обратилась в Черкесский городской суд с иском к Халкечеву А.А. и Межрегиональному коммерческому банку развития связи информатики (публичному акционерному обществу) (далее ПАО АКБ "Связь-Банк", Банк" в котором просила суд:
- прекратить залог недвижимого имущества (ипотеку) по договору залога недвижимого имущества (ипотеки) <данные изъяты>, заключенному между ПАО АКБ "Связь-Банк" и Халкечевым А.А., относительно жилого дома, <данные изъяты>
- зарегистрировать переход права собственности на жилой дом, общей площадью <данные изъяты>
Исковые требования Наурузова М.К. мотивировала тем, что <дата> года между ОАО АКБ "Связь-Банк" и ООО ""Юр.Лицо"" был заключен кредитный договор <данные изъяты> В обеспечение исполнения обязательства Банк заключил с Халкечевым А.А. договор залога недвижимого имущества в виде двухэтажного жилого дома, общей площадью 135 кв.м. и земельного участка, функционально обеспечивающего находящийся на нем закладываемый объект недвижимости, общей площадью 643 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>.
Решением Черкесского городского суда от 12.02.2015 года кредитный договор <данные изъяты> расторгнут, с OOO ""Юр.Лицо"",
Халкечева А.А., К.Р.Р. и К.Б.М.. взыскана задолженность по кредитному договору <данные изъяты> по состоянию на 03.06.2014 года, обращено взыскание на недвижимое имущество, заложенное Банку по договору залога недвижимого имущества, расположенное по адресу: г<адрес>принадлежащее на праве собственности Халкечеву А.А., а именно: жилой дом, общей площадью 135 кв.м., литер А; земельный участок, функционально обеспечивающий находящийся на нем закладываемый объект недвижимости с общей площадью 643 кв.м.
Согласно сведениям ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" на земельном участке <адрес> имеется еще один жилой дом, 1985 года постройки, значащийся под литером Б, площадью 47,1 кв.м. Исходя из буквального содержания договора о залоге <данные изъяты> предметом залога является жилой дом под литером А, площадью 135 кв.м. и земельный участок, обеспечивающий функциональное обслуживание заложенного дома.
25.03.2016 года между ней и Халкечевым А.А. заключен договор купли-продажи недвижимого имущества - жилого дома под литером Б и ? доли земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>. Приобретаемое ею недвижимое имущество представляет собой жилой дом площадью 47,1 кв.м. и полностью соответствует критериям жилого дома. Заключенный договор купли-продажи был сдан по обоюдному заявлению в МФЦ по г. Черкесску для последующей регистрации сделки, однако регистрация договора так и не была проведена по причине наличия ареста на жилой дом и земельный участок и залогового бремени на литер Б, и часть земельного участка.
Впоследствии от истца поступило заявление об уточнении исковых требований в части указания литера жилого дома: в связи с технической ошибкой просила в пункте 2 просительной части искового заявления Лит. А считать Лит. Б.
В ходе судебного разбирательства представителем ПАО АКБ "Связь-Банк" подано встречное исковое заявление к Наурузовой М.К., Халкечеву А.А. и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КЧР, в соответствии с которым Банк просил:
- признать недействительной регистрацию права собственности Халкечева А.А. на жилой дом, 1985 года постройки, значащийся под литером Б, площадью 47,1 кв.м., кадастровый номер <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>
- исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись о регистрации права собственности Халкечева А.А. на жилой дом, 1985 года постройки, значащийся под литером Б, площадью 47,1 кв.м., кадастровый номер <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>
- признать незаключенным договор купли-продажи от 25.03.2016 года о приобретении Наурузовой М.К. жилого дома, 1985 года постройки, значащегося под литером Б, площадью 47,1 кв.м., кадастровый номер <данные изъяты> расположенного по адресу: <адрес>
- взыскать с Нарузовой М.К., Халкечева А.А., Управления Росреестра по КЧР, уплаченную Банком госпошлину в размере 6 000 руб.
При этом ссылается на то обстоятельство, что Банком в лице КЧРФ 23.09.2011 года с ООО ""Юр.Лицо"" был заключен кредитный договор <данные изъяты> Возврат полученных денежных средств обеспечен помимо всего прочего залогом следующего недвижимого имущества: жилой дом, площадь 135 кв.м., инвентарный номер N..., литер А., этажность 2, кадастровый (или условный) номер <данные изъяты>; земельный участок, функционально обеспечивающий находящийся на нем закладываемый объект недвижимости с общей площадью 643 кв.м., кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов - под жилую застройку индивидуальную, расположенные по адресу: <адрес>. Жилой дом, 1985 года постройки, значащийся под Лит. Б, площадью 47,1 кв.м., о котором говорится в исковом заявлении Наурузовой М.К. находится в залоге у Банка в силу закона. На момент заключения договора ипотеки спорный объект недвижимости носил Лит. Г, имел назначение "нежилое помещение" и назывался "летней кухней". Согласно свидетельству о праве собственности от 03.03.2016 года за
Халкечевым А.А. зарегистрировано право собственности на спорный объект недвижимости, как на жилое помещение. Согласно пункту
4.1.2 договора залога залогодатель не вправе без письменного согласия залогодержателя распоряжаться предметом залога, в том числе, но не исключительно: отчуждать и передавать предмет залога, указанный в приложении к договору, в аренду, лизинг, доверительное управление до полного выполнения заемщиком обязательств по кредитному договору.
Халкечев А.А. не обращался в Банк за получением разрешения на изменение назначения спорного объекта недвижимости и регистрации права собственности на него. При регистрации права Халкечева А.А., Управление
Росреестра по КЧР, являющееся единственным органом на территории КЧР, осуществляющим регистрацию прав на недвижимое имущество, не могло не знать о том, что спорное имущество является предметом залога, в материалах дела правоустанавливающих документов находится оригинал договора залога. В нарушение ст. 343 ГК РФ и условий договора ипотеки Халкечев А.А., без согласия Банка произвел действия, повлекшие за собой возможность утраты им права собственности на часть заложенного имущества, посягательства третьих лиц на заложенное Банку имущество, до обращения Наурузовой М.К. в суд Банк не был уведомлен Халкечевым А.А. о произведенных им изменениях в заложенном имуществе. Договор купли-продажи от 25.03.2016 года, заключенный между Халкечевым А.А. и Наурузовой М.К., фактически является недействительным ввиду того, что в тексте преамбулы договора указаны недействительные паспортные данные продавца, следовательно, по такому договору переход права собственности не может быть зарегистрирован, так как в договоре отсутствует одно из существенных условий - продавец, текст договора позволяет установить только одно участвующее в нем лицо - покупателя. Помимо продавца в рассматриваемом договоре отсутствует предмет договора - ? земельного участка, поскольку земельный участок по пер.Лермонтова, 14, является неделимым целым, раздел земельного участка не производился.
Истец Наурузова М.К. в судебном заседании поддержала исковые требования по изложенным в исковом заявлении основаниям и просила их удовлетворить.
Халкечев А.А., представитель ПАО АКБ "Связь-Банк", представитель Управления Росреестра по КЧР, в судебное заседание не явились, хотя были извещены о времени и месте рассмотрения дела, о причинах уважительности неявки суд не уведомили, не просили рассмотреть дело в их отсутствие.
Решением Черкесского городского суда КЧР от 13 февраля 2018 года исковые требования Наурузовой М.К. удовлетворены, в удовлетворении встречных исковых требований ПАО АКБ "Связь-Банк" отказано, судом постановлено:
Прекратить залог недвижимого имущества (ипотеку) по договору залога недвижимого имущества (ипотеки) <данные изъяты>, заключенному между ПАО АКБ "Связь-Банк" и Халкечевым А.А., относительно жилого дома под лит. Б, общей площадью 47,1 кв.м. и ? доли земельного участка, общей площадью 643 кв.м., кадастровый номер <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов - под жилую застройку индивидуальную, расположенных по адресу: <адрес>
Зарегистрировать переход права собственности на жилой дом, общей площадью 47,1 кв.м., под лит. Б и ? долю земельного участка общей площадью 643 кв.м., кадастровый номер <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов - под жилую застройку индивидуальную, расположенных по адресу: <адрес> на имя Наурузовой М.К..
Не согласившись с указанным решением, представитель ПАО АКБ "Связь-Банк" и представитель Халкечева А.А. - Халкечева А.К. обжаловали его в апелляционном порядке.
В апелляционной жалобе представителя ПАО АКБ "Связь-Банк" ставится вопрос об отмене решения суда первой инстанции и принятии нового решения.
Указывает, что Банк не согласен с данным решением суда, считает его необоснованным и незаконным по следующим основаниям.
1. Судом не дана оценка моменту приобретения спорным объектом недвижимости (площадью 47,1 кв.м.) статуса жилого дома.
Суд не дает оценки тем обстоятельствам, что на момент заключения договора залога спорный объект недвижимости имел статус "летняя кухня" и значился под литером Г, что подтверждается имеющимися в материалах дела документами, а также представленными документами БТИ. Спорный объект недвижимости вплоть до придания ему статуса жилого дома 03.03.2016 имел статус хозпостройки, а именно летней кухни. Именно по этой причине он не был упомянут в договоре залога, как самостоятельный предмет залога, и находится у Банка в залоге в силу закона в соответствии с нормами Земельного кодекса РФ.
2. Судом не дана оценка действиям Халкечева А.А. по приданию спорному объекту недвижимости (площадью 47.1 кв.м.) статуса жилого дома.
Банком во встречном иске указывалось на то, что согласно ч. 1 ст. 37 Закона об ипотеке, имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Согласно п. 4.1.2 договора залога, залогодатель не вправе без письменного согласия залогодержателя распоряжаться предметом залога, в т.ч., но не исключительно: отчуждать и передавать предмет залога, указанный в приложении к договору, в аренду, лизинг, доверительное управление до полного выполнения заемщиком обязательств по кредитному договору.
Халкечев А.А. не обращался в Банк за получением разрешения на изменение назначения спорного объекта недвижимости и регистрации права собственности на него. Таким образом, суд не дал оценки факту нарушения Халкечевым А.А. действующего законодательства и условий договора залога ни при рассмотрении иска Наурузовой М.К., ни при рассмотрении встречного иска Банка.
3. Судом не дана оценка доводам Банка о недействительности договора купли-продажи от 25.03.2016 года.
Судом дана оценка описанию сторон договора купли-продажи недвижимого имущества с нарушением норм права, действовавших как на момент подписания договора, так и на момент предъявления его на регистрацию в многофункциональный центр.
Согласно абз. 5 ч. 4 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", при личном обращении в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность.
Таким образом, указание паспортных данных сторон договора в преамбуле договора является обязательным, т.к. служит идентификацией сторон.
Согласно ч. 1 ст. 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Исходя из данной нормы права, договор купли-продажи от 25.03.2016 г. не является договором ввиду того, что его текст позволяет установить лишь одно участвующее в нем лицо - покупателя.
4. Судом не дана оценка отсутствию у Халкечева А.А. намерения продать спорное недвижимое имущество.
В судебных заседаниях Халкечев А.А. неоднократно сообщал суду о том, что не имел намерения продавать спорное недвижимое имущество и денежных средств в уплату за него не получал. Наурузова М.К. также не представила в суд доказательств произведения оплаты, т.е. расписку Халкечева А.А. о получении денежных средств в счет оплаты по договору купли-продажи от 25.03.2016 года.
5. Судом не дана оценка доводу Банка об отсутствии предмета договора купли-продажи от 25.03.2016 года.
Во встречном иске Банк указывал на то, что юридически не существует ? земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> Земельный участок по указанному адресу является неделимым целым.
6. Судом неверно применена ст. 431 ГК РФ.
Согласно п. 1.1 договора залога, предметом договора является передача залогодателем в залог залогодержателю принадлежащего залогодателю на праве собственности недвижимого имущества и земельного участка, функционально обеспечивающего находящееся на нем недвижимое имущество, указанного в пункте 1.2 договора (далее по тексту "Предмет залога").
Таким образом, очевидно и прямо указано в тексте договора залога, что оба объекта недвижимости (жилой дом и земельный участок) являются равноценными (в смысле деления на самостоятельный и дополнительный предмет залога) самостоятельными предметами залога. На это прямо указывает фраза "далее по тексту "Предмет залога"", содержащаяся в п. 1.1 договора залога.
В апелляционной жалобе представителя Халкечева А.А. - Халкечева А.К. ставится вопрос об отмене решения суда первой инстанции и принятии нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований Наурузовой М.К. к Халкечеву А.А. и ПАО АКБ "Связь-Банк".
Указывает, что Халкечев А.А. является только титульным собственником недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес> и у него не было намерения продать спорное недвижимое имущество.
Договор купли-продажи от 25.03.2016, который в соответствии с гражданским законодательством РФ является незаключенным, был представлен Халкечеву А.А. на подписание истцом, с пояснениями, что жилой дом площадью 47,1 кв.м. не является объектом залога, что он не нарушает закон и более того, они же являются собственниками недвижимого имущества, расположенного по адресу: <адрес> После чего Халкечев А.А. подписал данный договор, а в подписании расписки о получении <данные изъяты> руб. отказался.
Кроме того, суд первой инстанции не исследовал вопрос о существовании предмета сделки ? доли земельного участка, и исполнения сторонами оспариваемого договора купли-продажи.
Поскольку указанная в договоре купли-продажи от 25.03.2016 года ? доля земельного участка, как самостоятельный объект права не была выделена из земельного участка, общей площадью 643 кв.м., право собственности на неё за продавцом Халкечевым А.А. не зарегистрировано в Едином государственном реестре прав, эта доля в силу ст. 129 ГК РФ не могла являться предметом гражданско-правовой сделки, а, следовательно, требование истца о государственной регистрации перехода права собственности на данную долю земельного участка не основано на нормах права, регулирующих спорные правоотношения.
Законодательство о залоге недвижимости различает два правовых режима распространения ипотеки на строения, находящиеся на заложенном земельном участке, в зависимости от момента возведения таких строений - до или после передачи участка в залог (ст. 64 и ст. 65 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"; далее - Закон об ипотеке).
Пунктом 1 ст. 64 Закона об ипотеке предусмотрено, что при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.
При регистрации объекта недвижимости площадью 47,1 кв.м., как жилой дом на него в силу вышеуказанного требования закона автоматически было наложено обременение в виде ипотеки, о чём также было указано в свидетельстве о государственной регистрации права от 03.03.2016 года.
В целом доводы апелляционной жалобы представителя Халкечева А.А. аналогичны доводам жалобы ПАО АКБ "Связь-Банк" и дополняют ее.
Наурузова М.К., Халкечев А.А. в заседание судебной коллегии не явились, посредством телефонограммы ходатайствовали о рассмотрении жалоб в их отсутствие.
Представитель Халкечева А.А. - Халкечева А.К., представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КЧР в судебное заседании апелляционной инстанции также не явились, хотя были извещены надлежащим образом о времени, дате и месте рассмотрения жалоб. В ходе рассмотрения дела поступило ходатайство представителя Халкечева А.А. - Халкечева А.К. об отложении рассмотрения апелляционных жалоб ввиду его болезни и нахождения Халкечева А.А. в г. Москве. Однако, доказательств, подтверждающих факт его заболевания, не представил.
В соответствии с требованиями ст.ст. 167, 327 ГПК РФ апелляционные жалобы рассмотрены в отсутствие указанных лиц.
Представитель ПАО АКБ "Связь-Банк" - Криворотина Е.В. в заседании суда апелляционной инстанции поддержала доводы апелляционной жалобы, просила ее удовлетворить, решение Черкесского городского суда отменить.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, выслушав пояснения представителя ПАО АКБ "Связь-Банк" - Криворотиной Е.В., судебная коллегия находит, что имеются основания, предусмотренные ст.330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены решения суда первой инстанции в апелляционном порядке.
В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Решение должно быть законным и обоснованным (часть 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Как разъяснено в пункте 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (пункт 3 постановления Пленума).
Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что между ОАО АКБ "Связь-Банк" в лице Карачаево-Черкесского регионального филиала и ООО ""Юр.Лицо"" заключен кредитный договор <данные изъяты>, на срок по 21.09.2016 года.
В обеспечение исполнения принятых на себя обязательств по кредитному договору <данные изъяты> года между названным Банком и Халкечевым А.А. 23.09.2011 года был заключен договор об ипотеке <данные изъяты>.
Предметом договора ипотеки согласно ст. 1 договора являлась передача в залог Банку принадлежащего ему на праве собственности недвижимого имущества: жилого дома, общей площадью 135 кв.м., инвентарный номер <данные изъяты>, литер А, этажность 2, адрес: <адрес>, кадастровый (или условный) номер: <данные изъяты>; земельный участок, функционально обеспечивающий находящийся на нем закладываемый объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес> с общей площадью 643 кв.м., кадастровый номер: <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов - под жилую застройку индивидуальную.
Решением Черкесского городского суда от 12.02.2015 года кредитный договор <данные изъяты> года расторгнут, с ООО ""Юр.Лицо"", Халкечева А.А., К.Р.Р.. и К.Б.М. взыскана задолженность по кредитному договору <данные изъяты> по состоянию на 03.06.2014 года в размере <данные изъяты> руб., и расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> руб., обращено взыскание на недвижимое имущество, заложенное Банку по договору залога недвижимого имущества, расположенное по адресу: <адрес> принадлежащее на праве собственности Халкечеву А.А., а именно: жилой дом, общей площадью 135 кв.м., инвентарный номер <данные изъяты> литер А, этажность 2, кадастровый (или условный) номер <данные изъяты>; земельный участок, функционально обеспечивающий находящийся на нем закладываемый объект недвижимости с общей площадью 643 кв.м., кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов - под жилую застройку индивидуальную, начальная продажная цена установлена в размере залоговой стоимости <данные изъяты> руб.
Апелляционным определением Верховного Суда КЧР от 08.06.2016 года решение Черкесского городского суда КЧР от 12.02.2015 года изменено в части установления первоначальной продажной цены заложенного недвижимого имущества, которая установлена равной рыночной в сумме <данные изъяты> руб., в остальной части решение от 12.02.2015 года оставлено без изменения.
Из технического паспорта на объект индивидуального жилищного строительства - жилой дом по <адрес>, составленного на 09.08.2011 года следует, что в состав объекта входит, в т.ч. летняя кухня, площадью 38.1 кв.м., 1985 года постройки, под литером Г.
Согласно пп. а п. 1.2. ст. 1 договора ипотеки <данные изъяты> данный технический паспорт является неотъемлемой частью договора и является приложением к договору. (т.1, л.д. 196).
Из отчета об оценке <данные изъяты> следует, что перед заключением договора ипотеки при проведении оценки рыночной стоимости земельного участка мерою 643 кв.м. с индивидуальным жилым домом общей площадью 135 кв.м. и надворными постройками, расположенными по адресу: <адрес>, летняя кухня, под литером Г, была включена в стоимость заложенного имущества, как надворная пристройка.
Из технического паспорта на объект индивидуального жилищного строительства - жилой дом по <адрес>, составленного на 07.11.2015 года следует, что в состав объекта входит, в т.ч. жилой дом, 1985 года постройки, площадью 43,9 кв.м., под литером Б.
Разрешая спор, удовлетворяя требования Наурузовой М.К. и отказывая в удовлетворении исковых требований Банка, суд первой инстанции пришел к выводу, что предметом договора ипотеки является только жилой дом, общей площадью 135 кв.м. по адресу: <адрес>, а жилой дом под литером Б, по этому же адресу, не являлся предметом залога. Часть заложенного земельного участка общей площадью 643 кв.м., а именно ? доля, занятая недвижимостью - жилым домом под литером Б, необходима для использования указанного дома и потому право собственности на данную часть земельного участка передается покупателю. Суд также указал, что форма договора купли-продажи объектов недвижимости от 25.03.2016 года между Халкечевым А.А. и Наурузовой М.К. и дополнительные требования, предъявляемые законом к данному виду договоров, сторонами сделки были полностью соблюдены.
Суд, ссылаясь на то, что постановка на кадастровый учет объекта индивидуального жилищного строительства осуществляется на основании технического плана здания, подготовленного на основании либо разрешения на строительство и проектной документации (при ее наличии) либо разрешения на строительство и декларации об объекте недвижимости (в случае отсутствия проектной документации), если объект индивидуального жилищного строительства создан после введения в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации, а объект недвижимости был создан до вступления в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации, и ранее действовавшее законодательство не предусматривало получения таких документов, пришел к выводу, что регистрация права собственности Халкечева А.А. на жилой дом литер Б осуществлена в соответствии с требованиями, предъявляемыми вышеуказанными нормами закона.
Судебная коллегия находит, что судом первой инстанции, нарушены нормы материального права и не соглашается с вышеуказанными выводами по следующим основаниям.
В силу п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Согласно п. 1 ст. 9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.
В соответствии с п. 2 названной статьи предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя.
По смыслу приведенных правовых норм условие о предмете ипотеки считается согласованным в случае, если его описание в договоре ипотеки соответствует указанным в ЕГРП сведениям о праве собственности залогодержателя на такой предмет.
Согласно п. 1 ст. 37 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге) недвижимости" имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
Согласно п. 4.2.1 ст. 4 договора ипотеки <данные изъяты> залогодатель не вправе без письменного согласия залогодержателя распоряжаться предметом залога, в том числе, но не исключительно: отчуждать и передавать "Предмет залога, указанный в Приложении к Договору, в аренду, лизинг, доверительное управление до полного выполнения Заемщиком обязательства по кредитному договору." (т.1, л.д.198).
Из материалов дела следует, и не оспаривалось сторонами в суде первой и апелляционной инстанции, что летняя кухня под литером Г, входившая в состав предмета залога, без согласия залогодержателя была зарегистрирована жилым домом (литер Б), а впоследствии по договору купли-продажи от 25.03.2016 года, заключенному между Халкечевым А.А. (продавец) и Наурузовой М.К. (покупатель), Наурузова М.К. купила у последнего в собственность жилой дом, общей площадью 47,1 кв.м. и ? долю земельного участка мерою 643 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>
Таким образом, в нарушение договора ипотеки Халкечев А.А. без согласия залогодержателя, распорядился залоговым имуществом - летней кухней. Оформил и зарегистрировал ее, как жилой дом под литером Б. Впоследствии без согласия залогодержателя оформил договор купли-продажи с Наурузовой М.К.
Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (пункт 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Таким образом, как следует из указанной нормы, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
Кроме того, согласно техническому паспорту от 07.11.2015 года жилой дом под литером Б имеет площадь 43,9 кв.м., а оспариваемый договор купли -продажи содержит сведения об объекте отчуждения с площадью 47,1 кв.м.
Согласно доводам апеллянта Халкечева А.А. и пояснениями его представителя в суде апелляционной инстанции 25.04.2018 года, Халкечев А.А. не продавал жилой дом, общей площадью 47,1 кв.м. и ? долю земельного участка мерою 643 кв.м., расположенных по адресу: <адрес> и подписал договор, составленный Наурузовой М.К. с указанием его анкетных данных со старого несуществующего паспорта, передачи денег и имущества между ними не было. Впоследствии Наурузова М.К., реализуя свои намерения по оформлению договора купли-продажи, приносила ему договор и расписку о получении <данные изъяты> рублей - стоимость недвижимости, которые он отказался подписать.
Как следует из п. 6 договора купли-продажи от 25.03.2016 года жилого дома и ? доли земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> на момент заключения договора, отчуждаемые объекты никому не проданы, в судебном споре и под запрещение (арестом) не состоят.
Между тем, из свидетельства о государственной регистрации права от 03.03.2016 года на жилой дом, площадью 47.1 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> следует, что установлены ограничения на объект права в виде ипотеки в силу закона.
Необоснован вывод суда и о правомерности регистрации права собственности Халкечева А.А. на жилой дом литер Б со ссылкой, в т.ч. и на то, что спорный объект недвижимости был создан до вступления в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации, и ранее действовавшее законодательство предусматривало постановку на кадастровый учет объекта индивидуального жилищного строительства на основании технического плана здания, подготовленного на основании либо разрешения на строительство и проектной документации (при ее наличии) либо разрешения на строительство и декларации об объекте недвижимости (в случае отсутствия проектной документации).
Однако из материалов дела следует, что годом постройки летней кухни под литером Г, которой впоследствии придан статус жилого дома под литером Б, по <адрес> указан 1985 год. Каких-либо доказательств о другой дате материалы дела не содержат и сторонами в суд первой и апелляционной инстанции не представлено.
Приходя к выводу, что регистрация летней кухни в качестве отдельного жилого дома произведена незаконно, без согласия залогодержателя, судебная коллегия считает, что встречные исковые требования Банка о признании недействительной регистрации права собственности Халкечева А.А. на жилой дом, 1985 года постройки, значащийся под литером Б, площадью 47,1 кв.м., кадастровый номер <данные изъяты> расположенный по адресу: <адрес>; исключении из Единого государственного реестра недвижимости записи о регистрации права собственности Халкечева А.А. на жилой дом, 1985 года постройки, значащийся под литером Б, площадью 47,1 кв.м., кадастровый номер <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес> подлежали удовлетворению.
С учетом вышеизложенного не подлежали удовлетворению требования Наурузовой М.К. о регистрации перехода права собственности на жилой дом, общей площадью 47,1 кв.м., под лит. Б и ? долю земельного участка, общей площадью 643 кв.м.
Согласно п. 2 ст. 11 Закона об ипотеке ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.
Из данной правовой нормы следует, что обременение объекта недвижимости ипотекой определяется фактом государственной регистрации такого обременения, а не соответствием фактических параметров предмета ипотеки его параметрам, указанным в ЕГРП.
Данное обстоятельство не было учтено судом.
В соответствии с пп. 3 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, залог прекращается в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом на замену или восстановление предмета залога.
Изменение предмета ипотеки не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу приведенной правовой нормы влечет прекращение залога.
Закон не требует для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки, и регистрации этих изменений.
В этой связи суду при рассмотрении данного дела следовало учесть, что независимо от момента изменения предмета ипотеки такое изменение само по себе не может служить основанием для прекращения ипотеки.
В подпункте первом п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип учета значения земли как основы жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю.
Подпунктом пятым п. 1 указанной выше статьи установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В соответствии с данным принципом положениями ст. 35 этого же кодекса установлен запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
В соответствии с п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Таким образом, ипотека, являясь одним из способов обеспечения исполнения обязательства, не является сделкой по отчуждению имущества, являющегося объектом такой сделки, и не влечет его безусловного отчуждения.
Пунктом 1 ст. 64 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.
Кроме того, в соответствии с пп. 1 п. 2 ст. 345 ГК РФ независимо от согласия на это залогодателя или залогодержателя считаются находящимися в залоге: новое имущество, которое принадлежит залогодателю и создано либо возникло в результате переработки или иного изменения заложенного имущества.
Пункт 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, содержит исчерпывающий перечень оснований прекращения ипотеки.
В силу подпункта 1 пункта 1 статьи 352 ГК РФ прекращение обеспеченного залогом обязательства влечет прекращение залога.
Кроме того, из положений статьи 384 этого же кодекса следует, что в случае перехода к другому лицу прав кредитора по обеспеченному залогом обязательству, к такому лицу переходят также и права залогодержателя.
Таким образом, целью института залога является обеспечение исполнения основного обязательства, а содержанием права залога является возможность залогодержателя в установленном законом порядке обратить взыскание на заложенное имущество в случае неисполнения основного обязательства должником.
При этом право залога следует судьбе обеспеченного залогом обязательства, неразрывно с ним связано и прекращается вместе с ним.
Сторонами не оспаривается, что обязательства, обеспеченные залогом не исполнены.
Суд первой инстанции, приходя к выводу об обоснованности требований о прекращении залога, не установил, и не указал, по какому основанию, предусмотренному ст. 352 ГК РФ и ст. 34 Закона РФ от 29 мая 1992 г. N 2872-1 "О залоге", подлежит прекращению залог.
При таких обстоятельствах, вывод суда первой инстанции о прекращении ипотеки жилого дома со ссылкой на прекращение такой ипотеки вывод о прекращении также и ипотеки ? доли земельного участка, на котором этот дом расположен, является неправомерным, основанным на неправильном применении норм материального права.
Допущенные судом первой инстанции нарушения норм права являются существенными и непреодолимыми, в связи с чем, могут быть исправлены только посредством отмены решения.
Из материалов дела следует, что к ответчику Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КЧР не предъявлялось требований о признании их действий незаконными, а требования о признании недействительной регистрации прав могут быть предъявлены и удовлетворены только к лицам, имеющим материальный интерес, каковым не является Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КЧР и судом не рассмотрено какое-либо требование материально-правового характера к данному ответчику.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия считает, что в иске к данному ответчику следует отказать, соответственно с данного ответчика не подлежит взысканию и государственная пошлина.
В соответствии с ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Из платежного поручения <данные изъяты> года усматривается, что АКБ "Связь-Банк" при подаче встречного иска уплачена госпошлина в размере 6 000 рублей (т.2, л.д.29).
Поскольку судебная коллегия пришла к выводу, что в удовлетворении исковых требований Наурузовой М.К. следует отказать, а встречные исковые требования Банка необходимо удовлетворить, учитывая, что Банком при подаче встречного иска уплачена государственная пошлина в размере 6000 рублей, следовательно, госпошлина подлежит взысканию с Наурузовой М.К. и Халкечева А.А. в пользу Банка в солидарном порядке.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Черкесского городского суда от 13 февраля 2018 года по гражданскому делу по исковому заявлению Наурузовой М.К. к Халкечеву А.А., Межрегиональному коммерческому банку развития связи информатики (публичному акционерному обществу) о прекращении залога и по встречному исковому заявлению Межрегионального коммерческого банка развития связи информатики (публичное акционерное общество) к Наурузовой М.К., Халкечеву А.А. и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КЧР о признании недействительной регистрации прав - отменить.
Принять по делу новое решение.
Исковые требования Межрегионального коммерческого банка развития связи информатики (публичное акционерное общество) к Наурузовой М.К., Халкечеву А.А. о признании недействительной регистрацию права собственности Халкечева А.А. на жилой дом, 1985 года постройки, значащийся под литером Б, площадью 47,1 кв.м., кадастровый номер <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>; исключении из Единого государственного реестра недвижимости записи о регистрации права собственности Халкечева А.А. на жилой дом, 1985 года постройки, значащийся под литером Б, площадью 47,1 кв.м., кадастровый номер <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес> - удовлетворить.
Признать недействительной регистрацию права собственности Халкечева А.А. на жилой дом, 1985 года постройки, значащийся под литером Б, площадью 47,1 кв.м., кадастровый номер <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>
Признать незаключенным договор купли-продажи от 25.03.2016 года о приобретении Наурузовой М.К. жилого дома, 1985 года постройки, значащегося под литером Б, площадью 47,1 кв.м., кадастровый номер <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>
Исключить из Единого государственного реестра недвижимости записи о регистрации права собственности Халкечева А.А. на жилой дом, 1985 года постройки, значащийся под литером Б, площадью 47,1 кв.м., кадастровый номер <данные изъяты> расположенный по адресу: <адрес>
В удовлетворении исковых требований Межрегионального коммерческого банка развития связи информатики (публичное акционерное общество) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по КЧР о взыскании госпошлины - отказать.
В удовлетворении исковых требований Наурузовой М.К. к Халкечеву А.А., Межрегиональному коммерческому банку развития связи информатики (публичному акционерному обществу) о прекращении залога недвижимого имущества (ипотеки) по договору залога недвижимого имущества (ипотеки) <данные изъяты> года, заключенному между ПАО АКБ "Связь-Банк" и Халкечевым А.А., относительно жилого дома под литером Б, общей площадью 47,1 кв.м. и ? доли земельного участка, общей площадью 643 кв.м., кадастровый номер <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов - под жилую застройку индивидуальную, расположенных по адресу: <адрес> и о регистрации перехода права собственности на жилой дом, общей площадью 47,1 кв.м. под литером Б и ? долю земельного участка, общей площадью 643 кв.м., кадастровый номер <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов - под жилую застройку индивидуальную, расположенных по адресу: <адрес> на имя Наурузовой М.К. - отказать.
Взыскать с Нарузовой М.К., Халкечева А.А. в пользу Межрегионального коммерческого банка развития связи информатики (публичное акционерное общество) государственную пошлину в размере 6 000 (шесть тысяч) рублей в солидарном порядке.
Председательствующий:
Судьи:
Электронный текст документа
подготовлен и сверен по:
файл-рассылка
